Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель Рябков Анатолий Михайлович обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к ООО «Регион 123» с требованием о взыскании 2 548 000 руб. задолженности по договору аренды от 28.03.2013 г. за период с 01.10.2013г. по 15.04.2014г.

Индивидуальный предприниматель Рябков Анатолий Михайлович обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к ООО «Регион 123» с требованием о взыскании 3 380 000 руб. задолженности по арендной плате за фактическое пользование имуществом в связи с несвоевременным его возвратом по договору аренды от 28.03.2013 г.

Определением суда от 10.01.2017 г. дела № А32-28040/2016 и №А32-29111/2016 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер А32-28040/2016.

Истец в судебном заседании настаивал на иске.

Ответчик против иска в судебном заседании возражал.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 28.03.2013 г. между Аракелян Тароном Абраамовичем от имени гражданина Рябкова Анатолия Михайловича (арендодатель) и ООО «Регион 123» (арендатор) заключен договор аренды помещений, согласно условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование первый, второй этажи здания Литер А, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ружейная, д. № 37, с кадастровым номером 23:49:0402042:1429, общей площадью 2 044,2 кв. м., этажность 6 этажей (5 + мансарда).

Поэтажные планы передаваемых в аренду помещений указаны в техническом паспорте, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.

В соответствии с п. 2.1 договора, договор заключен на срок с 01.09.2013 г. по 15.08.2014 г. (7 месяцев и две недели) и вступает в силу с момента его подписания сторонами договора.

Согласно п. 4.1 договора, размер арендной платы, сроки внесения арендных платежей оговорены сторонами в соглашении о размере и сроках арендной платы, являющемся неотъемлемым приложением к настоящему договору (Приложение №1).

28.03.2013 г. стороны подписали соглашение о размере и сроках внесения арендных платежей (Приложение № 1 к договору аренды помещений от 28.03.2013 г.), в п. 2 которого стороны определили, что общий размер арендной платы за все время действия договора аренды помещений от 28.03.2013 г. составляет 10 442 000 руб.

Арендатор в течении 25 дней с момента заключения договора аренды помещений, единовременно перечисляет на счет арендодателя сумму денежных средств в размере 50 % от суммы денежных средств указанной в п. 3 настоящего соглашения, что составляет 5 221 000 руб. (п. 3 соглашения).

В соответствии с п. 4 соглашения, сумма денежных средств, указанная в п. 3 настоящего соглашения перечисляется из расчета пользования арендатором арендуемыми помещениями за 113 дней, с 01.09.2013 г. по 23.12.2013 г. включительно.

Согласно п. 5 соглашения, остальная сумма денежных средств перечисляется арендатором на счет арендодателя в соответствии со следующим графиком:

- с 10.12.2013 г. по 15.12.2013 г. – 25 % от оставшейся суммы общей цены договора, в размере 2 610 500 руб.

- с 01.02.2014 г. по 10.02.2014 г. – 25 % оставшейся суммы общей цены договора, а размере 2 610 500 руб.

Сумма денежных средств, указанная в п. 2 соглашения выплачивается арендатором арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 500 руб. в сутки. Общее количество проживающих за весь период аренды здания составляет 92 человека (п. 12 соглашения).

Согласно представленному в материалы дела платежному поручению № 2 от 28.03.2013 г. ООО «РЕГИОН 123» перечислило Аракеляну Тарону Абраамовичу 2 000 000 руб. задатка по договору аренды б/н от 18.03.2013 г.

Кроме того, платежными поручениями от 16.04.2013 г. № 11 на сумму 5 618 250 руб. и № 10 на сумму 3 221 000 руб. ООО «РЕГИОН 123» перечислило Рябкову Анатолию Михайловичу задаток по договору аренды от 28.03.2013 г.

Таким образом, ответчиком истцу в рамках спорного договора аренды перечислено 10 839 250 руб.

25.04.2013 г. ООО «Регион 123» (арендатор) и ООО «ТОП ПРОДЖЕКТ» (субарендатор) заключили договор субаренды нежилых помещений, по условиям которого арендатор обязуется предоставить субарендатору за арендную плату во временное владение и пользование помещения, а субарендатор обязуется своевременно вносить арендную плату и использовать помещения исключительно в целях размещения в них персонала.

Согласно п. 2.2 договора, арендатор владеет помещениями на основании следующих договоров аренды, копии которых являются приложением № 4 к настоящему договору, в том числе от 28.03.2013 г. б/н (срок действия с 01.09.2013 г. по 15.04.2014 г.).

Согласно п. 3.1 договора, срок субаренды помещений по настоящему договору не превышает срока аренды помещений, подлежит исчислению с 01.09.2013 г. по 15.04.2014 г. и составляет 227 дней.

01.07.2013 г. между Аракелян Тароном Абраамовичем от имени гражданина Рябкова Анатолия Михайловича (арендодатель) и ООО «Регион 123» (арендатор) заключено Дополнительное соглашение № 1 к Договору аренды помещений от 28.03.2013 г., которым стороны изложили п. 1.1 в следующей редакции:

«Арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование 1-й, 2-й и 6-й (2-й уровень мансарды) этажи здания Литер А, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ружейная, д. № 37, с кадастровым номером 23:49:0402042:1429, общей площадью 2 044,2 кв. м., этажность – 6 этажей (5 + мансарда) со следующими техническими характеристиками:

- 1-й этаж на 11 койко-мест и столовая общей площадью 280,9 кв. м., с расположением на нем: подсобное помещение 38, кв. м., подсобное помещение 9,3 кв. м, туалет 2,5 кв. м., сауна 22,9 кв. м., подсобное помещение 23,7 кв. м., кухня 40,0 кв. м., столовая 141,1 кв. м., комната 15,9 кв. м., санузел 3,4 кв. м., санузел 3,4 кв. м., комната 15,9 кв. м., комната 16,3 кв. м., комната 12 кв. м;

- 2-й этаж на 50 койко-мест общей площадью 386,0 кв. м., с расположенными на нем: подсобное помещение 13,5 кв. м. и комната 12 кв. м., санузел 3,4 кв. м., комната 15,9 кв. м., санузел 3,4 кв. м., санузел 3,4 кв. м., комната 15,9 кв. м., комната 16,3 кв. м; санузел 3,4 кв. м., санузел 3,4 кв. м., комната 18 кв. м., комната 18 кв. м., санузел 3,4 кв. м., санузел 3,4 кв. м., комната 18 кв. м., коридор 41,1 кв. м., комната 17,6 кв. м., санузел 3,4 кв. м., санузел 3,4 кв. м., комната 17,6 кв. м., комната 17,6 кв. м., санузел 3,4 кв. м., санузел 3,4 кв. м., комната 17,6 кв. м., балкон 16,8 кв. м., балкон 16,8 кв. м., балкон 2,5квм. м., балкон 27,8 кв. м., комната 12 кв. м., санузел 3,4 кв. м., комната 15,9 кв. м., санузел 3,4 кв. м., санузел 3,4 кв. м., комната 15,9 кв. м., комната 16,3 кв. м., санузел 3,4 кв. м., санузел 3,4 кв. м., комната 18 кв. м.;

- мансардный этаж (2-й уровень 6 этажа) на 26 койко-мест общей площадью 386 кв. м., с расположенными на нем: санузел 3,4 кв. м., комната 15,9 кв. м., санузел 3,4 кв. м., санузел 3,4 кв. м., комната 15,9 кв. м., комната 16,3 кв. м., санузел 3,4 кв. м., санузел 3,4 кв. м., комната 18,0 кв. м., комната 18 кв. м., санузел 3,4 кв. м., санузел 3,4 кв. м., комната 12,6 кв. м., комната 12,6 кв. м., санузел 3,4 кв. м., санузел 3,4 кв. м., комната 12,6 кв. м.

В соответствии с п. 2 Дополнительного соглашения, положения договора, не затронуты настоящим соглашением, остаются в неизменном виде.

Также между ООО «Регион 123» (Арендатор) и ООО «Топ проджект» (субарендатор) заключено дополнительное соглашение № 1 от 01.08.2013 г. к договору субаренды жилых помещений от 25.04.2013 г., в котором стороны изложили п. 1.8 договора субаренды в следующей редакции:

«Помещения, указанные в п. 1.8.1-1.8.2 помещения общей площадью 2 023,7 кв. м., отвечающие требованиям субарендатора для размещения персонала, в перечень которых входят:

1.8.1 Помещения на 87 койко-мест общей площадью 1 052,9 кв. м., в здании Литера А, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ружейная, д. № 37, с кадастровым номером 23:49:0402042:1429, этажность – 6 этажей (5+мансарда) со следующими техническими характеристиками:

29.10.2013 г. по акту приема-передачи помещений (Приложение № 2 к договору аренды помещений от 28.03.2013 г.) Аракелян Т.А., действующий от имени Рябкова А.М. (Арендатор), передал, а ООО «Регион 123» (Арендатор) принял с 01.09.2013 года во временное владение и пользование 1-й, 2-й этажи здания Литер А, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ружейная, д. № 37, с кадастровым номером 23:49:0402042:1429, общей площадью 2 044, 2 кв. м., этажность 6 этажей (5 + мансарда).

После чего, по акту приема-передачи арендатор (ООО «Регион 123») передал субарендатору (ООО «Топ проджект») помещения, в том числе помещения по договору аренды помещений от 28.03.2013 г.

02.12.2013 г. Рябков Анатолий Михайлович дал согласие на уступку ООО «Регион 123» всех прав и обязанностей арендатора по договору аренды помещений от 28.03.2013 г. в пользу ООО «АРКТУР А».

02.12.2013 г. между ответчиком по настоящему делу ООО «РЕГИОН 123» и ООО «АРКТУР А» заключен договор уступки прав и обязанностей, согласно которому ООО «Регион 123» передало ООО «АРКТУР А» права и обязанности по договорам аренды, в том числе, по договору аренды 1-го, 2-го этажей здание Литер А, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ружейная, д. № 37, с кадастровым номером 23:49:0402042:1429, общей площадью 2 044,2 кв. м., этажность 6 этажей (5 + мансарда), который удостоверен нотариусом Сочинского нотариального округа Краснодарского края 28 марта 2013 года Владимировым В.В.

По акту приема-передачи о 02.12.2013г. прав и обязанностей по договору уступки прав и обязанностей ООО «Регион 123» передало, а ООО «АРКТУР А» приняло права и обязанности Арендатора по договору аренды помещений, удостоверенному Владимировым В.В., нотариусом Сочинского нотариального округа Краснодарского края 28 марта 2013 года, заключенному между Рябковым Анатолием Михайловичем и ООО «Регион 123».

В рамках настоящего дела истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды от 28.03.2013 г. в размере 2 548 000 руб. за 26 койко-мест за период с 01.10.2013 г. по 15.04.2014 г., а также 3 380 000 руб. за несвоевременный возврат и фактическое пользование помещениями (за 26 койко-мест) за период с 16.04.2014 г. по 31.12.2014 г.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что сумма арендной платы в размере 10 442 000 руб. была согласована сторонами в договоре аренды от 28.03.2013г. из расчета аренды 1-го и 2-го этажей здания литер А по адресу: г. Сочи, ул. Ружейная, 37. Поскольку дополнительным соглашением №1 от 01.07.2013г. к договору аренды стороны дополнили предмет аренды шестым этажом (мансардой) на 26 койко-мест, по мнению истца, у ответчика возникла обязанность по дополнительной оплате аренды шестого этажа (мансарды) на 26 койко-мест.

При этом, истец считает, что ответчик по настоящему делу ООО «Регион 123» договором уступки прав и обязанностей от 02.12.2013 г. передал ООО «АРКТУР А» права и обязанности по договорам аренды 1-го и 2-го этажей здания по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ружейная, д. № 37, в связи с чем, переданные Дополнительным соглашением №1 к Договору аренды помещений от 28.03.2013 г. 26 койко-мест на 6 этаже (мансарда) остались в пользовании ответчика ООО «Регион 123».

04.04.2016 г. истец направил в адрес ответчика претензию с требованием погасить задолженность по договору аренды от 28.03.2013 г. в размере 2 548 000 руб.

Также 15.04.2016 г.истец направил в адрес ответчика претензию с требованием погасить задолженность за несвоевременный возврат арендованного имущества по договору аренды от 28.03.2013 г. в размере 3 380 000 руб. в срок до 15.05.2016 г.

Ответчик оставил данные требования истца без удовлетворения, что явилось основанием обращения истца в суд с настоящим иском.

При рассмотрении дела и разрешении данного спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 622 Гражданского Кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указано, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик ООО «Регион 123», возражая против исковых требований в отзывах на исковое заявление указывает, что истец ошибочно считает, что Дополнительным соглашением №1 к Договору аренды помещений от 28.03.2013 г. он дополнительно передал 26 койко-мест на 6 этаже спорного здания, и требует оплату за них, поскольку пунктом 1 данного Соглашения стороны напротив уменьшили количество передаваемых койко-мест с 92 до 87.

Как было указано выше, до передачи истцом спорного имущества в пользование ответчику по акту приема-передачи помещений от 29.10.2013 г. (Приложение № 2 к договору аренды помещений от 28.03.2013 г.), которым стороны подтвердили, что с 01.09.2013 г. арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование 1-й, 2-й этажи здания Литер А, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ружейная, д. № 37, стороны заключили Дополнительное соглашение № 1 к Договору аренды помещений от 28.03.2013 г., которым пункт изложили п. 1.1 в следующей редакции:

При этом, пунктом 2 указанного Дополнительного соглашения № 1 к Договору аренды помещений от 28.03.2013 г. установлено, что положения, не затронутые соглашением, остаются в неизменном виде.

Согласно п. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, исходя из буквального толкования слов и выражений, содержащихся в Договоре аренды от 28.03.2013 г., соглашении о размере и сроках внесения арендных платежей от 28.03.2013 г. к Договору аренды от 28.03.2013 г., а также Дополнительного соглашения № 1 от 01.07.2013 г. к Договору аренды от 28.03.2013 г., суд считает, что сторонами Дополнительным соглашением №1 уменьшено количество койко-мест с 92 до 87, и произведено их распределение по арендуемым этажам, а также согласована арендная плата, исходя из количества проживающих человек (койко-мест) в размере – 500 руб. в сутки за одного человека (одно койко-место), которая установлена п. 12 соглашения о размере и сроках внесения арендных платежей от 28.03.2013 г. к Договору аренды от 28.03.2013 г.

Доводы истца о том, что 26 койко-мест, расположенных на 6 мансардном этаже, Дополнительным соглашением № 1 от 01.07.2013 г. к Договору аренды от 28.03.2013 г. были дополнительно переданы ответчику к остальным согласованным Договором аренды от 28.03.2013 г. койко-местам, и подлежат дополнительной оплате, судом отклоняется по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается.

Суд считает, что если бы у сторон было намерение установить размер арендной платы исходя из площади помещения, стороны могли установить размер арендной платы за один квадратный метр используемой площади, либо фиксированный размер арендной платы за каждый отдельный этаж в целом.

Между тем, из условий пункта 12 соглашения о размере и сроках внесения арендных платежей от 28.03.2013 г. к Договору аренды от 28.03.2013 г., сумма денежных средств, указанная в п. 2 соглашения выплачивается арендатором арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 500 руб. в сутки.

Кроме того, сторонами в Дополнительном соглашении № 1 от 01.07.2013 г. к Договору аренды от 28.03.2013 г. согласовано, что в аренду переданы первый, второй и 6 этажи спорного здания, а именно: 1-й этаж на 11 койко-мест, 2-й этаж на 50 койко-мест , и мансардный этаж (2-й уровень 6 этажа) на 26 койко-мест.

Также, сам истец, рассчитывая исковые требования, к расчету принимает сумму 500 руб. в сутки за 1 человека (койко-место).

Таким образом, поскольку до передачи помещений по акту приема-передачи помещений сторонами было изменено количество передаваемых койко-мест на 87, то с начала срока аренды ответчик должен был оплачивать 500 руб. в сутки исходя из следующего расчета:

87 х 500 руб. х 226 дней (общий срок аренды) = 9 831 000 руб.

Как указывалось выше, и сторонами не оспаривается, ответчиком была произведена оплата по спорному договору в размере 10 839 250 руб., что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями № 2 от 28.03.2013 г. на сумму 2 000 000 руб., № 11 от 16.04.2013 г. на сумму 5 618 250 руб. и № 10 на сумму 3 221 000 руб.

Таким образом, переплата ответчика по состоянию на 15.04.2014 г. (дата окончания срока аренды) составила 1 008 250 руб., в связи с чем, требование истца о взыскании задолженности за по договору аренды от 28.03.2013 г. в размере 2 548 000 руб. за 26 койко-мест за период с 01.10.2013 г. по 15.04.2014 г. удовлетворению не подлежит.

Относительно требования истца о взыскании 3 380 000 руб. за несвоевременный возврат и фактическое пользование помещениями, переданными по договору аренды от 28.03.2013 г. за период с 16.04.2014 г. по 31.12.2014 г. за 26 койко-мест (за 6 мансардный этаж), суд исходит из следующего.

Поскольку по Договору уступки прав и обязанностей от 02.12.2013 г., заключенного между ООО «Регион 123» и ООО «АРКТУР А», ответчик уступил все права и обязанности арендатора по удостоверенному нотариусом Договору аренды от 28.03.2013 г., и соответственно Дополнительное соглашение № 1 от 01.08.2013 г. к договору субаренды жилых помещений от 25.04.2013 г. является неотъемлемой частью договора уступки, то суд считает, что к ООО «АРКТУР А» перешли все права и обязанности арендатора, в том числе и по 6 мансардному этажу на 26 койко-мест.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «АРКТУР А» в отзыве на исковое заявление подтвердило, что 02.12.2013 г. по акту приема-передачи прав и обязанностей по договору уступки прав и обязанностей, приняло на себя от ответчика по настоящему делу все права и обязанности арендатора по договору аренды от 28.03.2013 г. в редакции п.1 Дополнительного соглашения № 1 к договору аренды, то есть 87 койко-мест, в том числе на 6-м мансардном этаже.

Таким образом, с 02.12.2013 г. (с момента подписания акта приема-передачи по договору уступки) ответчик выбыл из спорных правоотношений, и требование истца о взыскании с ООО «Регион 123» платы за фактическое пользование имуществом, переданным по Договору аренды от 28.03.2013 г. за период с 16.04.2014 г. по 31.12.2014 г. является неправомерным и удовлетворению не подлежит.

При указанных обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Рябкова Анатолия Михайловича о взыскании с ответчика 2 548 000 руб. задолженности по Договору аренды от 28.03.2013 г., а также 3 380 000 руб. платы за фактическое пользование имуществом, переданным по Договору аренды от 28.03.2013 г. следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу подлежат возложению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья Н.А. Ермолова