Гражданский кодекс часть 1

ТСЖ "Берег-06" (далее - товарищество, ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Строительная компания "Главкраснодарпромстрой" (далее - общество) и Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее - управление) о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества на подвальные помещения (техподполья) здания литера под/А, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, х. Ленина, ул. Наримановская, 18; о признании незаконной записи регистрации N 23-23-01/257/2005-188 от 07.09.05 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также о признании недействительным Свидетельства о государственной регистрации права серия 23-АА N 488180 от 08.09.05 (уточненные требования); о выселении общества из подвальных помещений (техподполья) здания литера под/А, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, х. Ленина, ул. Наримановская, 18.

Решением от 28.06.07 (с учетом определения от 13.08.07 об исправлении опечатки в мотивировочной части решения), оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции 08.10.07, в иске отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.01.08 решение от 28.06.07 и постановление апелляционной инстанции от 08.10.07 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда. При этом суд кассационной инстанции указал на необходимость дать оценку технической документации на данный дом.

При новом рассмотрении дела, истец поддержал ранее заявленные требования, указывая, что ответчик не представил надлежащих доказательств того, что им проводилось финансирование строительства. Кроме того, им представлено заключение эксперта, из которого следует, что помещения квартир жилого дома лит. А и помещения подвального этажа лит под/А конструктивно и функционально неотъемлемо взаимосвязаны друг с другом, имеют единые инженерные коммуникации.

Ответчик против удовлетворения иска возражает. Еще до заключения договора 22.01.03 войсковая часть 08309 дала согласие на финансирование им нежилых помещений. Были представлены справка и бухгалтерские документы, согласно которым ответчик нес расходы на строительство жилого дома. К материалам дела приобщено заключение экспертизы, в соответствии с выводами которой нежилые помещения не являются помещениями, обслуживающими более одного помещения. В отношении нежилых помещений № 1, 20, 23, 30 истец признал исковые требования.

Управление ФРС по Краснодарскому краю, считает, что оно является ненадлежащим ответчиком и просит исключить его из числа ответчиков.

Суд, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные документы, установил следующее

Между администрацией г. Краснодара, АОЗТ "Союз-92" (генеральный застройщик), акционерной фирмой "Центр "Краснодарстройинжиниринг"" и производственно-коммерческим предприятием "Багира" 07.07.93 был заключен договор о совместной комплексной застройке жилого микрорайона в пос. им. Ленина (25 га) в составе инженерных коммуникаций, жилых домов и объектов соцкультбыта. Пункт 3.3 договора предполагал финансирование жилых домов в следующем порядке: администрация г. Краснодара - за 320 квартир, акционерная фирма "Центр "Красндарстройинжиниринг"" - за 664 квартиры, АОЗТ "Союз-92" - за 146 квартир, ПКП "Багира" - за 88 квартир (т. 1, л. д. 68 - 71).

Согласно договору от 30.05.02 ООО "Союз-92" (правопреемник АОЗТ "Союз-92") передало ООО "Строительная компания "Главкраснодарпромстрой"" все права и обязанности заказчика по договору от 07.07.93 и поручило ей оформление всех правовых документов от своего имени.

Войсковая часть N 087309 (государственный заказчик) и ООО "Строительная компания "Главкраснодарпромстрой"" (заказчик - застройщик) 30.01.2003 заключили договор N 2/КР-03, в соответствии с которым государственный заказчик поручил, а заказчик-застройщик принял обязательство по строительству 5-этажного 40-квартирного жилого дома литер "22" по ул. Наримановской в г. Краснодаре с наружными сетями, квартиры общей площадью 2 296,16 кв. м с полной отделкой по проекту. Квартиры согласно перечню передавались государственному заказчику. Стоимость всех работ по настоящему договору определялась договорной ценой и составила 24 756 000 рулей.

Согласно ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования.

Как следует из рабочего проекта 5-этажного 40-квартирного жилого дома литер "22" в микрорайоне N 1 в доме предусмотрено техподполье из сборных железобетонных объемных блоков. Ни в задании на проектирование указанного жилого дома, ни в акте от 31.05.04 приемки законченного строительством объекта не указывалось на наличие нежилых помещений в нем.

Таким образом, суд приходит к выводу, что по договору от 30.01.03 с учетом технической документации ответчик обязан был построить спорный дом полностью с учетом затрат в том числе на строительство техподполья, причем стоимость его работ составила сумму, определенную в договоре. Как указано в постановлении кассационной инстанции по данному делу, спорный договор не является инвестиционным. Контракт не предусматривал возможность финансирования застройщиком строительства какой-то части дома, в том числе и нежилых помещений, их правовая судьба не определялась и не могла определяться договором, поскольку их существование не было предусмотрено проектной документацией.

Представленное в материалы дела письмо от 22.01.03 № 445/10-16 о возможности финансирования застройщиком нежилых помещений подвала не может свидетельствовать об обратном, поскольку преддоговорные отношения сторон не были отражены в договоре, заключенном позднее. В связи с чем суд приходит к выводу что стороны, согласовывая в окончательном варианте условия своих обязательств, отказались от возможности финансирования ответчиком нежилых помещений, как предложено было в вышеназванном письме, имевшем место до заключения договора.

При таких обстоятельствах, документы, подтверждающие несение застройщиком самостоятельных расходов на строительство данного дома могут служить лишь основанием для взыскания задолженности за выполненные работы с контрагента. Причем следует отметить, что имеющиеся в материалах дела документы являются лишь внутренними бухгалтерскими учетными документами застройщика и не могут являться единственным и безусловным доказательством несения расходов именно на строительство не техподполья, а нежилых помещений не предусмотрено проектной документацией.

По договорам цессии от 12.04.04 войсковая часть N 087309 уступила физическим лицам права требования исполнения ответчиком обязательства, возникшего из договора от 30.01.03, по передаче квартир в жилом доме литер "22" по ул. Наримановской в г. Краснодаре. За физическими лицами в дальнейшем было зарегистрировано право собственности на указанные квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Согласно пункту 3 указанной статьи Кодекса уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Как было указано выше, спорные помещения согласно проектной документации значились техническим подпольем. Из заключения эксперта от 14.04.08 следует, что квартиры жилого дома и помещения подвального этажа конструктивно и функционально неотъемлемо взаимосвязаны друг с другом. Техническое заключение от 10.04.08, представленное самим ответчиком (т. 4 л.д. 91), подтверждает, что в спорных помещениях проходят коммуникации и установлена запорная арматура, хотя она и носит вспомогательный характер для целей обслуживания и эксплуатации жилых домов. Наличие запорной арматуры усматривается и на фотографиях, имеющихся в материалах дела (т. 4 л.д. 51). В целях эксплуатации жилищного фонда доступ к инженерным коммуникациям должен быть обеспечен круглосуточно, что исключено в общем порядке в случае нахождения отдельных помещений техподполья в частной собственности.

Из технического заключения от 10.04.08 также следует, что указанные помещения могут быть лишь переоборудованы под офисы. Следовательно, первоначально они под эти цели не создавались, составляя часть подвала.

Таким образом, суд приходит к выводу, что спорные помещения являются техническим подпольем и относятся к общему имуществу собственников квартир.

Распоряжение этими помещениями, передача их в собственность отдельного лица противоречит нормам права. У ответчика отсутствовали правовые основания для государственной регистрации права собственности на эти помещения. Требования о признании недействительным права собственности ответчика на нежилые помещения подлежат удовлетворению.

Ответчик безосновательно пользуется данными помещениями, которые находятся в силу закона в общей долевой собственности лиц – собственников помещений в жилом доме. Как указано в постановлении кассационной инстанции, товарищество собственников жилья является законным представителем собственников помещений в жилом доме. С учетом норм главы 20 ГК РФ требования истца о выселении ответчика также являются обоснованными.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Таким образом, судебные расходы должны быть возложены на ответчика.

Руководствуясь ст. 110, 167- 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным зарегистрированное право собственности за ООО "Строительная компания "Главкраснодарпромстрой" на подвальные помещения (техподполья) здания литера под. А, расположенное по адресу, г. Краснодар, Карасунский округ, х. Ленина, ул. Наримановская, 18, аннулировав регистрационную запись №23-23-01/257/2005-188 от 07.09.2005 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и свидетельство о государственной регистрации права серия 23-АА №488180 от 08.09.2005 и выселить ООО "Строительная компания "Главкраснодарпромстрой" из подвального помещения (техподполья) здания литера под. А.

Взыскать с ООО "Строительная компания "Главкраснодарпромстрой", г. Краснодар в пользу ТСЖ "Берег-06", г. Краснодар расходов по уплате государственной пошлины в размере 5000 руб. – по рассмотрению дела в первой инстанции, 1000 руб. – по рассмотрению дела в апелляционной инстанции и 1000 руб. – по рассмотрению дела в суде кассационной инстанции.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты принятия решения в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд или в двухмесячный срок в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа.

Судья А.И. Грибова