Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи помощником судьи Мовсесян А.О., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью «Центр косметологии», г. Краснодар, к департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар,

о признании обязательств по договору купли-продажи прекращенными зачетом встречного однородного требования,

при участии в итоговом судебном заседании представителей истца – ФИО1 (по доверенности от 12.01.2015 г.), а также представителя ответчика – ФИО2 (по доверенности от 30.12.2015 г.),

установил:

истец просит суд (с учетом изменения предмета иска, принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ): признать обязательства ООО «Центр косметологии» по договору купли-продажи муниципального имущества № 54 от 30.09.2010 г. в части выплаты выкупной стоимости на сумму 1 197 141,82 рубль прекращенными зачетом встречного однородного требования; признать обязательства ООО «Центр косметологии» по договору купли-продажи муниципального имущества № 44 от 15.11.2011 г. в части выплаты выкупной стоимости на сумму 1 270 971,85 рубль прекращенными зачетом встречного однородного требования.

Основания исковых требований изложены в исковом заявлении. Исковые требования и их конкретный вид (способ судебной защиты) обоснованы ссылками на нормы Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы нарушением действиями ответчика прав истца на осуществление зачета стоимости выполненных ремонтно-строительных работ в счет уплаты покупной цены за приобретаемое недвижимое имущество.

Ответчик возражал против иска, ссылаясь на то, обязательства по оплате выкупаемого имущества по указанным в иске договорам прекращены в полном объеме, ввиду уплаты истцом ответчику денежных средств за выкупаемое имущество в соответствии с условиями договоров.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 27 ноября 2015 г. 11-30 часов, после чего судебное заседание было продолжено.

Исследовав и оценив материалы дела в совокупности по правилам статей 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, исходя при этом из следующего.

Согласно статье 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд).

Допустимые способы защиты предусмотрены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По правилам частей 1, 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком был заключен договор аренды муниципального имущества № 584/1, о передаче в аренду истцу нежилых помещений №№ 35, 35/1, 39 - 47, 47/2, 48, 49, 51 - 53, 58, 59 здания литер «А», и нежилых помещений №№ 33 - 36, 36/1, 37 - 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 44 - 48 здания литер «п/А», общей площадью 463,2 кв.м, расположенных в <...>.

Пунктом 31 Приложения № 3 к решению Городской Думы Краснодара № 67 от 17.12.2009г. «Об утверждении Программы приватизации объектов муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар на 2010 год» (в ред. решения Городской Думы Краснодара № 81 п.15 от 19.08.2010г.) нежилые помещения № 35/1, 40, 40/1, 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45, 47, 47/2, 48, 49, 51 - 53, 58, 59, общей площадью 224,7 кв.м, расположенные на первом этаже здания литер А, в <...>, находившиеся у истца в аренде, были включены в «Программу приватизации объектов муниципальной собственности муниципального образования г. Краснодар на 2010 год». Рыночная стоимость указанных объектов недвижимого имущества была определена ответчиком в размере 25 000 000 руб.

30 сентября 2010 года между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) был заключен договор купли-продажи № 54. Согласно п. 1.1 договора купли-продажи № 54 от 30.09.2010г. и Приложения № 1 к договору предметом данного договора выступила передача в собственность истца муниципального недвижимого имущества - нежилых помещений № 35/1, 40, 40/1, 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45, 47, 47/2, 48, 49, 51 - 53, 58, 59, общей площадью 224,7 кв.м, расположенных на первом этаже здания литер А в <...>. Право собственности истца на указанное недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав сделана запись № 23-23-01/862/2010-169 (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АИ № 520701).

15 ноября 2011 г. между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) во исполнение решения Арбитражного суда Краснодарского края от 22.02.2011г. по делу № А32-31891/2010 заключен договор купли-продажи № 44 в отношении нежилых помещений № 33, 35, 36, 36/1, 37, 38, 38/1, 40-42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45-48 в здании литер «под/А»,№ 84 литер «под/а», № 94 литер «а» общей площадью 238,6 кв.м, расположенных в <...>.

В марте 2012 года истец направил ответчику письмо с просьбой произвести зачет стоимости неотделимых улучшений, произведенных при реконструкции нежилых помещений в здании литер «А», литер «под/А» по адресу: <...>, в счет цены выкупа недвижимого имущества по договорам купли-продажи №№ 54 от 30.09.2010г. и 44 от 15.11.2011г. и внести соответствующие изменения в график погашения задолженности в части суммы и сроков оплаты.

Письмом № 1391928 от 04.04.2012 г. ответчик отказал в проведении зачета со ссылкой на п.п. 5.3.11 и 5.3.14 договора аренды муниципального имущества № 584/1 от 20.12.2005г. По мнению ответчика, зачет не может быть произведен, поскольку указанный договор аренды прямо указывал на безвозмездность передачи всех неотделимых улучшений после истечения срока действия договора.

В ходе рассмотрения настоящего спора истец уплатил ответчику полную стоимость приобретаемого недвижимого имущества, что подтверждается представленными в дело письменными доказательствами и не опровергалось представителями сторон.

В соответствии с п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее-Закон № 159-ФЗ) стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В соответствии с правовой позицией, содержащейся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011 данный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (статья 1 Закона N 159-ФЗ). Не урегулированные этим Законом отношения регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Письмом Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар № 13160.49 от 26.06.2006 г. и Решением Администрации Западного внутригородского округа города Краснодара № 03-35-2/44 от 21.09.2006г. ООО «Центр косметологии» было дано письменное согласие на переустройство и перепланировку нежилых помещений 1-го этажа литер «А» и цокольного этажа литер под/«А».

Распоряжением Главы Администрации Западного внутригородского округа города Краснодара № 44-р от 18.02.2010 г. был утвержден Акт приема завершенной перепланировки и переустройства нежилых помещений № 31 от 17.02.2010г.

То обстоятельство, что названные решение и распоряжение исходили от администрации внутригородского округа, решающего правового значения в данном споре не имеет, поскольку письмом № 13160.49 от 26.06.2006 г. департамент муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар выразил свое одобрение осуществления спорных ремонтных работ при представлении истцом необходимых документов именно в орган внутригородского местного управления (т.1,л.д. 111).

Согласование произведенной истцом перепланировки и всех связанных с нею ремонтных работ «пост-фактум» не означает отсутствия согласования арендодателя, поскольку фактически имело место последующее одобрение действий арендатора при наличии предварительного согласования (письмо № 13160.49 от 26.06.2006 г.).

Таким образом, факт согласования произведенных арендатором неотделимых улучшений спорных помещений, сопряженных с перепланировкой, подтвержден представленными в материалы дела доказательствами.

Заключением экспертизы, назначенной определением суда от 26 мая 2015 года установлено, что рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилых помещений первого этажа здания литер «А» №35/1, 40, 40/1, 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45, 47, 47/2, 48, 49, 51-53, 58, 59 общей площадью 224,7 кв.м., произведенных по решению администрации западного внутригородского округа г. Краснодара «О согласовании переустройства и перепланировки помещений» №03-35-2/44 от 21.09.2006г., расположенных в <...>, по состоянию на 21.06.2010г. составила: 1 412 627,35 руб. (один миллион четыреста двенадцать тысяч шестьсот двадцать семь рублей 35 копеек), НДС составил: 215 485,53 руб. (двести пятнадцать тысяч четыреста восемьдесят пять рублей 53 копейки).

Рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилых помещений №№33, 35, 36, 36/1, 37, 38, 38/1, 40-42, 42/1, 43, 43/2, 45-48 литер «под/А», №84 литер «под/а», №94 литер «а», общей площадью 238,6 кв.м., произведенных по решению администрации западного внутригородского округа г. Краснодара «О согласовании переустройства и перепланировки помещений» №03-35-2/44 от 21.09.2006 г., расположенных в <...>, по состоянию на 10.08.2011 г. составила: 1 499 746,78 руб. (один миллион четыреста девяносто девять тысяч семьсот сорок шесть рублей 78 копеек), НДС составил: 228 774,93 руб. (двести двадцать восемь тысяч семьсот семьдесят четыре рубля 93 копейки).

Довод представителя ответчика о том, что представленные истцом первичные документы (договоры, накладные, чеки, квитанции и т.д.) не позволяют сделать вывод об их относимости к ремонтным работам в спорных помещениях, отклоняется судом ввиду того, что эксперт производил оценку фактически выполненных работ и определял стоимость имеющихся на момент осмотра результатов работ в натуре (путем составления сметы исходя из выполненных объемов строительных работ). То есть, понесенные истцом затраты, не являлись основополагающими при определении рыночной стоимости неотделимых улучшений.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Принцип состязательности судопроизводства в арбитражном суде, закрепленный в статье 9 Арбитражного процессуального кодекса, предполагает, что каждое лицо, участвующее в деле, вправе представлять суду доказательства, обосновывающие его правовую позицию по делу, а также высказывать свои доводы и соображения в отношении доказательств и доводов другой стороны. В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

В соответствии со статьей 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408ГК РФ).

Статья 410 ГК предусматривает, что обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Материалами дела подтверждается, что к моменту вынесения решения суда спорные обязательства прекращены их надлежащим исполнением, что исключает возможность проведения зачета встречных однородных требований, а также возможность констатации судом прекращения обязательств путем зачета, поскольку такая констатация будет противоречить уже сложившимся правовым и фактическим отношениям сторон.

Исходя из совокупности обстоятельств, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Центр косметологии».

Расходы по делу в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца, как на неправую в споре сторону.

При рассмотрении дела судом исследованы подлинники и (или)надлежащим образом заверенные копии письменных доказательств.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 27,110,167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Изменение предмета иска – принять.

В удовлетворении заявленных исковых требований – отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объёме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Ю.С. Григорьева