Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Базавлука Игоря Ивановича, при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО СИК «Девелопмент-Юг», г. Краснодар

к Управлению по надзору в области долевого строительства Краснодарского края, г. Краснодар

о признании незаконным и отмене постановления от 21.05.2009 г. № 001/42

при участии

от заявителя: ФИО1, представитель по доверенности от 20.05.2009 г.,

ФИО2, представитель по доверенности от 06.09.2008 г.

от ответчика: Черня В.В., представитель по доверенности от 17.07.2008 г.

В судебном заседании по делу объявлялся перерыв до 23.06.2009 г. в 09 часов 30 минут.

23.06.2009 г. в 09 часов 30 минут судебное заседание продолжено.

установил : заявлено о признании незаконным и отмене постановления Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края, г. Краснодар от 21.05.2009 г. № 001/42 о привлечении к административной ответственности ООО СИК «Девелопмент-Юг», г. Краснодар (далее - заявитель,) за правонарушение, предусмотренное ч.1 ст.14.28 КоАП РФ в виде штрафа в размере 400 000 руб.

Заявитель свои доводы изложил в заявлении и приложенных к нему документальных доказательствах.

Ответчик в судебном заседании, в отзыве возражает против заявленных требований, в их удовлетворении просит отказать.

Суд, исследовав материалы дела, установил следующее.

Прокуратурой Западного административного округа г. Краснодара, с привлечением ведущего консультанта управления ФИО3, проведена проверка финансово-хозяйственной деятельности ООО СИК «Девелопмент-ЮГ» по вопросу исполнения требований Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В ходе проверки было установлено, что ООО СИК «Девелопмент-Юг» осуществляет строительство многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по ул. 70 лет Октября - ул. Думенко, литер 12-2.

Строительство осуществляется на земельном участке площадью 21 065 кв.м., с кадастровым номером 23:43:01 38 003:0044, расположенном по адресу: г.Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. 70 лет Октября ул. Думенко, который используется ООО СИК «Девелопмент-Юг» на основании договора аренды от 26.02.2006г. № 4300014231, зарегистрированного управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 16.03.2007г. за регистрационным номером 23-23/087/2007-034.

Согласно материалам проверки разрешение на строительство указанного объекта отсутствует, проектная декларация не опубликовывалась.

Проверкой установлено, что ООО СИК «Девелопмент-Юг», не имея разрешения на строительство и опубликованной проектной декларации заключало с гражданами предварительные договоры участия в долевом строительстве, суммы первоначальных взносов по которым поступали в ООО СИК «Девелопмент-Юг» путем оформления договоров купли-продажи простых векселей.

Проверке представлено 24 предварительных договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом о долевом строительстве и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Согласно ч. 2 ст. 3 Закона о долевом строительстве право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям Закона о долевом строительстве застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Частью 3 статьи 4 Закона о долевом строительстве установлено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Проверкой установлено, что ООО СИК «Девелопмент-Юг» в нарушение ст. 3 и ч. 3 ст. 4 Закона о долевом строительстве привлекло денежные средства участников долевого строительства для строительства жилого дома до получения разрешения на строительство объекта, а также опубликованной проектной декларации, до заключения договоров участия в долевом строительстве.

Изложенное позволило признать ООО СИК «Девелопмент-Юг» виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.

По результатам проверки вынесено постановление от 16.02.2009 г. о возбуждении дела об административном правонарушении в отношении ООО СИК «Девелопмент-Юг» по признакам ч.1 ст. 14.28 КоАП РФ.

По результатам рассмотрения материалов дела 21.05.2009 г. вынесено постановление № 001/42 о привлечении общества к административной ответственности в пределах санкции ч.1 ст. 14.28 КоАП РФ в виде штрафа в размере 400 000 руб.

Заявитель с привлечением его к административной ответственности не согласен, обратился с жалобой в арбитражный суд.

Суд, исследовав материалы дела, считает, что в удовлетворении заявленных требований следует отказать по следующим основаниям.

Согласно пункту 7 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа арбитражный суд не связан доводами, содержащимися в заявлении, и проверяет оспариваемое решение в полном объеме.

Согласно пункту 6 указанной статьи при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.

Частью 1 статьи 14.28 Кодекса об административных правонарушениях установлено, привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, - влечет наложение административного штрафа на юридических лиц - от четырехсот тысяч до пятисот тысяч рублей.

В качестве основания для признания незаконным и отмене постановления о назначении административного наказания ООО СИК «Девелопмент-Юг» указывает тот факт, что проверка Общества прокуратурой проведена неправомерно и, следовательно, доказательства, на основании которых сделан вывод о совершении административного правонарушения, получены с нарушением закона.

Однако данный довод не может быть принят судом ввиду следующего.

В силу статьи 21 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее - Закон о прокуратуре) предметом прокурорского надзора являются соблюдение Конституции Российской Федерации и исполнение законов, действующих на территории Российской Федерации , федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, а также органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций. Проверки исполнения законов проводятся на основании поступившей в органы прокуратуры информации о фактах нарушения законов, требующих принятия мер прокурором.

Из анализа данных норм следует, что прокурор вправе проводить проверки и в целях осуществления надзора за законодательством, и на основании поступившей информации о фактах нарушения закона.

Как видно из материалов дела, в управление поступил запрос прокуратуры Краснодарского края от 04.02.2009 № 7/1-30-2009 о предоставлении информации об объемах недвижимости - жилых домах, возводимых на территории края за счет средств граждан. Из указанного запроса следует, что прокуратурой края проводится проверка исполнения законодательства о долевом участии в строительстве многоквартирных домов.

Также, в управление поступил запрос прокуратуры Западною округа г.Краснодара от 04.02.2009 № 7-09-09 о выделении специалистов для проведения проверки соблюдения законодательства в сфере долевого участия в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на территории Западного округа г.Краснодара, из указанного запроса следует, что прокуратурой Западного округа г. Краснодара по поручению прокуратуры Краснодарского края проводится проверка соблюдения законодательства в условиях оздоровления ситуации в финансовом и других секторах экономики, в том числе в сфере долевого участия в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Из указанных писем следует, что прокуратура Западного округа г. Краснодара по поручению прокуратуры Краснодарского края осуществляла прокурорский надзор в сфере исполнения законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Следовательно, проверка ООО СИК «Девелопмент-Юг» проведена прокуратурой Западного округа г. Краснодара правомерно.

Согласно ч. 1 ст. 28.4 КоАП РФ при осуществлении надзора за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации, прокурор также вправе возбудить дело о любом другом административном правонарушении, ответственность за которое предусмотрена настоящим Кодексом или законом субъекта Российской Федерации.

Таким образом, постановление от 16.02.2009 о возбуждении дела об административном правонарушении в отношении ООО СИК «Девелопмент-Юг» по результатам проверки исполнения требований Закона о долевом строительстве вынесено правомерно, в пределах компетенции, предоставленной органам прокуратуры ст. 21 Закона о прокуратуре и ст. 28.4 КоАП РФ. Правомерность указанной позиции нашла своё подтверждение в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 25.10.2004 № А39-421 1/2003-148/18.

Кроме того, в силу ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемое действие не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, поскольку предметом рассмотрения по указанному делу является законность постановления о назначении административного наказания, то вышеуказанный довод заявителя не относится к предмету рассмотрения по настоящему делу.

Довод заявителя о том, что вывод управления о нарушении Закона о долевом строительстве необоснован, также не принимается судом по следующим основаниям.

Частью 1 статьи 1 Закона о долевом строительстве предусмотрено, что данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу части 2 статьи 1 Закона о долевом строительстве, кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая, привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Таким образом, из совокупности приведенных положений частей 1 и 2 статьи 1 Закона о долевом строительстве следует, что после вступления его в силу привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных жилых домов возможно либо на основании договора участия в долевом строительстве в порядке, установленном этим Законом, либо путем выпуска жилищных сертификатов либо жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Закона о долевом строительстве Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом о долевом строительстве и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Согласно части 2 статьи 3 Закона о долевом строительстве право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям Закона о долевом строительстве застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений, условия и смысл договора в целом, а также общая воля сторон с учётом цели договора, при этом следует исходить из его содержания, а не из наименования.

Между тем, если по сути заключённый договор является договором об участии в долевом строительстве, а название не соответствует его содержанию, то в силу ч.2 ст. 170 ГК РФ к нему применяются положения законодательства, относящиеся к договору об участии в долевом строительстве.

В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии с п. 3.1 указанных предварительных договоров долевого участия в строительстве основной договор подлежит заключению сторонами не позднее 30 июня 2009г. Однако, приложениями № 2 к предварительным договорам долевого участия в строительстве установлен график оплаты денежных средств по договору, и согласно графикам первый взнос уплачивается Дольщиком в течение одного месяца со дня подписания предвари тельного договора и до даты заключения основного договора.

Кроме того, номинал векселя, приобретаемого дольщиками в период, определенный графиком платежей к предварительному договору, соответствует сумме первого взноса в соответствии с приложением № 2 к предварительному договору участия в долевом строительстве.

В связи с тем, что в указанных предварительных договорах участия в долевом строительстве конкретно определен объект недвижимости, который будет передан гражданину, сторонами вышеуказанных договоров согласована цена квартиры, кроме того, внесение денежных средств гражданами осуществлялось в период, определенный приложениями № 2 к предварительным договорам, суд полагает, что форма предварительного договора долевого участия в строительстве, используемая ООО СИК «Девелопмент-Юг», есть не что иное как притворная сделка (к ней должна быть применена ч.2 ст. 170 ГК), совершённая с целью прикрытия правоотношений по участию в долевом строительстве и избежания ответственности за привлечение денежных средств граждан на строительство жилого дома без разрешения на строительство.

Поскольку привлечение денежных средств граждан по договорам купли-продажи векселей осуществлялось ООО СИК «Девелопмент-Юг» в период оплаты долевых взносов, установленный приложениями № 2 к предварительным договорам участия в долевом строительстве, следовательно, ООО СИК «Девелопмент-Юг» в нарушение ст. 3 и ч. 3 ст. 4 Закона о долевом строительстве привлекло денежные средства участников долевого строительства для строительства жилого дома до получения разрешения на строительство объекта, а также опубликованной проектной декларации, до заключения договоров участия в долевом строительстве. Аналогичной позиции придерживаются и федеральные арбитражные суды. Так постановлениями ФАС Северо-Кавказского округа от 28.04.2008 по делу № Ф08-2128/2008787А, от 15.05.2009 по делу № А32-24479/2008-59/265-124АЖ, ФАС Поволжского округа от 20.05.2008 по делу № А49-7643/2007, ФАС Северо-Западного округа от 27.08.2008 по делу № А21-1047/2008, ФАС Уральского округа от 02.10.2008 по делу № Ф09-7126/08-С1 установлено, что привлечение денежных средств участников долевого строительства на основании предварительных договоров в отсутствие оснований, установленных ст. 3 Закона о долевом строительстве, не соответствует требованиям законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, и образует состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.

Кроме того, постановлениями ФАС Поволжского округа от 10.03.2009г. № А12-16426/2008 и ФАС Московского округа от 07.05.2009г. № КА-А40/3802-08 установлено, что лицо, привлекающее денежные средства граждан в отсутствие соответствующего права подлежит административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ не зависимо от того является ли оно застройщиком объекта недвижимости и направило ли денежные средства граждан на строительство до возбуждения дела об административном правонарушении.

Факт привлечения денежных средств участников долевого строительства подтверждается копиями предварительных договоров участия в долевом строительстве (приложением № 2 к договорам установлен график оплаты денежных средств по договору), копиями договоров купли-продажи векселей (номинал векселя соответствует сумме первого взноса в соответствии с приложением № 2 к предварительному договору участия в долевом строительстве), копиями бухгалтерских документов (приходных кассовых ордеров, отчетов кассира, карточками счета 66).

Довод заявителя о том, что на правоотношения по привлечению денежных средств граждан основанные на предварительном договоре участия в долевом строительстве не распространяется действие Закона о долевом строительстве также не принимается судом, так как, согласно ч. 2 ст. 27 Закона о долевом строительстве, действие Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Закона о долевом строительстве.

Процессуальных нарушений при привлечении ООО СИК «Девелопмент-Юг», г. Краснодар к административной ответственности административным органом допущено не было.

Таким образом, судом установлено, что в действиях ООО СИК «Девелопмент-Юг» имеется состав административного правонарушения, определенный ч.1 ст. 14.28 Кодекса об административных правонарушениях.

С учетом изложенного и руководствуясь вышеназванными нормативными актами ст.ст. 207-211 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований заявителя отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки установленные АПК РФ.

Судья Базавлук И.И.