Гражданский кодекс часть 1

Управление имущественных отношений администрации МО г-к Анапа обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Производственному Кооперативу «ПИОНЕР» об обязании возвратить по акту приема-передачи нежилое помещение (здание) общей площадью 89,1 кв.м., расположенное по адрес: <...>/ Астраханская, 32/71, освободив его от имущества.

Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.

Суд на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Исследовав материалы дела, суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Производственному кооперативу «Пионер» на основании договора аренды нежилого помещения (здания) от 10.02.2003 № 8, соглашения о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения (здания), являющегося муниципальной собственностью муниципального образования город-курорт Анапа от 14.01.2015, также на основании приказа администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - администрация) от 23.12.2014 № 394, принадлежит право аренды в отношении нежилого помещения, цель использования - для торговли промышленными товарами, расположенного по адресу: <...>/Астраханская, 32/71, общей площадью 89,1 кв.м.

Данное помещение является муниципальной собственностью, что сторонами не оспаривается.

Актом приема-передачи на основании приказа от 23.12.2014 № 394 арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату муниципальное нежилое помещение, общей площадью 89,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>/Астраханская, 32/71, цель использования - для торговли промышленными товарами.

Согласно информации управления архитектуры и градостроительства администрации земельному участку площадью 4233 кв.м, с кадастровым номером 23:37:0102028:42 и зданию (назначение - нежилое здание) площадью 273,8 кв.м, с кадастровым номером 23:37:0102028:79, в котором расположено указанное помещение (назначение - нежилое помещение) площадью 221,6 кв.м, с кадастровым номером 23:37:0102028:152, присвоен почтовый адрес: <...>. Прежние адреса: <...>/Заводская, 71-1/28к 2; <...>.

В соответствии с пунктом 5.1 дополнительного соглашения договора аренды нежилого помещения от 14.01.2015 срок действия договора аренды установлен до 01.02.2020 включительно.

Согласно абзацу 3 пункта 5.1 дополнительного соглашения договора аренды нежилого помещения от 14.01.2015 в случае продления договора на неопределенный срок арендодатель, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за 30 дней.

Истцом в адрес директора ответчика 14.12.2020 посредством АО «Почта России» направленно уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке от 10.12.2020 № 27.01-05-8783/20, о необходимости в использовании объекта для муниципальных нужд, тем самым уведомляя о расторжении в одностороннем порядке договора аренды в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/Астраханская, 32/71, площадью 89,1 кв.м., а также привести помещение в пригодное для использования состояние и освободить его в течение 30 календарных дней, которое было оставлено без удовлетворения.

Повторно 09.02.2021 было направлено уведомление от 04.02.2021 № 27.01-05-626/21 посредством АО «Почта России» в адрес ответчика о необходимости привести помещение в пригодное для использования состояние и освободить его в течение 10 дней с момента получения данного письма. В ином случае управлением имущественных отношений муниципального образования город-курорт Анапа будет направлено соответствующее исковое заявление в суд.

В связи с тем, что ответчик не возвратил указанное помещение (здание) в муниципальную собственность, путем его освобождения от всего принадлежащего ему имущества, требования о возврате помещений не исполнены, указанные обстоятельства послужили истцу основанием обращения в суд за защитой нарушенного права.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать вещь арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Истец в обоснование требований о возврате арендованного имущества ссылается на уведомления об одностороннем расторжении договора аренды от 10.12.2020 № 27.01-05-8783/20 и от 04.02.2021 № 27.01-05-626/21, которые направлялись ответчику заказными письмами и получены Ответчиком.

При прекращении договора аренды арендованное недвижимое имущество должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 указанной статьи (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом ответчик не согласный с иском считает, что спорные помещения им арендуются для организации торговли промышленными товарами. Договор аренды и дополнительное соглашение к нему от 14 января 2015 года зарегистрированы в установленном законом порядке, арендная плата уплачивается ответчиком полностью и своевременно и принимается истцом, помещение используется строго с его назначением и целями использования, указанными в договоре аренды. Более того, в 2006 году арендатор своими силами и за свой счёт произвёл капитальный ремонт арендуемых помещений, при этом с арендодателем согласован в установленном законом порядке локальный сметный расчёт № 1 на ремонт. Также ответчик ссылается на то, что арендодателем не заявлен в установленный договором срок отказ от продления договора аренды, в связи с чем в соответствии с п. 6.3 договора аренды от 10 февраля 2003 года в редакции, утверждённой дополнительным соглашением к этому договору от 14 января 2015 года, договор аренды продлен на тех же условиях и на тот же срок.

Между тем, возражая против указанных требований, истец указывает, что дополнительное соглашение от 14.01.2015, фактически является новым договором аренды, заключено в обход конкурсных мероприятий и не порождает для ответчика правовых последствий.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 69 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25) положения ГК РФ об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции Закона № 100-ФЗ применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 1 сентября 2013 года (пункт 6 статьи 3 Закона № 100-ФЗ).

Для целей применения этого положения под совершением двусторонней сделки (договора) понимается момент получения одной стороной акцепта от другой стороны (пункт 1 статьи 432, пункт 1 статьи 433 ГК РФ). При этом согласно пункту 9 статьи 3 Закона № 100-ФЗ сроки исковой давности и правила их исчисления, в том числе установленные статьей 181 ГК РФ, применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 1 сентября 2013 года.

Статьей 168 в редакции до вступления в законную силу Закона № 100-ФЗ, установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Договор аренды от 10.02.2003 и дополнительное соглашение к нему от 14.01.2015 зарегистрированы в установленном законом порядке.

Предметом обоих договоров выступает муниципальное имущество – объект недвижимого имущества 89,1 кв.м., расположенный по адресу: <...>/Астраханская,32/71, что сторонами не оспаривается.

Однако, федеральным законом от 30.06.2008 №108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №108-ФЗ) положения Федерального закона от 26.07.2006 «О защите конкуренции» №135-ФЗ (далее – Закон №135-ФЗ) дополнены редакцией статьи 17.1, вступившей в законную силу со 02.07.2008.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество, государственным и муниципальным учреждениям.

Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникающие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Закон №108-ФЗ не содержит указания на то, что его действие распространяется на отношения, возникшие до его принятия.

Таким образом, спорный договор аренды от 10.02.2003 г. №8 заключен муниципальным органом до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды. Согласно п. 8.3, срок его действия установлен с 01.02.2003 по 01.02.2005.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73), договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом того, что договор № 8 от 10.02.2003, сроком действия до 01.02.2005 заключен до принятия №108-ФЗ, вступившего в законную силу с 02.07.2008, по окончании его действия с учетом вышеуказанных разъяснений он был продлен на неопределённый срок.

Как указано ранее пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено общее правило, в силу которого в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите к конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Порядок заключения договоров аренды имущества, находящегося в публичной собственности, регламентируется нормами статьи 17.1 Закон N 135-ФЗ, которыми, на момент заключения спорных договоров было установлено общее правило о необходимости заключения таких договоров посредством проведения публичных торгов.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ).

Таким образом, арендатор публичного имущества вправе претендовать на заключение с ним новых договоров аренды в отношении данного имущества без проведения торгов при наличии совокупности следующих обстоятельств:

- до момента истечения срока действия договоров арендатор обратился к арендодателю с заявлением о заключении новых договор;

- на момент истечения срока действия ранее заключенных договоров аренды у арендатора отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды;

- публичным собственником не принято решение об ином использовании арендованного имущества.

Соглашением о внесении изменений в договор аренды от 10.02.2003 №8 от 14.01.2015 фактически заключен новый договор аренды спорного недвижимого имущества с изменением существенных условий договора, а именно срока его действия, цены и порядка расчетов, а также п. 6.6 договора о его пролонгации на тот же срок в отсутствие уведомления на то от арендодателя за 30 дней до истечения договора.

Доказательством того, что фактически дополнительное соглашение к договору является новым договором аренды, также выступает приказ администрации МО г-к Анапа № 394, о заключении с ПК «Пионер» договора аренды спорного имущества на новый срок.

Согласно п. 5.1 договора аренды, его срок установлен с момента его регистрации по 01.02.2020. При этом, в случае продления договора на неопределённый срок арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом Арендатора за 30 дней.

Между тем, частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Таким образом, условие договора, предусмотренное п. 6.6 дополнительного соглашения об автоматической пролонгации договора на тот же срок и условиях, что и был заключен ранее не отвечает требованиям закона, а также ограничивает конкуренцию в его заключении, в том числе ввиду необходимости корректировки стоимости арендной платы, размер которой определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

В связи с этим вышеуказанное условие договора аренды названного имущества, о заключении договора на новый срок на тех же условиях без проведения торгов - является ничтожным (статья 168 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжается пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределённый срок.

Между тем,порядок заключения договоров аренды имущества, находящегося в публичной собственности, регламентируется нормами статьи 17.1 Закон № 135-ФЗ, которыми, на момент заключения спорных договоров было установлено общее правило о необходимости заключения таких договоров посредством проведения публичных торгов.

Таким образом, спорный договор аренды от 14.01.2015 не подлежит возобновлению на неопределённый срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, вне зависимости от его содержания и действий (бездействия) сторон (одной стороны) договоров. (аналогичная позиция изложена в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда в постановлении 15АП-6207/2020 от 10.07.2020).

Новый договор аренды между сторонами не заключен. При этом с учетом выраженной истцом воли на освобождение ответчиком спорного помещения основания для продолжения его использования у ответчика отсутствуют.

Как уже было указано, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При прекращении договора аренды арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением названных правил (пункты 1 и 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако до настоящего времени арендованное помещение не возвращено администрации.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Как следует из текста уведомления Управления имущественных отношений администрации муниципального образования г.-к. Анапа от 10.12.2020 №27.01-05-8783/20, собственником имущества принято решение о расторжении договора аренды в одностороннем порядке ввиду необходимости использования спорного имущества для муниципальных нужд.

Таким образом, общество знало, а также надлежаще было уведомлено о намерении истца не продлевать спорный договор аренды.

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 «54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" указано, что при осуществлении права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения следует (исходя как из общих, так и из специальных положений общей части обязательственного права - п. 3 ст. 307 и п. 4 ст. 450.1 ГК РФ) действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны.

Нарушение обязанности действовать добросовестно при осуществлении названных выше прав может повлечь отказ в судебной защите соответствующих прав полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 168 ГК РФ).

С прекращением действия договора аренды на арендаторе лежит обязанность по возврату имущества, являющегося объектом арендных отношений.

На дату рассмотрения спора по существу, доказательства возврата арендованного имущества ответчиком истцу в установленном порядке в материалы дела не представлены.

В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Таким образом, поскольку договор аренды недвижимого имущества администрации МО г-к Анапа от 14.01.2015 прекратил свое действие, на основании статьи 622 Гражданского Кодекса Российской Федерации ответчик обязан вернуть переданное по спорному договору аренды имущество.

Поскольку в нарушение требования статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств освобождения ответчиком объекта договора не представлено, каких-либо иных правовых оснований для занятия спорных нежилых помещений им не названо, суд удовлетворяет исковые требования.

Согласно части 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает срок их совершения.

В данном случае суд считает необходимым установить тридцать календарных дней с момента вступления решения в законную силу для исполнения ответчиком обязанности по возврату спорного имущества, полагая этот срок разумным и достаточным для совершения вышеуказанных действий с учетом срока рассмотрения дела, переписки сторон и уже принятых мероприятиях по освобождению помещения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу подлежат возложению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

Обязать производственный кооператив «ПИОНЕР» (ИНН <***>) в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу возвратить по акту приема-передачи Управлению имущественных отношений администрации МО г-к Анапа (ИНН <***>) освобожденное от имущества нежилое помещение (здание) общей площадью 89,1 кв.м., расположенное по адрес: <...>/Астраханская, 32/71.

Взыскать с производственного кооператива «ПИОНЕР» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.А. Язвенко