Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Семушина А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Агирбовой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Агросистема», (ИНН <***>, ОГРН<***>)

к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю (ИНН<***>, ОГРН<***>)

о признании незаконным отказа,

третье лицо: ФИО1

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО2 по доверенности,

от заинтересованного лица – ФИО3 по доверенности

от третьего лица: не явился

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Агросистема» (далее - заявитель) обратилось в арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю (далее – заинтересованное лицо) о признании незаконным отказ в государственной регистрации права, выраженный в сообщении об отказе в государственной регистрации права от 16.02.2018 № 23/017/001/810/2017-2122, об обязании осуществить регистрацию права собственности за ООО «Агросистема» на земельный участок с кадастровым номером 23:26:0501000:2721.

Представитель заявителя в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании возражал против заявленных требований, ссылаясь на законность и обоснованность принятого решения.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Выслушав представителей заявителя, заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.10.2017 ФИО1 продала ООО «Агросистема» земельный участок с кадастровым номером 23:26:0501000:2721, площадью 20000 кв.м. по адресу: РФ, Краснодарский край, Северский район, в границах СХП ТОО «Победа».

07.11.2017 заявитель через МФЦ обратился к заинтересованному лицу с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Письмом от 16.02.2018 № 23/017/001/810/2017-2122 отказано в государственной регистрации права.

Отказ мотивирован тем, что учредителем ООО «Агросистема» является ООО «Агропром», где 50 % доли участия принадлежит иностранному физическому лицу ФИО4.

Заявитель считает, что решение является незаконным, в связи с чем, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При решении вопроса о законности и обоснованности заявленных требований суд руководствуется следующим.

Согласно п.1 ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания арбитражным судом действия (бездействия) незаконным необходима совокупность двух обстоятельств: несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В силу п. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания законности оспариваемых правовых актов, наличия у органа надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия, возлагается на орган, который их издал. Согласно ст. 9 АПК РФ риск наступления последствий несовершения лицами, участвующими в деле, процессуальных действий, несут эти лица.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 4 Закона № 122-ФЗ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Закона № 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено данным Законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.

Исходя из положений статьи 18 Закона № 122-ФЗ, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверка законности сделки проводятся органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных данным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Статья 20 Закона № 122-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований, по которым в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть отказано.

Заявителем на государственную регистрацию вышеуказанного объекта недвижимого имущества были предоставлены следующие документы: приказ о полномочиях генерального директора ООО «Агропром» от 02.11.2016 № 3, доверенность на представителя от 21.10.2017, опись документов от 07.11.2017, свидетельство о государственной регистрации права от 17.03.2014, договор купли – продажи недвижимого имущества от 24.10.2017, платежное поручение от 07.07.2017 № 279, заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 07.11.2017 ООО «Агросистема», заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 07.11.2017 ФИО1

Так, 16.02.2018 Управлением Росреестра по Краснодарскому краю было принято решение об отказе Заявителю в государственной регистрации права на вышеуказанный объект недвижимого имущества.

Основанием для отказа в государственной регистрации послужило то, чтоучредителем ООО «Агросистема» является ООО «Агропром».

В свою очередь, 50% доли участия в ООО «Агропром» принадлежит иностранному физическому лицу ФИО4.

Помимо того, заинтересованное лицо мотивирует отказ тем, Прокуратура Северского отдела направила в адрес Управления Росреестра предостережение о недопустимости нарушений закона от 14.04.2017, в котором разъяснила, что в соответствии с п.1 ст. 14 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» уставный капитал обществасоставляется из номинальной стоимости долей его участников. Прокуратура указала, что согласно сведениям ЕГРЮЛ, учредителем ООО «Агросистема» является ООО «Агропром», в свою очередь, 50 % доли участия в ООО «Агропром» принадлежит иностранному физическому лицу ФИО4.

Согласно сведениям ЕГРЮЛ, учредителем ООО «Агросистема» является ООО «Агропром».

В свою очередь, 50% доли участия в ООО «Агропром» принадлежит иностранному физическому лицу ФИО4.

Из буквального содержания ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следует, что "иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в УСТАВНОМ (складочном) КАПИТАЛЕ которых ДОЛЯ иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды".

Понятие "ДОЛЯ В УСТАВНОМ КАПИТАЛЕ" установлено Федеральным законом от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее - ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

По смыслу п. 1 ст. 14 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» уставный капитал общества с ограниченной ответственностью, принимаемый как целое (1 или 100%), образуется суммой всех слагающих его долей участников общества с ограниченной ответственностью.

Согласно п. 2 ст. 14 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью выражается в процентах или в виде дроби.

Суд, проанализировав ст. 105.2 НК РФ, пришел к выводу о том, что "доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью" является более "узким" и соответствует только одной из двух составляющих понятия "доля участия одной организации в другой организации", а именно: "доля прямого участия одной организации в другой организации".

Как следует из представленных в дело доказательств и не оспаривается сторонами, ФИО4 или другая иностранная организация или иностранное физическое лицо долю прямого участия, а соответственно долю в уставном капитале ООО "Агросистема" не имело и не имеет.

Суд полагает, что в тех случаях, когда федеральный законодатель преследовал цель исключить или установить всякое, в т.ч. косвенное, участие иностранного лица в какой-либо сфере правоотношений, соответствующие положения и законодательные формулировки были им прямо включены в принимаемые законодательные акты, регулирующие данные правоотношения. (например Федеральный закон от 29.04.2008 г. № 57-ФЗ «О порядке осуществления иностранных инвестиций в хозяйственные общества, имеющие стратегическое значение для обеспечения обороны страны и безопасности государства» (ст. 3 - 6); налоговое и антиофшорное законодательство: Налоговый кодекс РФ (ст. 20, гл. 3.4, 14.1, 14.4), Федеральный закон от 24.11.2014 г. № 376-ФЗ «О внесении изменений в части 1 и 2 Налогового кодекса РФ (в части налогообложения прибыли контролируемых иностранных компаний и доходов иностранных организаций)» (т. н, Закон о КИК);антимонопольное законодательство: Федеральный закон от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (ст. 9), Закон РСФСР от 22.03.1991 года № 948-1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» (ст. 4).

Вместе с тем формулировки ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» иные.

Норма ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сформулирована законодателем буквально и определенно, ограничивается установлением ДОЛИ иностранного лица В УСТАВНОМ КАПИТАЛЕ собственника земельного участка и не предполагает установления косвенного участия иностранного лица в организации-собственнике земельного участка.

Характерным показателем расхождения трактовки нормы ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» , приводимой Истцом, с позицией законодателя служит тот факт, что последние внесенные законодателем изменения в ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Земельный кодекс РФ, а именно: Федеральными законами от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ, от 31.12.2014 г. № 499-ФЗ, от 13.07.2015 г, № 245-ФЗ, не изменяют и не дополняют норму ст. 3 данного Федерального закона, не содержат формулировок (терминов, трактовок), употребляемых заявителем при оценке спорных правоотношений в связи с применением нормы ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Следует отметить, что такие изменения в земельное законодательство были внесены законодателем позднее вышеупомянутых законов, прямо устанавливающих ограничения для косвенного участия иностранных лиц в сферах правоотношений, отличных от земельных. Данный факт дополнительно свидетельствует о том, что законодатель не преследовал цели "оградить" земли сельскохозяйственного назначения от иностранного участия в той трактовке ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которую представляет заявитель.

Все вышеизложенное подтверждает, что приводимое заявителем толкование нормы ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при изложении своей позиции по рассматриваемому спору явно не соответствует (противоречит) воле законодателя, буквально выраженной в содержании указанной правовой нормы, т.е. является неверным.

В постановлении от 23.04.2004 № 8-П Конституционный Суд Российской Федерации, не отрицая предназначения земли как национального богатства и природного ресурса, лишь признал не противоречащим Конституции Российской Федерации и достаточным введение федеральным законодателем некоторых ограничений для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении ими права землепользования, к числу которых относятся и ограничения, предусмотренные ст. 3 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", и только в буквальном контексте изложения тех правовых норм, которыми вводятся такие ограничения, не допуская при этом их неправомерного расширительного произвольного толкования, как это делает государственный регистратор по сути указывая на то: что сделка является недействительной.

В контексте рассматриваемого спора заявитель не ставится под сомнение конституционность нормы ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а указывается на неправомерность и произвольность истолкования заинтересованным лицом данной нормы вопреки ее буквальному содержанию, признанному Конституционным Судом Российской Федерации.

Таким образом, предложенный государственным регистратором подход к применению установленных ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ограничений не основан на нормах материального права и, более того, вносит неопределенность в механизм приобретения в собственность земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда кассационной инстанции от 07.08.2018 по делу №32-26668/2017.

Кроме того, ст. 15 Земельного кодекса РФ устанавливает ограничения для обладания иностранными юридическими лицами на праве собственности земельными участками, находящихся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации.

Как следует из п. 1 ст. 5 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» «в случае, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником».

При этом во исполнение п. 1, 2 ст. 5 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» «земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенные после вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки или права собственности на доли в праве общей собственности на земельный участок. В случае, если при нарушении требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона собственник не произведет в течение срока, установленного настоящим пунктом, отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан в течение десяти дней в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта Российской Федерации. Орган государственной власти субъекта Российской Федерации в течение месяца со дня, когда ему стало известно о нарушении требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах)».

Таким образом, законодателем в ст. 5 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» прямо определены последствия нарушения требований ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при приобретении права собственности на земельные участки, относимые к землям сельскохозяйственного назначения.

При этом предписанные законодателем последствия не связаны с признанием недействительной сделки, повлекшей возникновение права собственности на земли сельскохозяйственного назначения с нарушением требований ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а предусматривают механизм добровольного и принудительного отчуждения таких земель на основании гражданско-правовых сделок, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Признание же исходной сделки недействительной и, как следствие, аннулирование создаваемых ею правовых последствий (в виде возникновения права собственности на земельный участок), исключит возможность легитимной реализации положений ст. 5 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», поскольку, по-существу, будет означать обязанность лица-несобственника произвести отчуждение спорного земельного участка.

Из вышеизложенного следует, что специальные нормы закона предписывают другие последствия нарушения ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, основания для отказа в регистрации договора купли-продажи спорного земельного участка отсутствуют.

Указанная позиция поддержана в Определении Верховного Суда РФ от 19.07.2016 № 310-ЭС16-5763 по делу № А35-11177/2014, по аналогичному спорному правоотношению.

Согласно п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Таким образом, суд настоящим решением считает необходимым обязать регистрирующий орган произвести регистрацию договора.

На основании ст.110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на заинтересованное лицо.

Руководствуясь ст. ст. 167-170 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 16.02.2018 № 23/017/001/810/2017-2122 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю зарегистрировать договор купли-продажи от 24.10.2017 земельного участка с кадастровым номером 23:26:0501000:2721, площадью 20 000 кв.м. по адресу: РФ, Краснодарский край, Северский район, в границах СХП ТОО «Победа», заключенный между ФИО1 и ООО «Агросистема»

Взыскать с Управления Росреестра по Краснодарскому краю в пользу ООО «Агросистема» расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.В. Семушин