Гражданский кодекс часть 1

Истец обратился в суд с заявлением к ответчику о взыскании убытков по договору аренды нежилых помещений от 08.11.2008 №4657/2008 в размере 1 233 044 рублей.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований, представил возражения на отзыв ответчика.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против заявленных требований, представил отзыв, документы в обоснование своих возражений, которые приобщены к материалам дела.

26.07.2022 в судебном заседании был объявлен перерыв до 02.08.2022 до 09 часов 00 минут. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя истца.

От истца поступили дополнительные пояснения, которые приобщены к материалам дела.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 16.06.2008 между ООО «МИР» и Банком ВТБ 24 (ЗАО), правопреемником которого является Банк ВТБ (ПАО), заключен предварительный договор аренды нежилых помещений № 3077/2008, общей площадью 164,9 кв. м. по адресу: г. Сочи, <...> дом № 11г.

В рамках данного договора Банку было предоставлено право доступа в нежилые помещения №№1-3,5-13,16, с правом производства строительно-монтажных работ.

16.06.2008 между сторонами подписан акт допуска в помещения для проведения строительно-монтажных работ.

При этом, в соответствии с п. 4 предварительного договора аренды нежилых помещений на Арендодателя возложена обязанность получить в срок до 25 сентября 2008 года документы, необходимые для заключения Основного договора, в том числе технический паспорт помещений.

08.11.2008 между ООО «Мир» (арендодатель) и Банк ВТБ 24 (ЗАО) (арендатор) заключен договор аренды № 4657/2008 нежилых помещений № 1-13, общей площадью 162,9 кв. м, расположенных на первом этаже здания по адресу: г. Сочи, <...> д. 11г.

В соответствии с дополнительным соглашением № 4 от 30.01.2017, заключенного между ИП ФИО1 и Банк ВТБ 24 (ПАО), в связи с изменением собственника, ИП ФИО1 стал арендодателем по указанному договору аренды.

С 01.01.2018 Банк ВТБ 24 (ПАО) реорганизован путем присоединения к Банку ВТБ (ПАО, который в лице Филиала № 2351 Банка ВТБ (ПАО) в г. Краснодаре стал правопреемником по всем правам и обязанностям по Договору. Правопреемство подтверждается также досудебной перепиской с ответчиком.

Согласно п. 2.2. Договора помещения предоставляются с целью использования в качестве офисных (административных) помещений арендатора для осуществления им банковской деятельности.

В соответствии с п. 5.2.13 договора арендодатель обязуется в течение 10 рабочих дней с даты получения арендодателем проекта перепланировки или переоборудования Помещений согласовать предоставленные арендатором проекты перепланировки и переоборудования Помещений, либо направить арендатору письменный мотивированный отказ с указанием изменений и/или дополнений, необходимых для внесения в представленный проект перепланировки (изменений) Помещений, с целью его дальнейшего согласования с арендодателем.

В случае проведения арендатором ремонтных (включая перепланировку или переоборудование) работ в Помещениях подписать с арендатором двусторонний акт, отражающий состояние Помещений в результате проведения арендатором ремонтных работ. Подписание арендодателем такого акта является окончательным согласованием арендодателем выполняемых арендатором ремонтных работ в Помещениях (п. 5.2.14.).

Согласно п. 5.3.5 договора арендатор имеет право за свой счет производить все виды ремонта Помещений (части Помещения) или иные отделимые и неотделимые улучшения, перепланировки и переоборудование Помещений, на основании письменного согласия арендодателя, с привлечением своих подрядчиков. Необходимые для этого согласования, получение разрешений и иные процедуры по регистрации в государственных органах и органах местного самоуправления осуществляет арендатор по доверенности от арендодателя. После возврата Помещений арендодателю стоимость капитальных сложений в форме неотделимых улучшений арендодателем не возмещается вне зависимости от того обстоятельства, с согласия арендодателя были произведены неотделимые улучшения или без такого согласия, и указанные капитальные вложения (неотделимые улучшения) безвозмездно передаются в собственность арендодателя.

По правилам п. 5.3.7 договора арендатор вправе установить на фронтальной части здания рекламные установки (вывеску) со своим наименованием, при условии согласования установки в уполномоченных органах и с арендодателем. При этом арендатор должен принимать во внимание, что демонтаж вывески, произведенный либо по инициативе арендатора, либо в связи с возвратом Помещений арендодателю, не должен повредить фасад здания и другие конструктивные элементы здания.

В соответствии с п. 5.4.3 договора арендатор обязуется производить своими силами и за свой счет по письменному согласию арендодателя перепланировку и переоборудование Помещений, связанные с осуществлением арендатором банковской деятельности. Своевременно (в срок не позднее трех месяцев о дня окончания строительных работ), надлежащим образом осуществлять все необходимые действия по легализации перепланировки и переоборудования Помещений, в том числе по доверенности арендодателя получить в БТИ техническую документацию на здание, учитывающую произведенные арендатором перепланировки Помещений и зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним изменения в планировке Помещений при фактическом изменении данных о Помещениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Необходимые для этого согласования, оформление документов в органах местного самоуправления, технической инвентаризации и государственной регистрации прав осуществляется силами за счет арендатора.

По правилам п. 5.4.11. Договора арендатор обязуется по истечении срока аренды передать Помещения арендодателю по акту возврата Помещений в исправном состоянии с учетом износа. При этом арендатор должен за свой счет демонтировать все свои рекламные вывески и установки с обязательным восстановлением всех элементов здания, Помещений, поврежденных в результате установки рекламных конструкций.

Пунктом 9.2 договора стороны установили срок аренды – до 16.06.2021.

Пунктом 11.6 договора установлено право арендатора начиная с 17.06.2021 отказаться от исполнения Договора в одностороннем внесудебном порядке путем письменного уведомления за 6 месяцев до предполагаемой даты.

К договору приложен поэтажный план БТИ с границами, согласованными сторонами, на котором границы и площадь помещений соответствуют сведениям технического паспорта нежилого помещения по состоянию на 09.09.2008.

Истец указывает, что в период действия Договора арендатором были произведены перепланировка Помещений, связанная с осуществлением арендатором банковской деятельности, что банком не отрицается. В письменной форме произведенная перепланировка с собственником не согласовывалась.

Уведомлением от 29.06.2021 № 126/390707 Банк уведомил ИП ФИО1 об отказе от договора аренды № 4657/2008 от 08.11.2008 и его прекращении с 30.12.2021 в связи с истечением срока.

В связи с предстоящим прекращением договорных отношений ответчик в письме от 05.07.2021 № 66/390707 указал следующее: «Банк ВТБ (ПАО), как правопреемник прав и обязанностей по Договору, готов выполнить обязательства, в части, определенной п. 5.4.3. Договора. Для узаконивания произведенной ВТБ 24 (ЗАО) перепланировки просим Вас выдать доверенность по прилагаемой форме на сотрудника Банка ВТБ (ПАО)».

В письме от 22.07.2021 № 79/390707 Банк указал следующее: «Для узаконивания произведенной ВТБ 24 (ЗАО) перепланировки просим Вас предоставить копию технического паспорта БТИ (до проведения в помещении перепланировки), проект на перепланировку, выписку из ЕГРН».

09.07.2021 ИП ФИО1 выдал на имя сотрудника Банка ФИО5 нотариальную доверенность с предоставлением полномочий по оформлению документов, необходимых для узаконивания перепланировки нежилых помещений. В этот же день доверенность была передана в Банк, что подтверждается сопроводительным письмом от 09.07.2021.

Технический паспорт БТИ по состоянию на 09.09.2008, в котором на поэтажном плане отражено состояние арендуемых помещений до проведения в Помещении перепланировки, является приложение № 1 к договору аренды (п. 14.7).

Истец указывает, что проекта на перепланировку у арендодателя не было, поскольку по условиям Договора (пункты 5.2.13., 5.2.14., 5.3.5.) подготовка проекта по перепланировке Помещения и его согласование в компетентных органах являлась обязанностью арендатора.

Предприниматель считает, что при наличии доверенности Банк имел возможность получить в компетентных органах и организациях все запрашиваемые документы, в т.ч. технический паспорт БТИ, выписку из ЕГРН и другие необходимые для узаконивания перепланировки документы.

Несмотря на отсутствие юридических препятствий, в нарушение п. 5.4.3. Договора Банк перепланировку Помещений не легализовал.

В связи с чем, письмом № 255/12 от 13.12.2021 истец уведомил Банк о необходимости в срок до 30.12.2021 осуществить работы по приведению нежилых помещений в первоначальное состояние, а именно:

- демонтировать и вывезти все отделимые улучшения, в том числе кассовый узел (бронеэлемент);

- демонтировать и вывезти вывески и информационные таблички;

- демонтировать сети (телефонные, IT и др.);

- демонтировать существующие межкомнатные перегородки и восстановить их (включая межкомнатные двери, окна и др. элементы) в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 08.11.2008 г.;

- восстановить коммунальные сети в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 08.11.2008 г.;

- после проведения строительных работ произвести текущий ремонт помещений;

- после демонтажа вывесок произвести текущий ремонт фасада здания, поврежденного в результате установки рекламных конструкций;

- произвести иные необходимые работы по приведению помещений в первоначальное состояние.

Письмом от 15.12.2021 г. № 130/390707 Банк отказал арендодателю в осуществлении работ по приведению Помещений в первоначальное состояние.

30.12.2021 Банк освободил арендуемые Помещения.

В целях установления размера причиненных собственнику убытков ООО «Центр экономических и правовых экспертиз» было проведено досудебное исследование Помещений на предмет наличия перепланировки и переустройства Помещений по сравнению с техническим паспортом по состоянию на 08.11.2008, а также для установления размера убытков.

Осмотр Помещений специалистом ФИО6 производился 28.12.2021 в присутствии представителя Банка, что подтверждается письмом № 272/12 от 24.12.2021.

Согласно выводам, изложенным в заключении специалиста № 271 от 30.01.2022, арендатором перепланированы помещения № 1-3, 16 (4), 8, 9, 12, 13. Также выполнена перепланировка фасада здания. На вопрос произведено ли переустройство Помещений ответить не представляется возможным, так как на плане БТИ (помещения № 1-13) не указано расположение инженерных сетей и оборудования.

Виды строительных работ по приведению Помещений, включая фасад здания, в первоначальное состояние приведены в таблицах № 1 и № 2 (стр. 11-14 заключения).

Стоимость строительных работ по приведению Помещений, включая фасад здания, в первоначальное состояние, исходя из объемов, указанных в таблице № 2, составляет 1 233 044 рубля.

В соответствии со статьями 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, в установленные законом или договором сроки.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества

В соответствии с правилами ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (п. 2 ст. 393).

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, по мнению истца, затраты на проведение ремонтных работ в Помещениях (демонтаж и восстановительный ремонт) в размере 1 233 044 рубля в целях приведения их в первоначальное состояние являются убытками собственника (реальный ущерб).

08.11.2008 между ООО «МИР» и Банком ВТБ 24 (ЗАО) заключен основной договор аренды нежилых помещений № 4657/2008, в соответствии с которым Банку переданы в аренду нежилые помещения на поэтажном плане БТИ: №№ 1-13, общей площадью 162,9 кв. м. с целью использования в качестве офисных (административных) помещений для осуществления им банковской деятельности.

Таким образом, на момент заключения договора аренды нежилых помещений от 08.11.2008г. № 4657/2008 Арендодателем осуществлена государственная регистрация перепланировки помещений, с учетом произведенного Банком ремонта для целевого использования переданных в аренду нежилых помещений.

Экспликация помещений, указанная в техническом паспорте нежилого помещения на 1 этаже Лит. А№ 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13 в доме № 11г по ул. Лазарева в г. Сочи от 09.09.2008 совпадает с фактическим расположением офисных (административных) помещений, переданных в аренду Банку.

ГУ Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю зарегистрировано обременение нежилых помещений - аренда.

Дополнительным соглашением № 4 от 30.01.2017 произведена замена Арендодателя на ИП ФИО1, срок аренды изменен до 16.06.2021 включительно, с правом Арендатора в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора путем письменного уведомления Арендодателя не менее чем за 6 (шесть) месяцев до предполагаемой даты прекращения Договора.

Письмом от 29.06.2021 исх. № 126/390707 Банк уведомил истца об отказе от договора аренды, указав, что последним днем срока аренды по договору будет 30.12.2021, проекты акта возврата помещения и соглашения о расторжении договора будут направлены в адрес арендодателя дополнительно.

13.12.2021 Банком получено письмо ИП ФИО1 с требованием Банку произвести работы по приведению нежилых помещений в первоначальное состояние.

15.12.2021 Банк направил истцу приглашение на подписание 30.12.2021 в 14:00 Акта возврата помещения.

17.12.2021 Банк направил истцу приглашение на подписание 30.12.2021 в 12:00 Акта возврата нежилого помещения по адресу: г. Сочи, <...> Г.

21.12.2021 Банком получено письмо ИП ФИО1 о готовности направить представителя для подписания 30.12.2021г. в 12:00 Акта возврата арендуемых помещений с замечаниями.

30.12.2021 составлен акт неявки представителя Арендодателя для приемки помещений, акт фотофиксации фактического состояния нежилого помещения,

30.12.2021 в адрес арендодателя Банк направил оригиналы акта возврата помещения, комплект ключей от помещений, в соответствии с отчетом об отслеживании отправление получено ИП ФИО1 11.01.2022.

04.02.2022 ИП ФИО1 в адрес Банка направлена досудебная претензия требованием о компенсации убытков в размере 1 233 044 рублей для проведения строительных работ по приведению нежилых помещений первого этажа № 1-13, включая фасад здания в первоначальное состояние.

Письмом от 12.04.2022 № 31/390707 Банк уведомил ИП ФИО1 об отсутствии в договоре аренды обязанности Арендатора по приведению помещений в первоначальное состояние.

Пунктом 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовым актами.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При этом договор аренды от 08.11.2008 не признан судом недействительным (ничтожным).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). В свою очередь, арендатор обязан своевременное вносить плату за пользование имуществом (ст. 614 ГК РФ).

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договор аренды не возлагает на арендатора обязанностей по осуществлению ремонтных работ при сдаче помещений и приведению помещений в первоначальное состояние, а в силу положений п. 5.4.11 подразумевает возврат помещений в исправном состоянии с учетом нормального износа.

Судом отмечается, что условиями Договора аренды от 08.11.2008 №4657/2008 не предусмотрена обязанность Банка привести нежилое помещение в первоначальное состояние.

Невыполнение банком условий договора об обязательной легализации проведенной перепланировки не может являться основанием для взыскания с банка убытков в виде стоимости строительных работ по приведению нежилых помещений в первоначальное состояние.

Доказательств ненадлежащего состояния помещений, превышающих нормальный износ, истец в материалы дела не представил.

Статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с п. 5.3.5 Договора аренды после возврата помещений Арендодателю стоимость капитальных вложений в форме неотделимых улучшений Арендодателем не возмещается вне зависимости от того обстоятельства, с согласия Арендодателя были произведены неотделимые улучшения или без такового согласия, и указанные капитальные вложения (неотделимые улучшения), после передачи помещений являются собственностью Арендодателя.

Кассовый узел, межкомнатные перегородки, коммунальные сети являются неотделимыми улучшениями, так как их устройство и эксплуатация являлись существенной частью функционирования операционного офиса Банка, под который и было переоборудовано предоставленное в аренду помещение, что соответствует целям использования помещения, предусмотренным п. 2.2 Договора аренды.

Демонтаж неотделимых улучшений не возможен без негативных последствий для инженерных коммуникаций и конструкций помещений в целом.

В силу п. 5.4.3 Договора Арендатор был обязан осуществить перечень мероприятий в объеме, установленном настоящим пунктом, по узакониванию перепланировки, произведенной в Помещении, с внесением данных о ней в ЕГРН.

При этом, все работы по капитальному ремонту и перепланировке и узакониванию произведены Банком и Арендодателем до заключения Договора аренды от 08.11.2008, что отражено в Выписке из ЕГРН и техническом паспорте от 09.09.2008.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

При этом, в Договоре аренды отсутствует обязанность Арендатора по приведению помещения в первоначальное состояние.

Доказательств причинения помещениям повреждений, в результате чего переданное по договору аренды имущество утратило свои первоначальные характеристики, истцом не предоставлено.

В соответствии с ч. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Согласно п. 12 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать наступление вреда, противоправность действий причинителя вреда, причинно-следственную связь между виновными (противоправными) действиями причинителя вреда и фактом причинения вреда, а также размер вреда, подтвержденный документально.

Требование о взыскании убытков может быть удовлетворено только при установлении совокупности всех указанных элементов ответственности.

Недоказанность одного из условий является основанием для отказа в иске.

Стоимость строительных работ по приведению нежилых помещений, включая фасад здания, в первоначальное состояние, убытками по своей сути не являются.

Требования истца сводятся к обязанию Банка возместить расходы по приведение переданного в аренду имущества в то состояние, в котором оно было передано Банку, что не соответствует действующему законодательству и условиям договора.

Как установлено ч. 1 ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено надлежащих доказательств в подтверждение факта нарушения Банком возложенных на него обязанностей (совершения незаконных действий или бездействия), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у истца убытками, а также размер убытков.

Таким образом, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца с даты принятия решения в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья Р.Ю. Суханов