Гражданский кодекс часть 1

от истца – Департаментаимущественных отношений администрации г. Сочи: ФИО1 – гл.специалист отдела судебной защиты правового управления по доверенности от 17.12.2010 № 02-0517/13929;

от истца – МУП«Жилищный комплекс»: ФИО2 – представитель по доверенности от 10.10.10;

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности от 17.10.10

установил:

Департамент имущественных отношений администрации г.Сочи, г.Сочи, Краснодарского края обратился с иском к ООО «Регион Рекрео Сервис», г. Сочи, Краснодарского края о расторжении договора аренды № Ф/5 от 15.05.2000 и обязании освободить путем выселения нежилые помещения общей площадью 2204,1 кв.м., расположенные по адресу: <...>.

Определением от 18.10.2010 настоящее дело и дело № А32-22898/2010 по иску МУП «Жилищный комплекс» к ООО «Регион Рекрео Сервис» с требованиями о взыскании 2531408 руб. 04 коп. долга, 376546 руб. 95 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, расторжении договора аренды и об обязании освободить помещение объединены в одно производство по правилам п. 2 ст. 130 АПК РФ.

В ходе судебного заседания истец – Департаментимущественных отношений администрации г.Сочи поддержал исковые требования в полном объеме и заявил ходатайство об уточнении правовых оснований по заявленному иску.

Ходатайство удовлетворено на основании ст. 49 АПК РФ.

Истец – МУП «Жилищный комплекс» исковые требования поддержал в полном объеме и представил дополнение к исковому заявлению, которое в порядке ст. 66 АПК РФ приобщено к материалам дела.

Ответчик – ООО«Регион Рекрео Сервис» в удовлетворении исковых требований Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи и МУП «Жилищный комплекс» просит отказать.

В судебном заседании 19.01.2011 судом в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 26.01.2011, после перерыва судебное заседание было продолжено, в ходе которого стороны пояснили, что дополнительных документов и ходатайств не имеют.

Выслушав доводы сторон и изучив материалы дела, суд установил, что 15.05.2000 между Комитетом по управлению имуществом г.Сочи (правопредшественник Департамента имущественных отношений администрации г.Сочи), муниципальной жилищно-коммунальной фирмой (балансодержатель) именуемых в дальнейшем арендодатель с одной стороны и ООО «Регион Рекрео Сервис» (арендатор) с другой стороны был заключен договор аренды от 15.05.2000, по условиям которого арендатору было передано строение, расположенное по адресу: <...> площадью 2087,1 кв.м. сроком до 31.10.2010.

Государственная регистрация договора аренды подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.03.2001 серии 23-АА № 094353.

Из материалов дела усматривается, что указанное здание спального корпуса № 3, расположенное по адресу: г.Сочи, Адлерский район, ул.Ленина, 219 передано в хозяйственное ведение МУП «Жилищный комплекс», о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделок с ним 02.03.2001 сделана запись регистрации № 23-01.22-3.1.2001-441.2 (свидетельство о государственной регистрации права от 27.02.2010; л.д. 71, Т. 1).

В соответствии с п. 3.1 договора (с учетом дополнительного соглашения от 01.01.2003) ответчик обязался ежемесячно своевременно оплачивать арендную плату в размере 100 % за месяц вперед, с оплатой до 10 числа каждого месяца, на расчетный счет комитета по управлению имуществом г.Сочи, по ставкам арендной платы, установленным постановлением главы г.Сочи, на срок действия договора с учетом целевого использования помещений и коэффициента сезонности.

Судом установлено, что данное дополнительное соглашение не прошло государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как разъяснено в п. 11 письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», изменение размера арендной платы, определенной в договоре не в твердой сумме, а в виде порядка (механизма) ее исчисления, не является изменением условия договора о размере арендной платы. Поэтому изменение составляющей (переменной) в порядке (механизме) исчисления арендной платы не считается изменением условия договора о размере арендной платы и, соответственно, не должно оформляться в порядке, предусмотренном для внесения изменений в условие договора о размере арендной платы.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенными условиями договора аренды недвижимого имущества являются условие о предмете (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и условие об арендной плате (п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условиями п. 1.1. и п. 1.3. договора аренды стороны согласовали условия о предмете договора аренды, а также о размере арендной платы, что позволяет квалифицировать данный договор заключенным в силу ст.ст. 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из буквального толкования условий заключенного между сторонами договора аренды судом не может быть усмотрено определение участниками договора дополнительных существенных условиях договора, в том числе условий о капитальном и текущем ремонте, о перепланировках и переоборудовании арендуемых помещений, о ежегодном страховании арендованных помещений.

Такие условия в качестве существенных не определены нормами гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также дополнительными соглашениями сторон.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, участвующих в деле, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Одним из видов оснований возникновения прав и обязанностей являются договоры и сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендую плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела усматривается, что Департамент имущественных отношений администрации г.Сочи обратился в адрес ответчика с претензией от 25.05.2010 № 02-05-16/4660 о предоставлении в течении семи календарных дней доказательств проведения текущего ремонта, ежегодного страхования арендованного имущества и письменного разрешения арендодателя на пристройку, перепланировку, переоборудование арендуемого недвижимого имущества.

В данной претензии Департамент имущественных отношений администрации г.Сочи сослался на нарушения условий п. 3.4, 3.5, 3.9 договора сторон.

Судом установлено, что под ссылкой на п. 3.4. договора сторон, Департамент имущественных отношений администрации г.Сочи имел в виду п. 2.3.4. договора, согласно которому арендатор обязался не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого имущества без письменного разрешения арендодателя.

Согласно п. 2.3.5 договора сторон, капитальный, текущий или иной ремонт сдаваемых в аренду объектов производиться за счет средств арендатора, если иное не предусмотрено соглашением сторон или договором.

Ответчик по настоящему делу обязался производить ежегодное страхование арендованного имущества (п. 2.3.9. договора сторон).

Служебным письмом от 23.06.2010 № 02-05-16/5693 Департамент имущественных отношений администрации г.Сочи на основании ст.ст. 450, 619 ГК РФ, а также п. 5.2. договора сторон, в течение 15 дней с момента получения настоящего предложения предложил ООО «Регион Рекрео Сервис» досрочно расторгнуть договор аренды от 15.05.2000 № Ф/5, заключенный между сторонами по настоящему делу, по причине невыполнения требований, содержащихся в претензии от 25.05.2010 № 02-05-16/4660.

С аналогичными претензией и предложением о расторжении договора аренды в добровольном порядке к ответчику обратилось также МУП «Жилищный комплекс».

Факт получения данных претензий ответчиком не оспаривается, подтвержден материалами дела.

Неисполнение ответчиком обязательств, возложенных на арендатора условиями договора аренды от 15.05.2000, послужило основанием для обращения Департамента имущественных отношений администрации г.Сочи и МУП «Жилищный комплекс» с настоящими требованиями в суд.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном его нарушении договора.

Перечень оснований, дающих право арендодателю на досрочное расторжение договора, определен статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 ст. 619 ГК РФ).

Договором аренды могут быть определены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, условиями раздела 5 договора сторонами определен перечень оснований, дающих право арендодателю для одностороннего досрочного расторжения, в том числе:

- использование помещения в целом или его части не в соответствии с договором аренды и целевому назначению;

- если арендатор умышленно ухудшает состояние помещения;

- если арендатор более двух раз подряд по истечении срока установленного договором не внес арендную плату;

- если арендатор не производит ремонтов, определенных договором аренды;

- сдачи арендатором помещений в субаренду.

При исследовании доводов истцов, положенных в обоснование исковых требований, судом установлено следующее.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Так, в обоснование доводов о проведенных перепланировки и переоборудования арендованных помещений, истцами не представлено документального подтверждения указанного обстоятельства, что исключает возможность применения к спорным правоотношениям ст. 619 ГК РФ, а также условий п. 2.3.4 и п. 5.2. договора аренды.

Статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации определены обязанности сторон по содержанию арендованного имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

По смыслу данной нормы в случае нарушения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта арендатор вправе произвести его и взыскать с арендодателя его стоимость, что реализовано в рамках спора по делу № А32-9066/2005-20/185. При этом согласия арендодателя на проведение капитального ремонта не требуется.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (часть 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано ранее, пунктом 2.3.5. договора аренды установлено, что капитальный, текущий или иной ремонт сдаваемых в аренду объектов производится за счет средств арендатора, если иное не предусмотрено соглашением сторон или настоящим договором.

С учетом буквального толкования условий п. 2.3.5 договора сторон на ответчике лежит обязанность оплатить ремонт арендованных помещений.

Доказательств того, что между сторонами по настоящему делу имеется подписанное дополнительное соглашение к договору аренды об установлении обязанности ответчика как арендатора осуществлять по договору аренды капитальный и текущий ремонт арендованных помещений с указанием периодичности и сроков выполнения каждого из указанных видов таких ремонтов, в материалы дела не представлено.

Так, постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 12.05.06 по делу № А32-9066/2005-20/185 удовлетворены исковые требования МУП «Жилищный комплекс» города Сочи к ООО «Регион Рекрео Сервис» о взыскании 345872 руб. 43 коп. задолженности за выполненные работы по ремонту сданного ответчику в аренду пансионата «Нептун». В ходе рассмотрения данного спора суд пришел к выводу о том, что обязанностью ответчика как арендатора являлась оплата стоимости капитального ремонта, а не его проведение.

Ответчиком в материалы дела представлены доказательства оплаты стоимости капитального, текущего и иного ремонта арендованных помещений (платежные поручения № 100 от 07.06.07 на сумму 50000 руб., № 160 от 27.06.07 на сумму 100000 руб., № 275 от 11.07.07 на сумму 105389 руб. 88 коп., № 313 от 26.07.07 на сумму 100000 руб.), которые приобщены к материалам дела в порядке ст. 66 АПК РФ, что отражено в судебном заседании 20.12.2010.

Вместе с тем, истцами не представлены доказательства, свидетельствующие об обращении в адрес ответчика с заявлениями по вопросу о необходимости проведения в арендованных помещениях капитального, текущего или иного ремонта с приложением соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды о порядке проведения ремонта с обязательным указанным в отношении каких именно арендованных помещений, с указанием и согласованием сторонами вида необходимого ремонта, сметы с указанием в ней объема ремонтных работ и их стоимости, даты начала и даты окончания ремонтных работ; оплаты ответчиком проведенного либо подлежащего проведению в арендованных помещения ремонта и что ответчик уклонился от оплаты стоимости такого ремонта.

С учетом изложенного, требования истцов о расторжении договора аренды по причине не проведения ответчиком капитального или текущего ремонта является необоснованным и противоречащим ст.ст. 616, 619 ГК РФ и п. 2.3.5. и 5.2. договора сторон.

Условиями договора сторон, а именно п. 2.3.9 на ответчике лежит обязанность по ежегодному страхованию арендованных помещений.

Вместе с тем, невыполнение данной обязанности не может быть расценено судом в качестве основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя по причине отсутствия такого основания в п. 5.2. договора сторон, определяющего такие основания.

В случае уклонения ответчика как арендатора от страхования арендованного имущества истцы вправе обратиться с иском в суд с требованием о понуждении к исполнению обязанности, возложенной условиями договора, в частности, по страхованию арендованного имущества. Однако, истцы данным право не воспользовались. Указанное обстоятельство на Департаментом имущественных отношений администрации г. СочиМУП «Жилищный комплекс» не оспорено.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, оснований для расторжения договора аренды № Ф/5 от 15.05.2000 и освобождении путем выселения нежилых помещений общей площадью 2204,1 кв.м., расположенных по адресу: <...> судом не усматривает, в удовлетворении требований истцов в указанной части следует отказать.

Кроме того, к моменту рассмотрения спора срок действия договора истек.

При рассмотрении требований истца – МУП «Жилищный комплекс» к ООО «Регион Рекрео Сервис» о взыскании 2531408 руб. 04 коп. долга, 376546 руб. 95 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами суд исходит из нижеследующих обстоятельств.

Требования истца – МУП «Жилищный комплекс» мотивировано тем, что п. 3.1. договора аренды предусмотрено, что арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 100 % за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа месяца, из которых 10 % обязан перечислить на счет Комитету, а 90 % - на счет балансодержателя (МУП «Жилищный комплекс»).

В претензии от 01.04.2010 № 75/01-12 и предложении от 08.06.2010 № 130/01 о расторжении договора МУП «Жилищный комплекс» сослалось на наличие у ответчика задолженности на сумму 2531408 руб. 04 коп., которая рассчитана исходя из последней согласованной смторонами суммы арендной платы в месяц в размере 78129 руб. 88 коп., из которых 90 % надлежит уплачивать предприятию как балансодержателю арендованного имущества по договору аренды.

К претензии от 01.04.2010 № 75/01-12 предприятие приложило расчет основного долга и процентов за пользование чужими денежными средствами, в котором ставка арендной платы в месяц указана в сумме 70316 руб. 89 коп.

Судом установлено, что указанный размер месячной арендной платы противоречит величине арендной платы в размере 78129 руб. 88 коп., указанной предприятием в приложении от 08.06.2010 № 130/01 о расторжении договора.

Кроме того, МУП «Жилищный комплекс» включило в сумму задолженности арендные платежи за пользование арендованными помещениями исходя из их общей площади в размере 2087,1 кв.м. согласно п. 1.1. договора аренды.

В материалы дела сторонами представлено дополнительное соглашение от 16.03.2009 к договору аренды, которым с 01.01.2009 внесены изменения в п. 1.1. договора аренды в части уменьшения (изменения) площади арендованных помещений с 2087,1 кв.м. до 1007,3 кв.м., подписанное сторонами по настоящему делу.

Вместе с тем, указанное дополнительное соглашение не прошло государственной регистрации в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и с сделок с ним.

Принимая во внимание факт признания истцами, что с 01.01.2009 в фактическом арендном пользовании у ответчика как арендатора находятся помещения общей площадью 1 007,3 кв.м., на ответчике лежит обязанность по внесению арендных платежей исходя из фактической площади занимаемых помещений в размере 1007,3 кв.м. Однако, указанное обстоятельство не нашло должного отражения в расчете задолженности, отыскиваемом МУП «Жилищный комплекс» в рамках настоящего спора.

Пунктом 1 ст. 450 ГК РФ и п. 5.1. договора аренды предусмотрено, что изменение договора возможно по соглашению сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ изменение договора возможно в той же форме, в какой заключен сам договор.

Из материалов дела усматривается, что в 2002 и 2003 годах между сторонами подписаны дополнительные соглашения.

Как следует из материалов дела, в период с 2004 по 2010 год каких-либо иных дополнительных соглашений об изменении получателя арендной платы и порядка внесения арендной платы по договору аренды между спорящими сторонами подписано не было.

С учетом изложенного, в обозначенный период получатель арендной платы и порядок внесения арендной платы должен определяться на основании п. 3.1 договора и с учетом дополнительного соглашения от 01.01.2003.

Доказательств, свидетельствующих о том, что арендодатель уведомил ответчика об изменении размера арендной платы, получателя и порядка внесения арендной платы по договору аренды в материалы дела в порядке ст. 65 АПК РФ не представлено.

Кроме того, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.09 по делу № А32-23455/2008-14/83, оставленным без изменения постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 30.10.09, отказано в удовлетворении исковых требований МУП «Жилищный комплекс» г. Сочи к ООО «Регион Рекрео Сервис») об изменении пунктов 1.2., 3.1. и раздела Х договора аренды от 15.05.2000 №Ф/5 с учетом следующих уточнений: пункт 1.1. договора аренды изложить в следующей редакции: «1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование строение, расположенное по адресу: г.Сочи, Адлерский район, ул.Ленина, 219 общей площадью 2204,1 кв.м. (технический паспорт спального корпуса № 3 от 22.08.2006)»: пункт 3.1. договора аренды изложить в следующей редакции: «3.1. Арендатор арендную плату в размере 100% (без НДС) оплачивает муниципальному унитарному предприятию «Жилищный комплекс» города Сочи на расчетный счет № <***> в филиале «Новороссийский» ОАО «СОБИНБАНК», БИК 040395993, ИНН <***>, КПП 232001001. Срок перечисления арендной платы за месяц вперед, до 10 числа каждого месяца»; раздел Х договора аренды изложить в следующей редакции: «Раздел Х. Состав и стоимость имущества, переданного в аренду, расчет арендной платы: Годовая арендная плата (в рублях) 2441087,26, Арендная плата в месяц (в рублях) 203423,94, а также о взыскании с ответчика арендной платы за 2008 год и четыре месяца 2009 года в размере 3254783,02 руб.

В рамках спора по делу № А32-23455/2008-14/83 суды пришли к выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы в пользу истца, поскольку п. 2 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, действие статьи 42 Бюджетного кодекса Российской Федерации не распространяется на отношения сторон по спорному договору аренды.

В порядке п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК РФ и п. 5.1. договора аренды, в спорный период изменения в договор аренды не вносились, в судебном порядке договор аренды изменен не был.

Вследствие чего обязанность арендатора внести арендную плату в ином размере, чем ему было известно, не наступила.

В п. 3.3. договора аренды закреплено, что арендная плата может изменяться не чаще одного раза в полугодие на основании распоряжения Мингосимущества РФ или распоряжения главы администрации г.Сочи по односторонней инициативе арендодателя путем письменного извещения арендатора или путем публикации в средствах массовой информации об изменении ставок арендной платы.

Пункт 3 ст. 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой.

Следовательно, условие п. 3.3. договора аренды, предусматривающее возможность полугодового изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ как не соответствующее закону (п. 3 ст. 614 ГК РФ, п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

По смыслу ст. 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами или органами местного самоуправления, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за недвижимость, находящуюся в муниципальной собственности, и не праве применять другую арендную плату.

В обоснование возражений по существу исковых требований ответчиком указано, что принятие нормативного правового акта, устанавливающего порядок определения размера арендной платы за объекты муниципальной собственности, является исключительной компетенцией Городского Собрания Сочи и не может относиться к компетенции главы (администрации) г.Сочи.

При исследовании данных возражений суд исходит из нижеследующего.

В соответствии с ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 28.08.1995 № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления» органы местного самоуправления наделяются в соответствии с уставами муниципальных образований собственной компетенцией в решении вопросов местного значения.

Подпунктами 1 и 5 п. 3 ст. 15 Федерального закона от 28.08.1995 № 154-ФЗ установлено, что в исключительном ведении представительных органов местного управления находится: принятие общеобязательных правил по предметам ведения муниципального образования, предусмотренных уставом муниципального образования; установление порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью.

Компетенция Городского Собрания Сочи и Главы Сочи определена Уставом муниципального образования город-курорт Сочи.

Подпунктом 5 п. 2 ст. 24 Устава муниципального образования город-курорт Сочи к исключительной (самостоятельной) компетенции Городского Собрания Сочи отнесено определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности г.Сочи.

Согласно пункту 3.2. раздела 3 «Арендная плата» Приложения № 3 к Положению о порядке управлением муниципальным имуществом г.Сочи, утвержденному Решением Городского Собрания Сочи от 07.10.2003 № 166, ставки арендной платы утверждаются Постановлениями Главы г.Сочи и Городского Собрания Сочи.

Согласно п. 5.10. Решения Городского Собрания Сочи от 24.06.2010 № 50 «Об утверждении Положения о порядке управления муниципальным имуществом города Сочи» порядок определения размера арендной платы за объекты муниципальной собственности устанавливается постановлением администрации города Сочи.

Из анализа вышеуказанных нормативных актов следует, что глава (администрация) не вправе устанавливать своими постановлениями порядок определения арендной платы за объекты муниципальной собственности в отсутствие соответствующего решения Городского Собрания Сочи.

Решение Городского Собрания Сочи от 19.12.2006 № 334 «О внесении изменений в Решение Городского Собрания Сочи от 07.10.2003 № 166 «Об утверждении Положения о порядке управления муниципальным имуществом города Сочи», внесшее изменение в пункт 3.2 Решение ГСС от 07.10.2003 № 166, а также Решение Городского Собрания Сочи от 24.06.10 № 50 (п. 5.10.) установившие, что порядок определения размера арендной платы за объекты муниципальной собственности утверждается постановлением Главы г.Сочи, по рассматриваемому делу не имеют значения как противоречащие положениям ст.ст. 209, 424 ГК РФ, ч. 3 ст. 14, подпунктам 1 и 5 п. 3 ст. 15 Федерального закона от 28.08.1995 № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления», подпункту 5 п. 2 ст. 24 Устава муниципального образования город-курорт Сочи, поскольку принятие решения по указанному является формой управления и распоряжения муниципальной собственностью, отнесенного к исключительной (самостоятельной) компетенции Городского Собрания Сочи.

Указанные нормы права не предоставляют Городскому Собранию Сочи право делегирования (передачи) главе (администрации) г.Сочи полномочия по установлению порядка определения размера арендной платы за объекты муниципальной собственности.

Доказательств наличия у главы (администрации) г.Сочи полномочий на самостоятельное принятие постановления об установлении порядка определения размера арендной платы за объекты муниципальной собственности, в материалы дела не представлено.

Следовательно, основанием для исчисления арендной платы за период с 01.01.2007 по 31.12.2010 являются постановление Главы г.Сочи от 29.10.2004 № 2260 «О методике определения размера годовой арендной платы за пользование находящимися в муниципальной собственности г. Сочи зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями» и Решение Городского Собрания Сочи от 15.03.2005 № 102 «Об утверждении Порядка определения величины арендной платы за пользование находящимися в муниципальной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями, являющегося приложением к Методике определения размера арендной платы за пользование находящимися в муниципальной собственности города Сочи зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями».

Ответчик указал, что при расчете арендной платы руководствовался постановлением главы от 29.10.2004 № 2260 и Решением Городского Собрания Сочи от 26.12.2002 №102 и представил контррасчет размера арендной платы с учетом Решения Городского Собрания Сочи от 26.12.02 № 102, что соответствует правилам ст. 424 ГК РФ.

С учетом изложенного размер арендной платы по договору аренды за период с 01.01.2007 по 31.12.2008 составляет 1338455 руб. 15 коп. и должен быть рассчитан исходя из следующих показателей и коэффициентов:

- общая площадь строения (помещения) – 2204,1 кв.м.;

- базовая величина стоимости строительства 1 кв.м. общей площади - 10 500 руб.;

- коэффициент износа - 0,36;

- коэффициент вида строительного материала - 1,5;

- коэффициент типа деятельности арендатора - 1,0;

- коэффициент качества нежилого помещения - 1,02.

Итоговая сумма подлежит делению на 10.

Из материалов дела следует, что ответчиком в 2007 году оплачено 1420650 руб., что подтверждено платежными поручениями № 430 от 25.12.2006 на сумму 120650 руб.; № 17 от 22.03.2007 на сумму 125000 руб.; № 18 от 22.03.2007 на сумму 25000 руб.; № 21 от 30.03.2007 на сумму 100000 руб.; № 71 от 25.05.2007 на сумму 125000 руб.; № 62 от 18.05.2007 на сумму 125000 руб.; № 103 от 09.06.2007 на сумму 125000 руб.; № 227 от 04.07.2007 на сумму 125000 руб.; № 291 от 18.07.2007 на сумму 125000 руб.; № 347 от 26.07.2007 на сумму 125000 руб.; № 400 от 10.08.2007 на сумму 125000 руб.; № 541 от 28.09.2007 на сумму 125000 руб.; № 543 от 02.10.2007 на сумму 50000 руб.

Сумма переплаты по арендной плате за 2007 год составила 82194 руб. 85 коп, из расчета 1420650 руб. - 1338455 руб. 15 коп.

Ответчиком в 2008 году оплачено 1420249 руб. 84 коп., что подтверждено платежными поручениями № 3 от 09.01.2008 на сумму 120000 руб.; № 83 от 30.05.2008 на сумму 108950 руб.; № 84 от 30.05.2008 на сумму 120624 руб.; № 95 от 09.06.2008 на сумму 119961,66 руб.; № 98 от 11.06.2008 на сумму 120294,26 руб.; № 164 от 01.07.2008 на сумму 116413,80 руб.; № 210 от 18.07.2008 на сумму 120294,26 руб.; № 269 от 15.08.2008 на сумму 120294,26 руб.; № 340 от 24.10.2008 на сумму 116414 руб.; № 350 от 27.11.2008 на сумму 120294,26 руб.; № 367 от 01.12.2008 на сумму 116413,80 руб.; № 390 от 30.12.2008 на сумму 120295,54 руб.

Сумма переплаты по арендной плате за 2008 год составила 81794 руб. 69 коп, из расчета 1420249 руб. 84 коп. - 1338455 руб. 15 коп.

С учетом дополнительного соглашения от 16.03.09, подписанного между сторонами, которым изменена площадь занимаемых ответчиком арендованных помещений, арендная плата по договору аренды за период с 01.01.2009 по 31.12.2010 подлежит исчислению исходя из площади помещений арендованного здания пансионата «Нептун» в размере 1007,3 кв.м. и равен 611689 руб. 87 коп., исходя из следующих показателей и коэффициентов:

- общая площадь строения (помещения) - 1007,3 кв.м.;

- базовая величина стоимости строительства 1 кв.м. общей площади - 10500 руб.;

- коэффициент износа - 0,36;

- коэффициент вида строительного материала - 1,5;

- коэффициент типа деятельности арендатора - 1,0;

- коэффициент качества нежилого помещения - 1,02.

Итоговая сумма подлежит делению на 10.

Материалами дела подтверждено, что ответчиком в 2009 году оплачено 1338455 руб. (платежные поручения № 196 от 14.09.2009 на сумму 500000 руб.; № 210 от 23.09.2009 на сумму 277404 руб.; № 215 от 23.09.2009 на сумму 223687 руб.; № 278 от 25.12.2009 на сумму 337364 руб.)

Сумма переплаты по арендной плате за 2009 год составила 726765 руб. 13 коп, из расчета 1338455 руб. - 611 689 руб. 87 коп.

Таким образом, арифметическая сумма переплат по договору аренды за 2007, 2008 и 2009 годы составила 890754 руб. 67 коп. (82194 руб. 85 коп. + 81794 руб. 69 коп. + 726765 руб. 13 коп.)

За вычетом 611689 руб. 87 коп. - суммы арендной платы по договору аренды за 2010 из 890754 руб. 67 коп. - общей суммы переплат по договору аренды за 2007, 2008 и 2009 годы переплата по договору аренды за 2010 год составила 279064 руб. 80 коп, из расчета 890754 руб. 67 коп. – 611689 руб. 87 коп.

Правомерность применения ответчиком (арендатором) ставки базовой величины стоимости строительства 1 кв.м. общей площади и повышающих коэффициентов при расчете им размера арендной платы в 2007 году, являющегося частью (годом) спорного периода по рассматриваемому делу, подтверждены постановлением выводами, изложенными в постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции, 16.10.2009 по делу № А32-13102/2008-16/225, имеющего преюдициальное значение по настоящему делу по основаниям ч.2 ст. 69 АПК РФ.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, оснований для удовлетворения требований истца – МУП «Жилищный комплекс» к ООО «Регион Рекрео Сервис» о взыскании 2531408 руб. 04 коп. долга, 376546 руб. 95 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами не имеется, в их удовлетворении следует отказать.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на истцов по настоящему делу, при этом с МУП «Жилищный комплекс», г.Сочи в доход Федерального бюджета РФ следует взыскать 44657 руб. 04 коп. госпошлины.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Отказать Департаменту имущественных отношений Администрации г.Сочи в удовлетворении исковых требований к ООО «Регион Рекрео Сервис», г. Сочи в полном объеме.

Отказать МУП «Жилищный комплекс», г.Сочи в удовлетворении исковых требований к ООО «Регион Рекрео Сервис», г. Сочи в полном объеме.

Взыскать с МУП «Жилищный комплекс», г.Сочи в доход Федерального бюджета РФ 44657 руб. 04 коп. госпошлины.

Решение вступает в законную силу в месячный срок и может быть обжаловано в сроки и в порядке, установленные гл.гл. 34, 35 АПК РФ.

Судья С. В. Березовская