Гражданский кодекс часть 1

- признать право собственности на нежилое помещение № 6 (торговый павильон) в торговом комплексе, лит. А, общей площадью 14,7 кв.м., по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <...> (запись № 23-23-46/007/2005-660), зарегистрированное за ФИО1, недействительным,

- признать право собственности на нежилое помещение № 31 (торговый павильон) в торговом комплексе, лит. А, общей площадью 22,3 кв.м,, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <...> (запись № 23-23-46/007/2005-661), зарегистрированное за ФИО1, недействительным.

Истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований и просит суд:

- признать недействительным право собственности на нежилое помещение № 6 (торговый павильон) в торговом комплексе, литер А, общей площадью 14,7 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <...>, зарегистрированное за ФИО1 записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № 23-23-46/007/2005-660 от 17.06.2006 г. (свидетельство серия 23-АА № 171069 от 20.06.2005 г.),

- признать недействительным право собственности на нежилое помещение № 31 (торговый павильон) в торговом комплексе, литер А, общей площадью 22,3 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <...>, зарегистрированное за ФИО1 записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № 23-23-46/007/2005-661 от 17.06.2006 г. (свидетельство серия 23-АА № 171070 от 20.06.2005 г.).

Ходатайство истца подлежит удовлетворению в силу ст. 49 АПК РФ.

Ответчик заявленные требования не признал, возражения на иск изложил в отзыве.

Представитель Администрации г. Сочи возражения на иск изложил в отзыве.

Представитель Главного управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще уведомлен.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, установлено, что Арбитражным судом Краснодарского края по делу № А-32-18210/2004-21/370 24.02.2005 г. было вынесено решение, согласно которого, в частности:

за предпринимателем без образования юридического лица ФИО1 было признано право на долю в общей долевой собственности на недвижимое имущество в виде нежилого помещения (торгового павильона) № 31 общей площадью 22,3 кв.м. и № 6 общей площадью 14,7 кв.м., в торговом центре по ул. Калараш, 52 в п. Лазаревское в г. Сочи.

На основании данного решения Арбитражного суда Краснодарского края, Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, отделом по г. Сочи (регистратором ФИО4), 17.06.2006 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним были произведены записи регистрации:

№ 23-23-46/007/2005-660, в соответствии с которой за ФИО1 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение № 6 (торговый павильон) в торговом комплексе, лит. А, общей площадью 14,7 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <...>;

№ 23-23-46/007/2005-661, в соответствии с которой за ФИО1 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение № 31 (торговый павильон) в торговом комплексе, лит. А, общей площадью 22,3 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <...>.

Истец считает, что регистрация за предпринимателем ФИО1 права собственности на торговые павильоны (помещения), находящиеся в здании рыночного комплекса и являющиеся его неотъемлемой частью, произведена с нарушением действующего законодательства и нарушает права и законные интересы как ООО «Фирма ТВС», так и всех остальных участников долевого строительства (долевой собственности на трехэтажное здание рыночного комплекса).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с указанными требованиями (с учетом уточнений).

Заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.Зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке.

Согласно ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности следующих юридических фактов, а именно:

- выделение земельного участка для строительства объекта;

- получение разрешения на строительство;

- соблюдение градостроительных, строительных, природоохранных и других норм и правил при возведении объекта;

- возведение объекта застройщиком для себя с целью приобретения права собственности, а не для иных лиц.

Правовая экспертиза при государственной регистрации должна включать проверку всех юридических фактов, влекущих приобретение прав на вновь построенный объект. Для этого необходимо представление в регистрирующий орган документов, подтверждающих:

- право на земельный участок (при отсутствии государственной регистрации прав, возникших до 31.01.1998 г.);

- соблюдение при создании объекта требований градостроительных, строительных и иных норм;

- наличие или отсутствие прав третьих лиц (участников долевого строительства) на созданный объект недвижимости.

Если для создания объекта недвижимости застройщик земельного участка привлекал средства третьих лиц под обязательства передать им в собственность жилые или нежилые помещения в объекте, осуществляется регистрация прав инвесторов - участников долевого строительства, которые вкладывали денежные средства в строительство с целью приобретения в собственность помещений.

Однако, данные документы регистратору предпринимателем ФИО1 не были представлены по следующим основаниям.

Как пояснил истец, торговые павильоны расположены на первом этаже трехэтажного здания крытого рыночного комплекса по адресу: г. Сочи, <...>.

Строительство данного здания осуществлялось ООО «Фирма ТВС» в 1998 - 2002 г.г. в соответствии с проектно-сметной документацией (ПСД) в 2 этапа. На первом этапе (в 1998 году) был построен навес и административное здание. Распоряжением Администрации Лазаревского района г. Сочи от 18.11.1998 г., № 648/3-Р был утвержден Акт госкомиссии от 17.11.1998 г. о вводе в эксплуатацию законченной строительством первой очереди крытого рыночного комплекса. Постановлением главы г. Сочи от 25.11.2001 г. был утвержден Акт приемки законченной строительством первой очереди крытого рыночного комплекса от 04.12.2000 г., на основании которого и в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ, право собственности на вновь построенный объект недвижимого имущества было зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельствами о праве собственности, выданными Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Здание крытого рыночного комплекса расположено на земельном участке, принадлежащем истцу на праве долгосрочной аренды в соответствии с Постановлением Администрации г. Сочи от 10.04.1998 г. № 250/1, согласно которого ООО «Фирма ТВС» предоставлен земельный участок площадью 0,8 га сроком на 5 лет и разрешено на нем проектирование и строительство крытого рыночного комплекса по ул. Победы в пос. Лазаревском. ИЧП ФИО5

Муниципальным институтом генплана был изготовлен строительный паспорт № 20-98, который утвержден главным архитектором города, и Архитектурно-планировочное задание.

С соответствующими службами города Сочи были согласованы технические условия на водоснабжение, электроснабжение, получены положительные заключения по строительству рынка на указанном земельном участке с Сочинским центром Госсанэпиднадзора, Сочинским территориальным комитетом охраны окружающей среды и природных ресурсов.

При этом, все строительные работы по возведению первой очереди крытого рыночного комплекса осуществлялись исключительно за счет ООО «Фирма ТВС» без привлечения чужих денежных средств (инвестиций).

01.02.2002 г. истцом было получено разрешение на выполнение всех строительно-монтажных работ 2 пускового комплекса 1 очереди крытого рыночного комплекса. В связи с тяжелым финансовым положением ООО «Фирма ТВС» было решено осуществлять строительство здания (реконструкцию навеса в здание) с привлечением денежных средств предпринимателей, которые после окончания строительства получили бы в собственность ряд торговых павильонов (помещений), расположенных в построенном здании. При этом, ООО «Фирма ТВС» выступала одновременно и как Заказчик-застройщик, и как инвестор, так как тоже вкладывала в строительство здания (реконструкцию навеса) денежные средства.

На основании данного решения между ООО «Фирма ТВС» и лицами, изъявившими желание вложить имеющиеся у них денежные средства в строительство здания рыночного комплекса, были заключены договоры долевого участия в строительстве. Одним из условий данных договоров было передача после окончания строительства (при вводе в эксплуатацию здания) в собственность инвесторов торговых помещений. То есть, инвесторы, при выполнении условий договора при вводе здания в эксплуатацию, становились участниками общей долевой собственности (трехэтажного здания крытого рыночного комплекса) с определением доли (конкретного торгового павильона).

Актом приемки законченного строительством объекта от 24.11.2002 г. принят второй пусковой комплекс первой очереди объекта - крытый рыночный комплекс общей площадью 5715,9 кв.м. с учетом площади ранее принятых объектов.

Таким образом, фактически, процедура строительства трехэтажного здания крытого рыночного комплекса по ул. Калараш, 52 в п. Лазаревское была завершена в ноябре 2002 года. Однако, юридически, здание рыночного комплекса до настоящего времени, является незаконченным строительством объектом и в эксплуатацию в установленном порядке не введено.

Вводу в эксплуатацию подлежат объекты построенные, реконструированные, отремонтированные.

В настоящее время строительство завершается при условии получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ удостоверяет:

- выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта в полном объеме;

- осуществление строительства в соответствии с разрешением на строительство;

- соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается органом, выдавшим разрешение на строительство (федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), и является основанием для регистрации права собственности на данный объект недвижимости.

Таким образом, регистратором отдела по г. Сочи Главного управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю ФИО4 было зарегистрировано право собственности на не введенный в эксплуатацию объект недвижимого имущества - торговые павильоны, находящиеся внутри здания рыночного комплекса без имеющихся на то оснований.

Руководствуясь ст.ст. 49, 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Ходатайство истца об уточнении исковых требований – удовлетворить.

Признать недействительным право собственности на нежилое помещение № 6 (торговый павильон) в торговом комплексе, литер А, общей площадью 14,7 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <...>, зарегистрированное за ФИО1 (свидетельство серия 23-АА № 171069 от 20.06.2005 г.), аннулировав запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № 23-23-46/007/2005-660 от 17.06.2006 г.

Признать недействительным право собственности на нежилое помещение № 31 (торговый павильон) в торговом комплексе, литер А, общей площадью 22,3 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <...>, зарегистрированное за ФИО1 (свидетельство серия 23-АА № 171070 от 20.06.2005 г.), аннулировав запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № 23-23-46/007/2005-661 от 17.06.2006 г.

Судья Т. В. Чуприна