Гражданский кодекс часть 1

Предприниматель ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Кирпильскому сельпо о взыскании 2 083 156 руб., в том числе: 2 063 497 руб. стоимости капитального ремонта здания магазина № 191, расположенного по ул.Советская, 261, ст.Кирпильская, Усть-Лабинского района, 19 659 руб. судебных издержек.

Исходя из содержания дополнения возражений (на отзыв ответчика по иску о взыскании суммы за проведение капитального ремонта), истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил требования и просит суд взыскать 2 076 069 руб., в том числе: 2 045 497 руб. стоимости капитального ремонта здания магазина № 191, расположенного по ул.Советская, 261, ст.Кирпильская, Усть-Лабинского района, 30 568 руб. судебных расходов.

Уточненные требования не противоречат закону и принимаются судом.

Истцом заявлено ходатайство о вызове в качестве свидетелей ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, которое не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

В пункте 1 статьи 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что по ходатайству лица, участвующего в деле, арбитражный суд вызывает свидетеля для участия в арбитражном процессе. Лицо, ходатайствующее о вызове свидетеля, обязано указать какие обстоятельства, имеющие значение для дела, может подтвердить свидетель, и сообщить суду его фамилию, имя, отчество и место жительства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд по своей инициативе может вызвать в качестве свидетеля лицо, участвовавшее в составлении документа, исследуемого судом как письменное доказательство.

Истец не указал какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут подтвердить данные лица. Более того, в отношении ФИО6 истцом не указано точное место его жительства, поскольку отсутствуют сведения о номере дома, квартиры.

Из содержания статьи 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что вызов лица в качестве свидетеля является правом, а не обязанностью суда.

Суд не находит оснований для вызова указанных истцом лиц и полагает достаточными имеющиеся в деле документы для рассмотрения исковых требований по существу.

Истец настаивает на удовлетворении уточненных требований по изложенным в иске основаниям. Указывает, что истцом проведен капитальный ремонт арендуемого помещения, в то время как обязанность проводить капитальный ремонт возложена на арендодателя. Ремонт произведен с согласия собственника.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражает. Представлен отзыв на уточненные требования истца, просит в удовлетворении иска отказать. В обоснование позиции по делу указывает, что затраты на капитальный ремонт проведены без разрешения арендодателя. Более того, представленные акт экспертизы от 14.12.07 № 128-07-00440 и отчет от 07.05.08 № 128-08-036 являются ненадлежащими доказательствами, поскольку проведены вне рамок судебного дела, без участия и согласия ответчика, составлены в нарушение требований ст. 55, 82, 86 АПК РФ, проведены ненадлежащим лицом.

Суд, выслушав представителей истца, ответчика на собеседовании, проведя предварительное судебное заседание и судебное заседание в соответствии со ст.ст. 135-137 АПК РФ, исследовав материалы дела, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их в совокупности, в порядке ст.ст. 1, 6, 7, 8, 9, 10, 13, 18, 64, 65, 66, 67, 68, 71, 75, 81 АПК РФ, пришел к следующему выводу.

Как видно из материалов дела, 01.11.2007 Кирпильским сельпо (арендодатель) и предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № 6, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору в аренду имущество (ст. Кирпильская, ул.Советская, 261, магазин № 191). Размер арендной платы составляет 4000 руб. в месяц.

Срок действия договора с 01.11.2007 по 30.09.2008.

По мнению предпринимателя, проведение капитального ремонта и отказ ответчика от зачета затрат, понесенных истом на капитальный ремонт, в счет арендных платежей, явилось основанием обращения истца в суд.

Принимая решение, суд руководствовался следующим.

В силу пункта 1 статьи 422 Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 3.2.4 договора аренды от 01.11.07 №6 истец обязуется поддерживать помещение в нормальном эксплуатационном состоянии, проводить текущий ремонт помещения своими силами и за свой счет.

Таким образом, в контексте указанной статьи бремя проведение капитального ремонта переданного имущества и последствия неисполнения данного обязательства и возможность применения арендатором положений п.1 ст.616 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает у сторон с момента заключения договора аренды и в период действия данного договора. Данная статья подлежит применению именно в период действия договора аренды.

В силу части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что согласно акту экспертизы от 14.12.2007 № 128-07-00440, проведенной Усть-Лабинской ТПП РФ по заказу предпринимателя ФИО1, восстановительная стоимость здания магазина, рассчитанная затратным подходом на дату экспертизы, составляет 252 879 руб. или с доступным округлением 250 000 руб.

При этом, на 24.03.2008 согласно отчету об оценке рыночной стоимости арендованного здания магазина №191 для определения затрат, на капитальный ремонт №128-08-036 стоимость затрат на капитальный ремонт составляет 2 069 497 руб.

Поскольку за счет арендной платы за август, сентябрь, октябрь, ноябрь 2008 г. (в рамках иного договора) истцом зачтено в счет 24 000 руб., истец рассчитал задолженность в сумме 2 045 497 руб.

К указанному акту экспертизы от 14.12.2007 № 128-07-00440 приложены, в том числе, фотоснимки здания магазина до проведения спорных ремонтных работ. К отчету об оценке рыночной стоимости арендованного здания магазина №191 от 20.03.2008 представлены, в том числе, фотоснимки здания магазина после проведения спорных ремонтных работ, чеки к кассовому чеку, товарные чеки, копии договоров.

Согласно части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта оценивается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Представленные акт экспертизы от 14.12.07 № 128-07-00440 и отчет от 07.05.08 № 128-08-036 не являются достаточными доказательствами, подтверждающие заявленные требования. Данные документы не подтверждают заявленные требования без первичных документов, подтверждающие заявленные в акте экспертизы и отчете суммы требований и правового обоснования исковых требований.

Судом исследованы представленные документы и установлено следующее.

В соответствии с пунктом 6 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал этого документа, а по представленным копиям невозможно установить подлинное содержание первоисточников с помощью других доказательств.

Согласно пункту 4 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документы, представляемые в арбитражный суд и подтверждающие совершение юридически значимых действий, должны соответствовать требованиям, установленным для данного вида документов.

В силу пункта 8 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

Представленные истцом документы в обоснование исковых требований, которые также приложены к отчету от 07.05.08 № 128-08-036 и на основании которых произведена оценка имущества после проведенных работ, надлежаще не заверены, в связи с чем не могут приниматься судом как документальные доказательства.

Более того, суд неоднократно в ходе судебного заседания предлагал истцу документально подтвердить произведенные затраты на проведение спорных работ. Однако, истец настаивает на представленных в дело документах.

Представленные копии товарных чеков плохо читаемы, поскольку часть документа закрыта копиями кассовых чеков. Более того, часть копий кассовых чеков не позволяет установить основания и назначение платежей, поскольку истцом не приложены соответствующие документы.

Копии кассовых чеков, представленных в обоснование истцом суммы произведенных работ по капитальному ремонту арендуемого помещения, датированы за период с 09.10.2007 по 14.12.2007г.

Согласно дополнения возражений на отзыв ответчика от 15.12.09, истцом также подтверждено, что спорный капительный ремонт начал производиться в конце сентября-октября 2007г. до заключения договора аренды от 01.11.07, в обоснование чего представлен договор поручения на совершение действий от 25.09.07.

Тем самым, изначально, проводя какие-либо работы по ремонту нежилого помещения, расположенного по адресу ст.Кирпильская, ул.Советская, 261, маг.191, в период до 01.11.2007г., то есть даты подписания спорного договора аренды, предприниматель ФИО1 действовал вне рамок спорного договора. В связи с чем, оснований ссылаться на возврат затрат по документам за указанный период правовых оснований в порядке ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предприниматель не имеет, поскольку выполнены за пределами срока действия договора аренды.

Более того, истцом в материалы дела представлены счета, где покупателем указаны третьи лица. Так, например, по счету от 11.10.07, покупателем является ФИО8 Истец не обосновал относимость данного счета к исковым требования. Более того, согласно счету приобретались, в том числе, стойка, полка, кронштейны, сигаретница витрина под стеклом, подставка для сумок, прилавок угловой, витрины холодильные. Обоснованием того, что данные расходы включаются в понятие «капитальный ремонт», истец не обосновал.

Представленные договоры, в том числе от 08.11.2007, заключенный с ООО «Кубаньторгхолод» локальный сметный ресурс на монтаж местной ПОС от 12.11.2007, договор от 24.10.2007 признаны судом также как ненадлежащие доказательства, поскольку являются нечитаемы, не содержат всего текста документа, в связи с чем не позволяют установить относимость данных договором к рассматриваемому предмету спору.

В части представленных платежных документов, датированных с 01.11.2007, в обоснование произведенных расходов на капитальный ремонт, судом установлено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 616 названного Кодекса в случае нарушения арендодателем своей обязанности по проведению капитального ремонта арендатор вправе сам произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость такого ремонта. В силу статьи 314, абзаца второго пункта 1 статьи 616 Кодекса капитальный ремонт должен производится в срок, установленный договором, а если он не предусмотрен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

В предмет доказывания по данному спору входит выяснение следующих вопросов: нарушил ли арендодатель свою обязанность по произведению капитального ремонта; существовала ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта; произвел ли арендатор капитальный ремонт или им сделаны иные неотделимые улучшения арендованного имущества; действительно ли арендатор за счет собственных средств произвел капитальный ремонт арендуемого объекта, а также размер затрат арендатора на капитальный ремонт.

В силу статьи 314, абзаца второго пункта 1 статьи 616 Кодекса капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не предусмотрен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Под капитальным ремонтом, как правило, подразумевается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов (например, ремонт крыши, несущих стен здания, замена перекрытий, отопительной системы и т.п.).

Произведение неотделимых улучшений можно рассматривать как один из способов распоряжения имуществом - изменение его состояния, целевой или функциональной принадлежности и (или) внешнего вида, в результате которого (изменения) создаются улучшения, неотделимые от арендованной вещи без вреда для последней, и одновременно происходит повышение или поддержание эксплуатационных, потребительских, эстетических и т.п. качеств арендованного имущества, влекущих в свою очередь повышение или сохранение цены объекта аренды.

Таким образом, производство капитального ремонта представляет одну из форм неотделимых улучшений и специально регламентируется в статье 616 Кодекса и (или) в договоре. Общие нормы о неотделимых улучшениях, содержащиеся в статье 623 Кодекса, применяются к отношениям, связанным с капитальным ремонтом, субсидиарно, то есть только в том случае, если специальная норма или договор аренды не подразумевают иного. Об этом свидетельствует пункт 3 статьи 623 Кодекса, согласно которому стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных без согласия арендодателя, не подлежит взысканию, однако в законе может быть указано иное. Иное правило содержится в статье 616 Кодекса.

Спорным договором аренды не определен срок проведения арендатором капитального ремонта.

В соответствии с п.4 акта приема-передачи нежилого помещения в аренду от 01.11.07 арендатор претензий к техническому состоянию принятых помещений не имеет.

При таких обстоятельствах, в силу п.2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки, сданные в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора и были заранее известны арендатору, поскольку они были обнаружены истцом во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Доказательств необходимости капитального ремонта после 01.11.07, то есть заключения договора аренды и нарушение арендатором срока разумности в его проведении, в нарушение положений ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил.

Представленные документы не подтверждают проведение истцом капитального ремонта, поскольку фотоснимки, являющиеся одним из доказательств по делу, не могут подтверждать проведение предпринимателем ФИО1 капитального ремонта.

Истец, представив платежные документы, которым судом дана оценка в соответствии со ст.ст. 67, 68,75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не подтвердил виды выполненных работ, не представил документы, позволяющие установить проведение истом именно капитального ремонта. Тем самым, в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец не обосновал исковые требования в части несения расходов на проведение капитального ремонта.

Не подтвердил истец и источник произведенных расходов, в том числе, за счет собственных средств произвел спорные ремонтные работы арендуемого объекта либо нет, а также размер этих затрат, чему судом дана оценка при исследовании представленных документов и соответствии их требованиям закона и относимости к рассматриваемому предмету спора.

Более того, представленные платежные документы не подтверждают факт несения расходов лично предпринимателем ФИО1

В части расходов в период действия договора аренды от 01.11.2007 № 6 на замену электропроводки «Тепло Электро Мастер», установку сигнализации Лабинским отделом Филиала ФГУП «Охрана» МВД РФ по КК, «Спецмонтажавтоматика» судом не принимаются, поскольку истец не обосновал размер расходов на данные работы. Более того, заказчиком по товарным чекам «Тепло Электро Мастер» указан ФИО10, относимость которого к предпринимателю ФИО1 истец не обосновал. Договор от 01.10.07, заключенного предпринимателем ФИО9 с ФИО10 на выполнение им работ по демонтажу старой проводки в здании магазина монтажу новой проводки, судом не принимается, поскольку был заключен до заключения спорного договора аренды и более того, надлежаще не заверен.

В обоснование исковых требований в период действия спорного договора аренды, истцом также представлен товарный чек от 23.11.07 на приобретение картриджа, фильтра колба 1, перереход футорка, который не подтверждает несение расходов на проведение капитального ремонта спорного здания магазина.

Платежные и иные документы, датированные после 01.11.07, также не соответствуют положения ст.ст. 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по основаниям, аналогичным документам, датированным до 01.11.07.

Более того, истец, указывая о капитальных работах, не обосновал неотложную необходимость в проведении работ по замене электропроводки и установке сигнализации, а также отказ арендодателя от проведения указанных работ за свой счет. Представленное письмо Кирпильского сельпо от 12.10.07, адресованное Усть-Лабинскому филиала ОАО «Кубаньэнегросбыт» с просьбой о выводе с учета однофазного счетчика, находящегося в магазине №191 по ул.Советской № 261, не подтверждает согласие на проведение работ по демонтажу проводки и классификации работ как капитальный ремонт, более того, датирован ранее заключения спорного договора аренды.

В деле отсутствуют какие-либо доказательства, подтверждающие технические недостатки помещения в период действия договора аренды от 01.11.07 №6 и невозможность его использования, обращение к истцу в порядке статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации с требованием безвозмездного устранения недостатков.

Субъекты предпринимательской деятельности осуществляют эту деятельность с определенной степенью риска и несут ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств, независимо от наличия в этом их вины (абзац третий пункт 1 статьи 2, пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку истец не обосновывал исковые требования в части проведения им капитального ремонта и взыскания 2 045 497 руб. стоимости капитального ремонта, не подлежат удовлетворению и 30 568 руб. судебных расходов, в удовлетворении которых следует отказать.

Более того, поскольку при уточнении требований не указана правовая судьба 7 087 руб. и не представлены документальные доказательства в обоснование правомерности требований в данной части, в удовлетворении иска в части 7 087 руб. также следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 333.21, 333.40 НК РФ, ст.ст. 8, 11, 166, 610, 614, 622 ГК РФ, ст.ст. 49, 88, 102, 110, 159, 167-170, 176, 64, 66 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении ходатайства истца о вызове свидетелей – отказать.

Ходатайство истца об уточнении требований - принять.

В удовлетворении иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Пятнадцатый апелляционный суд с момента его принятия.

Судья О.А.Журавский