Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительным отказа № 01/458/2006-294/10025 от 09.04.2007 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 21.09.2006 к Договору ипотеки от 30.09.2003

при участии:

от заявителя: не явился,

от заинтересованного лица: ФИО1 - по доверенности,

от 3-го лица - ФИО2 -по доверенности.

Резолютивная часть Решения объявлена 12.11.2007.

Полный текст Решения изготовлен 19.11.2007.

ООО группы компаний «Сити-Центр», г. Краснодар, (далее - заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, г. Краснодар, (далее -Управление) о признании недействительным отказа № 01/458/2006-294/10025 от 09.04.2007 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 21.09.2006 к Договору ипотеки от 30.09.2003.

Заявитель обосновал свои требования следующим:

24 ноября 2006 г. ООО группы компаний «Сити Центр» представило на государственную регистрацию в Управление федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю дополнительное соглашение от 21.09.2006 г. к договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 30.09.2003 г., заключенное между ООО группы компаний «Сити Центр» и Акционерным коммерческим нефтяным инвестиционно-промышленным банком.

7 декабря 2006 г. ООО группы компаний «Сити Центр» было получено Уведомление о приостановлении государственной регистрации №25-35/35974 от 07.12.2006г. дополнительного соглашения от 21.09.2006г. к договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 30.09.2003г., на срок до 07.01.2007г.

Для возобновления государственной регистрации ООО группы компаний «Сити Центр» необходимо было представить следующие документы и уточнения:

в соглашении оговорить наличие обременении (в части аренды предмета ипотеки); предоставить выписку налогового органа из ЕГРЮЛ в отношении ООО группы компаний «Сити Центр»; предоставить изменения в учредительные документы юридического лица датой внесения записи 28.12.2004 г., 28.09.2005 г., 11.10.2005 г.; произвести государственную регистрацию права собственности залогодателя на предмет ипотеки.

26 декабря 2006 г. ООО Группы компаний «Сити Центр» в регистрирующий орган были представлены запрошенные регистратором документы (Расписка в получении документов на государственную регистрацию от 26.12.2006г.).

9 апреля 2006 г. Управлением федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю вынесен отказ №01/458/2006-294/10025 в государственной регистрации дополнительного Соглашения от 21.09.06 к договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 30.09.2003 г. Основанием отказа послужило:

- в едином государственном реестре прав зарегистрировано право собственности залогодателя на нежилые помещения общей площадью 18 190,7 кв.м., расположенные в г. Краснодаре, Западный круг, ул. Индустриальная, 2, как один объект недвижимости.

Его раздел (выдел) на отдельные помещения общей площадью 17 492,0 кв.м. и регистрация прав на эти помещения в установленном Законом порядке не были осуществлены, залог указанной части здания без государственной регистрации права собственности залогодателя не правомерен;

- на момент составления дополнительного соглашения от 21.09.2006 г. к договору ипотеки (залоге недвижимости) от 30.09.2003 г., согласно которому в предмет ипотеки включается часть здания торгового центра, литер Л, общей площадью 17 492,0 кв.м., расположенного в г. Краснодаре, Западный округ, ул. Индустриальная, 2.

В записях ЕГРП имеются сведения об обременениях прав залогодателя в виде аренды (23-23-01/115/2005-282) и множества субаренд, следовательно, дополнительное соглашение, составленное без указания зарегистрированных обременении, не соответствует требованиям закона и не подлежит государственной регистрации.

ООО Группы компаний «Сити Центр» считает отказ в государственной регистрации сделки незаконным и не обоснованным в связи со следующим:

утверждение государственного регистратора о том, что за ООО Группы компаний «Сити Центр» зарегистрировано право собственности на нежилые помещения общей площадью 18 190,7 кв.м., регистрация прав на эти помещения в установленном законом порядке не были осуществлены и залог указанной части здания без государственной регистрации права собственности залогодателя является не правомерным.

Данное свидетельство (сер. 23-АА №305664 от 17.05.2005г.) было передано в регистрирующий орган для регистрации Дополнительного соглашения от 21.09.2006 г. к договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 30.09.2003 г., что подтверждается Распиской от 24.11.2006 г. (№ учета вх. документов - 01/458/2006).

20 августа 2003 г. ООО «Группы компаний «Сити Центр» получило Свидетельство о государственной регистрации права собственности (сер. 23-АБ № 143673) на незавершенное строительством здание торгового центра, Литер Л - общая пл. 17 431,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

30 сентября 2003 г. с Акционерным нефтяным инвестиционно-промышленным банком (ЗАО) был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости).

Согласно данному договору ООО Группы компаний «Сити Центр» предоставило в залог незавершенное строительством здание торгового центра - Литер Л, принадлежащее ему на праве собственности, общей площадью 17 431,6 кв.м.

Договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 30.09.2003 г. в установленном порядке был зарегистрирован в ГУ ФРС по КК - запись регистрации №23-01/00-114/2003-336 от 02.10.2003 г.

В феврале 2004 г. в связи с изменением площадей торгового центра здания Литер Л, ООО Группы компаний «Сити Центр» на государственную регистрацию в ГУ ФРС по КК были поданы документы, а именно: Акт процентной готовности от 06.02.2004 г., разрешение на выполнение строительно - монтажных работ №4633 от 30.01.2003 г. 12.02.2004 г. получено Свидетельство о государственной регистрации права собственности (сер. 23-АБ №354148) на незавершенное строительством здание торгового центра, Литер Л - общая пл. 21 047,8 кв.м.

Во исполнение п. 3.2.6. Договора об ипотеке 30.09.2003 г. (залоге недвижимости) 17.02.2004 г. в связи с изменением предмета ипотеки с Акционерным нефтяным инвестиционно-промышленным венком (ЗАО) было подписано Дополнительное соглашение, которым были внесены изменения в

основной договор об ипотеке (залоге недвижимости) в части площади заложенного незавершенное строительством здания (п. 2.1. Договора Залогодатель заложил незавершенное строительством здание торгового центра Литер «Л» - площадью 21 047,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>).

После ввода объекта в эксплуатацию и получения Акта государственной комиссии о приемке законченного строительством объекта от 22.12.2004 г. ООО Группы компаний «Сити Центр» зарегистрировало в ГУ ФРС по КК право собственности на нежилое здание Литер «Л» общей площадью 21528,1 кв.м.

Регистрирующим органом 30.03.2005 г. было выдано Свидетельство о государственной регистрации права сер. 23-АА №197804.

В марте 2005 г. между ООО Группы компаний «Сити Центр» и Акционерным нефтяным инвестиционно-промышленным банком (ЗАО) было достигнуто соглашение об уменьшении площади объекта подлежащего ипотеке.

В связи с этим 31.03.2005 г. между сторонами было подписано дополнительное соглашение об изменении предмета ипотеки в части площади (п. 2.1. Договора - «Залогодатель заложил здание торгового центра, Литер «Л» - площадью 17 492,0 кв.м., расположенное по адресу: <...>»).

Указанное Дополнительное соглашение к Договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 30.09.2003 г. было зарегистрировано в ГУ ФРС по КК, запись регистрации 23-23-01/020/2005-19.

В связи с заключением ООО Группы компаний «Сити Центр» и ООО «ПЕРЕКРЕСТОК -2000» договора купли-продажи недвижимого имущества №1 от 04.05.2005г. на нежилые помещения 1-го этажа Здания Литер «Л» № 8-56 общей площадью 4 036, 1 кв.м., расположенные по адресу: <...> (исключенные из предмета ипотеки, согласие КФ ЗАО Нефтепромбанк на продажу №408 от 12.04.2005г.), и регистрации указанного договора в ГУ ФРС по КК, ООО Группы компаний «Сити Центр» было получено Свидетельство о государственной регистрации права собственности сер. 23-АА №305664 от 17.05.2005г. на нежилые помещения здания Литер «Л» общей площадью 17 734,7 кв.м.

Заявитель считает, что доводы государственной регистрационной службы, послужившие основанием отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 21.09.2006 г. к договору об ипотеке (залоге недвижимости) об отсутствии раздела на отдельные помещения Литера «Л» и регистрации прав, а также на залог здания без государственной регистрации права собственности залогодателя - не правомерны.

Государственный регистратор указал на то, что в записях ЕГРП имеются сведения об обременениях прав залогодателя в виде аренды (23-23-01/115/2005-282) и множества субаренд и что Дополнительное соглашение от 21.09.06г. составлено без указания зарегистрированных обременении, что не соответствует требованиям закона и не подлежит государственной регистрации.

ООО Группы компаний «Сити Центр» считает данное основание отказа не основано на законе, государственным регистратором не указано ни одной нормы права, которая бы предусматривала обязанность внесения сторонами договора об ипотеке (залоге недвижимости) зарегистрированных обременении в виде аренды (субаренд) в дополнительное соглашение к договору об ипотеке (залоге недвижимости).

В соответствии с п. 15 Приказа «Об утверждении инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах» № 226 от 18.09.03 г. при описании причин, послуживших основанием для принятия решения об отказе государственной регистрации, указываются нормы (пункты, статьи) правовых актов, несоблюдение которых привело к принятию такого решения, содержание данных норм.

Согласно п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ Залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Данное условие предусмотрено в договоре об ипотеке (залоге недвижимости) от 30.09.2003 г. п.п. 3.2.1. Залогодатель обязан не допускать последующего залога предмета ипотеки, не отчуждать каким-либо способом предмет ипотеки, а также не передавать его в аренду (субаренду) третьим лицам и т.п. без предварительного письменного согласия Залогодержателя.

Данное условие ООО Группы компаний «Сити Центр» было соблюдено. КФ ЗАО «Нефтепромбанк» дал свое согласие (№ 371/1 от «06» апреля 2005 г.) о передаче в аренду (субаренду) ООО группы компаний «Сити Центр» недвижимого имущества.

ООО Группы компаний «Сити Центр» заключило с ООО «АЛИАС» долгосрочный договор аренды № 1/А от 04.04.2005 г., зарегистрированный в установленном законом порядке в ГУ ФРС по КК.

Данным договором п. 4.2.1. предусматривается право ООО «АЛИАС» сдавать арендуемое недвижимое имущество в субаренду другим лицам, заключать соответствующие договоры субаренды недвижимого имущества.

Заинтересованное лицо требования не признало, в отзыве в удовлетворении требований просит отказать.

Третье лицо требования заявителя считает правомерными, просит суд удовлетворить требования заявителя. Доводы третьего лица изложены в письменном отзыве.

Суд, исследовав представленные документы, заслушав представителей сторон, установил, что требования заявителя не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

в Арбитражный суд Краснодарского края поступило заявление ООО группы компаний «Сити Центр» к Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю о признании недействительным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 21.09.2006 к договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 30.09.2003 на часть здания торгового центра, литер «Л», расположенного в г. Краснодаре, Западный округ, ул. Индустриальная, 2.

Из представленных в дело документов следует, что 24.11.06 ООО группы компаний «Сити Центр» обратилось в Управление с заявлением о регистрации дополнительного соглашения от 21.09.2006 к договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 30.09.2003 на здания торгового центра, литер «Л», расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Индустриальная, 2, общей площадью – 17 492 кв.м., а именно:

- нежилые помещения подвала №№ 1-4 здания литер под/Л, общей площадью 455,9 кв.м.;

- нежилые помещения 1-го этажа №№ 1-7, 57-74 здания литер «Л», общей площадью 2537,9 кв.м.;

нежилые помещения антресоли над помещением 2 №№ 1-41, 2/1, 2/2, 17/1, 18/1, 25/1, 27/1, 34/1 здания литер «Л», общей площадью 1 622,4 кв.м.;

нежилые помещения 2-го этажа № 1- 44, 11/1, 11/2, 16/1, 20/1, 21/1, 24/1, 24/3, 24/4, 24/5, 24/6, 24/7здания литер «Л», общей площадью 6 489,6 кв.м.;

нежилые помещения 3-го этажа №№ 1-61 здания литер «Л», общей площадью 6 332,8 кв.м.;

нежилое помещение - машинное отделение № 1 здания литер «Л», общей площадью 28,2 кв.м.;

нежилое помещение - теплообменник № 1 здания литер «Л», площадью 25,2 кв.м.

В соответствии с п. 1 ст. 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 № 122-ФЗ (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП) за ООО группы компаний «Сити
Центр» (залогодатель) зарегистрировано право собственности на нежилые помещения общей площадью 17 734,7 кв.м., расположенные по адресу: <...> (запись о регистрации 23-23-01/115/2005-195), а именно:

- нежилые помещения подвала №№ 1-4 здания литер под/Л, общей площадью 455,9 кв.м.;

- нежилые помещения 1-го этажа №№ 1-7, 9-12, 51, 52, 54, 57-74 здания литер «Л», общей площадью 2780,6 кв.м.;

- нежилые помещения антресоли над помещением 2 №№ 1-41, 2/1, 2/2, 17/1, 18/1, 25/1, 27/1, 34/1 здания литер «Л», общей площадью 1622,4 кв.м.;

- нежилые помещения 2-го этажа № 1- 44, 11/1, 11/2, 16/1, 20/1, 21/1, 24/1, 24/3, 24/4, 24/5, 24/6, 24/7здания литер «Л», общей площадью 6489,6 кв.м;

- нежилые помещения 3-го этажа №№ 1-61 здания литер «Л», общей площадью 6332,8 кв.м.;

- нежилое помещение - машинное отделение № 1 здания литер «Л», общей площадью 28,2 кв.м.;

- нежилое помещение - теплообменник № 1 здания литер «Л», площадью 25,2 кв.м.

Предметом дополнительного соглашения от 21.09.2006 к договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 30.09.2003 являются нежилые помещения общей площадью 17 492 кв.м, расположенные по адресу: <...>.

В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее - Закон об ипотеке) по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, право на которое зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из материалов дела судом установлено, что по условиям представленного на государственную регистрацию дополнительного соглашения от 21.09.2006 к договору ипотеки от 30.09.2003 его предметом является часть площади (помещений) в нежилых помещениях, принадлежащих залогодателю на праве собственности.

В пункте 2 дополнительного соглашения от 21.09.2006 к договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 30.09.2003 указано следующее: в обеспечение своевременного исполнения своих обязательств по Кредитному договору, Залогодатель заложил часть принадлежащего ему на праве собственности здания торгового центра, литер Л, по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Индустриальная, 2 площадью 17 492 кв.м.

Однако, согласно пункту 4 статьи 5 Закона об ипотеке часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

При этом согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке в соответствии с договором об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В ЕГРП зарегистрировано право собственности ООО группы компаний г «Сити Центр» на нежилые помещения общей площадью 17 734,7 кв.м., расположенные по адресу: <...>, как на один объект недвижимости.

Его раздел на отдельные помещения и регистрация прав на эти помещения в установленном порядке не были осуществлены.

Таким образом, если право собственности на помещение зарегистрировано как на один объект недвижимости, передать в залог его часть нельзя.

Вместе с тем ипотека возможна, если недвижимость разделить на части и зарегистрировать права на каждую из них.

Это подтверждается п. 2 Приложения Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 года № 90.

Суд установил, что в Едином Государственном Реестре Прав право собственности ООО группы компаний «Сити Центр» на часть здания торгового центра, литер «Л», по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Индустриальная, 2 площадью 17 492 кв.м. не зарегистрировано.

Поэтому суд считает, что на основании п. 1 и п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке, ст. 29 и ст. 20 Закона о регистрации и Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договорами об ипотеке", регистратор законно и обоснованно отказал в государственной регистрации дополнительного соглашения от 21.09.2006 к договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 30.09.2003.

Суд полагает, что отказ в государственной регистрации не лишает заявителя возможности зарегистрировать свое вещное право в установленном порядке и вновь обратиться в регистрирующий орган за регистрацией договора залога.

Государственная регистрация возможна, если недвижимость разделить на части и зарегистрировать права на каждую из них. Это подтверждается также п. 2 Приложения Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 года № 90.

В соответствии с п. 2 ст. 29 Закона о регистрации в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 4 статьи 5 Закона об ипотеке часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

В соответствии с п. 1 ст. 12 Закона о регистрации право считается зарегистрированным и соответственно возникшим с момента внесения записи в ЕГРП.

Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 15.06.2006 № 213 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 12 Закона о регистрации и главы III вышеуказанной инструкции государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в ЕГРП записи об ипотеке. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора.

При государственной регистрации ипотеки, возникающей на основании договора об ипотеке, осуществляется внесение в ЕГРП регистрационной записи, как о договоре ипотеки (в подраздел Ш-4 ЕГРП), так и об обременении права собственности залогодателя на недвижимое имущество, являющееся предметом договора об ипотеке (в подраздел Ш-2 ЕГР1Т).

Если предметом договора об ипотеке являются несколько объектов недвижимости, то записи об обременении прав на эти объекты недвижимости вносятся в подраздел Ш-2 соответствующих разделов ЕГРП по каждому объекту недвижимости.

Поскольку в ЕГРП нет записи о праве собственности на часть здания торгового центра литер Л по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Индустриальная, 2, площадью 17.492 кв. м., то внесение записи в данный реестр не может быть произведено.

Таким образом, суд считает, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 176, 167-170, 197-201, 101, 110 АПК РФ, ст.ст. 12, 20, 29 Федерального закона РФ от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 5 Федерального закона РФ от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об Ипотеке (залоге недвижимости)», суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ООО группы компаний «Сити-Центр», г. Краснодар, о признании недействительным отказа управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю № 01/458/2006-294/10025 от 09.04.2007 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 21.09.2006 к Договору ипотеки от 30.09.2003 отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в апелляционную инстанцию.

Судья И.П. Ломакина