Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи М.М. Данько, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Саградян К.А. рассмотрел в судебном заседании дело по иску

администрации города Сочи – исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

к АО «Тандер», г. Сочи (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

третье лицо: Департамент имущественных отношений Краснодарского края (ИНН <***> ОГРН <***>),

о взыскании задолженности за пользование земельным участком и признании договора аренды ничтожной сделкой,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 на основании доверенности от 20.12.2016 г.,

от ответчика ФИО2 по доверенности от 18.08.2020

Администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к АО «Тандер» и просит:

взыскать задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402039:1362 общей площадью 1432 кв. м., расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Лесная, занимаемым зданием кафе «Лесное», за период с 06.05.2005 по 31.12.2016 в размере 4 261 247,62 руб., по пени в размере 746 358,14 руб.;

признать ничтожной сделкой договор аренды от 07.04.1999 №4900001332 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 1432 кв. м., расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Лесная, занимаемого зданием кафе «Лесное»;

применить последствия ничтожной сделки путем реституции земельным участком площадью 1432 кв. м., расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Лесная.

Ответчик против удовлетворения требований возражает, сообщил суду о пропуске истцом срока исковой давности, просит последствия пропуска срока применить, отказать истцу в иске в соответствующей части по этому, самостоятельному основанию. Кроме того указывает, что истец не учитывает проведенные ответчиком оплаты.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 16.09.2020 до 15.00 час., а затем до 16.09.2020 до 17.50 час. После перерывов судебное заседание судом продолжалось в указанные даты и время, в 17.50 час. в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон в судебных заседаниях, суд установил следующее.

Администрацией города Сочи и ФИО3 07.04.1999 подписан договор №4900001332 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402039:1362 общей площадью 1432 кв. м, имеющего адрес: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Лесная, занимаемый зданием кафе «Лесное», с видом разрешенного использования «общественное питание».

Договором от 29.03.2005 здание кафе приобретено ЗАО «Тандер», которое вступило во владение им, подписало акт приема-передачи этой же датой, зарегистрировало за собой право собственности 06.05.2005.

Земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, что подтверждается сведениями из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города-курорта Сочи от 09.08.2019.

Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

На момент подписания договора аренды ФИО3 у администрации г. Сочи полномочия на распоряжение земельными участками федеральной собственности отсутствовали. Заключение договора не уполномоченным лицом делает такой договор недействительной (ничтожной) сделкой.

На дату предъявления искового заявления в суд администрация в силу Федерального закона РФ №244-ФЗ от 03.12.2008 является надлежащим лицом по заявлению указанных в просительной части искового заявления требований.

Приобретение местным самоуправлением права собственности на спорный земельный участок не делает договор аренды соответствующим закону на будущее время.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса РФ в редакции на момент подписания договора).

В силу положения пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, действующего в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Администрация является стороной оспариваемого ею договора. С момента его подписания до даты подачи искового заявления по настоящему делу в суд прошло 18 лет.

То есть исковая давность по признанию его недействительным (ничтожным), а также по применению последствий недействительности сделки истцом пропущен.

В соответствующей части требований истцу в иске следует отказать.

В части взыскания денежных средств за пользование земельным участком необходимо указать на следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправлении.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное (сбереженное) имущество.

Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

По смыслу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации размер неосновательного обогащения должен определяться по правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, цена может быть определена исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги в период такого пользования.

Как указано выше, отсутствие заключенного между сторонами договора аренды не освобождает ответчика от обязанности по внесению платежей за фактическое пользование спорными земельным участком в сумме, соответствующей размеру арендной платы, определяемой по правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (статья 200 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Из разъяснений, данных в пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" следует, что течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Исковое заявление поступило в канцелярию суда 26.04.2017. То есть в пределах срока исковой давности находится требование с 26.03.2014 по 31.12.2016.

Истец принимает к расчету стоимости пользования земельным участком указанную в договоре от 07.04.199 его площадь – 1 432 кв. м.

Ответчик эту площадь оспаривает, считает, что в расчете следует применять площадь, равную площади застройки здания магазина.

Суд с указанным доводом ответчика не соглашается в силу следующего.

Площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402039:1362 подлежала уточнению, то есть его границы с надлежащей степенью точности не устанавливались.

На месте этого земельного участка 20.07.2017 поставлен на кадастровый учет с уточненными границами земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402039:4233 площадью 1240 кв. м с разрешенным использованием «для размещения объектов торговли».

Администрация и общество 30.10.2017 заключили договор аренды этого участка.

Поскольку доказательства иного в деле отсутствуют, ранее для обслуживания магазина ответчика был необходим земельный участок именно такой площади.

Постановлением Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление Правительства N 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Это Постановление в части основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 (вопрос N 7)). Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.

В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении N 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в силу подпункта 4 пункта 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного постановления).

Согласно пункту 3 Приказа Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508 (ред. от 22.06.2015) "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)" кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Кадастровая стоимость земельных участков, по общему правилу, приближена к их рыночной стоимости.

Поэтому она должна применяться в расчетах в отсутствие доказательств иного.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531 внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, которые с 13.08.2017 для данного случая ограничивают арендную плату за участок размером земельного налога, установленного в отношении предназначенного для использования в сходных целях и занимаемого зданиями, сооружениями земельного участка, для которого отсутствуют ограничения на приобретение в собственность.

В дело поступила информация кадастровой палаты Росреестра о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402039:1362:

в размере 54 921 281,20 руб. (была определена филиалом учреждения и 02.03.2015 внесена в кадастр недвижимости в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) при установлении категории земель «Земли населенных пунктов»);

в размере 17 117 970,48 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14.12.2016 № 2640 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края» (далее - приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14.12.2016 № 2640) и 05.02.2017 внесена в кадастр недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Закона № 135-ФЗ.

Стоимость пользования земельным участком составляет:

за период с 26.03.2017 по 31.12.2017 составляет: 54 921 281,20 руб. х 1,5% х 1,05 (коэффициент инфляции на 2014 год) : 1 432 кв. м х 1 240 кв. м : 365 х 281 = 576 651,39 руб.;

за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 составляет: 54 921 281,20 руб. х 1,5% х 1,05 (2014) х 1,055 (2015) : 1 432 х 1240 = 790 227,87 руб.;

за период с 01.01.2016 по 31.12.2016: 54 921 281,20 руб. х 1,5% х 1,05 (2014) х 1,055 (2015) х 1,064 (2016) : 1 432 х 1 240 = 840 802,46 руб.,

всего за заявленный период 2 207 681,72 руб.

Истец учел платежи ответчика в сумме 226 271, 26 руб.

Из них три оплаты имеют ссылки на соглашения №1125 о внесении платы за фактическое использование спорного земельного участка, которые стороны заключали с 07.09.2009 по 07.11.2011, и один без назначения платежа.

Отнесение оплаты без назначения платежа к конкретному земельному участку является правом получателя денежных средств.

Суд не принимает во внимание другие оплаты, которые ответчик представил в дело, в силу следующего.

Эти платежи либо находятся за пределами срока исковой давности, либо не имеют реквизитов, которые бы позволили учесть их в спорных правоотношениях.

Согласно представленному ответчиком перечню, в его пользовании находятся 16 земельных участков в г. Сочи.

При таких обстоятельствах задолженность ответчика за пользование земельным участком за период с 26.03.2014 по 31.12.2016 составляет 1 981 410,46 руб. и подлежит взысканию.

Истец просит взыскать с ответчика 746 358,14 руб. неустойки по пункту 5.3 договора, по ставке 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки оплаты.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, подлежащая уплате должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Законом неустойка в размере 0,05% за каждый день просрочки оплаты к спорным правоотношениям не установлена.

В силу ничтожности договора аренды указанная в нем ответственность взысканию с общества не подлежит.

В этой части требование истца следует оставить без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине суд относит на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 167, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Взыскать с АО «Тандер», г. Сочи (ИНН: <***> ОГРН: <***>) в пользу администрации города Сочи – исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН: <***> ОГРН: <***>) 1 981 410,46 руб. неосновательного обогащения и 19 008,64 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья М.М. Данько