Гражданский кодекс часть 1

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город Армавир обратилось с иском к ООО туристическая фирма «Лота-Интур» о взыскании задолженности за пользование нежилыми помещениями в сумме 1 440 548 руб. 48 коп. за период с 24.04.2010 г. по 20.09.2012 г. и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.02.2010 г. по 30.09.2012 г. в сумме 193 504 руб. 36 коп.

Истец в судебном заседании на своих исковых требованиях настаивал в полном объеме, расчет задолженности произвел исходя из размера арендной платы, подлежащей уплате в месяц в сумме 49 294 руб. 30 коп.

Ответчик в судебном заседании с размером задолженности не согласился, представив свой контррасчет арендной платы исходя из размера арендной платы в месяц 36 697 руб. 80 коп., ввиду неправильного применения истцом коэффициента вида деятельности арендатора.

В судебном заседании объявлен перерыв до 22.11.2012 г. в 15-30 ч. После перерыва судебное заседание было продолжено в отсутствие сторон. Истцом заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств – технического паспорта нежилых помещений, составленного по состоянию на 29.12.2008 г.

Ходатайство удовлетворено судом.

Ответчик посредством факсимильной связи заявил ходатайство об отложении судебного заседания для исследования представленных истцом доказательств.

Суд, рассмотрев ходатайство ответчика, считает его не подлежащим удовлетворению.

В силу части 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине. Арбитражный суд также может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видео-конференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий (часть 5 указанной статьи).

Ходатайство заявителя мотивировано необходимостью исследования после перерыва дополнительно представленных истцом доказательств.

Ходатайство об отложении судебного заседания не обосновано необходимостью представления суду каких-либо дополнительных доказательств, в связи с чем ходатайство отклонено.

Выслушав доводы сторон, принимавших участие в судебном заседании до объявления перерыва, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 29.01.2009 между администрацией муниципального образования г. Армавир (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Туристическая фирма "Лота-Интур" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности N 3488, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности - нежилые помещения N 2-12, литер А, N 1-9, 11-14, литер Б, общей площадью 219,8 кв. м, находящееся в муниципальной собственности муниципального образования город Армавир, расположенные по адресу: город Армавир, ул. Энгельса, д. 37 для размещения экскурсионного бюро (пункт 1.1 договора)

Пунктом 2.2 договора установлено, что арендатор вносит арендную плату за пользование имуществом в размере 49 294,3 руб. в месяц, расчет арендной платы определен в приложении N 2 к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.

Арендная плата, установленная в пункте 2.2 договора, не включает в себя плату за пользование земельным участком.

Срок действия договора установлен сторонами с 29.01.2009 по 24.01.2010 (пункт 5.1 договора).

На основании решения Межрегионального арбитражного суда от 25.01.2010 N 146/09 ООО "Туристическая фирма "Лота-Интур" обязано освободить арендуемые им нежилые помещения, расположенные по улице Энгельса, 37.

Вместе с тем, указанное решение суда ответчиком исполнено не было.

В связи с чем, истец обратился в суд с требованиями о взыскании с ответчика неосновательного обогащения вследствие неправомерного использования ответчиком нежилых помещений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Обязательство из неосновательного обогащения возникает только при наличии определенных условий: если одно лицо обогащается за счет другого без предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

Обогащение может выступать в форме приобретения или сбережения имущества.

Положениями пункта 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" указано, что в предмет доказывания истца по таким делам должны входить следующие обстоятельства:

1) факт получения ответчиком имущества, принадлежащего истцу;

2) факт пользования ответчиком этим имуществом;

3) размер доходов, полученных в результате использования имущества, то есть факт наличия имущественной выгоды на стороне ответчика;

4) период пользования суммой неосновательного обогащения.

По смыслу вышеуказанных норм лицо, обратившееся с требованием о возмещении неосновательного обогащения, обязано доказать факт пользования ответчиком принадлежащим истцу имуществом, период такого пользования, отсутствие установленных законом или сделкой оснований для такого пользования, размер неосновательного обогащения.

В материалах дела представлен передаточный акт от 29.01.2009, являющийся приложением к договору аренды N 3488, из которого следует, что истец передал, а ответчик принял в аренду имущество - нежилые помещения N 2-12, литер А, N 1-9, 11-14, литер Б, общей площадью 219,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Армавир, ул. Энгельса, д. 37. Данный документ подписан директором общества с ограниченной ответственностью "Туристическая фирма "Лота-Интур" Евсеевой Е.Ю. без замечаний и разногласий.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. По смыслу указанной правовой нормы прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю

В пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В соответствии со статьей 655 Кодекса передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением аналогичных правил.

Доказательств того, что ответчик вернул по акту приема-передачи имущество, полученное по договору аренды N 3488 от 29.01.2009 стороны не представили.

Судом учитывается также то обстоятельство, что, как следует из представленных в материалы дела доказательств, арендные отношения между сторонами сложились с 2003 года. Ответчик вплоть до 24.04.2010 г. производил оплату за пользование нежилыми помещениями и спора по факту пользования, размеру платы между сторонами не было.

Следовательно, в отсутствие заключенного между сторонами договора аренды нежилых помещений ООО "Туристическая фирма "Лота-Интур" не освобождается от обязанности вносить плату за фактическое пользование имуществом в сумме, соответствующей размеру арендной платы, определяемой по правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку до настоящего времени спорное имущество не возвращено ответчиком по акту приема-передачи, и находиться у него без правовых оснований, суд считает избранный истцом способ защиты соответствующим типу правоотношений, сложившихся между сторонами.

На основании абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. По смыслу статьи 424 Кодекса, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Кодекса. Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.

Согласно Приложению №2 к договору аренды №3488 от 29.01.2009 г. стороны согласовали размер арендной платы в сумме 49 294 руб. 30 коп.

Расчет арендной платы произведен в соответствии с постановлением главы муниципального образования город Армавир от 07.07.2008 г. №1910 «Об утверждении порядка расчета годовой арендной платы за пользование имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального образования город Армавир», согласно которому с 01.08.2008 г. величина годовой арендной платы без учета НДС за использование имуществом – нежилого помещения определяется по формуле:

А = (Сб х Киз х Км х Кт х Кз х Ктд х Кнж) х 0,25 х S, где

А – годовая арендная плата без учета НДС за 1 кв.м. площади;

Сб – базовая величина стоимости строительства 1 кв.м. общей площади – 24 400 руб.;

Киз – коэффициент износа, равный величине 0,25;

Км – коэффициент вида строительного материала наружных стен здания – 1,0 (кирпич);

Кт – коэффициент типа здания – 1,0 (прочее отапливаемое);

Кз – коэффициент территориальной зоны для города Армавира равный 0,8;

Ктд – коэффициент типа деятельности арендатора, устанавливаемый в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании арендуемого имущества – 2,0 (экскурсионное бюро);

Кнж – коэффициент качества нежилого помещения, определяемый по формуле:

Кнж = (Крп + Ксто + Кап +Куки), где

Крп – коэффициент расположения помещения в здании – 0,54 (надземная часть здания);

Ксто – коэффициент степени технического обустройства здания – 0,2 (3 вида благоустройства);

Куки – коэффициент удобства коммерческого использования объектов нежилого фонда – 0,4 (2 зона)

Кнж = (0,54 + 0,2 + 0,04 + 0,4) = 1,18.

Кроме того стороны определили, что в аренду передаются помещения, общей площадью 219,8 кв.м., в том числе основная – 191,1 кв.м. и вспомогательная – 28,7 кв.м.

В отзыве на иск ответчик не согласился с примененным истцом коэффициента типа деятельности арендатора, устанавливаемый в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании арендуемого имущества – 2, указав, что у общества два основных вида деятельности: туризм и оптовая торговля.

Ответчиком в контррасчете приведен расчет арендной платы по литеру А на каждое помещение в отдельности с применением Ктд:

Склад – площадью 56,3 кв.м. с применением Ктд – 1,5 (оптовая торговля)

Торговый зал – площадью 44,9 кв.м. с применением Ктд – 1,5 (оптовая торговля)

Офис – площадью 18,9 кв.м. с применением Ктд – 1

Вспомогательные помещения – площадью 14,1 кв.м. с применением Ктд – 1

По литеру Б:

Склад – площадью 71 кв.м. с применением Ктд – 1,5

Вспомогательные помещения – площадью 14,6 кв.м. с применением Ктд -1.

Проверив контррасчет ответчика, суд считает его неверным в части применения Ктд – 1,5 как несоответствующего постановлению главы муниципального образования город Армавир от 07.07.2008 №1910, установившего в Приложении коэффициент типа деятельности арендатора, занимающегося оптовой и розничной торговлей, 1,8, а также к офисному помещению по типу деятельности экскурсионные и туристические агентства – Ктд – 2.

При указанных обстоятельствах, суд произвел самостоятельный расчет подлежащей уплате ответчиком арендной платы за период с 24.04.2010 г. по 30.09.2012 г.

Помещения литер А, общей площадью 134,2 кв.м.

Склад – 56,3 кв.м.

Торговый зал – 44,9 кв.м.

Офискное помещение – 18,9 кв.м.

Вспомогательные помещения – 14,1 кв.м.

За использование склада в целях торговли (24 400 х 0,25 х 1 х 1 х 0,8 х 1,8) х 0,25 х 56,3 кв.м. = 166 906 руб. 98 коп. в год

За использование торгового зала (24 400 х 0,25 х 1 х 1 х 0,8 х 1,8 х 1,18) х 0,25 х 44,9 кв.м. = 116 348 руб. 47 коп. в год

За использование офисного помещения (экскурсионные, туристические агентства)

(24400 х 0,25 х 1 х 1 х 0,8 х 2 х 1,18) х 0,25 х 18,9 кв.м. = 54 416 руб. 88 коп. в год

За использование вспомогательных помещений, с учетом пункта 4 Приложения к постановлению от 07.07.2008 г. №1910 (24400 х 0,25 х 1 х 1 х 0,8 х 1 х 1,18) х 0,25 х 14,1 кв.м. : 2 = 10 149 руб. 18 коп.

Итого по литеру А размер годовой арендной платы составил 347 821 руб. 51 коп.

Помещения литер Б, общей площадью 85,6 кв.м.

Склад – 71 кв.м. (24400 х 0,25 х 1 х 1 х 0,8 х 1,8) х 0,25 х 71 кв.м. = 155 916 руб.

Вспомогательные помещения общей площадью 14,6 кв.м. (24400 х 0,25 х 1 х 1 х 0,8 х 1 х 1,18) х 0,25 х 14,6 кв.м. : 2 = 10 509 руб. 08 коп.

На основании произведенных расчетов, размер арендной платы (неосновательного обогащения) за использование помещений составляет 514 246 руб. 59 коп. в год, а в месяц - 42 853 руб. 88 коп.

При определении целевого использования каждого из занимаемых ответчиком помещений, суд принимает в виду ранее заключенный договор аренды №3460 от 30.01.2008 г., с учетом того, что истцом документально не подтверждено изменение целевого использования занимаемых ответчиком помещений.

За предъявленный истцом период с 24.04.2010 г. по 30.09.2012 г. ответчиком должна быть произведена оплата в сумме ( 8 570,77 + 1 242 762,52) = 1 251 333 руб. 29 коп.

С учетом того, что по платежному поручению №22 от 22.08.2012 г. ответчиком в счет арендной платы оплачено 100 000 руб., его задолженность составила 1 151 333 руб. 29 коп.

В соответствии с п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно части 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Аналогичное положение применения учетной ставки банковского процента при взыскании долга в судебном порядке содержится в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами".

Согласно расчету истец просит взыскать с ответчика 193 504 руб. 36 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами с применением ставки банковского процента – 8. Между тем, судом установлен иной ежемесячный размер арендной платы, за просрочку оплаты которого к ответчику должны быть применены меры ответственности в виде взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами.

При указанных обстоятельствах, суд самостоятельно произвел расчет процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.02.2010 г. по 30.09.2012 г. с учетом размера ежемесячной арендной платы (неосновательного обогащения) в сумме 42 853 руб. 88 коп. с учетом произведенных платежей в сумме 48 000 руб. 09 коп., отнесенных истцом за февраль 2010 г. и 100 000 руб. платежным поручением №22 от 22.08.2012 г.

Ко взысканию с ответчика подлежат проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 136 478 руб. 71 коп.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 65, 158,163,167-170,176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного заседания отказать.

Взыскать с ООО «Туристическая фирма «Лота-Интур» ИНН 230202873676 г. Армавир в пользу Муниципального учреждения Управление имущественных отношений Администрации города Армавира ИНН 2302020649 г. Армавир неосновательное обогащение за пользование имуществом в сумме 1 151 333 руб. 29 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 136 478 руб. 71 коп.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с ООО «Туристическая фирма «Лота-Интур» ИНН 230202873676 г. Армавир в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 25 878 руб. 12 коп.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его принятия в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд г. Ростов-на-Дону через арбитражный суд Краснодарского края.

Судья В.Г. Колодкина