Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Сумина Д.П., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Земляк К.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Курганинскагро», пос. Степной,

к администрации муниципального образования Курганинский район, к ФИО1,

о переводе прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков,

третье лицо: Управление Росреестра по Краснодарскому краю,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, по доверенности,

от администрации муниципального образования Курганинский район – ФИО3, по доверенности,

от ФИО1 – не явился,

от третьего лица – не явился,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Курганинскагро» (далее – истец, общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования Курганинский район (далее – администрация), ФИО1 (далее – арендатор) о переводе прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:16:0702001:0737, 23:16:0702005:0236, заключенных арендатором с третьим лицом. Требования мотивированы наличием преимущественного права общества на получение в аренду указанных земельных участков.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал, заявил ходатайство об истребовании доказательств – публичного издания (газеты) в котором размещена информация о наличии свободных земельных участков.

Согласно п.4 ст.66 АПК РФ лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства. В ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.

Однако истцом не представлено доказательств обращения с целью получения необходимых материалов и не представлено соответствующих отказов в их предоставлении.

В заявленном истцом ходатайстве причины, препятствующие получению истребуемых доказательств, не указаны.

Следовательно, в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств необходимо отказать.

Представитель администрации в судебном заседании возражал против исковых требований, ссылаясь на то, что у общества отсутствует преимущественное право в связи с не надлежащим исполнением условий договора в части внесения арендной платы.

Арендатор в судебное заседание не прибыл, о времени месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:16:0702001:0737, площадью 420 758 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Курганинский район, юго-восточная окраина поселка Степной и земельный участок с кадастровым номером 23:16:0702005:0236, площадью 398 665 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Курганинский район, юго-восточная окраина поселка Андрее-Дмитриевский, были предоставлены в аренду Сельскохозяйственному производственному кооперативу колхозу «Степное», правопреемником которого является ООО «Курганинскагро».

Арендные отношения на земельные участки были оформлены между администрацией муниципального образования Курганинский район и Сельскохозяйственным производственным кооперативом колхозом «Степное» договором аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 14.08.2007 №23-23-05/047/2007-537. Условиями данного договора установлен срок его действия: 5 лет – до 03.07.2012.

В соответствии с п.4.3.6 договора аренды 2007 года в срок, не позднее 90 календарных дней до дня окончания аренды, общество направило письменное заявление в администрацию о намерении продлить арендные отношения и заключить договор на новый срок (письмо от 16.02.2012 исх. №24).

Администрация в ответ на обращение общества письмом от 14.03.2012 исх. №948/12-01-25 указала, что продлить арендные отношения невозможно, по причине включения спорных земельных участков в целевую краевую программу «Пастбища для выпаса коров, содержащихся в личных подсобных хозяйствах на территории муниципальных образований Краснодарского края».

Общество повторно направило уведомление о своих намерениях продлить арендные отношения от 22.06.2012 исх. №201, на которое был получен ответ от 04.07.2012 исх. №2535/12-01-25 о том, что общество вправе подать заявление о предоставлении земельных участков только после опубликования администрацией сообщения о свободном земельном участке в средствах массовой информации.

Истец утверждает, что фактически арендные отношения по договору аренды между обществом и администрацией были продлены, так как общество по истечении срока аренды продолжало использовать арендуемые земельные участки, а арендодатель не возражал относительно такого использования и осуществлял прием арендных платежей, что подтверждается актом взаимных расчетов по арендной плате и пени от 10.04.2013.

Истец ссылается на то, что договор аренды в соответствии с нормами п.2 ст.621 ГК РФ по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, то есть действующим.

28.11.2012 общество получило уведомление от 09.11.2012 №08/047/2012-488 Курганинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о государственной регистрации расторжения договора аренды от 2007 года.

Обществу стало известно, что спорные земельные участки были предоставлены третьему лицу ФИО1 по договорам аренды от 31.05.2013 №1620130268, от 18.06.2013 №1620130321.

Указанные договоры аренды заключены на основании Постановлений администрации муниципального образования Курганинский район.

В частности, договор аренды земельного участка от 31.05.2013 № 1620130265 заключен на основании Постановления от 12.04.2013 №838, в котором указано, что информационное сообщение о наличии свободных земельных участков опубликовано в газете «Курганинские известия» от 02.03.2013 №23.

При этом в официальной редакции газеты «Курганинские известия» от 02.03.2013 №23 отсутствуют информационные сообщения о наличии свободных земельных участков, что подтверждается экземпляром газеты, поступившей в адрес общества и заверенными копиями газеты, приложенными к исковому заявлению.

Истец полагает, что в результате заключения договоров аренды от 31.05.2013 №1620130268 и от 18.06.2013 №1620130321 было нарушено преимущественное право ООО «Курганинскагро» на заключение договора аренды земельных участков на новый срок, установленное п.4.3.6 договора аренды от 2007 года, ст.621 ГК РФ, п.3 ст.22 ЗК РФ, п.2,3, 4.4 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды».

На основании изложенного истец обратился в суд с требованиями о переводе прав и обязанностей арендатора на спорные земельные участки.

Согласно п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В случаях, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя в силу п.2 ст.621 ГК РФ договор считается, возобновленным на тех же условиях на неопределенной срок.

Из обстоятельного анализа имеющихся в деле доказательств, следует, что до окончания срока действия договора арендодателем было направлено в адрес арендатора письмо, в котором была ясно выражена воля о прекращении договорных обязательств с момента истечении срока договора аренды (л.д. 35).

При применении правил п.2 ст.621 ГК РФ следует то, что уведомления о намерении прекратить договор аренды, в связи с истечением, установленного в нем срока аренды должно быть направлено арендатору до окончания срока действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

В случае если, по истечении срока действия договора, арендатор, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, продолжил пользование арендованными имуществом, в связи с чем договор признается возобновленным на неопределенный срок.

В соответствии с п. 2 ст.610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Учитывая, что арендодатель (администрация) в данном конкретном случае предпринял действия (письмо от 14.03.2012 л.д.35), направленных на отказ от дальнейших договорных отношений, договор аренды, заключенного между сторонами, прекратил свое действие, что также соответствует и договорному условию сторон (п.7.2 договора).

В соответствии с п.1 ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно п.2 постановления №73 судам следует учитывать, что по смыслу части третьей п.1 ст.621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым п.1 ст.621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Из пункта 3 постановления №73 следует, что поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу ст.621 ГК РФ, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права (ст.10 ГК РФ). При этом если срок, в течение которого арендатор может принять данное предложение, не установлен арендодателем (ст.440 ГК РФ), он определяется с учетом абзаца второго п.5 ст.448 ГК РФ, согласно которому договор аренды, заключаемый по результатам торгов, должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.

После прекращения договорных обязательств общество письмом от 22.06.2012 обратилось в администрацию с просьбой представить в первоочередном порядке спорные земельные участки.

Администрация на обращения общества сообщила о возможности получения прав аренды на земельные участки в общем порядке после опубликования сведений о наличии свободных участков (л.д. 38).

Администрацией спорные земельные участки предоставлены ФИО1 на основании договоров аренды от 31.05.2013 №1620130268 и от 18.06.2013 №1620130321.

Настоящие исковые требования заявлены истцом, как добросовестным арендатором земельных участков, на перевод прав арендатора на себя.

Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Добросовестность арендатора предполагает надлежащее исполнение всех принятых по заключенному договору обязательств. Факт их нарушения является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок. При этом существенность нарушения не влияет на определение добросовестности арендатора (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 15АП-15760/2012 от 21 января 2013 года).

Администрация ссылается на то, что истец ненадлежащим образом исполнял условия договора, в частности им не своевременно вносилась арендная плата.

В материалах дела представлен ответ Управления Федерального казначейства по Краснодарскрому краю, согласно которому усматривается нарушение обществом сроков внесения арендной платы (л.д. 209-210).

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом.

Суд, оценив несвоевременность внесения арендной платы, считает, что указанные нарушения условий договора нельзя расценивать как значительные, так как арендная плата все равно в полном объеме была оплачена.

Согласно п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

С учетом названного разъяснения Пленума ВАС РФ существенное значение имеют два обстоятельства:

1. Факт нарушения условий договора;

2. Факт своевременного предъявления арендодателем соответствующего требования.

Суд учитывает, что несвоевременное внесение арендной платы имело место задолго до прекращения действия договора аренды, не носили системный характер, в связи с чем ответчик (администрация) не была лишена возможности получения доходов, на которые рассчитывала при заключении договора аренды с истцом и, кроме того, администрация не воспользовалась своим правом при названных нарушениях на прекращение договорного обязательства с истцом.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что арендатор исполнял обязательства по уплате арендных платежей по договору ненадлежащим образом, ввиду чего его нельзя признать недобросовестным.

Таким образом, истцом не утрачено преимущественное право на перевод прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Следовательно, права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 31.05.2013 №1620130268, по договору аренды от 18.06.2013 №1620130321 необходимо перевести на истца.

Судом также рассмотрен довод истца о предоставлении ответчику земельных участков в отсутствие информационных сообщений (публикаций).

Истец полагает, что указанные договоры заключены в нарушение норм земельного законодательства в части отсутствия информирования неопределенного круга лиц о предстоящем предоставлении в аренду земельных участков - публикации.

Согласно Выписки из ЕГРИП ФИО1 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства.

Законом «О крестьянских (фермерских) хозяйствах» установлен специальный порядок предоставления земель из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности.

Указанный порядок не предусматривает опубликования сообщения о земельных участках, предполагаемых к передаче.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2013 по делу №А32-24866/2012.

Кроме того истцом заявлены требования об обязании Управление Росреестра по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды ФИО1 по договору аренды земельного участка от 31.05.2013 №1620130268, от 18.06.2013 №1620130321, а также обязании Управление Росреестра по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию права аренды истца в качестве арендатора земельного участка по договорам аренды от 31.05.2013 №1620130268, от 18.06.2013 №1620130321.

Согласно абз.6 п.1 ст.17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» судебные акты по настоящему делу являются основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении зарегистрированного права в установленном законом порядке.

Настоящим судебным актом фактически изменена сторона договора – арендатор.

Следовательно, указанные изменения в договоре аренды должны быть внесены Управлением Росреестра на основании судебного акта.

Суд считает, что указанные требования истца не подлежат удовлетворению на основании вышеизложенного.

С момента вступления в законную силу настоящего решения обеспечительные меры, принятые на основании определения суда от 04.09.2013, в виде запрета Управлению федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществлять государственную регистрацию каких-либо прав, ограничений либо их прекращения на земельные участки с кадастровыми номерами 23:16:0702001:0737, 23:16:0702005:0236, необходимо отменить (п.5 ст.96 АПК РФ).

Согласно ст.110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины необходимо взыскать пропорционально с ответчиков в пользу истца

Руководствуясь ст. ст. 167-170 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Перевести права и обязанности арендатора ФИО1 по договорам аренды земельных участков от 31.05.2013 №1620130268, от 18.06.2013 №1620130321 заключенных с арендодателем администрацией муниципального образования Курганинский район на ООО «Курганинскагро».

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с администрации муниципального образования Курганинский район (ИНН <***>) в пользу ООО «Курганинскагро» (ОГРН <***>) расходы по оплате государственной пошлине в размере 4000 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 КФХ ФИО1 (ОГРНИП <***>) в пользу ООО «Курганинскагро» (ОГРН <***>) расходы по оплате государственной пошлине в размере 4000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Д.П.Сумин