Гражданский кодекс часть 1

ООО «Аудит – Универсал», г. Краснодар (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании недействительным пункта 1.1 постановления администрации муниципального образования г. Краснодар от 12.07.2010 № 5142 «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара» в части изъятия земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137010:256, площадью 841 кв. м по ул. Воровского, 172 в г. Краснодаре.

Заявитель в судебном заседании заявленные требования поддержал, просит суд удовлетворить заявление в полном объеме. В обоснование заявления ссылается на то, что оспариваемое постановление не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества как собственника доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, а также создает препятствия в осуществлении обществом предпринимательской деятельности.

Администрация против удовлетворения возражает по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

В судебном заседании объявлен перерыв до 20.12.2012 до 16-00 час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено с участием тех же представителей сторон.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований в силу нижеследующего.

На основании договоров аренды от 28.11.2002, 28.04.2006 № 166/4, 03.05.2007 № 118/4 общество являлось арендатором муниципального имущества, расположенного по адресу: <...> (литера В), 1-й этаж, площадью 27 кв. м.

Постановлением главы администрации муниципального образования город Краснодар от 30.12.2008 № 4806 со ссылкой на статью 32 Жилищного кодекса РФ, пункт 34 Положения о признании помещения жилым, жилого помещений непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, а также заключения межведомственных комиссий при администрации многоквартирные дома, указанные в перечне, являющемся приложением к данному постановлению, признаны аварийными и подлежащими сносу.

Пунктом 3 названного постановления собственникам помещений в многоквартирных домах в срок до 01.07.2010 осуществить снос помещений в многоквартирных домах согласно приложению.

В пункте 4 постановления МУ «Городская управляющая компания» вменена обязанность по уведомлению собственников помещений в многоквартирных домах о признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу.

Постановлением администрации от 18.11.2010 № 9467 внесены изменения в постановление главы администрации муниципального образования город Краснодар от 30.12.2008 № 4806, в соответствии с которыми в перечень подлежащих сносу многоквартирных домов включен многоквартирный дом по ул. Воровского, 172 в г. Краснодаре.

Постановлением администрации от 12.07.2010 № 5142 «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара» земельный участок площадью 841 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0137010:256 по ул. Воровского, 172 в г. Краснодаре изъят для муниципальных нужд. Данное постановление опубликовано в газете «Краснодарские известия» от 22.07.2010 № 128.

На основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2010 по делу № А32-19049/2009 общество и Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар заключили договор купли-продажи муниципального имущества от 23.08.2011 № 33, в соответствии с которым обществу за плату передано в собственность муниципальное имущество – нежилые помещения № 6, 17, 25, литеры В, в5, 1-й этаж, общей площадью 27 кв. м по ул. Воровского, 172 в г. Краснодаре.

Право собственности общества на указанное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке 14.10.2011.

В письме от 23.05.2012 № 6263/01 администрация предложила обществу заключить соглашение о выкупе нежилых помещений в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд.

Ссылаясь на несоответствие закону постановления администрации об изъятии земельного участка, общество обратилось в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия.

Статьей 200 АПК РФ предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) государственных органов, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие решений, действий (бездействий) закону и нарушение такими решениями, действиями (бездействиями) прав и интересов заявителя.

Пункт 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 – 3, 5 – 9 настоящей статьи.

Часть 2 приведенной статьи предполагает, что перед принятием решения об изъятии жилого помещения органом государственной власти или органом местного самоуправления должно быть принято решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В части 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) приведен исчерпывающий перечень случаев, когда изъятие имущества осуществляется против воли собственника.

В пункте 3 статьи 279 ГК РФ и пункте 2 статьи 63 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков не позднее чем за один год до предстоящего изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков должны быть уведомлены об этом исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков.

Процедура изъятия земельного участка для муниципальных нужд предполагает несколько этапов: принятие решения об изъятии земельного участка, уведомление лица, у которого подлежит изъятию земельный участок, об изъятии, регистрация решения в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок, непосредственное изъятие.

Принятие оспариваемого постановления является первым этапом в процессе изъятия земельного участка для муниципальных нужд.

В обоснование заявленных требований организация ссылается на несоблюдение администрацией установленного порядка изъятия земельного участка, в том числе не уведомления заявителя как собственника недвижимого имущества о предстоящем изъятии.

Администрация, возражая против заявления, указала, что в связи с отсутствием у организации статуса собственника на момент издания спорного постановления, оснований для уведомления организации о предстоящем изъятии земельного участка не имелось.

В рамках арбитражного дела № А32-19042/2009 установлено, что после истечения срока действия договора аренды от 03.05.2007 № 118/4 организация продолжала открыто и добросовестно пользоваться арендуемыми помещениями при отсутствии возражений со стороны администрации, в связи с чем данный договор в силу статьи 621 ГК РФ возобновлен сторонами на неопределенный срок на тех же условиях.

Пунктом 4.7 договора аренды от 03.05.2007 № 118/4 установлена обязанность организации по ежеквартальному внесению арендной платы за пользование земельным участком, на котором расположено арендуемое имущество. Размер арендной платы составляет 12004 руб. 20 коп. в год.

Материалами дела подтверждается и администрацией не оспаривается факт оплаты заявителем арендной платы за период с 01.01.2009 по 23.08.2011 (дата заключения договора купли-продажи муниципального имущества).

Ссылаясь на указанные обстоятельства и положения части 2 статьи 63 ЗК РФ, организация полагает, что как арендатор части земельного участка, находящегося под арендованными объектами недвижимости, должна была быть уведомлена администрацией о предстоящем изъятии спорного земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Пунктом 2 указанной статьи установлено, что в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

В силу части 2 статьи 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 2 названной статьи земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ).

В силу статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно части 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Из буквального толкования изложенной нормы и статьи 16 Закона № 189-ФЗ следует, что названным законом предусмотрен иной момент возникновения права собственности на земельный участок для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, – с даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (если на эту дату земельный участок был сформирован) или с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельного участка (если земельный участок не сформирован до введения в действие ЖК РФ).

Согласно кадастрового паспорта от 16.02.2011 № 2343/12/11-57917 земельный участок площадью 841 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0137010:256 по ул. Воровского, 172 в г. Краснодаре сформирован и поставлен на кадастровый учет 09.07.2010.

Таким образом, в силу названных выше норм указанный земельный участок с даты постановки на кадастровый учет (09.07.2010) перешел в общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений находящегося на нем многоквартирного дома.

Исходя из пункта 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В силу пункта 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Помещения, арендуемые организацией до приобретения их в собственность, располагаются в многоквартирном жилом доме.

Поскольку с 09.07.2010 спорный земельный участок перешел в общую долевую собственность домовладельцев, с указанного момента условие договора аренды от 03.05.2007 № 118/4 (пункт 4.7) в части оплаты арендной платы за пользование частью земельного участка, находящегося под арендуемым имуществом, является ничтожным, поскольку департамент с момента постановки участка на кадастровый учет не наделен правом распоряжаться (в том числе сдавать в аренду) земельным участком (частью земельного участка), находящегося в общей долевой собственности.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 № 13966/11.

Поскольку на момент издания оспариваемого постановления нежилые помещения № 16, 17, б/н, общей площадью 27 кв. м, литера В находились в муниципальной собственности, организация не являлась собственником нежилых помещений, а также арендатором части земельного участка, находящегося под арендуемым имуществом, постольку отсутствовали основания для ее уведомления о предстоящем изъятии участка для муниципальных нужд.

Факт того, что организация, являясь арендатором муниципального имущества, обратилась с заявлением о выкупе спорных помещений в 2009 году, в данном случае не имеет правового значения, поскольку решение арбитражного суда об обязании департамента заключить договор купли-продажи арендуемых помещений вступило в законную силу в 2011 году, то есть после принятия постановления от 12.07.2010 № 5142.

С учетом изложенного оспариваемое постановление администрации соответствует действующему законодательству, что в силу части 3 статьи 201 АПК РФ влечет отказ в удовлетворении заявления.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины следует возложить на заявителя.

Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья О.С. Левченко