Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Тамахина А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Адгамовой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по искуобщества с ограниченной ответственностью «Радуга» (ОГРН/ИНН: <***>/2301006190) к администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ОГРН/ИНН: <***>/2301027017) при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ОГРН/ИНН: <***>/2301077321) о признании права

при участии в заседании:

от истца: представитель Милош А.А., дов. от 15.05.2015;

от ответчика: представитель ФИО1, дов. от 15.01.2016;

от третьего лица: представитель не явился.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Радуга» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании права собственности истца на объект (наименование указано в соответствии с техническим планом): Здание. Назначение нежилое. Этажность: 3, в том числе подземных - 0. Общая площадь здания 625,6 кв.м. Адрес (местонахождения): Краснодарский край, город-курорт Анапа, пр. Малый, 7" (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением суда от 22.06.2015 к участию третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме и настаивал на их удовлетворении, представил письменные пояснения с учетом заключения судебной экспертизы.

Представитель ответчика против заявленных требований возражала по основаниям изложенным в представленном письменном отзыве.

Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа в судебное заседание представителя не направило, о времени и месте было уведомлено надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением № 35093189508074.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 17 час. 50 мин. текущего дня. После перерыва судебное заседание было продолжено без участия представителей сторон.

Суд, выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, счел заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом, 06 мая 2015 года между ФИО2 (продавец) и ООО «Радуга» (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа, на основании которого истец приобрел право собственности на земельный участок с находящимися на нем объектами недвижимости, а именно:

- Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов – Для строительства "Реабилитационного центра". Площадь: 4500 кв.м. Адрес (местоположение): Краснодарский край, <...>. Кадастровый номер: 23:37:0107002:0229 (далее - Земельный участок);

- Объект незавершенного строительства, назначение: нежилое. Площадь: общая плошадь застройки 354 кв.м. Степень готовности 90%. Адрес (местоположение): Россия, Краснодарский край, г. Анапа, проезд Малый, дом №7. Кадастровый номер: 23:37:0107002:3286.

Таким образом, ООО «Радуга» принадлежит на праве собственности земельный участок расположенный по адресу: <...>, площадью 4500 кв.м., с кадастровым номером 23:37:0107002:229, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства реабилитационного центра (запись о регистрации права собственности № 23-23/026-23/026/803/2015-1894/2 от 15.05.2015).

На указанном земельном участке расположен объект капитального строительства -Объект незавершенного строительства. Назначение нежилое. Общая площадь застройки 354 кв.м., степень готовности 90%. Кадастровый номер 23:37:0107002:3286 (далее -"Реабилитационный корпус") (запись о регистрации права собственности № 23-23/026-23/026/803/2015-1882/2 от 13.05.2015).

Строительство объекта осуществлялось Общественной организацией "Ветеран ВДВ" на основании разработанной и утвержденной Управлением архитектуры проектной документацией и разрешением на выполнение строительных работ от 21.12.2001 г. №261 на земельном участке по адресу: г-к Анапа, Пионерский проспект в соответствии с договором, заключенным с предыдущим правообладателем земельного участка - ООО "Радуга". Впоследствии земельному участку был присвоен адрес: <...>.

Как следует из искового заявления, строительство объекта было выполнено частично и предыдущим правообладателем земельного участка зарегистрировано право на объекты незавершенного строительства Реабилитационный корпус - со степенью готовности объекта 90%. Фактически работы по строительству Реабилитационного корпуса были выполнены в полном объеме за исключением отделочных работ.После приобретения объекта незавершенного строительства истцом в целях ввода объекта в эксплуатацию были выполнены на объекте Реабилитационный корпус отделочные работы. При выполнении отделочных работ не были изменены параметры объекта (его этажность, площади, т.п.) и не были затронуты конструктивные и иные характеристики их надежности и безопасности.

18.05.2015 г. ООО «Радуга» обратилось с заявлением на имя Главы муниципального образования город-курорт Анапа о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Письмом администрации от 28.05.2015 № 17-1243/15-12 истцу было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с тем, что в нарушении ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации не представлены следующие документы:

- решение на строительство (разрешение на строительство объекта: «Реабилитационный корпус» на земельном участке по адресу: <...> застройщику ООО «Радуга» администрация муниципального образования город-курорт Анапа не выдавала);

- акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществлении, реконструкции на основании договора);

- заключение органа государственного строительного надзора о построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, поскольку построен объект с количеством этажей - 3.

Ранее прежний собственник земельного участка и объекта незавершенного строительства ФИО2 обращался с заявлением о вводе объекта в эксплуатацию, однако, 07.05.2014 г. был получен отказ, подписанный заместителем начальника управления архитектуры и градостроительства за №1709.1338 со ссылкой на то, что не представлено разрешение на строительство объекта и заключение органа государственного строительного надзора.

Решением Анапского городского суда Краснодарского края от 10.10.2014 по делу № 2-2576/2014 отказано в удовлетворении требований ФИО2 о признании незаконным отказа №1709.1338 от 07.05.2014.

Указанные обстоятельства послужили основанием обращения истца в суд с исковыми требованиями о признании права собственности на спорный объект в судебном порядке на основании положении статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной статье, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, в предмет доказывания по иску о признании права собственности на объект самовольной постройки входит установление возведения самовольной постройки истцом, наличия титула землепользования и соответствия самовольно построенного строения строительным, градостроительным нормам и правилам, требованиям охраны окружающей среды и экологической безопасности противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным обязательным нормам и правилам, отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, либо отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении самовольной постройки.

Кроме того, необходимо установить соблюдение установленного законом порядка осуществления строительства.

По смыслу названной нормы нарушение предусмотренной законом процедуры оформления разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В п. 26 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определено, что, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта вода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права. Данный способ защиты может применяться, если лицо, которое обратилось в суд, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами.

Из представленных истцом в материалы дела документов явно видно, что истцом были предприняты все меры к получению необходимых разрешительных документов и легализации возведенной самовольной постройки, но этого не произошло по независящим от него обстоятельствам.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что изначально строительство спорного объекта осуществлялось общественной организацией "Ветеран ВДВ" в соответствии с договором о сотрудничестве от 06.12.2001, заключенным с ООО «Радуга» на основании разработанной и утвержденной Управлением архитектуры проектной документацией и разрешением на выполнение строительных работ от 21.12.2001 г. №261 на земельном участке по адресу: г-к Анапа, Пионерский проспект в соответствии с договором, заключенным с предыдущим правообладателем земельного участка - ООО "Радуга".

Впоследствии земельному участку был присвоен адрес: <...>.

21.12.2001 общественной организации "Ветеран ВДВ" было выдано разрешение на строительство № 261 сроком действия до 31.12.2003, которое впоследствии было неоднократно продлено до 31.12.2004, 31.12.2005, 31.12.2007.

Распоряжением главы города-курорта Анапа от 07.04.2004 № 152-р на основании постановления главы администрации Краснодарского края №42 от 17.01. 2003г. «О предоставлении земельного участка ОО «Ветеран ВДВ» для строительства реабилитационного центра», постановления главы города-курорта Анапа №194/12 от 18.02.2004г. «Об утверждении размеров и границ земельного участка ООО «Радуга», утвержденной проектно-сметной документации, а также в соответствии с договором о сотрудничестве от 06.12.2001г., заключенном между ООО «Радуга» и ОО «Ветеран ДВД», общественная организация «Ветеран ВДВ» определена единым заказчиком и ей разрешено строительство реабилитационного центра на земельном участке площадью 2,21 га (в т.ч. 1,76 га-земельный участок, предоставленный ОО «Ветеран ВДВ», 0,45 га-земельный участок, предоставленный ООО «Радуга») по Пионерскому проспекту.

В материалы дела представлена проектная документация на спорный объект, утвержденная управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа.

Таким образом, строительство осуществлялось на основании разрешения на строительство № 261 от 21.12.2001, выданного в установленном порядке администрацией г-к Анапа.

Разрешение на выполнение отделочных работ истцом не получалось, поскольку это не предусмотрено Градостроительным Кодексом РФ.

В подпункте 4 пункта 17 статьи 51 ГрК РФ указано, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности.

Как указывает истец, при выполнении отделочных работ не были изменены параметры объекта (его этажность, площади, т.п.) и не были затронуты конструктивные и иные характеристики их надежности и безопасности.

Данное обстоятельство подтверждается также тем, что отделочные работы не включены в перечень работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержденный Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009 №624.

Кроме того, в соответствии с заключением судебной экспертизы ООО «ЮрИнСтрой» от 01.02.2016 № 226/16.1, при достройке объекта капитального строительства - Реабилитационный корпус, литер Б по адресу: город-курорт Анапа, пр. Малый, 7 после приобретения его заявителем были выполнены следующие отделочные работы:

-устройствонавсехэтажахчистыхполовизкерамическойплитки;

- устройствофинишнойотделкиповерхностивнутреннихстен 3-го (мансардного) этажа в виде улучшенной окраски.

Вышеназванные работы не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, так как не влияют не несущую способность конструктивных элементов здания, не ухудшают противопожарное и санитарно-гигиенические параметры здания.

На основании изложенного суд соглашается с позицией истца о том, что в целях выполнения отделочных работ в отношении спорного объекта, не затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, не требовалось получение нового разрешения на строительство в силу подпункта 4 пункта 17 статьи 51 ГрК РФ.

В соответствии с пунктом 21.5 ГрК РФ физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.

Как следует из искового заявления, строительство объекта в объеме 90 % произведено правопредшественниками истца на основании выданного ранее разрешения на строительство № 261 от 21.12.2001.

При этом Администрация к-г Анапа как орган градостроительного контроля на территории соответствующего муниципального образования не представила доказательства того, что строительство указанного объекта осуществлялось за пределами срока действия разрешения на строительство.

Следовательно, истечение срока действия разрешения на строительства на момент обращения с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанный объект не свидетельствует о незаконности его строительства.

Аналогичный правовой подход отражен в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.02.2015 № А63-1234/2014.

При этом сам факт выполнения новым собственником отделочных работ после приобретения объекта и завершение таким образом строительства объекта не является препятствием для признания права собственности на указанный объект.

Суд отмечает, что законность принятых уполномоченным органом г-к Анапа решений об отказе во вводе объекта в эксплуатацию не является предметом настоящего судебного разбирательства, поскольку законность отказа от 07.05.2014 № 1709.1338 проверена в судебном порядке, а отказ от 28.05.2015 № 17-1243/15-12 также не признан незаконным в установленном порядке.

Вместе с тем, совокупность представленных в материалы дела доказательств свидетельствует о том, что строительство объекта производилось на основании разрешения на строительство и истец принимал необходимые меры для получения документа для ввода объекта в эксплуатацию.

Как уже указывалось, строительство объекта осуществлялось Общественной организацией "Ветеран ВДВ" в соответствии с разрешением на выполнение строительных работ от 21.12.2001 г. №261.

Строительство было завершено на 90%, не были выполнены только отделочные работы.

Как указано ранее, истец не мог получить новое разрешение на выполнение отделочных работ, поскольку выдача такого разрешения действующим законодательством не предусмотрена, в связи с чем истцом представлено ранее выданное разрешение.

Подтверждением наличия у истца в отношении земельного участка права, допускающего строительство на нем данного объекта, в материалы дела представлено свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов – Для строительства "Реабилитационного центра". Площадь: 4500 кв.м. Адрес (местоположение): Краснодарский край, <...>. Кадастровый номер: 23:37:0107002:0229.

Таким образом, назначение земельного участка соответствует характеру возведенного на нем объекта капитального строительства, земельный участок предоставлен для строительства данного объекта.

В целях проверки соответствия постройки на день обращения в суд параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах, а также того обстоятельства, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2015 по делу
№ А32-21013/2015 была назначена судебная строительно-техническая экспертизы, проведение которой поручено экспертам Научно-производственного предприятия ООО «ЮрИнСтрой» (350033. <...>) ФИО3 и ФИО4.

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли объект капитального строительства - Реабилитационный корпус, литер Б по адресу: город-курорт Анапа, пр. Малый, 7 требованиям градостроительных, строительных норм и правил, в том числе, Федерального закона от 22 июля 2008 года №123-ФЗ «Технический регламент о правилах пожарной безопасности» и Федерального закона от 30 декабря 2009 года №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», санитарным и гигиеническим нормам и правилам, правилам пожарной безопасности, проектной документации, генеральному плану?

2) Находится объект капитального строительства - Реабилитационный корпус, литер Б по адресу: город-курорт Анапа, пр. Малый, 7 в границах земельного участка площадью 4500 кв.м. с кадастровым номером: 23:37:0107002:0229?

3) Нарушает ли возведенный объект права и интересы третьих лиц, создает ли угрозу жизни и здоровью граждан?

4) Какие работы были выполнены при достройке объекта незавершенного строительства Реабилитационный корпус, литер Б по адресу: город-курорт Анапа, пр. Малый, 7 после приобретения его заявителем? Затрагивают ли указанные работы конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта?

В материалы дела представлено экспертное заключение от 01.02.2016 № 226/16.1.

Согласно заключению объект капитального строительства - Реабилитационный корпус, литер Б по адресу: город-курорт Анапа, пр. Малый, 7 соответствует требованиям градостроительных, строительных норм и правил, в том числе, Федерального закона от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о правилах пожарной безопасности» и Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», санитарным и гигиеническим нормам и правилам, правилам пожарной безопасности, проектной документации, генеральному плану.

В процессе проведения экспертного осмотра был выполнен комплекс геодезических измерений по координированию фактических границ объекта капитального строительства - Реабилитационный центр, литер Б по адресу: город-курорт Анапа, пр. Малый, 7. Каталог координат характерных точек объекта капитального строительства. При сравнении измеренных данных и сведений ГКН (кадастровая выписка о земельном участке от 19.10.2011 г. №2343/12/11-429462) экспертом определено, что объекты недвижимого имущества по адресу: город-курорт Анапа, пр. Малый, 7 полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:229. Чертеж фактических границ объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: город-курорт Анапа, пр. Малый, 7, определенных по результатам натурных измерений относительно границ земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:229 в соответствии со сведениями ГКН представлен в Приложении №1 к заключению.

Также эксперт пришел к заключению, что возведенный объект капитального строительства - Реабилитационный корпус, литер Б по адресу: город-курорт Анапа, пр. Малый, 7 права и интересы третьих лиц не затрагивает, угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Эксперт пришел к выводу, что при достройке объекта капитального строительства - Реабилитационный корпус, литер Б по адресу: город-курорт Анапа, пр. Малый, 7 после приобретения его заявителем были выполнены следующие отделочные работы:

-устройствонавсехэтажахчистыхполовизкерамическойплитки;

-устройствофинишнойотделкиповерхностивнутреннихстен 3-го (мансардного) этажа в виде улучшенной окраски.

Таким образом, эксперт пришел к выводу, что самовольная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что является необходимым условием при принятии решения и признании права собственности на самовольную постройку в силу положений ст. 222 ГК РФ.

Экспертами дана подписка об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Обстоятельств указывающих на заинтересованность экспертов на дачу заведомо ложного, необъективного, не основанного на законе заключения, у суда не имеется. С заключением ознакомлены все участники процесса, каких-либо отзывов с несогласием или ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы не поступало.

Таким образом, учитывая, что самовольно возведенное строение расположено на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, находится в границах этого земельного участка, соответствует строительным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровья людей, до начала строительства истец осуществил необходимые согласования с органом местного самоуправления, принимал надлежащие меры к легализации самовольной постройки, вводу в эксплуатацию, суд пришел к выводу, что исковые требования о признании права собственности на объект недвижимости подлежат удовлетворению в соответствии со ст. 222 ГК РФ.

Расходы по уплате госпошлины и судебной экспертизы относятся судом на истца.

Руководствуясь ст.ст.167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд:

Р Е Ш И Л :

Признать за обществом с ограниченной ответственности «Радуга» (ОГРН/ИНН: <***>/2301006190) право собственности на объект недвижимости: Здание. Назначение нежилое. Этажность: 3, в том числе подземных - 0. Общая площадь здания 625,6 кв.м. Адрес (местонахождение): Краснодарский край, город-курорт Анапа, пр. Малый, 7.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, вынесший решение, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.В. Тамахин