Гражданский кодекс часть 1

ИП ФИО1 обратилась с иском к Администрации города Сочи, г.Сочи о признании права собственности на объект недвижимости - двухэтажную пристройку лит. В1, общей площадью 106,8 кв.м, расположенную по адресу: <...>.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником объекта недвижимого имущества - торгового модуля лит В общей площадью 181,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, приобретенного на основании договора купли-продажи, заключенного 1 июля 2003 года между истцом и ООО «Черное море», г.Сочи.

Данный договор зарегистрирован в учреждении юстиции, о чем 13.08.2003 г. истцу выдано свидетельство о праве собственности серии 23-АБ, за № 124623.

Указанное строение расположено на земельном участке общей площадью 231 кв. м. и находится в пользовании истца на основании договора аренды земельного участка № 4900003108, заключенного между Администрацией г.Сочи и истцом 15 апреля 2004 г.

Указанный договор аренды земельного участка также зарегистрирован в учреждении юстиции 26 мая 2004 года.

При этом на указанном земельном участке истцом за счет собственных средств была возведена двухэтажная пристройка лит B1, прилегающая к основному строению и включающая в себя помещение № 1 площадью 65,5 кв. м., помещение № 12 площадью 2,4 кв. м., помещение № 13 площадью 35,1 кв. м., помещение № 14 площадью 3,8 кв. м.

В связи с тем, что указанная постройка возведена истцом без согласованной проектной документации и разрешения на строительство, стало невозможным осуществить установленную законом государственную регистрацию права собственности на указанный объект недвижимости, что послужило основанием для обращения истца с данным иском в арбитражный суд.

Ответчик в судебном заседании иск не признал, однако отзыв на иск не представил, ссылаясь на отсутствие у истца правоустанавливающих документов на землю и заключения экологической экспертизы возведенного строения.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 26.04.07г. для вынесения судебного акта, после чего судебное заседание было продолжено.

Рассмотрев представленные истцом доказательства и выслушав пояснения сторон в судебном заседании, суд установил, что на основании договора купли-продажи, заключенного 1 июля 2003 года между истцом и ООО «Черное море», истец приобрел в собственность объект недвижимого имущества - торговый модуль лит В общей площадью 181,3 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 13.08.2003 г. истцу выдано свидетельство о праве собственности серии 23-АБ № 124623.

При этом объект недвижимого имущества - торговый модуль лит В общей площадью 181,3 кв.м., расположенный по адресу: <...>, передан истцу 01.07.03г. по акту приема-передачи.

На основании договора аренды земельного участка № 4900003108, заключенного между Администрацией г.Сочи и истцом 15 апреля 2004 г., собственник земли (Администрация г.Сочи) передал истцу земельный участок площадью 231 кв.м для эксплуатации здания торгового модуля по ул. Навагинская д. 3/7 г. Сочи, сроком до 01.04.2053г., т.е. на 49 лет.

Указанный договор аренды земельного участка также зарегистрирован в учреждении юстиции 26 мая 2004 года.

Как установлено судом, на указанном земельном участке истцом за счет собственных средств была возведена двухэтажная пристройка лит B1, прилегающая к основному строению и согласно техпаспорту включающая в себя помещение № 11 площадью 65,5 кв. м., помещение № 12 площадью 2,4 кв. м., помещение № 13 площадью 35,1 кв. м., помещение № 14 площадью 3,8 кв. м.

По окончании строительства объекта истцом были получены необходимые согласования по возможности эксплуатации указанного здания.

Так, в соответствии с заключением строительной экспертизы №618 от 21.04.06г. строение в виде двухэтажной пристройки литер «В1», общей пл. 106.8 кв.м., расположенное по адресу <...> 3\7 в Центральном районе гор. Сочи, соответствует требованиям СНиП; данная пристройка соответствует строительным нормам и правилам для зданий торговли и может эксплуатироваться в целом как торговый модуль.

Данная постройка не создает препятствий другим лицам или организациям в использовании рядом расположенных строений и земельных участков, а также не создает угрозу жизни, здоровью и безопасности других граждан.

Согласно протоколу №194 от 26.07.02г. радиационного обследования объекта, проведенного ЦГСЭН в г.Сочи Лабораторией радиационного контроля, на объекте не обнаружены уровни излучения, превышающие допустимые значения, не требуется проведение защитных мероприятий.

В соответствии с заключением по проекту строительства №ГП-189 от 08.11.2000г. Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора в г.Сочи Краснодарского края размещение указанного объекта не приведет к сверхнормативному влиянию на среду при выполнении природоохранных мероприятий.

Согласно протоколу №91 от 28.11.06г. Сочинского филиала ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае» и заключению Территориального отдела ТУФС по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Краснодарскому краю в г.Сочи №5353 от 28.11.06г. двухэтажная пристройка литер «В1», общей пл. 106.8 кв.м., расположенная по адресу <...> 3\7 в Центральном районе гор. Сочи, соответствует требованиям СНиП и гигиеническим нормативам в части водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, естественного и искусственного освещения, внутренней отделки помещений, результатов лабораторных измерений.

В соответствии с заключением МЧС России Госпожарнадзора №87 от 16.09.06г. строительно-монтажные и пусконаладочные работы выполнены в соответствии с проектом, с соблюдением противопожарных требований строительных норм и правил и норм пожарной безопасности, в связи с чем объект был принят в эксплуатацию.

Согласно экспертному заключению №72 ГУ Природных ресурсов и охраны окружающей среды МПР России по Краснодарскому краю Сочинский межрайонный отдел считает возможным ввод в эксплуатацию законченного строительством универсального торгового модуля у 3 блока торговой галереи по ул.Навагинской в Центральном районе г.Сочи.

В соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.

Однако разрешение на возведение указанного объекта недвижимости истцом не было получено, в связи с чем строительство двухэтажной пристройки лит B1 в соответствии со ст. 222 ГК РФ является самовольным.

Из смысла ст.218, 219, 222 ГК РФ вытекает, что право собственности на самовольную постройку возникает только с момента признания ее в судебном порядке.

В силу пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно статье 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно‑гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу статьи 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права.

Таким образом, арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно‑гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно статье 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные.

Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

В силу изложенных правовых норм арендатор вправе осуществлять строительство на предоставленном ему земельном участке с учетом разрешенного использования земельного участка.

При этом разрешенное использование определяется не собственником земельного участка применительно к конкретному участку, а градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне (пункт 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

С 1 сентября 2006 г. из пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации исключен абзац 1, в силу которого право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

По смыслу абзаца 1 пункта 3 статьи 222 Кодекса (в редакции, действовавшей до 01.09.06), право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим такую постройку.

Право собственности признавалось при условии, что постройка осуществлена на принадлежащем ему земельном участке, либо при условии, что участок под возведенную постройку будет ему предоставлен в установленном порядке.

Данная норма не ограничивала принадлежность земельного участка застройщику только правом собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, так как достаточно было наличия законного основания владения землей, в том числе и на праве аренды.

Абзац 2 пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.09.06, в настоящее время – абзац 1) содержит положения о признании права собственности за другим субъектом – не застройщиком, а лицом, которому принадлежит земельный участок.

За лицом, не осуществлявшим строительство, право собственности на самовольную постройку может быть признано, если владение землей осуществляется на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования.

Таким образом, исключение абзаца 1 из пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.09.06) означает лишь невозможность признания права собственности за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, т. е. на участке, занимаемом без какого-либо правового титула.

Наличие у самовольного застройщика арендного права на землю (а не собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) само по себе не является препятствием для признания за ним права собственности на самовольную постройку (см. Постановление президиума Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, г. Краснодар № 9-а от 5 марта 2007г. «О рассмотрении вопроса правоприменительной практики»).

Следовательно, доводы ответчика в части отсутствия у истца земельного участка не могут быть приняты во внимание.

Кроме того, доводы ответчика об отсутствии у истца заключения экологической экспертизы также не могут быть приняты во внимание, так как согласно письму Черноморского отдела государственного экологического надзора Северо-Кавказского межрегионального управления по технологическому и экологическому надзору №1355/25-10 от 18.05.07г. в связи с изменением законодательства отдел возвращает представленные на государственную экологическую экспертизу материалы по объектам недвижимости, так как экологическая экспертиза проводится для установления соответствия документов и (или) документации, обосновывающих намечаемую в связи с реализацией объекта экологической экспертизы хозяйственную и иную деятельность, экологическим требованиям, установленным техническим регламентами и законодательством в области охраны окружающей среды в целях предотвращения негативного воздействия такой деятельности на окружающую среду.

Таким образом, за истцом может быть признано право собственности возведенную им двухэтажную пристройку лит B1.

Принимая во внимание, что требования истца подтверждены материалами дела и по существу ответчиком документально не оспорены, они подлежат удовлетворению с отнесением судебных расходов на истца, который фактически обратился в суд с заявлением об установлении юридического факта – признании за ним права собственности на недвижимое имущество.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 65, 102, 110, 163, 167-170 АПК РФ, ст. 8, 11, 12, 218, 219, 222 ГК РФ, суд, принимая во внимание, что истец при направлении иска в суд оплатил госпошлину в установленном порядке и размере,

РЕШИЛ:

Признать за истцом – ИП ФИО1, г.Сочи право собственности на объект недвижимости - двухэтажную пристройку лит. В1, общей площадью 106,8 кв.м, включающая в себя помещение №11 – торговый зал площадью 65,5 кв. м., помещение № 12 – туалет площадью 2,4 кв. м., помещение № 13 – кабинет площадью 35,1 кв. м., помещение № 14 – туалет площадью 3,8 кв. м., расположенную по адресу: <...>.

Судья А.В.Черненко