Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи С.А. Баганиной, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Л.В Поляшевой, рассмотрев в судебном заседании дело по иску ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) к ООО «СК Гарантия» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ФИО2, о взыскании законной неустойки в размере 395 044 рублей 06 копеек, почтовых расходов в размере 261 рублей 27 копеек, при участии в заседании представителей истца - ФИО1, паспорт, ответчика -ФИО3 по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с иском к ООО «СК Гарантия» о взыскании неустойки в размере 395 044 рублей 06 копеек, почтовых расходов в размере 261 рублей 27 копеек.

В судебном заседании истец и ответчик достигли соглашения о том, что изменение площади квартир №115 и №124 не имеет значения для расчета неустойки в рамках настоящего дела.

Как следует из материалов дела, 30.01.2017 между ФИО2 (участник долевого строительства) и ООО «СК Гарантия» (застройщик) заключены договоры участия в долевом строительстве от 30.01.2017 № БС 6-115-Ф, от 30.01.2017 № БС 6-124-Ф, предусматривающие аналогичные условия исполнения.

В соответствии с п.1.1. договора № БС 6-115-Ф застройщик обязался в предусмотренный договором срок, а именно в первом полугодии 2018 года (п.3.1 договора) построить многоквартирный дом БС 6, расположенный по строительному адресу <...>, корп., в составе жилого комплекса и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию жилого дома передать участнику по акту приема-передачи, расположенный в жилом доме объект долевого строительства, а участник уплатить обусловленную договором цену, а именно 1 829 190 рублей (п.2.1 договора) и принять объект по акту приема передачи.

В соответствии с п.1.1. договора от 30.01.2017 № БС 6-124-Ф застройщик обязался в предусмотренный договором срок, а именно в первом полугодии 2018 года (п. 3.1 договора) построить многоквартирный дом БС 6, расположенный по строительному адресу <...>, корп., в составе жилого комплекса и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию жилого дома передать участнику по акту приема-передачи, расположенный в жилом доме объект долевого строительства, а участник уплатить обусловленную договором цену, а именно 1 829 190 рублей (п.2.1 договора) и принять объект по акту приема передачи.

Согласно п.1.3 договоров проектная площадь спорных объектов (квартир) составляет 40,99 кв.м.

Обязательство по оплате объектов долевого строительства участник долевого строительства исполнил надлежащим образом.

Застройщиком срок передачи объектов, установленный спорными договорами, нарушен.

Так, 02.07.2018 ФИО2 в адрес застройщика направлено заявление с требованием о передаче квартир и ключей.

В ходе осмотра 01.08.2018 ФИО2 выявлены недостатки в качественных характеристиках квартир: искривленные стены, наличие арматуры в стенах, отсутствие розеток и выключателей, которые по договорам должны быть установлены, ненадлежащая работа окон (неплотное прилегание, расхлябанность креплений).

О наличии указанных недостатков составлены акты от 01.08.2018, зарегистрированные у застройщика.

09 сентября 2018 застройщик составил акты приема-передачи объектов долевого строительства в одностороннем порядке, которые вручены ФИО2 почтовым отправлением 21.11.2018.

Из содержания указанных актов следует, что участник долевого строительства уклонился от принятия квартир, а также указано на необходимость произвести доплату за увеличение площади квартир: квартира № 115 увеличилась на 0,135 м. кв. (доплата составила 6 210,00 руб.), квартира № 124 увеличилась на 0,235 м. кв. (доплата составила 10 810,00 рублей).

В целях проведения которого ФИО2 обратилась в ООО «Экспертное предприятие «СТРОЙТЭКС» для проведения обмеров квартир, о чем уведомила застройщика письмом от 24.12.2018.

При проведении обследования установлено, что нарушения, указанные в смотровых актах не устранены, а площадь квартиры по договору № БС 6-115-Ф уменьшились на 0,5 м. кв., по договору № БС 6-124-Ф уменьшилась на 0,7 м. кв.

В ответ на претензию ФИО2 от 16.01.2019 о перечислении денежных средств за фактическое уменьшение площади квартир, о необходимости уплаты неустойки за просрочку передачи квартир застройщик предложил компенсацию за уменьшение площади квартир и расходов за проведение обследования с оформлением отказа от неустойки за просрочку передачи квартир, сообщил об устранении недостатков и о необходимости вручить ключи.

28 января 2019 ФИО2 получила ключи от квартир по расписке, дополнительных соглашений с застройщиком не заключено.

По договору уступки прав требования от 08.08.2019 ФИО2, (цедент) уступила ИП ФИО1 (цессионарий) право требования (в том числе - судебного) неустойки (пени), предусмотренной п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В рамках данного договора к ИП ФИО1, как цессионарию, перешли права и обязанности по договорам долевого участия в строительстве жилого дома от 30.01.2017, в части неустойки за нарушение сроков передачи квартиры за период с 03.07.2018 по 27.01.2019 (до фактического получения ключей).

Уклонение застройщика об исполнения обязательства по уплате неустойки послужило основанием для обращения с иском в суд.

Возражая относительно заявленных требований, ответчик заявил о снижении неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ, в отзыве на иск пояснил, что между ответчиком застройщиком - ООО «СК «Гарантия» и третьим лицом участником долевого строительства гр. ФИО2 заключены два договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома:

- договор №БС 6-115-Ф участия в долевом строительстве от 30.01.2017г. по объекту: жилое помещение (квартира) № 115, количество комнат -1, проектной общей площадью 40,99 кв.м, проектной общей площадью (без учета площади лоджий и балконов) 38,54 кв.м., проектной общей площадью (с учетом понижающего коэффициента 0,5) 39,76 кв.м, (далее Объект), расположенной на 14 этаже в жилом комплексе многоэтажных жилых домов с коммерческими помещениями, состоящий из десяти 18-ти этажных домов БС 6 (первый этап строительства), состоящий из 18 этажей (17 надземных этажей и 1 цокольный этаж), общей площадью 11 493, 17 кв.м, в составе жилого комплекса по строительному адресу: РФ, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Восточно-Кругликовская, 42/3. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 15.03.2017г.

Цена объекта в соответствии с п.2.1. Договоров составляет сумму 1 829 190 рублей.

- договор №БС 6-124-Ф участия в долевом строительстве от 30.01.2017г. по объекту: жилое помещение (квартира) № 124, количество комнат -1, проектной общей площадью 40,99 кв.м, проектной общей площадью (без учета площади лоджий и балконов) 38,54 кв.м., проектной общей площадью (сучетом понижающего коэффициента 0,5) 39,76 кв.м, (далее объект), расположенной на 15 этаже в жилом комплексе многоэтажных жилых домов с коммерческими помещениями, состоящий из десяти 18-ти этажных домов БС 6 (первый этап строительства), состоящий из 18 этажей (17 надземных этажей и 1 цокольный этаж), общей площадью 11 493, 17 кв.м, в составе жилого комплекса по строительному адресу: РФ, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Восточно-Кругликовская, 42/3. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 05.03.2017г.

Цена объекта в соответствии с п.2.1. Договоров составляет сумму 1 829 190 рублей.

Согласно п.3.1 Раздела 3. Договора «Срок и порядок передачи объекта» Застройщик обязан передать участнику объект в 1-м полугодии 2018г., то есть в срок до 30.06.2018.

Застройщиком 30.06.2018 получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 23-43-4586-В-2018, выданного департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар.

Учитывая п.3.3. договора застройщик уведомляет участника не менее, чем за 30 тридцать календарных дней о завершении строительства жилого дома и получении им разрешения на ввод в эксплуатацию, готовности к передаче объекта, а также необходимости принятия участником по передаточному акту объекта и о последствиях его бездействия, по почте заказным письмом с описью вложения или телеграммой с уведомлением о вручении, либо вручается участнику лично под расписку по адресу участника указанному в 10.3 настоящего договора.

Уведомления в адрес участника долевого строительства 01.06.2018, что подтверждается квитанциями и описью вложения в ценные письма, РПО 3508685088043, РПО 35002819126366. В соответствии с отчетом об отслеживании уведомления РПО 3508685088043 письмо участником долевого строительства получено не было, в связи с истечением срока хранения, вернулось назад отправителю и поступило на временное хранение. Согласно отчету об отслеживании уведомления РПО 35002819126366 письмо участником долевого строительства было получено 22.06.2018.

Таким образом, ответчик полагает, что не нарушил ни сроки сдачи объекта в эксплуатации, ни сроков уведомления третьего лица ФИО2 о завершении строительства.

По мнению ответчика, ФИО2 уклонялась от получения письменных извещений о необходимости принятия квартиры и в установленные сроки не явилась на подписание акта приема-передачи.

01.08.2018 участником долевого строительства составлен акт осмотра кв.115, ФИО2 выявлены следующие недостатки: при вертикальном открытии центральной секции окна комнаты, окна кухни, центральной секции лоджии окно фиксируется ненадежно, дверь лоджии - поворот ручки осуществляется со значительным усилием; в правой части балкона из стены торчит металлическая конструкция, перекрытия с соседними объектами на лоджии из гипсокартона,перекрытия на правой стене ванной из гипсокартона, отсутствуют розетки и выключатели, отсутствуют свидетельства электро и теплосчетчиков, теплосчетчик не опломбирован, положение внешних стен лоджии не соответствует проектным, угол в комнате первый от двери слева сильно завален вправо, угол в комнате третий от двери входа слева (дальний) завален влево, дверной проем в квартиру завален в сторону выхода, не предоставлен план электропроводки, инструкция по эксплуатации, проверить работоспособность электрической сети не предоставляется возможной ввиду отсутствия плана электропроводки; розеток и выключателей; не предоставлены план озеленения, план придомовой территории, отсутствует водоснабжение, не предоставлен план отопительной системы, не оштукатурены стены лоджии. Дополнительно участником долевого строительства ФИО2 перечислены недостатки по общедомовому имуществу.

01.08.2018 участником долевого строительства составлен акт осмотра кв. 124, ФИО2 выявлены следующие недостатки: левая створка окна комнаты в закрытом положении не фиксируется снизу, при вертикальном открытии центральной секции окна комнаты, окна кухни, центральной секции лоджии окно фиксируется ненадежно, ходит в нижнем левом углу; в правой части балкона из стены торчит металлическая конструкция, перекрытия с соседними объектами на лоджии из гипсокартона, перекрытия на правой стене ванной из гипсокартона, отсутствуют розетки и выключатели, отсутствуют свидетельства электро- и теплосчетчиков, теплосчетчик не опломбирован, положение внешних стен лоджии не соответствует проектным, не предоставлен план электропроводки, инструкция по эксплуатации, проверить работоспособность электрической сети не предоставляется возможной ввиду отсутствия плана электропроводки; розеток и выключателей; не предоставлены план озеленения, план придомовой территории, отсутствует водоснабжение, не предоставлен план отопительной системы, завалены углы в комнате: оконный проем, угол справа от оконного проема, ближний правый угол у дверного проема, угол слева от оконного проема, завалены углы коридора согласно схем, слева от входной двери два нефункциональных отверстия с проводами, не оштукатурены стены лоджии, завалены углы на кухне : входная дверь , правый угол окна, внешний угол несущей стены с комнатой. Дополнительно ФИО2 перечислены недостатки по общедомовому имуществу.

Как указывает ответчик, указанные участником ФИО2 недостатки квартиры не влияли в целом на помещение и его назначение и не делали объект непригодным по договору долевого участия и не препятствовали использованию помещения (квартиры) по назначению. Розетки и выключатели устанавливались застройщиком по желанию участников, в связи с тем, что многим участникам данные розетки и выключатели не требовались, жильцы снимали их и устанавливали свои и все участники предупреждались о том, что розетки и выключатели устанавливаются по желанию. Отсутствие их не может считаться недостатком. При осмотре квартиры и составлении одностороннего акта передачи объекта специалистами компании застройщика было установлено, что стены в квартире ровные, розетки и выключатели установлены, все оконные и дверные блоки отлично функционируют, открываются, плотно закрываются, зафиксированы, ровные и в целом установлено, что квартира в надлежащем состоянии, в соответствии с условиями договора долевого участия.

По доводу о предоставлении планов озеленения, планов придомовой территории ответчик указал, что указанные документы являются предметом интеллектуальной собственности компании застройщика, полный перечень информации о строящемся объекте в соответствии с требованиями действующего законодательства представлен на официальном сайте компании застройщика СК «Гарантия» с фотографиями, отражающими реальный ход строительства, проектной документации, где отражены все необходимые данные для получения представления об имеющихся парковочных местах, информации об озеленении территории, схематическом расположении объектов долевого строительства, плане застройки территории общего комплекса района. Кроме этого вышеуказанные документы не являются обязательными для представления участнику долевого строительства в оригинальном или заверенном виде.

По вопросу отсутствия свидетельств электро- и теплосчетчиков и информации о том, что теплосчетчики не опломбированы, отсутствуют планы электропроводок и планы отопительной системы ответчик указал, что данные документы у компании застройщика имеются и являются обязательными для сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию и получения положительного заключения от государственной приемочной комиссии. По запросу участника долевого строительства предоставляются в копиях в установленные сроки, однако ФИО2 с данным заявлением не обращалась к ответчику.

По общему правилу производимые, передаваемые, потребляемые энергетические ресурсы подлежат обязательному учету с применением приборов учета используемых энергетических ресурсов (ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», далее -Закон № 261-ФЗ).

В свою очередь, согласно ч. 12 ст. 13 Закона № 261-ФЗ, п. 38.1 Правил содержания общего имущества в МКД (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, далее -Правила) в указанный срок оснащение МКД приборами учета осуществляется ресурсоснабжающими организациями или организациями, оказывающими услуги по передаче тепла. Соответственно по вопросу опломбировки счетчиков ФИО2 в установленном порядке обязана была обратиться в управляющую компанию, избранной общедомовым собранием жильцов дома. Ответчиком, все заявленные в актах осмотра по кв. 115, кв. 124 недочеты, устранены в разумные сроки. Застройщик неоднократно в режиме телефонного разговора уведомлял участника долевого строительства об устранении заявленных недостатков, просил прибыть для осмотра объекта и подписания акта приема-передачи, однако ФИО2 уведомления были проигнорированы. При этом следует отметить, что данные недочеты являлись незначительными, не влияли на эксплуатационные характеристики объекта, которые делают его непригодным для использования по назначению, и не могли служить препятствием в приеме квартиры ФИО2

В адрес ответчика направлены претензии от 24.12.2018г., вх. н. №226, и от 16.01.2019г. вх.н. №331, в которых ФИО2 уведомляет об осмотре объекта долевого строительства, осуществлении замеров и об устранении выявленных недостатков квартиры.

Ответчик считает, что перенос срока передачи объектов имел место не вследствие задержки строительства и иных независящих от ФИО2 обстоятельств, а по причине сначала уклонения участника долевого строительства от принятия квартир, а в дальнейшем отказа от подписания акта приема-передачи ввиду выявленных недостатков, которые, хотя и имели место, но были незначительными и не препятствовали использованию помещения по назначению.

В соответствии с ч. 5 ст. 8 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Закона, до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 ст. 7 Закона.

Однако те недостатки, которые указал участник долевого строительства в акте осмотра квартиры, не привели к ухудшению качества объекта и не сделали его непригодным для предусмотренного договором использования, соответственно, ссылка на не принятие участником долевого строительства квартиры в соответствии с условиями, оговоренными в ч.1 ст.7 214 ФЗ не может быть принята во внимание.

Вместе с тем, участником долевого строительства не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, не позволяющих принять объект долевого строительства по вине ответчика, следовательно, правовых оснований для удовлетворения требований о взыскании неустойки в силу п. 2 ст. 6 214-ФЗ не имеется.

Ответственность застройщика предусмотренная в ст. 6 214-ФЗ в данных правоотношениях не может применяться, так как по смыслу указанной статьи застройщик несет ответственность в виде неустойки при наличии его вины, выразившейся в задержке строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости (п. 3 ст. 6 Закона).

Ответчик полагает, что надлежащим образом, в соответствии с законодательством, установленным РФ и договором долевого участия исполнил свои обязательства по договору, объект был построен, сдан в эксплуатацию и передан участнику долевого строительства в положенный срок. В отличие от участника долевого строительства, который ненадлежащим образом выполнил свои обязательства по договору долевого участия. Участник долевого строительства не имеет права отказываться от принятия объекта долевого строительства, за исключением случая несоответствия состояния объекта долевого строительства условиям, изложенным в пункте 3.1 договора, с учетом требований технических регламентов, СНиП, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, приведшим к ухудшению качества объекта долевого строительства, или наличия иных недостатков объекта долевого строительства, которые делают его непригодным для использования по назначению. Признание непригодности объекта долевого строительства для использования по назначению ввиду наличия в нем недостатков осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации. Участник долевого строительства может в течение гарантийного срока обращаться с письменным заявлением к Застройщику об устранении выявленных недостатков. Учитывая несущественность изначально указанных в актах осмотров квартир дефектов, ответчик обращает внимание суда на то, что ФИО2 ненадлежащим образом выполнила свои обязательства по договорам долевого участия, намеренно затягивала, и по разным причинам откладывала подписание актов приема-передачи квартир и изначально была настроен обращаться в суд, тем самым по мнению ответчика, злоупотребила правом.

ФИО2, по мнению ответчика злоупотребляет правом, что является существенным нарушением действующего законодательства.

В связи с уклонением ФИО2 от приемки объектов долевого строительства ответчик воспользовался своим правом и объекты долевого строительства были переданы по односторонним актам: 09.09.2018г. составлен односторонний передаточный акт к договору №БС 6-124-Ф участия в долевом строительстве от 09.09.2018г., 09.09.2018г. составлен односторонний передаточный акт к договору №БС 6-115-Ф участия в долевом строительстве от 09.09.2018г.

В момент составления вышеуказанных документов составлены акты осмотра состояния квартир в присутствии представителей ООО «СК Гарантия», генерального подрядчика и подрядчика с производством видеофиксации состояния квартиры, в которых ясно видно, что квартира находится в надлежащем состоянии, в соответствии с условиями договоров долевого участия.

Односторонние акты были направлены в адрес участника долевого строительства ценным письмом с описью вложения 06.11.2018г., РПО 35002825074248, получены стороной 21.11.2018г.

В отношении требований о взыскании неустойки ответчик указал, что участник долевого строительства ФИО2 06.08.2019 обратилась с исковым заявлением в Прикубанский районный суд г.Краснодара о взыскании неустойки с ответчика ООО «СК Гарантия» за просрочку передачи объектов долевого строительства за период с 03.07.2018г. по 27.01.2019г., гражданскому делу присвоен номер 2-7948/2019.

В арбитражном процессе истцом указано, что ФИО2 заключила договор уступки права требования (цессии) 08.08.2019г. о взыскании неустойки с Застройщика с ИП ФИО1 за аналогичный период времени.

При этом, ни истцом ИП ФИО1, ни ФИО2 ни в одном гражданском процессе не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, не позволяющих принять объект долевого строительства по вине ответчика, следовательно, правовых оснований для удовлетворения требований о взыскании неустойки в силу п. 2 ст. 6 214-ФЗ не имеется.

Требования истца о взыскании неустойки противоречат действующему гражданскому законодательству, заявленные требования не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем ответчик полагает, что требования истца о взыскании неустойки удовлетворению не подлежат.

Необходимо заметить, что неустойка (штраф, пеня) представляет собой специальный вид гражданско-правовой ответственности, применяемый по указанию закона или на основании условий договора. Традиционно, размер пени, когда он установлен в процентах, рассчитывается от величины долга за весь период просрочки. Неустойка, будучи мерой ответственности, должна быть соразмерной степени вины и наступившим негативным последствиям. Это общий конституционный принцип любого наказания, к силу которых относятся и виды гражданско-правовой ответственности.

С целью определения критериев соразмерности штрафных санкций последствиям нарушения обязательства должны учитываться все существенные обстоятельства дела, в том числе длительность срока, в течение которого истец не обращался в суд с заявлением о взыскании указанных неустойки, штрафов, соразмерность суммы последствиям нарушения Застройщиком обязательства, общеправовые принципы разумности, справедливости и соразмерности, а также невыполнение ответчиком в добровольном порядке требований истца об исполнении.

Если одна из сторон для получения преимуществ при реализации прав и обязанностей, возникающих из договора долевого участия, действует недобросовестно, в удовлетворении исковых требований этой стороны может быть отказано в той части, в какой их удовлетворение создавало бы для нее такие преимущества (п.4. ст. 1 ГК РФ).

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, суд признал исковые требования подлежащими удовлетворению частично на основании следующего.

По своей правовой природе, заключенный между ответчиком и третьим лицом договор является договором долевого участия в строительстве и регулируется нормами Закона № 214-ФЗ.

По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.

Согласно части 2 названной статьи в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в определенный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Кодексом (часть 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с положениями статьи 310 ГК РФ, недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.

В соответствии с положениями статьи 12 ГК РФ, неустойка является одним из способов защиты нарушенного права.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Таким образом, в соответствии с положениями статей 307, 309, 310, 330 ГК РФ, а также положений статьи 6 Закона № 214- ФЗ, ответчик не освобожден от уплаты неустойки за ненадлежащее исполнение обязательства.

Как указано выше, застройщик обязался передать участнику объект в первом полугодии 2018 года (п.3.1 договоров)

То есть объект, должен быть передан не позднее 30.06.2018.

Указанное означает, что последний день срока приходится на 30.06.2018 (суббота), то есть последний день срока передачи объекта в понедельник 02.07.2018.

С 03.07.2018 период исполнения обязательства застройщиком по передаче объекта долевого строительства считается нарушенным.

Пунктом 3.3. договоров предусмотрено, что застройщик извещает о своей готовности передать квартиру за 30 дней.

Такое уведомление вручено участнику долевого строительства 22.06.2018, то есть через 30 дней, а именно 21.07.2018, ответчик должен быть готов к сдаче объектов.

Соответственно 21.07.2018 истек последний день предупреждения и с 22.07.2018 для участника течет срок предусмотренный договором на приемку квартиры.

Акт приема передачи объекта долевого строительства подписан в одностороннем порядке застройщиком 09.09.2018, тогда как участник долевого строительства фактически получил право пользования объектами (квартирами) лишь 28.01.2020.

Просрочка исполнения ответчиком обязательства по своевременной передаче квартиры в соответствии с договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома подтверждена материалами дела.

Судом проверена легитимация истца на заявление требований о выплате в его пользу указанной санкции.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. В соответствии с положениями пункта 2 названной статьи, для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как следует из материалов дела, участник долевого строительства воспользовался своим правом и по договору уступки права (требования) передал истцу (цессионарий) право требования неустойки.

Согласно расчету истца сумма неустойки по каждому договору определена как размер произведения цены договора 1 829 190 рублей, 1/150 ставки рефинансирования на день исполнения обязательства исходя из ключевой ставки 7,75%, умноженное на количество дней просрочки (209 дней с 03.07.2018 по 27.01.2019).

Всего по обоим договорам истец просит взыскать 395 044,06 рублей.

Довод ответчика о рассмотрении аналогичного спора по этому же предмету судом общей юрисдикции отклоняется судом, поскольку на дату оглашения резолютивной части сведения о наличии судебного акта по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям отсутствовали.

Довод ответчика об отсутствии существенных недостатков объектов долевого участия (квартир) отклоняется судом как основанный на неверном понимании норм права.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Исходя из содержания статьи 19 Закона № 214-ФЗ, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком квартир меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу части 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).

Положения статьи 29 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» также наделяют потребителя правом при наличии недостатков в переданном жилом помещении требовать соразмерного уменьшения цены договора (аналогичная правовая позиция высказана в Определении Верховного Суда РФ от 15.05.2018 № 81-КГ18-3).

Как указано выше, проектная площадь объектов долевого участия установлена спорными договорами 40,99 кв.м.

По подписанным застройщиком в одностороннем порядке актам от 09.09.2018 участнику переданы объекты долевого участия следующей площади:

-по договору от 30.01.2017 № БС 6-115-Ф кв.115 площадью 41,2 кв.м;

-по договору от 30.01.2017 № БС 6-124-Ф кв.124 площадью 41,5кв.м.

Согласно проведенному участником долевого строительства исследованию фактически участнику переданы объекты долевого участия следующей площади:

-по договору от 30.01.2017 № БС 6-115-Ф кв.115 площадью 40,7 кв.м (акт исследования от 09.01.2019 № 116/16.1);

-по договору от 30.01.2017 № БС 6-124-Ф кв.124 площадью 40,7 кв.м (акт исследования от 10.01.2019 № 117/16.1).

Суд также принял во внимание, что на рассмотрении Прикубанского районного суда г.Краснодара на рассмотрении находится дело №2-7948/2019 по иску ФИО2 к ООО «СК Гарантия» при участии ФИО1 в качестве представителя ФИО2, в рамках которого проводится судебная экспертиза по обмеру квартир.

Таким образом, из материалов дела усматривается отступление застройщиком от условий договора, наличие между сторонами спора относительно площади передаваемых объектов долевого строительства.

Однако, как указано выше, на дату оглашения резолютивной части сведения о наличии судебного акта по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям суду не представлены.

Отсутствие ухудшения качества объекта или допущения застройщиком недостатков, которые делают квартиру непригодной для предусмотренного договором использования ответчиком не доказано, доказательств устранения недостатков, указанных участником долевого строительства при осмотре объектов, в материалы дела не представлено.

В отзыве ответчик не обозначил дату, когда недостатки были устранены, доказательств извещения ответчика об устранении недостатков суду не представлено.

Довод ответчика о несущественном характере недостатков отклоняется судом, поскольку судебная экспертиза по данному вопросу не проводилась и пока не доказано иное недостатки были и являются существенными для участника.

Из материалов дела усматривается, что застройщик приступил к передаче квартир, имеющих отступления от условий договора в части размера объекта долевого строительства.

На момент заключения договора уступки с истцом между застройщиком и участником долевого строительства ФИО2 оспаривала площади передаваемых ей квартир.

Кроме того, на момент передачи квартир застройщик не уведомил участника долевого строительства об уменьшении их итоговых площадей.

Подписание застройщиком акта в одностороннем порядке не может являться доказательством того, что ФИО2 была согласна с качественными характеристиками объектов долевого строительства.

Доводы ответчика об уклонении ФИО2 от приемки квартир не соответствует материалам дела.

В соответствии с п. 4 ст. 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 5 настоящей статьи.

Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

В договоре срок на приемку участником квартиры установлен в 10 календарных дней, что не противоречит закону.

Уведомление о передаче квартир, полученное 28.06.2018 является ничтожным. Иные уведомления в адрес участника долевого строительства не направлялись, доказательств согласования с участником долевого строительства даты осмотра квартир и их приемки суду не представлено, также отсутствуют надлежащие доказательства уклонения участника долевого строительства от приемки объекта долевого строительства.

Участник самостоятельно обратился к застройщику и самостоятельно осмотрел квартиры 01.08.2020, когда и были выявлены недостатки.

Доказательств устранения недостатков ответчиком не представлено, таким образом, акт от 09.09.2018 является ничтожным и правовые последствия не влечет.

При определении начальной даты периода просрочки суд исходил из следующего.

Как установлено, 01.08.2018 участник осмотрел обе квартиры и выявил недостатки. В силу п.3.4 спорных договоров застройщик вправе по истечении одного месяца со дня предусмотренного договором для передачи квартиры составить односторонний акт.

Установлено, что такой срок истек 31.08.2018, но акт был составлен 09.09.2018.

Суд полагает, что факт составления одностороннего акта именно 09.09.2018 не доказан, поскольку рассылка в адрес участника сделана только 06.11.2018, а фактически акт получен ФИО2 21.11.2018.

Наличие уважительной причины, по которой акт столько времени не был отправлен, ответчик не обосновал.

Поэтому дату акта 09.09.2018 нельзя признать достоверной.

Если же акт считать составленным и доставленным 21.11.2018, то в силу п.5.1.2 участник в течение трех рабочих дней может дать отказ от подписания передаточного акта.

Согласно пункту 6 п. 4 ст. 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004, право застройщика составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

По смыслу примененной нормы застройщик был вправе составить акт, имея доказательства извещения участника об устранении недостатков, выявленных по акту от 01.08.2018.

Однако, такие доказательства суду не представлены, следовательно, односторонний акт от 09.09.2018 является недопустимым доказательством по вопросу о переходе объекта к участнику, следовательно сообщение об устранении недостатков участник получил 21.11.2018, с учетом 30 дней на приемку, срок, на составление одностороннего акта застройщиком, истек 21.12.2018.

Поскольку доказательства его составления в этот срок не представлены, истец правомерно требует взыскания неустойки с 03.07.2018 по 27.01.019.

При определении окончания периода просрочки суд исходит из того, что сторонами 28.01.2019 подписан акт приема-передачи ключей (расписка), таким образом, начисление неустойки до 27.01.2019 включительно является обоснованным.

Как указано выше, ответчик, оспаривая требования истца, заявил о снижении размера неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.). При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства устанавливается при исследовании судом фактических обстоятельств дела и имеющихся в нем доказательств. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки (пункты 74, 75 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Суд отмечает, что законодатель разграничивает основания для снижения неустойки: наличие исключительных обстоятельств как основания снижения неустойки предусмотрено для нарушителя, осуществляющего предпринимательскую деятельность, только для договорной неустойки (пункт 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ). В отношении же основания снижения неустойки, установленной законом, такого условия законодатель не устанавливает (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ).

Ответственность за просрочку исполнения договора установлена законом (пункт 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Суд считает возможным на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшить неустойку и пришел к выводу, что требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению в части суммы в размере 197 522,03 рублей неустойки за период с 03.07.2018 по 27.01.2019.

В остальной части требования надлежит отказать.

Истец просит взыскать почтовые расходы в размере 261 рублей 27 копеек.

В силу статьи 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Доказательства несения почтовых расходов подтверждается материалами дела.

Таким образом, требование о взыскании почтовых расходов в размере 261 рублей 27 копеек подлежит удовлетворению.

Частью 1 статьи 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При подаче искового заявления истцу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины. Поскольку иск удовлетворен частично, взыскание государственной пошлины осуществляется пропорционально по правилам ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 65, 70, 106, 110, 156, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «СК Гарантия» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) 197 522,03 рублей неустойки за период с 03.07.2018 по 27.01.2019, а также почтовых расходов в размере 261 рублей 27 копеек.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «СК Гарантия» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета 10 901 рублей государственной пошлины.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение.

Судья С.А. Баганина