Гражданский кодекс часть 1

- признать незаконным отказ Администрации муниципального образования г-к Анапа (далее – администрация) в предоставлении в аренду части земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:108, на котором расположены объекты недвижимости истца;

- обязать Администрации муниципального образования г-к Анапа произвести выдел из земельного участка кадастровый номер 23:37:0107002:108 площадью 5418 кв.м., расположенного по адресу: г-к Анапа, проспект Пионерский, проезд 4, части земельного участка, занятой двумя объектами недвижимости истца, необходимого для их использования, и заключить с заявителем договор аренды (уточненные требования).

Основания требований изложены в заявлении.

Администрация, возражая против заявленных требований, в отзывах сослалась на то, что испрашиваемый земельный участок уже находится в аренде ФГУП «Российская телевизионная и радиовещательная сеть», кроме того, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

ТУФАУГИ в Краснодарском крае просило в удовлетворении заявления отказать, поскольку заявителем в администрацию не представлена схема земельного участка, в отношении которого заявлено требование о заключении договора, не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

ФГУП «Российская телевизионная и радиовещательная сеть» в представленном отзыве также полагало требования не подлежащими удовлетворению ввиду отсутствия обращения заявителя о разделе земельного участка.

Заявитель уточнил требования и просит:

- обязать администрацию как собственника земельного участка и арендодателя внести изменения в договор аренды земельного участка заключенного между администрацией муниципального образования город-курорт Анапа и Краснодарским краевым радиотелевизионным передающим центром, включить истца на 1/2часть земельного участка, а именно 2 709 кв.м. (пропорционально имеющейся недвижимости). Считать договор заключенным со множественностью лиц на стороне арендатора;

- обязать администрацию как собственника земельного участка и арендодателя и ФГУП «Российская телевизионная и радиовещательная сеть» письменно определить порядок фактического пользования земельным участком арендаторами.

Ходатайство отклонено, поскольку заявитель в нарушение требований ст. 49 АПК РФ одновременно изменил предмет и основание иска.

В судебном заседании 18.03.2015 объявлялся перерыв до 16-00 25.03.2015 в связи с ходатайством заявителя об уточнении требований, после перерыва заседание продолжено.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав непосредственно доказательства по делу, оценив приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства и доводы, суд установил следующее.

На основании постановлений главы города Анапы № 335 от 12.04.2002 и от 20.06.2002 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города-курорта Анапа и ФГУП «Российская телевизионная и радиовещательная сеть» заключен договор аренды № 37000000271 от 06.12.2002 на срок до 06.12.2027 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:108 площадью 5418 кв. м., расположенного по адресу: <...> для эксплуатации базы отдыха.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 29.03.2005.

Земельный участок земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:37:0107002:108 площадью 5418 кв. м. принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Анапа, дата регистрации 19.01.2009, что подтверждено выпиской из ЕГРП от 28.08.2014 (далее – спорный земельный участок).

Постановка на кадастровый учет 17.09.2002 указанного земельного участка подтверждена кадастровой выпиской от 03.11.2011, разрешенное использование – база отдыха.

На спорном земельном участке расположены летний домик площадью 39,4 кв.м. литер Л и летний домик площадью 39,4 кв.м. литер Н, принадлежащие заявителю на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимости от 14.11.2012, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права от 12.05.2014 и выписками из ЕГРП от 23.09.2014.

На этом же земельном участке расположено 3 объекта недвижимости, принадлежащих ФГУП «Российская телевизионная и радиовещательная сеть» на праве собственности ( в том числе литеры К и М), что сторонами не оспаривается.

12.05.2014 заявитель обратился в администрацию с заявлением, в котором просил произвести выдел из спорного земельного участка части земельного участка, занятого объектами недвижимости заявителя и необходимого для их использования, и заключить договор аренды образованного земельного участка.

Письмом от 10.06.2014 № 27.02.-7478 Управлением имущественных отношений администрации заявителю сообщено о том, что в адрес арендатора земельного участка ФГУП «Российская телевизионная и радиовещательная сеть» 11.06.2014 направлено уведомление о предоставлении согласия на раздел спорного земельного участка.

12.05.2014 заявитель также обратился в администрацию с заявлением, в котором просил предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107002:108, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, без указания его площади.

Письмом Управления имущественных отношений администрации от 10.06.2014 № 27.02.-7478 заявителю сообщено о том, что ввиду возражений ФГУП «Российская телевизионная и радиовещательная сеть» земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107002:108 не может быть предоставлен в аренду. Заявителю предложено обратиться в ФГУП «Российская телевизионная и радиовещательная сеть» для оформления договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора либо с предложением о разделе земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:108.

Суд неоднократно предлагал заявителю уточнить требования (определения от 23.07.2014, 27.10.2014, 20.01.2015, 18.02.2015).

Поскольку заявленные истцом ходатайства об уточнении требований не соответствовали требованиям ст. 49 АПК РФ, они судом были отклонены (2 ходатайства), в связи с чем суд рассматривает требования в редакции ходатайства заявителя, заявленного 16.09.2014.

Суд связан предметом заявленных требований и не может выйти за его пределы, поэтому с учетом пояснений заявителя суд исходит из того, что заявителем наряду с требованием об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:108 заявлено требование о признании незаконным отказа в предоставлении всей площади земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:108 в аренду, а также об обязании администрации произвести выдел из земельного участка кадастровый номер 23:37:0107002:108 части земельного участка, занятой объектами недвижимости, принадлежащими истцу на праве собственности.

Относительно требований о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:108 в аренду и об обязании Администрации произвести выдел из земельного участка кадастровый номер 23:37:0107002:108 части земельного участка, занятой двумя объектами недвижимости истца, необходимой для их использования, суд отмечает следующее.

В силу п.1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ, в том числе имеют право на приобретение земельных участков в собственность или аренду.

В соответствии с п.6 ст. 36 Земельного кодекса РФ в месячный срок с даты поступления заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставление земельного участка на праве собственности, в аренду, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления осуществляют подготовку проекта договора купли- продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Исключительный характер права на приватизацию (приобретение права аренды) земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию (аренду) земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В силу пунктов 5 и 6 статьи 36 Кодекса для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Для признания незаконными действий органов местного самоуправления необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие таких действий закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что заявитель 12.05.2014 обращался в администрацию о предоставлении в аренду всей площади земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:108, при этом он не испрашивал в аренду часть земельного участка, необходимого для использования и эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости.

Поскольку в соответствии с положениями ст. 35 ЗК РФ заявителю в аренду может быть предоставлен только тот земельный участок, который необходим для использования объектов недвижимости, принадлежащих ему, у администрации не имелось оснований для предоставления в аренду всего земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:108 площадью 5418 кв.м.

Даже если исходить из того, что заявитель испрашивал в аренду не весь земельный участка с кадастровым номером 23:37:0107002:108 площадью 5418 кв.м., а только его часть, необходимую для использования и эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости, то предоставить в аренду указанную часть земельного участка не представилось бы возможным, поскольку она не поставлена на государственный кадастровый учет, схема расположения земельного участка на кадастровой карте территории к заявлению о предоставлении в аренду заявителем не прикладывалась.

При этом суд не соглашается с доводами администрации о необходимости заключения с заявителем договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора (о вступлении в договор аренды № 37000000271 от 06.12.2002, заключенный между ФГУП «Российская телевизионная и радиовещательная сеть» и Комитетом по управлению муниципальным имуществом города-курорта Анапа) ввиду следующего.

В соответствии с частью 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти. Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах".

Из пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" следует, что курорты и лечебно-оздоровительные местности могут иметь федеральное, региональное или местное значение.

Территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Указом Президента Российской Федерации от 22.09.1992 N 1954 "О федеральном курортном регионе Анапа" району курорта Анапа в границах округа санитарной охраны, определенного Постановлением Совмина РСФСР от 30.01.1885 N 45 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курорта Анапа в Краснодарском крае", придан статус федерального курортного региона.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р территория города-курорта Анапа и рекреационные зоны в границах округов санитарной охраны курорта г. Анапа признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Следовательно, земельные участки, находящиеся в границах округов санитарной охраны города-курорта Анапа, являются федеральной собственностью. Управление федеральной собственностью находится в исключительном ведении Российской Федерации.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику или лицу, уполномоченному законом или собственником сдавать в аренду.

Поскольку Комитет по управлению муниципальным имуществом города-курорта Анапа неправомерно распорядился земельным участком, то договор аренды от 06.12.2002 недействителен (ничтожен) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичные выводы содержатся во вступившем в законную силу решении Арбитражного суда Краснодарского края от 02.12.2008 по делу N А32-16276/2008, в котором рассматривались требования Отделения "Патриот" города-курорта Анапа Краснодарской региональной организации Общероссийской общественной организации "Российский союз ветеранов Афганистана" к администрации муниципального образования город-курорт Анапа, ФГУП "Российская телевизионная и радиовещательная сеть" о признании недействительным договора от 06.12.2002 N 270 аренды земельного участка площадью 5 418 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107002:0108.

С выводами решения суда первой инстанции согласились апелляционная и кассационная инстанции (соответственно постановления от 23.03.2009 и от 02.07.2009).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 п.1 ГК РФ).

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО5 от 30.09.2014 земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107002:108, является делимым.

Соответственно права заявителя на приобретение части спорного земельного участка, необходимой для использования принадлежащих ему объектов недвижимости, могут быть реализованы только посредством раздела земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:108 и последующего обращения в администрацию о предоставлении образованного земельного участка в аренду.

Ответчиками по требованию о разделе земельного участка должны быть собственник земельного участка (администрация), а также ФГУП «Российская телевизионная и радиовещательная сеть», которому принадлежат другие объекты недвижимости, также расположенные на этом земельном участке.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении ВАС РФ от 6 сентября 2011 г. N 3771/11.

Требование о разделе земельного участка заявителем не заявлено.

Поскольку заявителем избран ненадлежащий способ защиты права, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Относительно требований об обязании заключить договор аренды испрашиваемого земельного участка суд отмечает следующее.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержится следующее разъяснение. Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи (аренды) земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованная в заключении договора сторона направляет другой стороне, для которой заключение договора обязательно, оферту (проект договора). Последняя должна в течение тридцати дней со дня получения проекта рассмотреть его и направить оференту извещение об акцепте, отказе от него либо извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора).

Уклонение от заключения договора может повлечь для стороны, в отношении которой установлена обязанность заключить договор, два вида юридических последствий: решение суда о понуждении к заключению договора, которое может быть принято по заявлению другой стороны, направившей оферту; обязанность возместить другой стороне убытки, причиненные уклонением от заключения договора, что также производится по решению суда в случае необоснованного уклонения от заключения договора (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, требование о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка может быть заявлено в суд только после направления истцом уполномоченному органу оферты (проекта договора) и получения от него отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в тот же срок.

В деле отсутствуют и заявителем не представлены доказательства направления в уполномоченный орган местного самоуправления оферты (проекта договора аренды спорного земельного участка, содержащего существенные условия сделки).

Суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором (пункт 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом приведенных правовых норм и установленных по делу обстоятельств, требование заявителя о понуждении управления заключить договор аренды спорного земельного участка суд оставляет без рассмотрения.

Судебные расходы по делу подлежат возложению на заявителя (ст.110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 156, 167-170, 176, 198-200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Ходатайство заявителя об уточнении требований отклонить.

Требование об обязании администрации муниципального образования г. - к. Анапа заключить с заявителем договор аренды оставить без рассмотрения.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Р.Ю. Савин