Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Семушина А.В., при ведении протокола помощником судьи Новиковой Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район, г.Славянск-на-Кубани,

к ООО «СТС», г.Славянск-на-Кубани,

о расторжении договора и обязании вернуть имущество

третье лицо: МУП «Теплокомплекс», г.Славянск-на-Кубани,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 по доверенности,

от ответчика – ФИО2, ФИО3 по доверенности,

от третьего лица – ФИО4 по доверенности,

У С Т А Н О В И Л :

Управление по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район (далее – истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «СТС» (далее – ответчик, общество) и с учетом ходатайства об уточнении исковых требований, удовлетворенного определением суда от 02.11.2015, просит расторгнуть договоры аренды от 21.12.2013 № 155, № 151, № 150, №158, № 157, № 156, № 153, №154, №152, №159/149, № 147, от 15.08.2013 № 9-13, а также обязать вернуть имущество МУП «Теплокомплексу» по актам приема-передачи муниципального имущества, в течении 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против заявленных требований.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 25.11.2015 до 02.12.2015, публичное извещение о котором было опубликовано в сети интернет http://krasnodar.arbitr.ru/ согласно требованиям п.13 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 №99 «О процессуальных сроках».

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд считает, исковых требования в части расторжения договоров аренды следует оставить без рассмотрения, а в удовлетворении требований об обязании вернуть имущество необходимо отказать по следующим основаниям.

Судом установлено, что фактически предметом спора являются объекты теплоснабжения – котельные, переданные ООО «СТС» в аренду на основании следующих договоров.

21.12.2013 между администрацией Анастасиевского сельского поселения и ООО «СТС» заключен договор аренды №154, согласно которому арендодатель передает, арендатор принимает во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество котельные № 24, № 50.

Срок действия договора определен с 21.12.2013 по 21.12.2016.

На основании решения сессии № 6 от 16.07.2014 года «О передаче в собственность муниципального образования Славянский район имущества, находящегося в муниципальной собственности Анастасиевского сельского поселения Славянского района» Совет муниципального образования Славянский район принял решение о передаче в муниципальную собственность муниципального образования Славянский район имущества, находящееся в собственности Анастасиевского сельского поселения Славянского района.

Дополнительным соглашением №1 к договору аренды от 21.12.2013, заключенным между Управлением по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянского района и ООО «СТС», установлено, что арендодателем по данному договору является Управление по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянского района

На основании постановлением от 25.09.2014 №2470 Администрация муниципального образования Славянского района передает муниципальное имущество на праве хозяйственного ведения МУП «Теплокомплекс».

20.11.2014 администрация муниципального образования Славянский район, ООО «СТС» и МУП «Теплокомплекс» подписали дополнительные соглашения №2, в соответствии с которым арендодателем по данному договору является МУП «Теплокомплекс».

На основании договора аренды от 21.12.2013 №152 заключенного между администрацией Кировским сельским поселением и ООО «СТС», арендодатель передает, арендатор принимает во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество котельную № 28.

Срок действия договора определен с 21.12.2013 по 21.12.2016.

На основании решения сессии № 10 от 16.07.2014 года «О передаче в собственность муниципального образования Славянский район имущества, находящегося в муниципальной собственности Кировского сельского поселения Славянского района» Совет муниципального образования Славянский район принял решение о передаче в муниципальную собственность муниципального образования Славянский район имущества, находящееся в собственности Кировского сельского поселения Славянского района.

Согласно дополнительному соглашению №1 к договору арендные от 21.12.2013, заключенное между Управлением по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянского района и ООО «СТС» арендодателем по данному договору является Управлением по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянского района

20.11.2014 администрация муниципального образования Славянский район, ООО «СТС» и МУП «Теплокомплекс» заключили дополнительные соглашения №2, в соответствии с которым арендодателем по данному договору является МУП «Теплокомплекс».

21.12.2013 администрация Коржевского сельского поселения заключает договор № 151 с ООО «СТС», согласно которому арендодатель передает, арендатор принимает во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество котельные № 40,42.

Срок действия договора определен с 21.12.2013 по 21.12.2016.

На основании решения сессии № 13 от 16.07.2014 «О передаче в собственность муниципального образования Славянский район имущества, - находящегося в муниципальной собственности Коржевского сельского поселения Славянского района» Совет муниципального образования Славянский район принял решение о передаче в муниципальную собственность муниципального образования Славянский район имущества, находящееся в собственности Коржевского сельского поселения Славянского района.

Дополнительным соглашением №1 к договору аренды от 21.12.2013, заключенному между Управлением по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянского района и ООО «СТС», арендодателем по данному договору является Управлением по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянского района

20.11.2014 администрация муниципального образования Славянский район, ООО «СТС» и МУП «Теплокомплекс» заключено дополнительное соглашение №2, в соответствии с которым арендодателем по данному договору становится МУП «Теплокомплекс».

Как следует из договора от 21.12.2013 № 156, заключенного между администрацией Петровского сельского поселения и ООО «СТС», арендодатель передает, арендатор принимает во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество котельную № 33, 52,38.

Срок действия договора определен с 21.12.2013 по 21.12.2016.

На основании решения сессии № 11 от 16.07.2014 «О передаче в собственность муниципального образования Славянский район имущества, -находящегося в муниципальной собственности Петровского сельского поселения Славянского района» Совет муниципального образования Славянский район принял решение о передаче в муниципальную собственность муниципального образования Славянский район имущества, находящееся в собственности Петровского сельского поселения Славянского района.

Исходя из дополнительного соглашения №1 к договору аренды от 21.12.2013, заключенному между Управлением по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянского района и ООО «СТС» арендодателем по данному договору является Управлением по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянского района.

20.11.2014 администрация муниципального образования Славянский район, ООО «СТС» и МУП «Теплокомплекс» заключили дополнительное соглашение №2, в соответствии с которым арендодателем по данному договору является МУП «Теплокомплекс».

Согласно договору от 21.12.2013 № 152 администрация Прибрежного сельского поселения заключила договор с ООО «СТС», в соответствии с которым арендодатель передает, арендатор принимает во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество котельные № 33, 52,38.

Срок действия договора определен с 21.12.2013 по 21.12.2016.

На основании решения сессии № 12 от 16.07.2014 года «О передаче в собственность муниципального образования Славянский район имущества, - находящегося в муниципальной собственности Прибрежного сельского поселения Славянского района» Совет муниципального образования Славянский район принял решение о передаче в муниципальную собственность муниципального образования Славянский район имущества, находящееся в собственности Прибрежного сельского поселения Славянского района.

На основании договора от 21.12.2013 № 147, заключенного между администрацией Протокского сельского поселения и ООО «СТС», арендодатель передает, арендатор принимает во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество котельную № 56

Срок действия договора определен с 21.12.2013 по 21.12.2016.

На основании решения сессии № 16 от 16.07.2014 года «О передаче в собственность муниципального образования Славянский район имущества, - находящегося в муниципальной собственности Протокского сельского поселения Славянского района» Совет муниципального образования Славянский район принял решение о передаче в муниципальную собственность муниципального образования Славянский район имущества, находящееся в собственности Протокского сельского поселения Славянского района.

Как следует из договора от 21.12.2013 №158 заключенному между администрацией Рисового сельского поселения и ООО «СТС», арендодатель передает, арендатор принимает во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество котельную № 25

Срок действия договора определен с 21.12.2013 по 21.12.2016.

На основании решения сессии № 15 от 16.07.2014 года «О передаче в собственность муниципального образования Славянский район имущества, - находящегося в муниципальной собственности Рисового сельского поселения Славянского района» Совет муниципального образования Славянский район принял решение о передаче в муниципальную собственность муниципального образования Славянский район имущества, находящееся в собственности Рисового сельского поселения Славянского района.

Исходя из дополнительного соглашения №1 к договору аренды от 21.12.2013, заключенного между Управлением по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянского района и ООО «СТС» арендодателем по данному договору является Управлением по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянского района

Согласно договору от 21.12.2013 № 150 администрация Черноерковского сельского поселения и ООО «СТС» установили, что арендодатель передает, арендатор принимает во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество котельную № 61.

Срок действия договора определен с 21.12.2013 по 21.12.2016.

На основании решения сессии № 18 от 16.07.2014 года «О передаче в собственность муниципального образования Славянский район имущества, - находящегося в муниципальной собственности Черноерковского сельского поселения Славянского района» Совет муниципального образования Славянский район принял решение о передаче в муниципальную собственность муниципального образования Славянский район имущества, находящееся в собственности Черноерковского сельского поселения Славянского района.

Согласно договору от 21.12.2013 № 153, заключенного между администрацией Целинного сельского поселения и ООО «СТС», арендодатель передает, арендатор принимает во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество котельную № 45.

Срок действия договора определен с 21.12.2013 по 21.12.2016.

На основании решения сессии № 6 от 16.07.2014 года «О передаче в собственность муниципального образования Славянский район имущества, - находящегося в муниципальной собственности Целинного сельского поселения Славянского района» Совет муниципального образования Славянский район принял решение о передаче в муниципальную собственность муниципального образования Славянский район имущества, находящееся в собственности Целинного сельского поселения Славянского района.

Согласно договору от 21.12.2013 № 157, заключенному между Администрацией Забойского сельского поселения и ООО «СТС», арендодатель передает, арендатор принимает во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество котельную №29.

Срок действия договора определен с 21.12.2013 по 21.12.2016.

На основании решения сессии № 18 от 16.07.2014 «О передаче в собственность муниципального образования Славянский район имущества, - находящегося в муниципальной собственности Забойского сельского поселения Славянского района» Совет муниципального образования Славянский район принял решение о передаче в муниципальную собственность муниципального образования Славянский район имущества, находящееся в собственности Забойского сельского поселения Славянского района.

Согласно договору от 15.08.2013 № 9-13, заключенному между администрацией Славянского городского и ООО «СТС», арендодатель передает, арендатор принимает во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество котельные №17,55,11,10,13,44,5,59,36,2.

Срок действия договора определен с 15.08.2013 по 15.08.2018.

На основании решения сессии № 11 от 08.04.2014 года «О передаче в собственность муниципального образования Славянский район имущества, - находящегося в муниципальной собственности Славянского городского поселения Славянского района» Совет муниципального образования Славянский район принял решение о передаче в муниципальную собственность муниципального образования Славянский район имущества, находящееся в собственности Славянского городского поселения Славянского района.

Исходя из дополнительного соглашения №1 к договору аренды от 21.12.2013, заключенного между и ООО «СТС» арендодателем по данному договору является Управлением по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянского района.

В настоящее время указанные договоры не расторгнуты, имущество находится во владении ответчика.

Управление по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянского района, осуществляя полномочия собственника имущества, приняло решение о необходимости передачи указанных котельных на праве хозяйственного ведения МУП «Теплокомплекс».

Истец, принимая указанное решение, полагает то, что ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по договору, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате и ухудшилось состояние имущества.

Наличие указанных обстоятельств послужило для истца основанием обращения в суд с настоящими требованиями.

При рассмотрении заявленных требований суд считает необходимым руководствоваться следующим.

Сложившиеся между сторонами договорные отношения, регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (аренда).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При этом в соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Также в соответствии с общими положениями о договоре согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. При этом соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ст. 452 ГК РФ).

Также следует отметить, что законом предусмотрена защита надлежащих арендаторов в виде следующего.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Таким образом, одностороннее требование о расторжении договора аренды недвижимого имущества с предупреждением допускается лишь в случае заключения договора аренды на неопределенный срок. В иных случаях договор по общему правилу расторгается либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке при существенном нарушении обязательств другой стороной.

Главой 34 ГК РФ не установлено возможности одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды связанного с определенными обстоятельствами, однако положения ст.619 Кодекса развивают положения п.2 ст.450 Кодекса и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения при наличии определенных условий. Данный подход соответствует правовой позиции, закрепленной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 N 5782/08.

Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

Таким образом приведенные в обоснование своих требований позиции ВАС РФ подлежат применению с учетом условий договора.

Право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно ст. 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п.23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Титульным собственником недвижимого имущества является – Муниципальное образование Славянский район, что подтверждается выписками из ЕГРП.

Следовательно, управление, представляя полномочия собственника, правомерно обратилось в суд с настоящими требованиями.

При этом суд считает, что исковые требования в части расторжения договоров аренды следует оставить без рассмотрения на основании следующего.

В силу п.2 ч.1 ст.148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после принятия его к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиков, если это предусмотрено законом или договором.

В соответствии с положениями п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как указывалось выше на основании абзаца 3 ст.619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 29 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч.3 ст.619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п.2 ст.452 ГК РФ).

Следовательно, законодательство по существу предусматривает двухстадийность направления арендодателем соответствующих претензий арендатору и срок, в течение которого арендатор вправе направить свой ответ арендодателю.

Однако истцом не соблюден досудебный порядок разрешения спора по требованиям о расторжении договора.

Истец в качестве соблюдения досудебного порядка урегулирования спора ссылается от 19.12.2014 № 18-5129/14-03, от 27.03.2015 №1062/15-01-04. от 13.07.2015 №01-1286/15-07-10.

Так, письмо от 19.12.2014 № 18-5129/14-03 адресовано директору ООО «СТС».

Текст письма указывает на направления соглашений о расторжении договоров без отражения реквизитов.

Следовательно, из письма невозможно сделать вывод о том, какие договоры предлагается расторгнуть и какие дополнительные соглашения следует подписать.

Истец ссылается на то, что указанное письмо было направлено в адрес ООО «СТС» по адресу: <...>.

В подтверждение указанных обстоятельств представил уведомление с почтовым идентификатором 35356075103860.

Суд критически относится к указанному уведомлению на основании следующего.

На указанном уведомлении явно усматриваются исправления в дате вручения 21.12.2014, вместо первичного 21.10.2014.

Кроме того в сведениях о дополнительных отметках иным почерком и цветом ручки нанесено «о расторжении 19.12.2014 18-5129/14-03.

Судом проверено почтовое отправление с почтовым идентификатором 35356075103860 и установлено, что отправление было сдано на почту 16.10.2014 и вручено 23.10.2014.

Следовательно, указанное уведомление не относится к письму от 19.12.2014 № 18-5129/14-03.

Далее по хронологии следует претензия от 27.03.2015 №1062/15-01-04 на основании которой арендодатель уведомляет ООО «СТС» о наличии задолженности, и просит погасить ее в 10 дневный срок.

В указанной претензии имеется информация только о наличии задолженности в размере 846 279,9 руб.

При этом отсутствуют какие-либо сведения о наличии воли для дальнейшего расторжения договорных отношений.

Указанная претензия направлена ООО «СТС» по адресу: <...>.

Представитель истца в судебном заседании не смог пояснить направления уведомлений в адреса не соответствующие юридическому адресу ответчика.

Письмо от 13.07.2015 №01-1286/15-07-10, подписанное Главой Славянского городского поселения Славянского района, указывает, что администрация считает, что переход права собственности на котельные может свидетельствовать о возможности в одностороннем порядке расторжения договора.

Указанное письмо не может быть принято во внимание, так как написано администрацией Славянского городского поселения Славянского района.

Кроме того в материалах дела имеются письма управления от 11.06.2015, 16.11.2015, полученные ООО «СТС», что подтверждается печатями с указанием на вх.номер, на основании которых направлялись акты сверок для подписания.

Представленное в материалы дела письмо от 23.03.2015 исх.№1023/15-01-04, в котором сообщается о наличии задолженности и прекращении договорных отношений не может быть принять во внимание, так как указанное письмо направлено в суд по факсу, подписано заместителем главы муниципального образования Славянский район ФИО5, в качестве доказательств направления в адрес ООО «СТС» представлен отчет факса об отправке из которого не следует кому направлялось письмо и что отправлялось.

В соответствии с выраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25 июля 2011 года №3318/11 по делу №А40-111672/09-113-880 правовой позицией, лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам п.3 ст.450 ГК РФ до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.

Суд приходит к выводу о том, что арендодатель не направлял арендатору уведомлений в порядке, установленном ч.3 ст.619, п.2 ст.452 ГК РФ.

ООО «СТС» использует имущество, по договорам аренды, заключенным с администрацией Славянского городского поселения и администрациями сельских поселений Славянского района Краснодарского края.

Судом также исследован вопрос возможного досрочного расторжения договоров в одностороннем порядке арендодателем с учетом условий договоров.

Согласно п.6.1., 6.2. договоров изменение условий договора и его досрочное прекращение допускаются по соглашению сторон и в случае их согласования оформляются дополнительным соглашением. Договор подлежит досрочному расторжению по требованию одной из сторон в случаях и порядке, предусмотренных действующим законодательством РФ.

Исходя из п.6.4. договоров предложения по досрочному прекращению договоров рассматриваются сторонами в двухмесячный срок и в случае их согласования оформляются дополнительным соглашением.

Пунктом 4 Соглашений №1 к договорам внесены изменения – Настоящий договор подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя при невыполнении Арендатором обязательств, предусмотренных подпунктами 3.2.1-3.2.8 настоящего договора».

Суд приходит к выводу о том, что в договорах аренды отсутствуют условия, предусматривающие возможность в одностороннем порядке расторгнуть договоры аренды без каких-либо нарушений условий договора и соблюдения претензионного порядка.

При таких обстоятельствах требования о расторжении договоров аренды необходимо оставить без рассмотрения.

Оставление искового заявления без рассмотрения не препятствует истцу повторно обратиться в суд с данными требованиями при наличии достаточных доказательств.

Оставляя требования Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянского района о расторжении договоров аренды без рассмотрения, суд исследовал природу дополнительных соглашений от 20.11.2014 заключенным между администраций муниципального образования Славянский район, ООО «СТС» и МУП «Теплокомплекс», в соответствии с которыми арендодателем по договорам является МУП «Теплокомплекс».

Суд, считает, что МУП «Теплокомплекс» не является субъектом спорных правоотношений на основании следующего.

Решением Славянского городского суда Краснодарского края от 12.10.2015 по делу № 2а-1237/2015, МУП «Теплокомплекс» отказано в удовлетворении административного иска к Славянской межрайонной прокуратуре о признании недействительным и незаконным предостережения от 09.09.2015 № 7-02-2015 в отношении директора заявителя ФИО6

При рассмотрении указанного дела суд установил, что право хозяйственного ведения МУП «Теплокомплекс» на котельные, перечисленные в акте приема-передачи, являющемся приложением к договору от 20.11.2014 № 5-2014, до настоящего времени не зарегистрировано в ЕГРП.

Котельные, на которые претендует МУП «Теплокомплекс», введены в эксплуатацию в 1970-1980-е гг., в связи, с чем в силу положений ч. 1 и 3 ст. 28.1 ФЗ от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении» (введена Федеральным законом от 07.05.2013 № 103-ФЗ, вступила в силу 08.05.2013) единственно возможным законным способом передачи прав владения и пользования ими любому юридическому лицу независимо от его организационно-правовой формы является концессионное соглашение.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что МУП «Теплокомплекс» не является субъектом права хозяйственного ведения в отношении котельных, являющихся предметом настоящего судебного спора.

МУП «Теплокомплекс» не является субъектом арендных отношений, объектом которых выступают спорные котельные, поскольку перемена лиц в соответствующих арендных обязательствах не состоялась.

В соответствии с п. 1 ст.387 ГК РФ права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, перечень которых не является исчерпывающим.

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Исходя из разъяснений, изложенных в п. 23 и 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в связи со сменой лица, владеющего арендованным имуществом на вещном праве, прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды в силу закона и независимо от того, когда произведено переоформление договора аренды и были ли внесены изменения в договор аренды в части наименования арендодателя.

В отличие от случая уступки прав по договору аренды (перенайма) переход (сохранение) права аренды в связи с возникновением у унитарного предприятия права хозяйственного ведения на объект аренды не ставится в зависимость от волеизъявления (согласия) на это такого предприятия и (или) арендатора указанного имущества.

Соответственно, в этой ситуации заключение дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего внесение в текст указанного договора изменения в части сведений и новом арендодателе носит исключительно технический (оформительский), а не правообразующий или правоизменяющий характер.

В связи с этим при решении вопроса о перемене арендодателя в силу закона существенное значение имеет оценка не факта заключения дополнительного соглашения к договору аренды о внесении изменений в его текст в части сведений о наименовании новой стороны, а юридического факта, послужившего основанием для такой перемены лиц в арендном обязательстве, а именно, выяснение того, возникло ли право хозяйственного ведения у нового арендодателя.

Учитывая, что МУП «Теплокомплекс» не является субъектом права хозяйственного ведения в отношении спорных котельных (не зарегистрировано право хозяйственного ведения), указанное лицо не приобрело в отношении спорных котельных права арендодателя, производные от указанного вещного права, несмотря на факт оформления дополнительных соглашений к договорам аренды, вносящих изменения в сведения об арендодателе указанного имущества.

Суд считает, что договоры аренды от 21.12.2013 в части внесения в них изменений на основании дополнительных соглашений №2, по которым арендодателем выступает МУП «Теплокомплекс» ничтожны.

Статья 28.1 ФЗ «О теплоснабжении» предусматривает в части 1, что передача прав владения и (или) пользования объектами теплоснабжения, находящимися в государственной или муниципальной собственности, осуществляется только по договорам их аренды, которые заключаются в соответствии с требованиями гражданского законодательства, антимонопольного законодательства Российской Федерации и принятых в соответствии с ними иных нормативных правовых актов Российской Федерации с учетом предусмотренных настоящим Федеральным законом особенностей, или по концессионным соглашениям, заключенным в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о концессионных соглашениях, за исключением предусмотренных законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве) и законодательством Российской Федерации о приватизации случаев передачи прав на такие объекты.

Следовательно, спорное имущества, являющееся объектами теплоснабжения, может быть передано по договорам аренды, либо на основании концессионного соглашения.

Во всяком случае, право хозяйственного ведения не зарегистрировано в ЕГРП за МУП «Теплокомплекс».

Таким образом фактическим арендодателем является Управление по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянского района.

Кроме того по договору аренды от 15.08.2013 № 9-13 на основании которого переданы котельные № 2, 5, 10, 11, 13, 17, 44, 36, 55 и 59, используемые ООО «СТС», таких соглашений о замене арендодателя на МУП «Теплокомплекс» не имелось.

В отличие от договоров аренды, объектом использования, в рамках которых являются котельные, расположенные на территории сельских поселений Славянского района, в отношении договора аренды от 15.08.2013 № 9-13, объектом аренды по которому выступают котельные, находящиеся на территории Славянского городского поселения, никаких соглашений о внесении изменений в сведения об арендодателе не заключалось.

МУП «Теплокомплекс» направлял письма в адрес ООО «СТС», которые не могут свидетельствовать о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора и подменять досудебный порядок урегулирования спора, который должен был быть соблюден управлением.

При этом ссылка истца на то, что между ООО «СТС» и МУП «Теплокомплекс» подписаны акты приема-передачи некоторых котельных не свидетельствует о том, что договоры следует считать расторгнутыми и имущество подлежит возврату.

Возврат части имущества переданного по договору может лишь свидетельствовать о фактическом прекращении договоров аренды в части возвращенного имущества.

Также истец просит об обязании вернуть имущество МУП «Теплокомплекс» по актам приема-передачи муниципального имущества, в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.

Требование о возврате имущества не подлежит удовлетворению, так как срок договоров аренды не окончен, а доказательств их прекращения не представлено.

Поскольку исковое заявление в части расторжения договоров аренды оставлено без рассмотрения, суд пришел к выводу о том, что договоры являются действующими и оснований для удовлетворения требований об обязании возвратить имущество отсутствуют.

Суд также учитывает, что данное требования заявлено о передачи имущества в пользу МУП «Теплокомплекс».

В данном случае спорное имущество не может быть возвращено МУП «Теплокомплекс», поскольку имущество должно быть возвращено стороне договора – управлению.

Доводы представителя управления о том, что у него отсутствуют технические познания в принятии имущества – котельных, не принимаются судом, так как ничто не препятствует управлению привлекать специализированные организации в случае возврата имущества.

В материалах дела имеется ходатайство об обращении взыскания решения суда к немедленному исполнению.

Ходатайство об обращении решения суда к немедленному исполнению не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 3 ст. 182 АПК РФ арбитражный суд по заявлению истца вправе обратить решение к немедленному исполнению, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или сделать исполнение невозможным. Немедленное исполнение решения допускается при предоставлении взыскателем обеспечения поворота исполнения на случай отмены решения суда (встречного обеспечения) путем внесения на депозитный счет арбитражного суда денежных средств в размере присужденной суммы либо предоставления банковской гарантии, поручительства или иного финансового обеспечения на ту же сумму.

Указанное ходатайство фактически применяется при удовлетворении заявленных требований.

В данном случае исковые требования не подлежат удовлетворению.

Следовательно, в удовлетворении ходатайства об обращении решения суда к немедленному исполнению следует отказать.

Руководствуясь ст.ст.167-170, 176 АПК РФ,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении ходатайства управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район о немедленном исполнении решения суда отказать.

Требования управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район о расторжении договоров аренды №155 от 21.12.2013, №151 от 21.12.2013, №150 от 21.12.2013, №158 от 21.12.2013, №157 от 21.12.2013, №156 от 21.12.2013, №153 от 21.12.2013, №154 от 21.12.2013, №152 от 21.12.2013, №159/149 от 21.12.2013, №147 от 21.12.2013, №9-13 от 15.08.2013 оставить без рассмотрения.

В удовлетворении исковых требований управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район об обязании возвратить имущество МУП «Теплокомплекс» по актам приема передачи отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.В. Семушин