Гражданский кодекс часть 1

ООО «ДОРСНАБ» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к АО «ДЭП № 120» о расторжении договора аренды № 11/Н/12-15 от 30.11.2015 г. с 01 августа 2016г.

Истец в судебном заседании заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в порядке ст. 49 АПК РФ, согласно которому просит суд расторгнуть договор аренды № 11/Н/12-15 от 30.11.2015 г. с 01 сентября 2016 г., взыскать с ответчика расходы по оплате проведенной экспертизы о техническом состоянии зданий в сумме 40 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины.

Ходатайство истца об уточнении исковых требований судом рассмотрено и удовлетворено.

Ответчик в судебном заседании против удовлетворения иска возражал.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 30.11.2015 г. между АО «ДЭП № 120» (арендодатель) и ООО «ДОРСНАБ» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества № 11/Н/12-15 от 30.11.2015 г.

Согласно п. 1.1 договора арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату объекты недвижимого имущества:

- производственная база, площадью 3 469 кв.м., адрес: <...>;

- производственная база, площадью 23 383 кв.м., адрес: <...>;

- часть базы материалов 2 группы, площадью 3 500 кв.м., адрес: Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский округ, п. Верхнебаканский, а/д Краснодар-Новороссийск, км 141-416.

Перечень передаваемого в аренду недвижимого имущества отражается в акте приема-передачи недвижимого имущества (приложение № 1 к договору).

В соответствии с п. 1.5 договора срок действия договора: начало: 01 октября 2015 г., окончание: 31 октября 2016 г.

Согласно п. 2.1 договора за пользование недвижимым имуществом арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 500 000 рублей в месяц, в том числе НДС.

Согласно п. 3.2 договора (в редакции протокола разногласий от 01.12.2015 г.), арендатор обязуется использовать недвижимое имущество строго по целевому назначению, поддерживать недвижимое имущество и территорию в исправном, надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий и косметический ремонт, нести все расходы, связанные с эксплуатационными затратами по его содержанию, а также нести все расходы по коммунальным и прочим платежам, связанные с хозяйственной деятельностью арендатора. Содержать территорию в надлежащем санитарном, противопожарном, экологическом состоянии. Охрана арендуемого недвижимого имущества осуществляется силами арендатора.

Арендатор обязан возвратить недвижимое имущество арендодателю после прекращения договора по приемо-сдаточному акту в исправном состоянии, соответствующем состоянию на момент заключения договора, с учетом нормального физического износа (п. 3.4 договора).

Во исполнение своих обязательств по договору аренды 30.11.2015 г. арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование за плату вышеуказанные объекты недвижимого имущества, что подтверждается актом приема-передачи от 30.11.2015 г.

Письмом от 06.07.2016 г. исх. № 1265 ООО «ДОРСНАБ» уведомило ответчика о расторжении договора аренды имущества № 11/Н/12-15 от 30.11.2015 г. в связи с тяжелым финансовым положением арендатора и наличием на рынке более выгодных предложений.

Ответным письмом от 11.07.2016 г. № 76 ответчик сообщил о своем несогласии с досрочным расторжением договора аренды.

18.07.2016 г. истец направил в адрес ответчика письмо № 1340 о необходимости направления представителя АО «ДЭП № 120» 25.07.2016 г. для принятия арендованного имущества и подписания акта возврата недвижимого имущества, указав, что у ООО «ДОРСНАБ» нет производственной необходимости в дальнейшем использовать данное имущество.

Ответным письмом от 19.07.2016 г. № 82 АО «ДЭП № 120» повторно сообщило о несогласии с досрочным расторжением спорного договора аренды, поскольку возможность расторжения договора в одностороннем порядке арендатором условиями договора не предусмотрена.

Письмом от 30.08.2016 г. № 1643 истец сообщил ответчику, что при использовании арендованного имущества выявлены существенные недостатки, которые препятствуют дальнейшему использованию имущества по целевому назначению и требуют капитального ремонта.

В ответном письме от 31.08.2016 г. № 95 ответчик уведомил о том, что переданное арендатору имущество по акту приема-передачи находилось в хорошем, исправном состоянии, недостатков имущества при приеме-передаче выявлено не было, указанные истцом в письме от 30.08.2016 г. недостатки не относятся к капитальному ремонту.

Полагая, что ответчик в письме от 31.08.2016 г. неправомерно отказался от выполнения капитального ремонта арендуемых помещений, и спорный договор аренды подлежит расторжению с 01.09.2016 г., истец обратился в суд с настоящим иском.

Возражая против исковых требований, ответчик ссылается на то, что в договоре аренды недвижимого имущества № 11/Н/12-15 от 30.11.2015 г. отсутствуют условия, предоставляющие арендатору право на односторонний отказ от договора, спорное арендованное имущество было передано ООО «ДОРСНАБ» по акту приема-передачи от 30.11.2015 г. в надлежащем состоянии, претензий со стороны арендатора с даты заключения договора до 30.08.2016 г. не поступало.

При рассмотрении настоящего спора суд полагает исходить из следующего.

Договор, заключенный между истцом и ответчиком по своей правовой природе является договором аренды и регулируется положениями главы 34 Гражданского кодекса РФ, а также условиями договора.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

При этом в договоре аренды № 11/Н/12-15 от 30.11.2015 г. дополнительных, помимо законных, оснований для его расторжения в одностороннем порядке арендатором не установлено.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указано, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец просит суд расторгнуть договор аренды № 11/Н/12-15 от 30.11.2015 г. с 01 сентября 2016 г., поскольку арендодатель не произвел являющийся его обязанностью капитальный ремонт арендованных помещений.

Из смысла статей 450, 453 Гражданского кодекса РФ следует, что расторгнуть в судебном порядке можно только действующий договор. Расторжение договора аренды задним числом действующим законодательством не предусмотрено.

В силу п. 1.5 договора аренды сторонами установлен срок действия договора: с 01 октября 2015 г. по 31 октября 2016 г.

Таким образом, к моменту вынесения решения суда по настоящему гражданскому делу спорный договор аренды № 11/Н/12-15 от 30.11.2015 г. прекратил свое действие.

Также из материалов дела следует, что истец оплачивал коммунальные платежи в отношении арендованного имущества в августе-октябре 2016 г., что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями № 7523 от 22.09.2016 г., № 8447 от 21.10.2016 г., № 9480 от 25.11.2016 г.

01.11.2016 г. арендованное имущество по акту приема-передачи возвращено истцом ответчику.

При указанных обстоятельствах основания для расторжения спорного договора аренды в судебном порядке отсутствуют.

Довод истца о том, что ответчиком в нарушение договорных обязательств не был произведен капитальный ремонт помещений, отклоняется судом ввиду следующего.

Согласно представленному истцом заключению от 20.10.2016 № 37 о техническом состоянии лаборатории-весовой, литер В по адресу: <...>, выполненному ООО «Модуль-Авто», совокупность дефектов и повреждений перекрытия свидетельствует о его аварийном техническом состоянии, конструкция непригодна к эксплуатации, имеется опасность обрушения конструкции и опасность пребывания людей в ее зоне, требуется проведение капитального ремонта, включающего усиление конструкции согласно специально разработанному проекту.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Из анализа названных правовых норм следует, что способы защиты гражданских прав арендатора при нарушении обязательств арендодателем по передаче в аренду имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора и назначению имущества, а также при обнаружении в период фактического пользования недостатков арендованного имущества, определены законом.

В статье 616 Гражданского кодекса РФ на арендодателя возложена обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Как установлено судом, объекты аренды переданы истцу по акту приема-передачи от 30.11.2015 г. в состоянии, пригодном для их использования по назначению.

При этом указанный акт приема-передачи имущества подписан ООО «Дорснаб» без замечаний, претензии со стороны истца при получении арендованного имущества отсутствовали.

Какие-либо уведомления о необходимости проведения капитального ремонта имущества с даты заключения договора аренды и передачи истцу имущества, вплоть до 30.08.2016 г. в адрес ответчика не направлялись.

Письма истца от 06.07.2016 г. № 1265, от 19.07.2016 г. № 82 о досрочном расторжении договора аренды какой-либо информации о необходимости капитального ремонта и ссылки на ненадлежащее состояние имущества не содержали.

Также судом учтено, что предметом спорного договора аренды являются:

- производственная база, площадью 3 469 кв.м., адрес: <...>;

- производственная база, площадью 23 383 кв.м., адрес: <...>;

Между тем, истцом представлено заключение № 37 о ненадлежащем техническом состоянии только одного объекта (лаборатории-весовой), которое датировано 20.10.2016, то есть через месяц после обращения истца в суд с настоящим иском.

Таким образом, истцом не представлено доказательств наличия неотложной необходимости по производству капитального ремонта арендуемого имущества, направления в адрес ответчика соответствующих уведомлений о необходимости капитального ремонта, приглашений на осмотр, уклонения ответчика от исполнения обязанности по его производству, а также уведомлений ответчика о расторжении договора аренды в связи с невыполнением им обязательств по производству капитального ремонта имущества.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что основания для расторжения спорного договора аренды в одностороннем порядке на основании пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ у истца отсутствовали.

При указанных обстоятельствах, исковые требования ООО «ДОРСНАБ» о расторжении договора аренды № 11/Н/12-15 от 30.11.2015 г. с 01 сентября 2016 г. удовлетворению не подлежат.

Помимо этого истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 40 000 руб. судебных расходов по оплате проведенной экспертизы о техническом состоянии арендованного имущества.

Истцом в качестве подтверждения несения расходов на экспертизу в размере 40 000 руб. в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела представлен договор № 37 на оказание услуг по проведению строительно-технической экспертизы от 05.10.2016 г., акт сдачи-приемки работ от 20.10.2016 г., заключение № 37 от 20.10.2016 г., платежное поручение № 7970 от 16.10.2016 г.

Статья 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу пунктов 1, 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу

При указанных обстоятельствах, учитывая, что в удовлетворении основного требования о расторжении договора аренды № 11/Н/12-15 от 30.11.2015 г. истцу отказано, требование о взыскании с ответчика 40 000 руб. расходов по оплате проведенной экспертизы не подлежит удовлетворению.

Также в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины по настоящему делу подлежат возложению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Ходатайство истца об уточнении заявленных требований удовлетворить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья Н.А. Ермолова