Гражданский кодекс часть 1

к Территориальному управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Краснодарскому краю в г. Ейске, Ейском, Щербиновских районах, г. Ейск,

о признании постановления по делу об административном правонарушении от 15.12.2006
№ 1044 незаконным и его отмене

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО1, доверенность от 06.02.2007 № 1;

от ответчика: Жижка Ю.И., доверенность от 10.01.2007 № 01-15/84.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Атлант» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением об отмене постановления Территориального управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Краснодарскому краю в г. Ейске, Ейском, Щербиновских районах (далее – Роспотребнадзор) от 15.12.2006 № 1044 о привлечении к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

В качестве основания своего требования заявитель указывает на отсутствие состава правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Заявитель в судебном заседании требования поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании и отзыве просил в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на законность и обоснованность вынесенного постановления.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 11.00 до 11.30 часов 27.02.2007. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе.

Суд, выслушав представителей заявителя и ответчика, исследовав материалы дела, установил следующее.

Общество имеет статус юридического лица, предметом деятельности общества является строительство жилых и нежилых помещений.

22.11.2006 Прокуратурой Ейского района проведена проверка деятельности общества по вопросу соблюдения законодательства в сфере защиты прав потребителей.

В ходе проверки установлено нарушение заявителем законодательства о защите прав потребителей – включение в договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома в г. Ейске от 06.10.2006 № 6, условий, ущемляющих установленные законом права потребителя.

22.11.2006 в присутствии законного представителя общества вынесено постановление о возбуждении дела об административном правонарушении.

На основании статей 14.8, 23.8, 28.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях дело об административном правонарушении передано для рассмотрения Роспотребнадзору.

15.12.2006 по результатам рассмотрения дела об административном правонарушении Роспотребнадзором вынесено постановление № 1044 о привлечении общества к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации в виде административного штрафа в размере 10 000 рублей.

Не согласившись с вынесенным постановлением, общество обратилось в арбитражный суд с требованием о признании его незаконным и отмене.

Принимая решение по данному делу, суд руководствовался следующим.

Часть 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусматривает административную ответственность за включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя.

Как следует из постановления Роспотребнадзора от 15.12.2006 № 1044, общество привлечено к ответственности за включение в договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома в г. Ейске от 06.10.2006 № 6, условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, а именно:

1. Пунктами 2.1.5 и 4.4 указанного договора установлено, что срок окончания строительства жилого дома может быть продлен Застройщиком в одностороннем порядке.

Данное условие договора ухудшает правовое положение потребителя по сравнению с положением частей 1, 3 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон), согласно которым застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, условие пункта 2.1.5 договора от 06.10.2006 № 6, допуская одностороннее (без уведомления и согласия потребителя) изменения срока окончания строительства ущемляет установленные законодательством права потребителя на своевременное получение жилого помещения.

Согласно позиции заявителя, застройщик, обладая опытом создания объектов недвижимости и учитывая собственные возможности, самостоятельно определяет срок сдачи объекта, и может предусмотреть возможные задержки.

Доводы заявителя судом не приняты, поскольку заявитель не учел, что контролирующий орган усмотрел нарушение в отношении потребителей, то есть граждан, имеющих намерение заказать или приобрести либо заказывающих, приобретающих или использующих товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (преамбула Закона Российской Федерации).

Права этих лиц защищаются специальным законом, поэтому в этой части такой закон имеет приоритетное правовое значение.

Ввиду изложенного, доводы заявителя об отсутствии противоречий пункта 2.1.5 договора и статьи 6 Федерального закона подлежат отклонению.

2. Пунктом 1.4 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома в
г. Ейске от 06.10.2006 № 6 установлено, что общество (застройщик) начинает передачу объекта по истечении 25 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Таким образом, договором предусмотрен срок начала передачи объекта недвижимости, однако крайний срок, до которого застройщик обязуется передать объект недвижимости, договором не установлен.

Пунктом 2 статьи 4 Федерального закона предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

При этом согласно пункту 3 статьи 8 Федерального закона после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Из анализа приведенных норм следует, что в договоре участия в долевом строительстве должен быть установлен срок, не позднее которого застройщик обязан передать объект недвижимости. Установление такого срока дает гарантию потребителю на своевременное получение квартиры и стимулирует застройщика на своевременное исполнение обязанности по сдаче объекта.

В силу статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Положение пункта 1.4 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома в г. Ейске от 06.10.2006 № 6 напротив, устанавливает только дату начала передачи объекта, не ограничивая при этом такую передачу определенным сроком. Данное условие дает возможность застройщику затягивать сроки передачи объекта.

Доводы ответчика о том, что формулировка пункта 1.4 договора не противоречит действующему законодательству и защищает застройщика от недобросовестных участников (потребителей), уклоняющихся от принятия объекта долевого участия, судом отклоняются как несостоятельные.

Отсутствие в договоре крайнего срока передачи объекта, при уклонении участника (потребителя) от его получения, также влечет неблагоприятные последствия для застройщика, поскольку отсутствие такого срока не позволяет сделать вывод о том, что участник не принял в установленный срок объект, ввиду отсутствия такого срока.

Отсутствие крайнего срока передачи объекта также не позволяет застройщику воспользоваться правом составить односторонний акт передачи объекта, которое предусмотрено частью 6 статьи 8 Федерального закона, поскольку дата составления такого акта также ставится в зависимость от дня предусмотренного для сдачи объекта.

3. Пунктами 4.1 и 4.2 договора участия в долевом строительстве установлено, что участник долевого строительства имеет право досрочно расторгнуть договор только после сдачи дома в эксплуатацию и после самостоятельного нахождения своего правопреемника на объект долевого строительства. Застройщик имеет право самостоятельно найти преемника на объект и возврат уплаченных денежных средств произвести только после заключения договора на данную квартиру с новым дольщиком за вычетом 5% от оплаченной суммы.

В силу статьи 32 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Анализ пунктов 4.1, 4.2 договора в сравнении со статьей 32 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» показывает, что по условиям договора на потребителя дополнительно возлагается обязанность найти правопреемника либо с него будет удержано 5% от внесенных денежных средств, которые могут быть возвращены только после заключения договора с новым дольщиком.

Возложение на потребителя большего объема обязанностей ухудшает его правовое положение в сравнении с нормами законодательства, ввиду чего суд пришел к выводу об ущемлении установленных законом прав потребителя.

Подобная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.12.2003 № КА-А40/9707-03.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В судебном заседании при исследовании материалов дела судом установлено, что условия договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома в г. Ейске от 06.10.2006 № 6, заключенного между обществом и гражданами ФИО2 и ФИО3, противоречат положениям статей 3, 6, 8 Федерального закона, статьи 32 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», и ущемляют установленные указанными нормативными актами права потребителя.

По смыслу постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации
от 29.09.1994 № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», а также обобщения Верховным Судом Российской Федерации практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» применяется к отношениям по долевому участию в строительстве, если одной из сторон в договоре выступает физическое лицо – гражданин, приобретающий жилье не для коммерческих целей.

Ввиду изложенного, суд пришел к выводу о наличии в действиях общества состава административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

При таких обстоятельствах, Роспотребнадзор правомерно привлек общество к административной ответственности, административное наказание назначено в минимальном размере, предусмотренном частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

В соответствии с частью 2 статьи 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение об отмене постановления, если установит, что оспариваемое решение или порядок его принятия не соответствует закону, либо отсутствуют основания для привлечения к административной ответственности или применения конкретной меры ответственности, либо оспариваемое решение принято органом или должностным лицом с превышением их полномочий.

Полномочия Роспотребнадзора на составление протокола, рассмотрение дела об административном правонарушении, предусмотренном частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях закреплены статьями 23.49, 28.3 Кодекса, Положением о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 № 322.

Нарушений порядка привлечения к административной ответственности судом не установлено.

Постановление о возбуждении дела об административном правонарушении
от 22.11.2006 составлено в присутствии законного представителя общества. Заявитель надлежащим образом уведомлен о времени и месте рассмотрения дела об административном правонарушении, что подтверждается почтовым уведомлением о получении 06.12.2006 обществом определения о назначении времени и места рассмотрения дела об административном правонарушении.

Исходя из материалов и фактических обстоятельств дела, у суда отсутствуют правовые основания для признания оспариваемого постановления незаконным.

Руководствуясь статьями 3, 6, 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», статьей 32 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», статьями 4.5, 14.8, 23.49, 28.3, 25.1, 30.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях и статьями 167-170, 210-211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В требовании о признании незаконным и отмене постановления ТУ Роспотребнадзора по Краснодарскому краю в г. Ейске, Ейском, Щербиновском районах от 15.12.2006 № 1044 – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Арбитражного суда Краснодарского края в течение 10 дней со дня его принятия.

Судья М.В. Посаженников