Гражданский кодекс часть 1

Администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к ООО «Инвест-Центр» с требованиями о взыскании 8 756 501 руб. убытков.

Истец в судебном заседании настаивал на иске, представил возражения на отзыв ответчика и заявление о пропуске срока исковой давности.

Ответчик в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 11.04.2012 г. на основании протокола от 30.05.2011 г. заседания комиссии по проведению аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Красной, Пашковской, Длинной, Красноармейской, в Центральном внутригородском округе города Краснодара, между администрацией муниципального образования город Краснодар (администрация) и ООО «Инвест-Центр» (инвестор) заключен договор о развитии застроенной территории.

Согласно п. 1.1 предметом договора является развитие застроенной территории, ограниченной улицами Красной, Пашковской, Длинной, Красноармейской, в Центральном внутригородском округе города Краснодара площадью 6 070 кв. м. (территория).

Перечень адресов: улица Красноармейская 89, 91, 93, 95, 97, согласно приложению № 1 к Постановлению администрации муниципального образования город Краснодар от 22.04.2011 г. № 2623 «О развитии застроенной территории, ограниченной улицами Красной, Пашковской, Длинной, Красноармейской, в Центральном внутригородском округе города Краснодара» (п. 1.2 договора).

Согласно п. 2.1 договора, цена права на заключение договора устанавливается по результатам аукциона в рублях РФ в соответствии с протоколом о ходе и результатах аукциона от 30.05.2011 г. и составляет 1 457 000 руб.

В соответствии с п. 2.2 договора, внесение цены права на заключение договора производится в следующем порядке:

- первоначальный платеж составляет 728 500 руб. (50 процентов от цены права на заключение договора), включает в себя сумму внесенного задатка на участие в аукционе. Данный платеж внесен инвестором на основании платежных поручений от 13.05.2011 г. и от 26.07.2011 г.

- платеж, внесенный инвестором 22.02.2012 г. в сумме 728 500 руб. зачитывается в счет оплаты цены на право заключения договора.

Согласно п. 3.2.1 договора, администрация обязана принять в установленном законом порядке решение об изъятии жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащим сносу и расположенных на территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

В соответствии с п. 3.2.2 договора, администрация также обязана предоставить инвестору земельные участки, распоряжение которыми относится к компетенции органов местного самоуправления муниципального образования город Краснодар и не предоставленные в пользование и во владение гражданам или юридическим лицам, в границах территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством в течении одного года с момента получения заявления о предоставлении земельного участка.

Согласно п. 3.4.1 договора, инвестор обязан в течение 5 лет с момента заключения договора о развитии застроенной территории осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

Кроме того, согласно п. 3.4.3 договора, в течение 3 лет с момента заключения договора о развитии застроенной территории создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии. Характеристики передаваемых помещений должны соответствовать требованиям жилищного законодательства и решению городской Думы Краснодара от 24.05.2007 г. № 24, п. 24 «Об обеспечении жилищных прав граждан при реконструкции города Краснодара».

В соответствии с п. 3.4.4 договора, инвестор обязан в течении 3 лет с момента заключения договора уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с подпунктом 3.4.3 настоящего договора.

Для обеспечения территории объектами социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры инвестор обязан в течение 1,5 лет с момента получения разрешения на строительство на территории осуществить строительство и безвозмездную передачу в муниципальную собственность поликлиники на 250 посещений в смену – площадью 3 000 кв. м. (п. 3.4.5 договора).

Согласно п. 4.1 договора, договор вступает в силу с момента его подписания, действует в течение 5 лет и распространяет свое действие на отношения между сторонами с 28.06.2011 г.

Согласно п. 5.1 договора, в случае неисполнения инвестором своих обязательств по уплате выкупной цены за изымаемые объекты недвижимости, а также по строительству объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, а также передаче в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, инвестор оплачивает в полном объеме убытки, понесенные администрацией муниципального образования город Краснодар связанные с восстановлением нарушенных прав граждан ввиду нарушения сроков исполнения обязательств по договорам социального найма, оплат стоимости исполнения обязательств по договорам социального найма, оплат стоимости изымаемых жилых помещений и земельных участков у собственников в результате заключения соглашения о выкупе, строительстве и передаче объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры.

Во исполнение данного договора, администрация (истец) издало ряд постановлений: № 1729 от 04.03.2013 г. «Об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, расположенных по ул. Красноармейской, 89, 91, 93, в Центральном внутригородском округе города Краснодара»; № 7265 от 28.08.2012 г. «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков в Центральном внутригородском округе города Краснодара», а также № 11301 от 14.12.2012 г. «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка в Центральном внутригородском округе города Краснодара».

Вступившим в законную силу решением Первомайского районного суда города Краснодара от 29.03.2018 г. с администрации муниципального образования город Краснодар, в связи с изъятием для муниципальных нужд жилых помещений № 12а, № 16, а также нежилого помещения № 1 подвала здания литер «под/Б», нежилого помещения № 2 подвала здания литер «под/б», дворовых хозяйственных построек (сараев) литер «Р», расположенных по адресу: <...>, в пользу ФИО2, ФИО3 взыскана выкупная цена в сумме 5 814 801 руб.

Кроме того, решением Первомайского районного суда города Краснодара от 01.11.2017 г., измененным Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03.05.2018 г., с администрации муниципального образования город Краснодар, в связи с изъятием для муниципальных нужд квартиры № 2, расположенной по адресу: <...>, в пользу ФИО4 взыскана выкупная стоимость в сумме 2 941 700 руб.

Во исполнение указанных решений Первомайского районного суда города Краснодара администрация перечислила ФИО2, ФИО3, ФИО4 выкупные стоимости квартир и нежилых помещений в общей сумме 8 756 501 руб. (5 814 801 руб. + 2 941 700 руб.), что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями № 336725 от 19.07.2018 г., № 336726 от 19.07.2018 г., № 336729 от 19.07.2018 г.

Таким образом, как указывает истец в исковом заявлении, стоимость понесенных им затрат в рамках договора о развитии застроенной территории от 11.04.2012г., связанных с расселением граждан в связи с изъятием у них квартир и нежилых помещений, составила 8 756 501 руб.

В связи с неисполнением ответчиком п. 3.4.4 договора по уплате выкупной цены за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления квартиры, 25.07.2018г. ООО «Инвест-Центр» вручена претензия с требованием об оплате суммы затрат, понесенных администрацией.

Указанная претензия администрации была оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Возражая против исковых требований, ответчик ссылается на то, что договор о развитии застроенной территории от 11.04.2012 г., заключенный между сторонами, прекратил свое действие 11.04.2017 г., земельный участок остался в муниципальной собственности, администрация выполнила свои обязательства в силу Федерального закона от 06.10.2003г. №131-ФЗ по расселению граждан из аварийного жилья, подлежащего сносу, в связи с чем, правовые основания для взыскания убытков отсутствуют.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

Деятельность по развитию застроенной территории регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, а также Жилищным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации в части вопросов, связанных с изъятием жилых помещений и земельных участков.

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Из анализа статьи 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории сторонами в договоре могут быть предусмотрены и иные обязательства сторон помимо существенных условий, перечисленных в кодексе, в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Пунктом3.4.4 договора, стороны установили обязанность инвестора в течении 3 лет с момента заключения договора уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с подпунктом 3.4.3 настоящего договора.

В соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

Согласно части 7 данной нормы закона при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно части 2 данной нормы закона в случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Вступившими в законную силу судебными актами суда общей юрисдикции подтверждается факт исполнения истцом обязанности по переселению собственников изымаемых квартир и нежилых помещений.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в абзаце восьмом пункта 1 информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", согласно которому, если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Ответчик не согласился с размером выкупной стоимости изъятых квартир, в связи с чем, заявил ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы для установления их рыночной стоимости.

При этом, как следует из материалов дела, рыночная стоимость спорных квартир и нежилых помещений была определена в соответствии с заключениями судебных экспертиз, проведенных на основании определений Первомайского районного суда в рамках вышеуказанных гражданских дел о взыскании выкупной стоимости спорных объектов.

Поскольку ответчик - ООО «Центр-Инвест» не являлся участником указанных гражданских дел, решения Первомайского районного суда не являются преюдициальными при рассмотрении данного спора.

Вместе с тем, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности рыночной стоимости спорных объектов, определенной в соответствии с заключениями соответствующих судебных экспертиз, при проведении которых эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В этой связи, суд не усматривает необходимости в проведении по настоящему делу оценочной экспертизы и отклоняет ходатайство ответчика о назначении по делу судебной экспертизы.

Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности, а также о том, что договор о развитии застроенной территории от 11.04.2012 г., заключенный между сторонами, прекратил свое действие 11.04.2017 г., в связи с чем правовые основания для взыскания выкупной стоимости спорных объектов отсутствуют, отклоняются судом по следующим основаниям.

В соответствии с п. 4 ст. 425 Гражданского кодекса РФ окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Требование, обусловленное нарушением договора одной из сторон в период его действия, может быть предъявлено независимо от окончания срока действия договора в течение общего срока исковой давности (определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 г. № 4-В09-41).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.11.2017 г. по делу № А32-13368/2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2018 г., постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.07.2018 г., ООО «Инвест-Центр» было отказано в удовлетворении исковых требований к администрации об обязании исполнить пункт 3.2.2 договора о развитии застроенной территории от 11.04.2012 № 3115 - предоставить ООО «Инвест-Центр» земельные участки, распоряжение которыми относится к компетенции органов местного самоуправления муниципального образования город Краснодар, и не предоставленные в пользование и во владение гражданам или юридическим лицам, в границах Территории (согласно п. 1.1. Договора), без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

Как установлено судом в деле № А32-13368/2017, инвестор фактически не приступил к исполнению принятых на себя обязательств (по подготовке корректировки проекта планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории и т. д.). Согласно пункту 4.1 договор вступает в силу с момента его подписания, действует в течение 5-ти лет и распространяет свое действие на отношения, возникшие между сторонами с 28.06.2011. Договор о развитии застроенной территории от 11.04.2012 прекратил свое действие 11.04.2017 истечениемсрока, обязанности обществом не исполнены, следовательно, правовые основания для предоставления земельного участка отсутствуют.

Таким образом, при рассмотрении дела №А32-13368/2017 установлена вина ООО «Инвест-Центр» в ненадлежащем исполнении договорных обязательств по спорому договору о развитии застроенной территории от 11.04.2012.

Кроме того, изучив условия спорного договора о развитии застроенной территории от 11.04.2012г., суд пришел к выводу, что компенсация ответчиком выкупной стоимости изымаемых квартир, предусмотренная п. 3.4.4 договора о развитии застроенной территории от 11.04.2012 г., не является встречным обязательством по отношению к обязательству администрации предоставить в соответствии с 3.2.2 договора земельные участки.

Из положений ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации и положений договора о развитии застроенной территории не следует, что обязанность по своевременному внесению выкупной стоимости за изымаемые помещения и обязанности органа местного самоуправления по предоставлению земельных участков для выполнения обязательств застройщиками, предусмотренные договором, являются встречными обязательствами.

Напротив, администрация обязуется предоставить без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территорий, подлежащей развитию, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность, на которые не разграничена и которые не предоставлены впользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам, после выполнения застройщиком обязательств.

Обязанности застройщика по уплате выкупной цены за изымаемые помещения, подлежащие сносу на основании решения органа местного самоуправления и расположенные на территории, в отношении которой принято решение о развитии, установленной в подпункте 5 пункта 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, корреспондирует обязанность органа местного самоуправления, закрепленная в подпункте 8 пункта 3 этой же статьи, о принятии в установленном порядке решения об изъятии путем выкупа соответствующих жилых помещений и земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Таким образом, администрация выплатила собственникам убытки, возникшие у них в связи с изъятием жилых помещений, иных объектов, понеся расходы, связанные с ненадлежащим исполнением застройщиком обязательств по договору о развитии застроенной территории.

Следовательно, понесенные истцом расходы, связанные с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору о развитии застроенной территории, являются убытками и подлежат возмещению обществом.

Указанная правовая позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.02.2019 г. по делу № А32-2282/2017 в рамках которого рассматривался аналогичный спор между теми же лицами и на основании того же договора о развитии застроенной территории от 11.04.2012 г.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Статья 196 Гражданского кодекса РФ определяет общий срок исковой давности, равный трем годам.

В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Поскольку срок действия заключенного между сторонами договора о развитии застроенной территории от 11.04.2012г. истек 11.04.2017 г., выкупная стоимость спорных квартир и нежилых помещений взыскана с администрации решениями Первомайского районного суда от 29.03.2018 г., от 01.11.2017 г., а в суд с настоящим иском о взыскании убытков администрация обратилась 11.01.2019 г., установленный ст. 196 ГК РФ трехлетний срок исковой давности не истек.

На момент рассмотрения спора в материалах дела отсутствуют доказательства исполнения ответчиком обязательства по уплате выкупной стоимости изъятых квартир, срок исполнения которого наступил, что нарушает законные права и интересы истца, которые подлежат защите согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, исковые требования истца о взыскании с ответчика 8 756 501 руб. являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу подлежат возложению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении ходатайства ответчика о проведении по делу судебной экспертизы отказать.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ИНВЕСТ-ЦЕНТР» (ИНН <***>) в пользу муниципального образования город Краснодар в лице администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>) денежные средства в сумме 8 756 501 руб.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ИНВЕСТ-ЦЕНТР» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета 66 783 руб. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья Н.А. Ермолова