Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Николаева А.В., при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи помощником судьи Першогуба Е.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя Популиди Валентины Сергеевны (ИНН 231506030133 ОГРНИП 304231519700129)

к акционерному обществу «ТАНДЕР» (ИНН 2310031475 ОГРН 1022301598549)

о взыскании задолженности по договору аренды от 28.02.2020 № НврФ/7054/20, договорной неустойки, убытков, судебных расходов,

при участии: от истца – Популиди В.С., от ответчика - представитель по доверенности Овчаров А.А.,

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель Популиди Валентина Сергеевна обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к акционерному обществу «ТАНДЕР» о взыскании задолженности по договору аренды от 28.02.2020 №НврФ/7054/20, договорной неустойки, убытков, судебных расходов.

Стороны обеспечили явку представителей по доверенности в судебное заседание.

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв, согласно которому акционерное общество «ТАНДЕР» возражает относительно заявленных исковых требований.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между индивидуальным предпринимателем Популиди Валентиной Сергеевной (арендодатель) и акционерным обществом «ТАНДЕР» (арендатор) заключен Договор № НврФ/7054/20 от 28.02.2020.

Согласно условиям договора, арендатору во временное владение и пользование предоставляется - нежилое помещение общей площадью 239 (двести тридцать девять) кв. м., расположенное на 1 этаже в помещении площадью 592,8 кв. м. кадастровый номер 23:47:0307011:195 по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, пр-т Дзержинского, д. 136 кв. II, IV. Помещение, в котором находится Объект, именуется в дальнейшем «Здание».

Пункт 5.1. Договора говорит о том, что Арендатор обязуется уплачивать Арендодателю в течение установленного в Договоре срока арендную плату, которая состоит из постоянной части арендной платы; переменной части арендной платы до момента заключения арендатором прямых договоров на коммунальные услуги; платы с торгового оборота (процентная часть аренды).

Согласно пункту 5.2.3. договора - оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя не позднее 10 (десятого) числа месяца, за который осуществляется платеж.

П. 7.1. Договора - За неисполнение или ненадлежащее исполнение сторонами своих обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с условиями Договора и действующим законодательством.

П. 7.2. Договора - За нарушение Арендатором сроков внесения арендной платы, Арендодатель вправе потребовать выплаты Арендатором неустойки в размере, предусмотренном действующим законодательством.

Арендодатель (истец) выполнил все взятые на себя обязательства и предоставил помещение Арендатору, что подтверждается подписанным обеими сторонами Актом приема - передачи помещения от 01.11.2016.

В настоящее время за ответчиком числится задолженность по арендной плате в размере 600 070 руб. 36 копеек; неустойка за период с 10.11.2019 по 25.10.2021 в размере 30 660, 84 руб.

Согласно пункту 4.1.22. договора установлена обязанность арендодателя самостоятельно и за свой счет в срок не позднее «25» мая 2020 года обеспечить согласование проводимой Арендатором реконструкции, переоборудования, перепланировки объекта в установленном законодательством порядке; внесение изменений в ЕГРН, отражающих проведенную арендатором перепланировку/реконструкцию объекта и предоставить арендатору актуальную выписку из ЕГРН.

23.11.2020 в адрес истца поступила претензия от ответчика с требованием в течение 7 календарных дней исполнить пункт 4.1.22. договора и предоставить разрешение администрации на перепланировку помещения.

08.09.2020 от ответчика в адрес истца поступило письмо с приложением заявления в Управление архитектуры и градостроительства администрации МО г. Новороссийска (исх. № № 113 от 14.04.2020), в котором указано, что на основании договора аренды АО «ТАНДЕР» планирует выполнение капитального ремонта арендуемого у истца помещения. В соответствии с проектной документацией строительно-монтажные работы, выполняемые на объекте отнесены к виду градостроительной деятельности-капитальный ремонт. Ответчик, сославшись на п.4.1. ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (выдача разрешений на строительство не требуется в случае капитального ремонта для объектов капитального строительства), указал на отсутствие необходимости получать разрешение на строительство/реконструкцию/перепланировку помещения, так как данные работы подходят якобы под категорию капитального ремонта помещения и просил подтвердить, что на проведение капитального ремонта разрешение не требуется.

08.09.2020 от ответчика в адрес истца поступило письмо с приложением ответа от Управления архитектуры и градостроительства администрации МО г. Новороссийска (исх. № 02.03-1.3.3223/20 от 28.04.2020), в котором указано, что в силу п.1 ч. 1 ст. 55.1 Градостроительного кодекса РФ определение недостатка работ, оказывающие влияние на безопасность объектов капитального строительства, осуществляется членами управления СРО, в порядке, установленном действующим законодательством РФ. Подготовка заключений о конструктивном состоянии и безопасности реконструируемых объектов капитального строительства выходит за полномочия Управления архитектуры и градостроительства. Согласно п.4.1. ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (выдача разрешений на строительство (соответственно и ввод в эксплуатацию) не требуется в случае капитального ремонта для объектов капитального строительства.

Истцом приняты меры по государственной регистрации договора аренды от 28.02.2020. Заявление о регистрации прав на недвижимое имущество подано в регистрирующий орган 13 марта 2020 г., что подтверждается распиской в получении государственным регистратором требуемых документов от 13.03.20120 № 23/021/001/851/2020-4351.

Плановая дата 26.03.2020 регистрации была приостановлена в связи с необходимостью предоставить технический план здания на электронном носителе. Для заказа технического плана арендодатель обратился к кадастровому инженеру, который пояснил, что в помещении произошла реконструкция. Только в этот момент арендодатель был проинформирован о проведённой арендатором реконструкции, а не произведенном капительном ремонте как было истцу известно.

Согласно п. 4.3.5. Договора установлена обязанность Арендатора не производить реконструкцию, перепланировку, капитальный ремонт Объекта, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности Объекта, без письменного согласия Арендодателя.

Таким образом, договор аренды № НврФ/7054/20 не подлежит регистрации по причине произведенной арендатором реконструкции без соответствующего разрешения. Фактически арендатор использует имущество с нарушением условий заключенного договора.

Истец указывает, что договором не предусмотрена обязанность арендодателя не входило условие предоставить разрешение на реконструкцию до начала работ.

Согласно правовой позиции истца, заинтересованному в эксплуатации объекта лицу необходимо было позаботиться об узаконивании реконструкции до выполнения ремонтных работ.

Вышеуказанные обстоятельства послужили сторона основаниями для обращения в арбитражный суд с исковыми требованиями о взыскании задолженности по договору аренды от 28.02.2020 № НврФ/7054/20, договорной неустойки, убытков, судебных расходов.

При решении вопроса об обоснованности исковых требований суд руководствуется следующим.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Основания для начисления арендной платы за спорный период по договору аренды № НврФ/7054/20 от 28.02.2020 отсутствуют, т.к. стороны согласовали порядок начисления и оплаты арендной платы по договору, а также право арендатора на снижение размера арендной платы в случае нарушения Арендодателем условий говора.

Между АО «Тандер» и ИП Популиди B.C. заключен Договор аренды недвижимого имущества № НврФ/7054/20 от 28.02.2020.

В соответствии с п. 1.1. договора арендатор обязуется в порядке и на условиях договора предоставить субарендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) движимое имущество, именуемое в дальнейшем объект: - нежилое помещение общей площадью 239 (двести тридцать девять) кв.м., расположенное на 1 этаже в помещении площадью 592,8 кв.м. кадастровый номер 23:47:0307011:195 по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, пр-т Дзержинского, д. 136 кв. II, IV.

Объект будет использоваться арендатором для организации розничной торговли смешанными группами товаров с возможностью размещения административных, складских и подсобных помещений, оказания услуг. Арендатор вправе использовать объект в том числе и для организации фармацевтической деятельности, (п. 1.3. договора).

Стороны договора согласовали, что арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату (п.5.1 договора), которая состоит из: постоянной части арендной платы; переменной части арендной платы до момента заключения Арендатором прямых договоров на коммунальные услуги; платы с торгового оборота (процентная часть арендной платы).

В соответствии с п. 5.2.1. договора: постоянная часть арендной платы составляет
167 300 рублей, без НДС, в месяц.

По условиям договора аренды, арендодатель принял на себя, в том числе следующие обязательства:

- самостоятельно и за свой счет в срок не позднее «25» мая 2020 года обеспечить: согласование проводимой арендатором реконструкции, переоборудования, перепланировки объекта в установленном законодательством порядке; внесение изменений в ЕГРН. отражающих проведенную арендатором перепланировку/реконструкцию объекта и предоставить арендатору актуальную выписку из ЕГРН (п. 4.1.22 договора);

- самостоятельно и за свой счет не позднее 20.03.2020 изготовить технический план объекта, в случае если это необходимо для целей государственного кадастрового учета и государственной регистрации договора (п. 4.1.23 договора);

- арендодатель обязуется предоставить в орган регистрации прав технический план объекта, в случае если это необходимо для целей государственного кадастрового учета и государственной регистрации договора (п. 10.5 договора).

Пунктом 5.7. договора аренды, стороны согласовали право арендатора на снижение размера арендной платы в одностороннем порядке, а именно: стороны в соответствии со ст. 406.1. ГК РФ договорились, что в случае приостановления (отказа, оставления без рассмотрения) государственной регистрации договора по причинам, за которые отвечает арендодатель, последний возмещает имущественные потери арендатора путем уменьшения общего размера арендной платы (постоянной части и платы с торгового оборота) на 20 % (двадцать процентов) со дня приостановления государственной регистрации до дня возобновления государственной регистрации. Изменение размера арендной платы в соответствии с настоящим пунктом не требует подписания дополнительного соглашения и производится на основании уведомления арендатором арендодателя в письменной форме или посредством электронной почты по адресу, указанному в договоре, либо путем вручения уведомления лично арендодателю или уполномоченному представителю арендодателя.

Согласно п. 7.19 договора аренды в случае нарушения возложенной на арендодателя обязанности по легализации перепланировки/переустройства/реконструкции последний обязуется уплатить арендатору пени в размере 0,1% от размера постоянной части арендной платы за каждый день просрочки.

Из материалов дела следует, что по состоянию 04.08.2020 арендодателем не выполнены предусмотренные договором обязательства, пункт 4.1.22, 4.1.23, 10.5 реализуя предусмотренные договором аренды права арендатор, вручил арендодателю уведомление о снижении размера арендной платы, а 20% в соответствии с п. 5.7 договора аренды.

Субарендатором объект принят в аренду именно на таких условиях, поскольку при отсутствии государственной регистрации права собственности на объект и, как следствие, договора аренды, субарендатор лишался возможности использовать объект в полном объеме для целей, определенных договором, в том числе получить лицензию на фармацевтическую деятельность.

Невыполнение арендодателем указанных договорных обязательств подтверждается как материалами дела, так и не оспаривается самим арендодателем.

Договор аренды, заключенный на срок более года, или если хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом (независимо от срока), заключается в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 610 ГК РФ).

В соответствии с действующим законодательством, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

В соответствии с п. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности помещение, государственный кадастровый учет такой части земельного участка, здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть земельного участка, здания или сооружения.

Учитывая, что объект договора является частью нежилого помещении площадью 592,8 кв.м. кадастровый номер 23:47:0307011:195, в целях осуществления государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, одновременно с регистрацией договора аренды должен быть произведен государственный кадастровый учет части нежилого помещения - 239 кв.м. (объект).

Государственный кадастровый учет части нежилого помещения возможен исключительно при условии предоставления технической документации, позволяющей установить пределы, параметры и иные признаки выделяемого в целях заключения договора аренды помещения.

Вместе с тем, согласно описи документов, принятых для оказания государственных услуг №23/021/001/851/2020-4351, арендодателем 13.03.2020 на государственную регистрацию предоставлено только заявление о государственной регистрации прав, квитанция об оплате государственной пошлины, заключенный сторонами договор аренды.

Таким образом, ни заявление о государственном кадастровом учете, ни технический план на арендуемую ответчиком площадь помещения на государственную регистрацию арендодателем не представлены.

Кроме того, договор аренды не зарегистрирован по причине подачи 29.04.2020 арендодателем заявления о прекращении государственной регистрации, что следует из соответствующего уведомления Росреестра от 30.04.2020 №23/021/001/851/2020-4351.

Сведений о невозможности осуществления государственной регистрации договора аренды по причинам, за которые отвечает арендатор, а также о нарушении арендатором условий договора аренды, материалы дела не содержат,

Доводы иска о проведении арендатором реконструкции объекта, во-первых, не имеют правового отношения к рассматриваемому спору, т.к. арендодатель не был лишен возможности осуществить действие по постановке на кадастровый учет части помещения (объекта аренды) указанной в приложении №1 к договору аренды, с последующим внесением изменений (с учетом обязанности предусмотренной п. 4.1.23 договора) об объекте после регистрации договора аренды, во-вторых доказательств осуществления арендатором реконструкции объекта материалы дела не содержат.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При этом, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В нарушение требований ст. 65 АПК РФ, истцом не предоставлены документы, позволяющие обеспечить одновременную регистрацию договора аренды и постановку на кадастровый учет части нежилого помещения, являющейся предметом указанного договора аренды, в связи, с чем государственная регистрация договора аренды невозможна.

В свою очередь, определенные сторонами условия договора, предусматривающие право арендатора на одностороннее снижение арендной платы обеспечивают баланс интересов и арендатора и арендодателя.

Фактически, обращение арендодателя с настоящим иском направлено на одностороннее внесение изменений в подписанный сторонами договор аренды, условия которого были согласованы сторонами при подписании и исполнялись надлежащим образом, что является недопустимым.

Указанные выше выводы также подтверждаются сложившейся судебной практикой, в том числе Определением Верховного суда Российской Федерации № 309-ЭС21-11152 от 23.07.2021.

При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание, что до настоящего времени арендодателем обязательства предусмотренные договором аренды не выполнены, доказательств не выполнения арендодателем обязательств по вине арендатора материалы дела не содержат, действия арендатора по снижению размера постоянной части арендной платы являются правомерными, а заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению.

С учетом итогов рассмотрения настоящего дела, недоплаченная государственная пошлина за рассмотрение настоящего дела арбитражным судом, подлежит взысканию с истца, как с проигравшей стороны, в доход федерального бюджета.

Суд принимает во внимание, что Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.10.2021 заявление индивидуального предпринимателя Популиди Валентины Сергеевны о принятии обеспечительных мер оставлено без движения на срок до 25.11.2021.

Истцом не устранены все обстоятельства, послужившие основанием для оставления заявления без движения.

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В определении об оставлении искового заявления без движения суд разъяснил истцу процессуальные последствия неустранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без движения, к указанному судом сроку.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 129 АПК РФ арбитражный суд возвращает заявление, если при рассмотрении вопроса о принятии заявления установит, что не устранены обстоятельства, послужившие основаниями для оставления заявления без движения, в срок, установленный в определении суда.

При указанных обстоятельствах заявление подлежит возвращению в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 129 АПК РФ.

Руководствуясь гл. 20 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Заявление о принятии обеспечительных мер возвратить.

В удовлетворении исковых требований оказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Популиди Валентины Сергеевны (ИНН 231506030133 ОГРНИП 304231519700129) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 5 879 руб.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья А.В. Николаев