Гражданский кодекс часть 1

ООО «Парацельс», г. Краснодар обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ГБОУ СПО КК «Краснодарский машиностроительный колледж», г. Краснодар об обязании ГБОУ СПО КК «Краснодарский машиностроительный колледж», г. Краснодар заключить с ООО «Парацельс», г. Краснодар нановый срок договоры аренды (без проведения торгов) в отношении находящихся в собственности Краснодарского края нежилых помещений № 14³, 14⁸, 31, 14¹⁰, 14⁴, 14⁵, 32, 32⁴, 32⁵, 34, 36, 37, 40, 40¹, 41, 41¹, 42, 45 общей площадью 209,8 кв.м., в том числе основная 126,9 кв.м., вспомогательная 82,9 кв.м., расположенных по адресу: <...>, литер А.

По техническим причинам аудио протоколирование судебного заседания не велось.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Ответчик и третье лицо в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований.

В судебном разбирательстве был объявлен перерыв с 17.03.2014г. до 17 час. 10 мин. 24.03.2014г., после перерыва судебное заседание было продолжено.

Суд, заслушав доводы ответчика, исследовав собранные по делу доказательства, оценив их в совокупности в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, счел заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ООО «Парацельс» и ГБОУ СПО «Краснодарский машиностроительный колледж» Краснодарского края были заключены договоры № 1 от 10.11.2009 г. и № 2 от 06.11.2007 г. аренды недвижимого имущества, закрепленного за ГБОУ СПО «Краснодарский машиностроительный колледж» на праве оперативного управления.

В соответствии с п. 1.3. договоров срок действия договора до 24.09.2013г.

Письмом 07.08.2013г. истец уведомил ответчика о намерении заключить договора аренды в отношении находящихся в собственности Краснодарского края нежилых помещений № 14³, 14⁸, 31, 14¹⁰, 14⁴, 14⁵, 32, 32⁴, 32⁵, 34, 36, 37, 40, 40¹, 41, 41¹, 42, 45 общей площадью 209,8 кв.м., в том числе основная 126,9 кв.м., вспомогательная 82,9 кв.м., расположенных по адресу: <...>, литер А на новый срок.

Письмом от 13.08.2013г. ответчик отказал истцу в заключении договоров аренды на новый срок.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

По общему правилу, установленному ч. 1 ст. 610 ГК РФ, договор заключается на определенный самим договором срок и, следовательно, прекращает свое действие по истечении указанного в нем срока.

Срок договоров аренды, с учетом заключенных сторонами дополнительных соглашений, определен до 24 сентября 2013 года.

Пунктом 2.4.15 договора аренды № 1 от 10.11.2009г., № 2 от 06.11.2007 г. сторонами предусмотрена обязанность арендатора в течение 5 дней после окончания срока действия договора вернуть арендуемые помещения арендодателю по акту приема-передачи в состоянии не хуже, чем то, в котором он их получил с учетом нормального износа.

Письмом от 26.07.2013 г. № 211 ответчик указал истцу, что после истечения срока действия договора договорные отношения между сторонами прекращаются в полном объеме, просил своевременно освободить помещения и передать их учреждению по акту приёма-передачи имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

С учетом указанных положений законодательства истец письмом от 07.08.2013 г. изъявил свою волю на продолжение арендных отношений и заключения договоров аренды спорного имущества на новый срок.

13.08.2013 колледжем в адрес общества направлено письмо исх. № 231, в котором указано, что арендодатель не намерен продлевать договор аренды, одновременно известил о том, что договор не может быть пролонгирован ввиду отсутствия согласия арендодателя и принятия собственником решения об ином порядке распоряжения ранее переданным в аренду недвижимым имуществом – использования помещений в учебных целях в образовательном процессе.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 39 Закона Российской Федерации от 10 июля 1992 г. N 3266-1 «Об образовании» за образовательным учреждением в целях обеспечения образовательной деятельности в соответствии с его уставом учредитель закрепляет объекты права собственности (здания, сооружения, имущество, оборудование, а также другое необходимое имущество потребительского, социального, культурного и иного назначения), принадлежащие учредителю на праве собственности или арендуемые им у третьего лица (собственника). Объекты собственности, закрепленные учредителем за образовательным учреждением, находятся в оперативном управлении этого учреждения.

Согласно ст. 296 ГК РФ казенное предприятие, а также учреждение в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им. Как указано в ст. 298 ГК РФ учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. Если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе.

Из приведенных норм права следует наличие ограничений для учреждения, каковым является ответчик, при распоряжении имуществом, закрепленным за ним на праве оперативного управления. При этом использование такого имущества в пределах предоставленных собственником полномочий, исходя из функций, задач учреждения и назначения имущества, осуществляется учреждением самостоятельно.

Приказом директора № 140 от 28.06.2013 ГБОУ СПО «Краснодарский машиностроительный колледж» Краснодарского края определен эффективный режим использования помещений, являющихся предметом спорных договоров, принято решение об использовании указанных помещений для ведения образовательной деятельности колледжа.

На основании изложенного суд приходит к выводу о правомерности таких действий ответчика и принятии решения о необходимости использования спорного имущества для собственных нужд в пределах предоставленных ему правомочий по управлению, использованию и распоряжению вверенным ему имуществом.

Как указано в ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Действующим законодательством не предусмотрена ни форма, ни содержание выражения несогласия арендодателя на продление арендных отношений, а также не урегулирован срок их выражения до истечения срока действия договора.

Из материалов дела усматривается однозначное выражение воли арендодателя на непродление арендных отношений. Так, из писем от 26.07.2013, от 13.08.2013 однозначно вытекают требования арендодателя об освобождении истцом спорных помещений и его воля на прекращение арендных отношений.

В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В спорных договорах аренды обязанность арендодателя заключить с арендатором договор на новый срок не предусмотрена. Согласно пункта 5.6 договоров арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
При этом, не имеют правового значения ссылки истца на нормы Закона о конкуренции, так как стороны не достигли соглашения о продлении договора аренды, арендодатель уведомил арендатора до истечения срока действия арендных отношений о принятом решении об отказе от продления договоров в связи с намерением использовать помещения для уставных целей по организации образовательного процесса в учебном заведении.

Статьей 445 ГК РФ предусмотрен механизм заключения договора, когда такое заключение является обязательным для стороны.

Как указано истцом, обязанность ответчика по заключению договора аренды спорного имущества на новый срок именно с истцом предусмотрена п. 10 ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции».

При анализе данной нормы права суд приходит к выводу, о том, что ею не предусмотрена обязанность арендодателя заключить договор аренды на новый срок помимо его воли. Указанной нормой права предусматривается порядок заключения договора аренды государственного имущества на новый срок без проведения повторных торгов с предыдущим арендатором, а также основания для отказа в заключении такого договора с конкретным лицом. Данный вывод суда вытекает из формулировки п. 10 ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции», которая указывает на наличие обязанности арендодателя на заключение договора с предыдущим арендатором на условиях п. 9 ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции», то есть по упрощенной процедуре без торгов. А предусмотренные п. 10 ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» основания для отказа в заключении договора аренды на новый срок относятся не к основаниям отказа в заключении договора вообще, а только с конкретным лицом – предыдущим арендатором такого имущества.

Из приведенного анализа и толкования ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции» следует, что названные положения закона не меняют общего правила о необходимости воли обоих сторон на возобновление арендных отношений на новый срок в отношении конкретного имущества. В сложившейся ситуации надлежащим способом защиты прав арендатора будет требование о переводе прав и обязанностей арендатора спорного имущества в случае его сдачи в аренду арендодателем в течение года иному лицу.

В подтверждение данной логики законодателя суд обращает внимание сторон на положения п. 11 ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции», где указано, что в случае отказа арендодателя от заключения договора аренды государственного имущества на новый срок по основаниям, не предусмотренным пунктом 10 настоящей статьи, и заключения в течение года со дня истечения срока действия договора аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода прав и обязанностей по заключенному договору аренды и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством.

Данные выводы суда основываются также и на положениях пунктов 1, 2, 3 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011 «О некоторых вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Кроме того, принятие решения, предусматривающего иной порядок распоряжения имуществом является одним из оснований для отказа в заключении договора аренды такого имущества на новый срок с добросовестным арендатором, что предусмотрено п. 10 ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции».

При указанных обстоятельствах в удовлетворении исковых требований следует отказать.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 123, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца с момента принятия.

Судья А.А. Шепель