Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Линд Ю.О. рассмотрел в судебном заседании дело по иску

администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, г. Геленджик (ИНН 2304026276 ОГРН 1022300777840),

к предпринимателю Телегиной Наталье Геннадиевне, г. Геленджик (ИНН: 231504686219 ОГРНИП: 317237500114395),

предпринимателю Романовой Арзы Сайфуллаевне, г. Геленджик (ИНН: 230406213237 ОГРНИП: 317237500298334),

Третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар (ИНН: 2309090540 ОГРН: 1042304982510), Гаврилов Владимир Владимирович, г. Геленджик,

О расторжении договора аренды

при участии в судебном заседании:

от истца: Фок В. Ю. на основании доверенности от 28.12.2018

от ответчиков: Романов Д. Т. На основании доверенности от 19.09.2018

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края и просит:

расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402004:404 площадью 5 588 кв. метров, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Туристическая, имеющего вид разрешенного использования «для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения», от 31 января 2014 года №4000004824.

указать в резолютивной части решения, что оно является основанием для исключения из сведений Единого государственного реестра недвижимости записи о действии договора от 31 января 2014 года №4000004824.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар (ИНН: 2309090540 ОГРН: 1042304982510), Гаврилов Владимир Владимирович, г. Геленджик.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 28.03.2019 муниципальному образованию город – курорт Геленджик на праве муниципальной собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:40:0402004:404 площадью 5 588 кв. м, расположен относительно ориентира: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Туристическая, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения объекта рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, запись государственной регистрации от 22.06.2012 № 23-23-12/073/2012-280.

На основании протокола от 29.01.2014 № 95-3 проведения открытого аукциона комиссии по проведению торгов (конкурса, аукционов) по продаже земельных участков или прав на заключение договора аренды земельных участков, расположенных на территории муниципального образования город – курорт Геленджик, администрацией муниципального образования город – курорт Геленджик (арендодатель) и Гавриловым В.В. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 31.01.2014 № 4000004824 (далее – договор). В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 5 588 кв. м (водоохранная (500 м) зона Черного моря, охранная (500 м) зона объектов историко – культурного наследия, зона акустического воздействия Б), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Туристическая, кадастровый номер 23:40:0402004:404. Участок предоставляется: для размещения объектов рекреационного и лечебно – оздоровительного назначения (пункт 1.3 договора). Согласно пункта 3.1.3 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в том числе при неисполнении арендаторами земельного участка более одного года. Пунктами 4.3.1, 4.3.4 договора установлена обязанность арендатора в полном объеме выполнять все условия договора, использовать арендуемый земельный участок в соответствии с целевым назначением и размешенным использованием. Договор действует с 29.01.204 по 29.01.2063 (пункт 6.1 договора).

Соглашением от 08.08.2018 права и обязанности арендатора по договору переданы ответчикам.

Сделки зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно акту осмотра от 18.02.2019, составленного сотрудниками управления имущественных отношений администрации муниципального образования город – курорт Геленджик, земельный участок не освоен, не используется в соответствии с целью предоставления, объекты капитального строительства отсутствуют.

Письмом от 29.03.2019 № 110-15-3997/19-45-05 администрация сообщила ответчикам о выявленных нарушениях, а также указала на необходимость подписания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 31.01.2014 № 4000004824.

Письмом от 30.04.2019 ответчики сообщили об отказе от подписания соглашения о расторжении договора.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

В соответствии со статьями 450, 452, 619 Гражданского кодекса договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Ответчики, возражая относительно удовлетворения иска, указывают на то, в целях установления факта неосвоения земельного участка надо исходить из того, что участок фактически поступил в пользование предпринимателей с 08.08.2018 (даты заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по договор).

Указанный довод отклоняется судом в силу следующего. В соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В постановлении от 01.10.2013 № 3914/13 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что необходимостью получения согласия кредитора на перевод долга обеспечивается его право на выражение воли относительно возможности вступления в обязательство нового должника, оценку имущественного положения такого должника и цели заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников. Арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступки своих прав по договору аренды без согласия арендатора. Арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки. Переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход. Перевод прав и обязанностей арендатора, совершенный с целью избежания договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, следует квалифицировать как злоупотребление правом, а нового и старого арендаторов - считать солидарными должниками арендодателя.

Таким образом, при перенайме происходит полная замена арендатора в обязательстве по договору аренды на будущее время, которая имеет одновременно черты уступки требования и перевода долга (сделка по передаче договора). Из системного толкования положений статей 384, 615 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса Российской следует, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма. С момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.

Так, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержится разъяснение о том, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен доказать факт существенного нарушения договора аренды арендатором.

В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Такие лица обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Исходя из толкования приведенных норм права, обоснованность требования арендодателя о расторжении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Так, из материалов дела следует, что постановлением администрации муниципального образования город – курорт Геленджик от 24.03.2015 № 1033 утвержден градостроительный план земельного участка № 00000000003939.

По заказу Гаврилова В.В. разработан эскизный проект комплекса апартамент-отелей общей вместимостью 241 номеров по ул. Туристической в г. Геленджике. Проект комплекса апартамент-отелей передан в департамент по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования город – курорт Геленджик. При рассмотрении проекта 20.07.2017 рабочей группой по вопросу рассмотрения документации по планировке территории муниципальных образований Краснодарского края были сформированы рекомендации. При повторном рассмотрении рабочая группа одобрила проект, что подтверждается протоколом № 14 от 03.08.2017, утвержденным 28.08.2017 заместителем главы администрации (губернатора) Краснодарского края.

При этом, согласно письма управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город – курорт Геленджик от 50.09.2019 ответчикам отказано в выдаче разрешения на строительство. Управление сообщило, что согласно правилам землепользования и застройки части территории муниципального образования город – курорт Геленджик земельный участок по указанному адресу отнесен к зоне курортного строительства (КС). В соответствии с действующим законодательством, вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать виду разрешенного объекта, размещаемого на нем. Согласно представленному договору аренды земельного участка вид разрешенного использования земельного участка «для размещения объектов рекреационного и лечебно – оздоровительного назначения» не предполагает размещение гостиничных комплексов. Также к представленной документации имеются замечания (количество парковочных мест не соответствует требованиям градостроительного плана, нес одержит в своем составе плана подвала здания и экспликации помещений). Не выполнена схема движения строительной техники к объекту, согласованная с управление жилищно – коммунального хозяйства администрации муниципального образования город – курорт Геленджик.

Письмом от 20.09.2019 ответчики обратились в управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город – курорт Геленджик, указав, что в составе территориальной зоны КС из числа видов разрешенного использования земельных участков наиболее подходящими к установленному виду являются «гостиничное обслуживание» и «земельные участки прочих мест для временного проживания (отелей, мотелей)», на которых допускается возведение объектов капитального строительства с видами разрешенного использования – «курортное и рекреационно – туристическое учреждение, гостиницы, объекты медицинского обслуживания курортного назначения (курортные поликлиники, медицинские центры)». Управлением сделан вывод, что гостиничный комплекс относится к объектам рекреационного назначения. Недостатки выявленные к проектной документации устранены.

Как указано выше, согласно статье 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Аналогичная позиция высказана в определении Верховного Суда РФ от 14.03.2017 № 18-КГ-14.

Пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом.

Следовательно, только после получения разрешения на строительство появляется возможность осуществления строительства и использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Указанные обстоятельства и действия арендаторов, свидетельствуют об их заинтересованности в продолжении арендных отношений, ответчиками подтверждено принятие мер и совершение действий, направленных на получение разрешения на строительство с целью использования земельного участка по его прямому назначению.

Так, с момента приобретения прав на земельный участок по спорному договору арендаторами подготовлена проектная документация на строительство, ведется работа по устранению выявленных недостатков.

Сведения о задолженности по арендной плате в материалы дела не представлены.

Таким образом, представленными ответчиками доказательствами подтверждается, что арендаторами осуществлялись действия по сбору документов, необходимых для получения в установленном законом порядке разрешения на строительство объекта капитального строительства.

Администрацией не представлены доказательства невозможности реализации арендатором предусмотренных договором аренды целей в установленный договором срок.

Кроме того, суд считает необходимым указать на следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса закреплено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.

Такое толкование пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой

К исковому заявлению приложено предложение истца о расторжении договора аренды, направленное по надлежащему адресу арендаторов.

В то же время, несмотря на требование закона и предложения суда в дело не представлено требование об устранении нарушений закона и условий сделки, которое должно быть передано арендатору до направления соглашения о расторжении договора.

Указанное обстоятельство является вторым самостоятельным основанием для отказа истцу в удовлетворении требований.

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья М.М. Данько