Гражданский кодекс часть 1

в интересах Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю, г.Краснодар

к Администрации г.Туапсе, г.Туапсе

к ООО «Экспострой», г.Москва

3-и лица: Территориальное управление Федерального агентства кадастра недвижимости по Краснодарскому краю, г.Краснодар

ФГУ «Администрация морского порта Туапсе», г.Туапсе

Департамент имущественных отношений Краснодарского края, г.Краснодар

ОАО «Туапсинский морской порт», г.Туапсе

о признании договора купли-продажи недействительным (ничтожным)

при участии в заседании:

Прокурор – Лоза О.В. – уд. 104073;

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности от 19.09.07г. № 13/293;

от ответчика – Администрации г.Туапсе: ФИО2 – представитель по доверенности от 31.07.07г. № 01-1860;

от ответчика – ООО «Экспострой»: ФИО3 – представитель по доверенности от 01.09.05г. № 1-юр

установил:

Заместитель прокурора Краснодарского края в порядке ст. 52 АПК РФ обратился в интересах Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю, г.Краснодар с иском к Администрации г.Туапсе, г.Туапсе, к ООО «Экспострой», г.Москва и просит:

- признать договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <...>, площадью 30063,0 кв.м., от 24.12.2003г., заключенный между ответчиками недействительным (ничтожным).

- аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.02.2004г. № 23-01.49-1.2004-371 о государственной регистрации права собственности на земельный участок для размещения производственной базы площадью 30063,0 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Решением от 26.10.2006г. по делу № А-32-14887/2006-21/282, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 28.02.2007г., договор от 14.12.2003г. купли-продажи земельного участка признан недействительным (ничтожным), запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.02.2004г. № 23-01.49-1.2004-371 о государственной регистрации права собственности аннулирована. Судебные акты мотивированы тем, что земельный участок расположен в границах порта Туапсе, относится к землям транспорта и является федеральной собственностью. В силу п. 7 ч. 5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации участок ограничен в обороте и в соответствии с ч. 2 названной статьи, п. 8 ст. 28 ФЗ от 21.12.2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не может быть предоставлен в частную собственность и приватизирован.

Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 01.08.07г. решение от 26.10.2006г. и постановление апелляционной инстанции от 28.02.2007г. Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-14887/2006-21/282 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд, при этом указано суду первой инстанции на необходимость определения вопроса о том, предоставлен ли земельный участок для нужд организации транспорта (морского порта), относится ли он к землям водоохранного назначения.

При новом рассмотрении делу присвоен номер № А-32-14887/2006-21/282-2007-21/274. Определением суда от 15.10.07г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО «Туапсинский морской порт».

В ходе судебного заседания прокурор и истец поддержали исковые требования в полном объеме.

Ответчик – Администрация г.Туапсе в удовлетворении исковых требований просит отказать, так как спорный земельный участок не относится к землям транспорта и водоохраной зоне и портовых территорий, свои возражения изложил в отзыве на иск (л.д. 75-77, Т.3).

Ответчик – ООО «Экспострой» исковые требования полагает необоснованными, так как действующее законодательство не предусматривает запрета на приватизацию спорного земельного участка, который не является водоохраной зоной (отзыв на иск: л.д. 94-96, Т.3).

Стороны пояснили, что дополнительных документов и ходатайств не имеют.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения спора, представителей не направили. Позиция третьего лица – ФГУ «Администрация морского порта Туапсе» по существу спора изложена в отзыве на иск (л.д. 98-99, Т.3).

При указанных обстоятельствах спор рассматривается по правилам ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьих лиц по имеющимся материалам дела.

Выслушав доводы сторон и изучив материалы дела, суд установил, что ООО «Стройэкспо Дизайн» (правопредшественник ответчика – ООО «Экспострой») является собственником объектов недвижимости, приобретенных по договорам купли-продажи у ОАО Фирма «Родина» (свидетельства о государственной регистрации права: л.д. 53-64, Т.1).

Постановлением главы администрации г.Туапсе от 24.12.2003г. № 2452 «О прекращении ОАО фирме «Родина» аренды земельного участка, расположенного по ул. Фрунзе, 1, и предоставлении его в собственность за плату ООО «Стройэкспо Дизайн» прекращено право аренды земельного участка площадью 32854 кв.м., ранее предоставленного ОАО фирме «Родина» для эксплуатации производственной базы в связи с продажей объектов недвижимости и добровольным отказом последнего от земельного участка (л.д. 13-15, Т.1). Пунктом 3 данного постановления земельный участок предоставлен в собственность правопредшественнику ответчика – ООО «Экспострой» (ООО «Стройэкспо Дизайн»).

На основании обозначенного постановления главы г.Туапсе от 24.12.2003г. № 2452 между ответчиками 24.12.2003г. заключен оспариваемый договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <...>, площадью 30063 кв.м. для размещения производственной базы по цене 10285875,07 руб., в том числе НДС - 1714312,56 руб. (л.д. 48-49, Т.1).

Во исполнение ст. 131 ГК РФ переход права собственности на спорный земельный участок на основании обозначенного выше договора купли-продажи от 24.12.2003г. зарегистрирован в филиале Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Краснодарского края (в настоящий момент Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.02.2004 сделана запись регистрации 23-01.49-1.2004-371, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АБ № 212491 от 26.02.2004г. (л.д. 98, Т.1).

В соответствии со ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Постановлением главы города Туапсе № 2373 от 27.10.2000г. «Об определении границ портовых территорий города Туапсе» утверждены границы портовых территорий г.Туапсе, проходящие по зданиям и сооружениям, ограждающим конструкциям и прилегающей акватории порта, в числе которых находится земельный участок площадью 30063 кв.м., явившийся предметом оспариваемого договора купли-продажи.

Согласно письму Управления архитектуры и градостроительства г.Туапсе от 20.06.2006г. № 11-41/817 участок, расположенный по ул. Фрунзе, 1, в соответствии с генеральным планом застройки города, градостроительным регламентом отнесен к производственной территориальной зоне транспортной инфраструктуры порта Туапсе и предназначен для застройки промышленными объектами морского транспорта порта Туапсе.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Вместе с тем, при рассмотрении настоящего спора ссылка на постановление главы города Туапсе № 2373 от 27.10.2000г. «Об определении границ портовых территорий города Туапсе», которым утверждены границы портовых территорий, проходящие по зданиям и сооружениям, ограждающим конструкциям и прилегающей территории акватории порта, в числе которых находится земельный участок, отчужденный по оспариваемому договору купли-продажи, не может быть принята во внимание поскольку данное постановление отменено постановлением главы г. Туапсе от 08.08.2006г.

Как усматривается из материалов дела, до заключения оспариваемого договора купли-продажи, земельный участок расположенный по адресу: <...> находился в постоянном (бессрочно) пользовании рыбколхоза «Родина», который отказался от данного земельного участка в добровольном порядке, в связи с чем администрацией г.Туапсе вынесено постановление от 24.12.2003г. № 2452 «О прекращении ОАО фирме «Родина» аренды земельного участка, расположенного по ул. Фрунзе, 1, и предоставлении его в собственность за плату ООО «Стройэкспо Дизайн».

На данном земельном участке располагались объекты рыболовецкого колхоза «Родина» и его производственная база, которые относились к кооперативной собственности.

В качестве обоснования исковых требований прокурор и истец ссылаются на письмо капитана порта Туапсе свидетельствующее о том, что причал, находящийся в собственности ООО «Экспострой», расположен в пределах оградительных сооружений морского порта и указывают, что в настоящее время указанным ответчиком ведется стивидорная деятельность, что позволяет отнести земельный участок, явившийся предметом оспариваемого договора купли-продажи исключительно к федеральному уровню собственности в соответствии с п. 4 Приложения 1 Постановления ВС РФ от 27.12.1991г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

Между тем, ссылка на п. 4 Приложения 1 Постановления ВС РФ от 27.12.1991г. № 3020-1 не может быть признана состоятельной в виду следующего.

В соответствии с Законом СССР от 1.04.1991г. № 2073-1 «О перечне министерств и других центральных органов государственного управления СССР» рыболовецкий колхоз, коим являлся рыбколхоз «Родина», в пользовании которого находился земельный участок, расположенный по адресу: <...>, не может быть отнесен к предприятию и объекту отраслей морского флота. В перечне обозначенного Закона № 2073-1 указаны самостоятельные, отличные друг от друга министерство морского флота и министерство рыбного хозяйства. Рыболовецкие колхозы, в свою очередь, подчинялись министерству рыбного хозяйства.

В статье 4 Кодекса торгового мореплавания Союза ССР от 17.09.1968г. указано, что суда, используемые для рыбных и иных морских промыслов, находятся в оперативном управлении организаций рыбной промышленности, руководство которыми осуществляется Министерством рыбного хозяйство СССР.

Таким образом, законодателем разделены понятия морского флота и рыбного хозяйства.

Вместе с тем, пункт 4 Постановления № 3020-1 перечисляет объекты отраслей, которые относятся исключительно к федеральной собственности, к числу которых предприятия и объекты отраслей рыбного хозяйства не относятся.

С учетом изложенного, объекты и предприятия речного и морского флота не относятся к федеральной собственности, поскольку не были государственной собственностью. В связи с чем, вопросы вхождения территории бывшего рыбколхоза «Родина» в территорию морского порта Туапсе в компетенцию капитана не входят.

Кроме того, в материалы дела ни прокурором, ни истцом не представлено в порядке ст. 65 АПК РФ надлежащих доказательств того, что правопредшественник ответчика – ООО «Экспострой» (ООО «Стройэкспо Дизайн») относилось и в настоящее время относится к организациям транспорта (является морским портом). Кроме того, доказательства того, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи участок отведен для перспективного развития порта, а также для строительства на нем объектов морского транспорта (сооружений морского порта) в материалы дела также не представлено.

При указанных обстоятельствах, приводимые в обоснование исковых требований ссылки на нормы приватизационного законодательства, несостоятельны, с учетом изложенного, земельный участок, явившийся предметом оспариваемого договора купли-продажи, не может быть отнесен к перечню земельных участков, не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В соответствии с п. 7 Постановления Правительства РФ от 07.08.2002г. № 576 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю», решение о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, принимается Министерством имущественных отношений РФ в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, а органами местного самоуправления - в иных случаях.

При рассмотрении настоящего спора, суд приходит к выводу, что Администрация города Туапсе наделена правом распоряжения данным земельным участком, поскольку земельным участком в соответствии со ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации признается часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. В соответствии с указанной статьей подразумеваются отдельно взятые, индивидуализированные земельные участки. Таким образом, возникновение права собственности у Российской Федерации на спорный земельный участок не возникало, так как специального закона о признании указанного земельного участка федеральной собственностью не было.

При разграничении государственной собственности на землю право федеральной собственности на земельный участок до 01.07.2006г. возникало на основании Федерального закона от 17.07.2001г. № 101-ФЗ «О государственной собственности на землю» и постановления Правительства Российской Федерации от 04.03.2002г. № 140 «Об утверждении правил подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности». В соответствии с указанным законом право собственности у Российской Федерации на указанный выше земельный участок также не возникло.

Кроме того, в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» данный земельный участок также не относится к федеральной собственности. В то же время распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления, что имеет место в рассматриваемом случае.

В целях выполнения указаний кассационной инстанции, изложенных в постановлении арбитражного суда кассационной инстанции от 01.08.07г. по делу № А32-14887/2006-21/282 в части определения вопроса о том, относится ли он к землям водоохранного назначения судом установлено следующее.

Действующее законодательство предусматривает следующие категории земель, а именно: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения; земли особо охраняемых территорий; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Между тем, земельному участку, отчужденному по оспариваемому договору, присвоена категория «земли поселений».

В соответствии со ст. 111 Водного кодекса Российской Федерации (1995 года) порядок установления размеров и границ водоохранных зон и их прибрежных защитных полос устанавливается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.11.1995г. № 1404 «Об утверждении Положения о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полос» установлено, что водоохраной зоной является территория, примыкающая к акваториям поверхностных водных объектов.

В соответствии с нормами данного Положения размеры и границы водоохранных зон и прибрежных защитных полос должны быть установлены в проектах и утверждены органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Затем границы должны быть вынесены на местность.

Указанные мероприятия в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <...> проведены не были.

Вместе с тем, Земельный Кодекс Российской Федерации не устанавливает запрет на приобретение в собственность земельных участков, которые расположены в водоохранной зоне, а, следовательно, во всех случаях, когда возникло правомерное пользование находящимся на земельном участке строением, у собственника возникает право на приобретение в собственность земельного участка.

В соответствии с п. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Рассматриваемая категория земельных участков исходя из положений ЗК РФ не относится к категориям земель, которые изъяты из оборота; в настоящее время не имеется федерального закона, который устанавливает прямой запрет на их приватизацию; факт резервирования земельных участков в соответствии с п. 5 ст. 2 Федерального Закона от 14.03.1995г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» должен быть установлен нормативным правовым актом соответствующего органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

Следовательно, действующее земельное законодательство не содержит ограничений на передачу в собственность земельных участков, которые расположены в водоохранной зоне или прибрежной защитной полосе водного объекта.

Следует также отметить, что действующим законодательством не дано определения понятию «портовая территория». Вместе с тем, земельный участок, расположенный по адресу: <...>, не соотносится с понятием «порт» в смысле ст. 9 Кодекса торгового мореплавания РФ, где определено, что под морским портом понимается комплекс сооружений, расположенных на специально отведенных территории и акватории и предназначенных для обслуживания судов.

В виду того, что на обозначенном земельном участке отсутствует какой-либо комплекс сооружений, расположенный на специально отведенных территории и акватории и предназначенных для обслуживания судов, данный земельный участок в соответствии с генеральным планом застройки города, градостроительным регламентом, не может быть отнесен к производственной территориальной зоне транспортной инфраструктуры порта Туапсе.

При указанных обстоятельствах в удовлетворении исковые требований Заместителя прокурора Краснодарского края в интересах Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю о признании договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <...>, площадью 30063,0 кв.м., от 24.12.2003г., заключенного между ответчиками недействительным (ничтожным) и об аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.02.2004г. № 23-01.49-1.2004-371 о государственной регистрации права собственности на данный земельный участок являются необоснованными и в их удовлетворении следует отказать.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине возлагаются на истца, однако, учитывая, что последний в силу ст. 333.37 НК РФ освобожден от ее уплаты, то госпошлина взысканию с Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Судья С.В. Березовская

нп