Гражданский кодекс часть 1

ООО «Французская студия красоты» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковыми требованиями к ООО управляющая компания «Иван Калита» Д.У. закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Фреш Стайл»

- об обязании ответчика исполнять договор аренды нежилых помещений № б/н от 06.04. 2008;

- обязать ответчика устранить препятствия в пользовании нежилыми помещениями общей площадью 285,7 кв.м., в здании, расположенном по адресу: город Сочи, ул. Парковая, дом 2 на 2-ом этаже;

-зарегистрировать договор аренды нежилого помещения № б\н от 06.04.2008.

Третьими лицами привлечены ЗАО депозитарная компания «Регион» и Управление ФРС по Краснодарскому краю.

В последующем истец неоднократно заявлял об изменении, уточнении исковых требований:

- 05.08. 08. обратился с заявлением считать исковым требованием только одно требование зарегистрировать договор аренды, остальные два не являются исковыми требованиями, поскольку истец заявлял их как обеспечительные меры, о принятии которых истцом подано заявление.

-06.11.08. заявил о запрете ответчику ограничивать доступ сотрудников и клиентов истца в арендованные помещения, отключать электричество и водоснабжение;

-22.12.08 подано заявление представителем истца об устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями и запретить ограничивать доступ сотрудников и клиентов истца отключать электричество и водоснабжение и иных препятствий;

-23.12.08. просит вынести решение о регистрации договора аренды от 06.04.2008. Обязать управление ФРС зарегистрировать данный договор. Устранить препятствия в пользовании арендованным имуществом по всем основаниям, указанным истцом на всех предварительных и основных судебных заседаниях.

-26.01.09. представитель истца заявил, что исковыми требованиями является только требование о регистрации договора аренды №б/н от 06.04.08., а все ранее сделанные заявления по всем остальным требованиям отзывает.

Истцом было заявлено ходатайство о привлечении вторым ответчиком Управление ФРС по Краснодарскому краю, также заявлено ходатайство о привлечении третьим лицом гражданку Рудковскую Я. А. и истребования дополнительных доказательств (поэтажный план, информацию о вступлении в законную силу решения мирового судьи).

Представитель ответчика считает исковые требования необоснованными, поскольку между сторонами прекращены договорные отношения по аренде нежилых помещений. Названный истцом договор от 06.04.08. не оформлен в установленном порядке, надлежащим образом не подписан, имеет неоговоренные исправления по размеру арендной платы. Действительно, стороны имели намерения заключить договор аренды помещений, однако соглашения об условиях аренды, в том числе и по размеру арендной платы не достигли, поэтому ответчик просит в иске о регистрации договора от 06.04.08. отказать.

От третьего лица депозитарной компании ЗАО «Регион» поступил отзыв на иск, в котором указано, что у него отсутствует какая-либо информация и документы, подтверждающие наличие аренды имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд.

Представитель третьего лица Управления ФРС представил на обозрение суда подлинное Дело (2 тома) правоустанавливающих документов на здание, расположенное по ул. Парковая, 2 г. Сочи, и выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Также представитель пояснил, что регистрационная служба сначала приостановила, а в последствии отказала истцу в регистрации договора аренды от 06.04.08 по основаниям указанным в уведомлении от 24.06.08 и сообщении от 24.11.2008 г. Представитель возражает о привлечении его в качестве ответчика, поскольку отказ в регистрации истцом в установленном порядке не обжалован, Управление не является стороной по договору аренды.оженное по ул. окументовдлинное дело (2 тома)

Ответчик предъявил истцу встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным иском. Ответчик просит суд обязать общество «Французская студия красоты» освободить нежилые помещения номера с 46 по 62, с 65 по 67 включительно, общей площадью 285,7 кв.м., здания литер А, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Парковая,д.2.

Представитель ответчика по встречному иску заявил о необоснованности встречного иска, поскольку общество «Французская студия красоты» пользуется указанными во встречном иске помещениями на основании действующих двух долгосрочных договоров аренды от 20.01.06. №7 и №8., которые в установленном порядке зарегистрированы.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив материалы дела, суд установил следующее.

По первоначально заявленному иску.

Как следует из выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее –ЕГРП) нежилое здание торгово-промышленного комплекса расположенное по адресу: г. Сочи,, Центральный район, ул. Парковая,2, литер А, А1 принадлежит на праве собственности ЗАО «Интеко-Сочи» (регистрация произведена 18.07.03 за № 23-01 50-14 2003-499). В 2006 году часть помещений, расположенных в этом здании собственник – ЗАО «Интеко-Сочи» сдал в аренду сроком на 5 лет обществу «Французская студия красоты», о чем были между сторонами подписаны 20.01.06. два договора аренды за номерами 7 и 8. Оба договора зарегистрированы в УФРС по Краснодарскому краю, Сочинском отделе, Центральном секторе – 01.08.2006. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений сроком не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В судебном заседании в присутствии представителей лиц участвующих в деле судом обозревались подлинные договора аренды, находящиеся в Деле правоустанавливающих документов на здание ,при исследовании которого установлено отсутствие в нем документов о погашении регистрации договоров аренды №7 и №8 от 20.01.2006. В договорах указан перечень помещений, подлежащих передаче арендатору, с указанием их номеров и площадей. В соответствии с актами приема-передачи помещений ЗАО «Интеко-Сочи» - арендодатель передал, а ООО «Французская студия красоты» - арендатор принял помещения в аренду (по договору № 7 – 144, 6 кв.м.; по договору № 8 – 141,1 кв.м.) Таким образом, договора заключены в отношении конкретного перечня помещений, принадлежащих арендодателю на праве собственности. Установленное свидетельствует о том, что договора № 7 и № 8 от 20.01.2006. соответствуют требованиям законодательства об аренде недвижимости, в частности статьям 606-611, 650, 651 и 655 ГК РФ. Представителями истца и ответчика не оспаривается факт заключения и исполнения указанных договоров.

Оба договора содержат условие (п.2.1) о том, что договор вступает в силу с даты его государственной регистрации и действует в течение 5 календарных лет Регистрация была произведена в 2006 году, следовательно, по условиям договоров №7 и№8 срок их действия заканчивается в 2011 году.

Однако в последующем произошла смена правообладателя здания. Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 20.11.2006 серия 23 АА № 957590 нежилое здание, расположенное в г. Сочи, ул. Парковая, д. 2 . литер А,А1 на основании Акта приема-передачи передано в доверительное управление с 13.10.2006 по 13.09.2021года и зарегистрировано на праве общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного Фонда недвижимости «Фреш Стайл» (далее Фонд).

Согласно ч.2 ст. 1 ФЗ от 29.11.2001 № 156-ФЗ (в ред. От 06.12.2007) «Об инвестиционных фондах» (с изменениями и дополнениями вступившими в силу 12.12.2008). паевой инвестиционный фонд закреплен как находящийся в общей долевой собственности физических и юридических лиц имущественный комплекс, пользование и распоряжение которым осуществляется управляющей компанией исключительно в интересах учредителей доверительного управления. Имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд учитывается управляющей компанией на отдельном балансе и по нему ведется самостоятельный учет (ст. 15 Закона).

Согласно Правил доверительного управления (зарегистрированных ФСФР России 31.08.2006) управляющей компанией Фонда является ООО «Управляющая компания «Иван Калита», которое с 20.11.2006 г. является правообладателем спорного здания, что подтверждено имеющейся в деле выпиской из ЕГРП от 01.12.2008 №60/085/2.

Таким образом, после сдачи в аренду помещений в здании по ул. Парковая, 2 произошла смена правообладателя указанного здания: вместо ЗАО «Интеко-Сочи» правообладателем здания стал ответчик - ООО «Управляющая компания «Иван Калита». Из содержания свидетельства о государственной регистрации права от 20.11.2006. следует, что в нем указаны сведения об ограничении в виде аренды.

Новый правообладатель здания и арендатор, который продолжал пользоваться спорными помещениями на правах аренды, в 2007 году подписали сроком на 10 месяцев на эти же помещения два договора аренды №2 и№4 от 06.06.2007. В этих договорах изменен размер арендной платы , остальные существенные условия идентичны условиям договоров 2006 года. В 2008 году между этими же сторонами был подписан один договор от 06.04.2008 № б\н аренды этих же помещений общей площадью 285,7 кв. м. в здании ул. Парковая, 2. При этом, арендатор фактически как пользовался с 2006 года помещениями, так и продолжает ими пользоваться на день рассмотрения спора без замечаний со стороны арендодателя.

Учитывая, что договор от 06.04.2008. подписан сторонами сроком на 5 лет, истец заявил в регистрационную службу о государственной регистрации указанного договора. Регистрационная служба уведомила арендатора - ООО «Французская студия красоты» о приостановлении регистрации договора от 06.04.2008 № б\н в связи с отсутствием плана сдаваемых в аренду помещений, а также в связи с заявлением арендодателя - ООО «УК «Иван Калита» о том, что сторонами не достигнуто обоюдного согласия относительно существенных условий данного договора. Позже, 24.11.2008. регистрационная служба направила в адрес истца сообщение об отказе в государственной регистрации по двум основаниям: отсутствие кадастрового паспорта помещений с указанием размера арендуемой площади, а также наличия уведомлений от второй стороны договора о подложности переданного истцом на регистрацию договора от 06.04.2008. и о возврате документов без проведения государственной регистрации.

Таким образом, договор не был зарегистрирован по причине непредставления заявителем на регистрацию необходимых документов. Ссылаясь на отказ ответчика предоставить необходимые для государственной регистрации документы, что истцом оценено как уклонение арендодателя от государственной регистрации договора аренды от 06.04.2008 № б\н, в связи с чем и был подан настоящий иск.

В процессе судебного разбирательства истцом заявлены ходатайства об изменении и уточнении исковых требований, при рассмотрении которых судом учтено следующее. Согласно ст.49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. Истец с подачей иска заявил о принятии обеспечительных мер в виде устранения препятствий в пользовании арендуемыми помещениями, указав, что исковыми требованиями является только одно требование – зарегистрировать договор, а остальная часть является обеспечительными мерами, которая уточнена в отдельном заявлении. Судом обеспечительные меры были удовлетворены и ответчику запрещено ограничивать доступ сотрудников и клиентов ООО «Французская студия красоты» в арендованные помещения по адресу г. Сочи, ул. Парковая,2, отключать электричество и водоснабжение. Согласно п.1 , ст. 90 АПК РФ обеспечительные меры направлены на обеспечение исковых требований или имущественных интересов истца, в связи с чем истец не вправе заявлять в данном деле исковые требования (отличающиеся только редакционным изложением) идентичные принятым обеспечительным мерам, поэтому заявленные ходатайства в порядке ст. 49 АПК РФ о рассмотрении требований об устранении препятствий в пользовании помещениями подлежат отклонению. При этом судом принято во внимание заявление представителя истца об отзыве ходатайств об изменении исковых требований и оставлении только одного требования о регистрации договора аренды.

С учетом изложенного суд определяет считать заявленным исковым требованием изложенное истцом ООО «Французская студия красоты в ходатайстве от 26.01. 2009. за исходящим №3: -«Вынести решение о регистрации договора аренды от 06.04.2008, между ООО «Управляющая компания «Иван Калита» Д.У. Закрытого Паевого инвестиционного фонда недвижимости «ФРЭШ СТАЙЛ» и ООО «Французская студия красоты».

С учетом принятого к рассмотрению искового требования и правил об относимости и допустимости доказательств (ст.42, 67, 68 АПК РФ) суд отклоняет ходатайства истца о привлечении третьи лицом и истребовании дополнительных доказательств.

Ходатайство истца о привлечении вторым ответчиком подлежит удовлетворению в соответствии с положением ст. 46 АПК РФ

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В связи с чем судом исследован вопрос о том были ли расторгнуты договора аренды от 20.01.2006. за № 7 и № 8., поскольку как установлено выше срок действия договоров заканчивается в 2011 году.

Основным способом расторжения договора является его расторжение по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ). Однако законом или договором эта возможность может быть ограничена, поскольку соглашение представляет собой обычную сделку и к нему предъявляются общие требования, предусмотренные в главе 9 ГК РФ (имеются ввиду требования к его содержанию, к воле и волеизъявлению сторон). В договорах аренды от 20.01.2006. (пункты 7.1 и 7.1.1) стороны установили, что договор не может быть расторгнут в течение всего срока его действия и что досрочное расторжение возможно лишь в судебном порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации. В связи с чем суд исходит из того, что при расторжении договора по соглашению сторон должны применяться как договорные условия о его расторжении, так и порядок заключения соответствующего договора, а так же требования, предъявляемые к форме такого договора, поскольку форма соглашения должна быть идентично той, в которой заключался договор (ст. 452 ГК РФ). Следовательно, соглашение о расторжении договоров аренды от 20.01.2006. должно быть совершено в той же форме что и сами договора и с учетом условий пунктов 7.1 и 7.1.1. названных договоров. Как следует из материалов дела и не оспаривается истцом и ответчиком договора № 7 и № 8 не были досрочно расторгнуты в судебном порядке.

Напротив, как следует из переписки волеизъявление нового правообладателя здания были направлены на урегулирование условий аренды. А подача настоящего иска свидетельствует о несогласии арендатора на прекращение аренды помещений. В связи с чем ссылка ответчика на наличие подписанных в 2007 сторонами новых договоров за № 2 и №4 на аренду одних и тех же помещений, в том числе и на их исполнение (в части оплаты размера арендной платы) и на условие п.8.5 новых договоров как на доказательство досрочного прекращения действия первоначальных договоров (2006 года) необоснованна. Следует отметить, что в п.8.5 новых договоров речь идет о заявлениях и договоренности между новым арендодателем и арендатором, к которым нельзя отнести договора 2006 года, поскольку они являются результатом договоренностей в отношении объекта аренды между первоначальным собственником здания и арендатором.

Положения п.1 ст. 617 ГК РФ о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, свидетельствует о том, что если у нового собственника для изменения или расторжения договора аренды имеются основания, то указанное возможно только с соблюдением требований статей 450 – 452 ГК РФ.

Согласно ст.407 ГК РФ обязательство прекращается по основаниям, предусмотренным Гражданским Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Поскольку такого способа досрочного прекращения обязательства как заключение нового договора не предусмотрено действующим законодательством, суд приходит к выводу, что аренда помещений в здании по ул. Парковая, 2 обществом «Французская студия красоты» осуществляется на основании действующих договоров № 7 и № 8 от 20.01.2006, срок действия которых заканчивается в 2001 г.(п.2.1).

Поскольку договора аренды 2006 года с истцом на момент подписания 06.04.2008 года другого договора аренды этих же помещений с ответчиком, заключены, они до их расторжения в установленном порядке, являются препятствием для заключения других договоров аренды на эти же помещения

Следовательно, основания предусмотренные ст. 165 ГК РФ для обязания осуществить регистрацию другого договора аренды (2008года), при наличии действующих договоров (2006года) на эти же помещения, отсутствуют. И поэтому в иске о регистрации договора аренды от 06.04.2008. № б\н отказать.

При этом истец не лишен возможности использовать иные способы защиты своего права.

Требование истца о возложении обязанности по регистрации на регистрационную службу противоречит части 3 статьи 165 ГК РФ, в соответствии с которой надлежащим ответчиком по делу должна выступать сторона сделки, уклоняющаяся от ее регистрации. Учреждение по регистрации не совершало каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца, в связи с чем в иске к Управлению ФРС следует отказать.

По встречному иску.

Иск заявлен об освобождении арендатором занимаемых помещений в здании по ул. Парковая,2.

При рассмотрении заявленного требования суд исходит из того, что арендуемые помещения могут быть освобождены только после прекращения договора аренды в установленном порядке (ст. 622 ГК РФ).

С учетом установленных фактических обстоятельств и юридических оснований по первоначальному иску о том, что ответчик по встречному иску - ООО «Французская студия красоты» пользуется помещениями номера с 46 по 62 и с 65 по 67 включительно, общей площадью 285, 7 кв.м. здания литер А, расположенного по адресу г. Сочи, ул. Парковая, 2 на законных основаниях в соответствии с действующими договорами аренды от 20.01.2006 года за № 7 и № 8 , подлежит отклонению требование истца по встречному иску «Управляющая компания «Иван Калита» об освобождении ответчиком названных помещений.

На основании изложенного руководствуясь ст.ст. 8, 9, 41, 49, 96, 132 , 159, 162, 167-170, 180 АПК РФ,

РЕШИЛ

Заявленные истцом, ООО «Французская студия красоты», ходатайства об уточнении, изменении исковых требований от 06.11.08 №336, от 15.11.08 г. №336, от 23.12.2008 г. №338 отставить без удовлетворения.

Принять уточнение искового требования изложенного в ходатайстве от 26.01.2009 №3

Считать исковыми требованиями» «Вынести решение о регистрации договора аренды от 06.04.08 г. между ООО Управляющая компания «Иван Калита» Д.У. закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Фреш Стайл» и ООО «Французская студия красоты».

Ходатайство истца ООО «Французская студия красоты» о привлечении третьим лицом Рудковскую Я.А. и истребовании дополнительных доказательств (информацию о вступлении в законную силу решения мирового судьи и поэтажный план) отклонить.

По первоначальному иску: в иске отказать

По встречному иску: в иске отказать.

Обеспечительные меры принятые определением от 05.08.08 сохраняют свое действие до вступления в законную силу настоящего решения.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты его принятия в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд или в двухмесячный срок в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа.

Судья Грибова А.И.