Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным его отказа в госрегистрации права собственности и обязании произвести государственную регистрацию этого права на объект недвижимости в г. Краснодаре по ул. 3-я линия Нефтяников, 2

При участии в заседании: от заявителя – Сперанского В.К. по доверенности от 09.01.07

от заинтересованного лица – Краснопеевой Е.О. по доверенности № 101 от 07.11.06

У С Т А Н О В И Л:

Основанием для обращения заявителя в арбитражный суд явилось получением им от заинтересованного лица сообщения № 15-114/33841 от 20.11.06 об отказе в государственной регистрации права собственности на приобретенный им объект недвижимости со ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с непредставлением им дополнительных документов, необходимых для государственной регистрации права.

Полагая, что в соответствии с пунктом 2 статьи 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных в пункте 1 названной стать, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации, а представленные им для государственной регистрации права документы в полной мере соответствовали требованиям статьи 18 Закона, заявитель просит суд признать незаконным отказа заинтересованного лица в госрегистрации права собственности на приобретенный объект недвижимости и обязать его произвести государственную регистрацию этого права на объект недвижимости в г. Краснодаре по ул. 3-я линия Нефтяников, 2.

Заинтересованное лицо требования заявителя не признало.

Изучив материалы дела и заслушав представителя заинтересованного лица, суд пришел к выводу об обоснованности требований заявителя по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 29 и части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства возникающие из административных и иных публичных правоотношений экономические споры об оспаривании ненормативных правовых актов органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Способы защиты гражданских прав установлены статьей 12 Гражданского кодекса РФ.

Как следует из представленных документов 15.09.06 между заявителем ООО «Ферон» (далее общество) и ОАО «НК «Роснефть»-Краснодарнефтегаз» был заключен договор № 13-1759 купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому заявитель приобрел у последнего нежилое здание с пристройкой - производственно-административное литер «А», «А1», общей площадью 863 кв.м. в г. Краснодаре по ул. 3-я Линия Нефтяников, д.2.Приобретенное обществом здание передано ему по акту передачи недвижимого имущества от 15.09.06.

04.10.06 полномочные представителя сторон сделки обратились в Главное управление федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее управление) с заявлением о государственной регистрации права собственности общества на приобретенное им по договору купли-продажи № 13-1759 от 15.09.2006г. недвижимое имущество, представив для государственной регистрации надлежащим образом оформленные документы, подтверждающие факт заключения и исполнения сделки в отношении объекта недвижимого имущества, влекущей переход права собственности.

16.10.06 обществом от управления получено уведомление о приостановлении государственной регистрации № 01/446/2006-016-017, согласно которому государственная регистрация права собственности приостановлена по основанию наличия сомнений для государственной регистрации права. В соответствии с указанным уведомлением заявителю было предложено дополнительно предоставить:отчет об оценке имущества; документы, подтверждающие внесение задатка; документы, подтверждающие внесение оставшейся суммы денег на счет продавца по договору купли-продажи от 15.09.06; документы, подтверждающие проведение конкурса по продаже (заявка на участие в конкурсе, протокол о признании претендентов участниками конкурса; публикация в СМИ и другие), решение ОАО «НК «Роснефть»-Краснодарнефтегаз» на продажу.

24.11.06 заявителем получено сообщение об отказе в государственной регистрации права № 15-114/33841 от 20.11.06 со ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с непредставлением им следующих документов, необходимых для государственной регистрации прав: решения продавца ОАО «НК «Роснефть» - Краснодарнефтегаз» на продажу объекта недвижимого имущества; пакета документов, необходимого для государственной регистрации права собственности, возникшего на основании заключения договора купли-продажи недвижимого имущества по результатам торгов в соответствии с требованиями статей 447-447 ГК РФ.

Как указано выше, управление с доводами заявителя не согласилось, посчитав, что на государственную регистрацию права обществом не был представлен полный пакет документов, необходимый для государственной регистрации права собственности, возникшего на основании заключения договора купли-продажи недвижимого имущества по результатам торгов в соответствии с требованиями статей 447, 448 ГК РФ.

Между тем им не учтено следующего.

Согласно статье 13. Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины; (в ред. Федерального закона от 02.11.2004 N 127-ФЗ) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.97документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Основаниями для государственной регистрации прав пункт 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перечисляет документы, свидетельствующие и подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов осуществляет орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, путем проведения правовой экспертизы.

Под правовой экспертизой при государственная регистрация перехода права на объект недвижимого подразумевается изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимость. Представленные документы изучаются как на предмет их подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

Законность сделки определяется ее соответствием закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ). Эта норма применяется во всех случаях, когда содержание и правовой результат противоречат требованиям законодательства, за исключением случаев, когда закон устанавливает, что такая сделка оспорима.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий: содержание сделки должно быть законным (сделка должна соответствовать существующему правопорядку, не противоречить закону и подзаконным актам), сделка должна совершаться правоспособными и дееспособными лицами, единство воли и волеизъявления, соблюдение формы сделки.

Все недействительные сделки делятся на ничтожные и оспоримые. Ничтожными или абсолютно недействительными являются сделки, которые недействительны уже в момент ее совершения в силу закона, и поэтому судебного решения о признании ее недействительной не требуется. Только суд, установив факт совершения ничтожной сделки, констатирует ее недействительность.

В Гражданском кодексе предусмотрены следующие виды ничтожных сделок: сделки, не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК), сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК), мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК), сделки, совершенные лицом, признанным недееспособным (ст. 171 ГК), и сделки, совершенные малолетним (ст. 172 ГК), сделки, совершенные с несоблюдением установленной законом или соглашением сторон обязательной формы сделки в тех случаях, когда несоблюдение формы влечет недействительность сделки.

Что касается оспоримых сделок, то они сами по себе являются действительными (т.е. порождают права и обязанности у сторон), однако могут быть оспорены в суде, и в связи с этим признаны недействительными. К оспоримым сделкам относятся сделки, совершенные юридическими лицами, выходящие за пределы правоспособности этих лиц (ст. 173 ГК), сделки, совершенные лицом или органом с ограниченными полномочиями (ст. 174 ГК), сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 16 лет (ст. 175 ГК), сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК), сделки, совершенные гражданином, неспособным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК), сделки, совершенные под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК), сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК).

С учетом вышеизложенного, при проведении правовой экспертизы необходимо установить следующие обстоятельства: стороны обладают гражданской правоспособностью и дееспособностью; волеизъявление участника сделки соответствует его действительной воле; представители сторон имеют надлежащие полномочия; имущество находится в собственности (хозяйственном ведении, оперативном управлении) или принадлежит заявителю на основании другого вещного права; договор заключен в требуемой законом форме и содержит все существенные условия; соблюдены законные интересы третьих лиц, не участвующих в сделке, и распоряжение имуществом не имеет ограничений, установленных в их пользу.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивая их относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В этой связи представленные заявителем регистрирующему органу и суду документы неопровержимо свидетельствовали о соблюдении сторонами при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости всех существенных условий данного вида договоров и в полной мере соответствовали требованиям статьи 18 Закона о регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 17 Закон о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных в пункте 1 статьи 17 Закона, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Требование управления о предоставлении решения продавца ОАО «НК «Роснефть»-Краснодарнефтегаз» о продаже объекта недвижимого имущества не соответствует требованиям действующего законодательства РФ, поскольку наличие такого решения следует из содержания самого договора купли-продажи № 13-1759 от 15.09.06, подписанного от имени ОАО «НК «Роснефть»-Краснодарнефтегаз» единоличным исполнительным органом общества - генеральным директором общества.

Сделка по продаже указанного объекта для продавца ОАО «НК «Роснефть»-Краснодарнефтегаз» не являлась крупной, в связи с чем решение вопроса о продаже указанного имущества входило в компетенцию единоличного исполнительного органа общества.

Так, согласно пункту 6 статьи 79 ФЗ «Об акционерных обществах» крупная сделка относится к категории оспоримых в соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ; оспоримая сделка является недействительной только при условии признания ее таковой решением суда. Между тем, ни на момент обращения заявителя в УФРС по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации права, ни ко дню вынесения судебному акта по рассматриваемому делу заинтересованным лицом не представлено доказательств того, что указанная сделка купли-продажи объекта недвижимого имущества оспорена и в установленном законом порядке признана недействительной.

Также является незаконным требование регистрирующего органа о предоставлении заявителем документов, подтверждающих соблюдение продавцом порядка и условийпроведения конкурса (торгов) при продаже покупателю объекта недвижимого имущества: согласно статье 447 ГК РФ заключение договора путем проведения торгов является правом продавца и представляет собой способ определения контрагента и условий договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447, пп. 4,5 статьи 448 ГК РФ по результатам торгов заключается договор. Заявителем регистрирующему органу был представлен договор купли-продажи недвижимого имущества, соответствующий по форме и содержанию требованиям действующего гражданского законодательства. При этом, учитывая, что проведение продавцом ОАО «ПК «Роснефть»-Краснодарнефтегаз» торгов по продаже спорного имущества не являлось обязательным, а представленный заявителем договор купли-продажи имущества подтверждает заключение обществом сделки по результатам проведения торгов; указанные торги в установленном законом порядке никем не оспорены и недействительными не признаны, требование УФРС по Краснодарскому краю о предоставлении заявителем дополнительных документов, подтверждающих порядок и условия проведения торгов по продаже объекта недвижимого имущества, заявлено неправомерно.

Согласно пункту 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

В этой связи приостановление заинтересованным лицом государственной регистрации в связи с не представлением заявителем пакета документов, необходимого для государственной регистрации возникшего права собственности на основании заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества по результатам торгов в соответствии с требованиями статей 447, 448 ГК Российской Федерации: документов, подтверждающих проведение конкурса по продаже объекта с торгов (заявку на участие в конкурсе; протокол о признании претендентов участниками конкурса; публикации в СМИ); отчета об оценке имущества; документов, подтверждающих исполнение покупателем обязательств по договору купли-продажи, предусмотренных статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (документов, подтверждающие внесение задатка, документов, подтверждающие внесение оставшейся суммы денег на счет продавца по договору купли-продажи от 15.09.06) произведено неправомерно.

Не является убедительным довод управления и в той части, что договор купли-продажи от 15.09.06 и акт приема-передачи от 15.09.06, представленный на регистрацию не был скреплен печатями, прошит и не имел надлежащих подписей сторон, поскольку наличие такого факта препятствовало принятию документов на регистрацию.

Являясь только регистрирующим органом, управление в рамках правовой экспертизы представленных на регистрацию документов превысило свои полномочия, запросив документы, которыми бы руководствовался суд в случае возникновения спора о признании недействительности заключенного между сторонами договора купли-продажи.

Статья 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусматривает, что при рассмотрении дел об оспаривании действий (бездействия) органов местного самоуправления арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа, который совершил оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения или действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным.

С учетом изложенного суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований.

Госпошлина, уплаченная заявителем при обращении в арбитражный суд, подлежит взысканию в его пользу с заинтересованного лица.

Руководствуясь статьями 29, 110, 167 – 170, 174, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

Отказ Главного управления федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю г. Краснодар в государственной регистрации права собственности ООО «Ферон» на объект недвижимости в сообщении № 15-114/33841 01/446/2006-017 от 20.11.06 ввиду несоответствии статье абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

признать незаконным.

Обязать Главное управление федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю г. Краснодар в срок до 08.05.07 осуществить государственную регистрацию права собственности ООО «Ферон» на нежилое здание с пристройкой – производственно-административное литер «А», «А1» общей площадью 863 кв.м, расположенного в г. Краснодаре по ул. 3-я Линия Нефтяников, д. 2.

Взыскать с Главного управления федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю г. Краснодар в пользу ООО «Ферон» г. Краснодар в возмещение уплаченной государственной пошлины 2 000 руб.

Судья Т.И. Марчук