Гражданский кодекс часть 1

Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3, ст. Фастовецкая, Тихорецкий район, Краснодарский край (ИНН <***> ОГРНИП <***>, далее Глава КФХ ФИО3, заявитель)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар (ИНН <***> ОГРН <***>, далее Управление Росреестра по Краснодарскому краю, заинтересованное лицо),

о признании незаконными действий и обязании устранить допущенные нарушения,

ведется аудиозапись судебного заседания

Предприниматель обратился в суд с заявлением и просит:

- признать незаконным действие (бездействие) Управления Росреестра по приостановлению государственной регистрации и отказу в государственной регистрации соглашений (вытекающих из них обременении права) по передаче прав и обязанностей по договорам аренды от 23 июля 2013 года, заключенным между ИП главой КФХ ФИО3 и ИП главой КФХ ФИО4, в соответствие с которыми передаются права и обязанности по договору №1 аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 14 сентября 2004 года, заключенному в отношении земельного участка, имеющего кадастровый номер 23:32:03 01 000:0033 площадью 70,15 га, расположенного по адресу: Россия, Краснодарский край, Тихорецкий район, Фастовецкий сельский округ, секция 70 контур 5; договору №4 аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 24 февраля 2005 года, заключенному в отношении земельного участка, имеющего кадастровый номер 23:32:0301007:2 площадью 18,33 га, расположенного по адресу: Россия, Краснодарский край, Тихорецкий район, Фастовецкий сельский округ, секция 32 контур 4,

- обязать заинтересованное лицо устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем государственной регистрации соглашений (вытекающих из них обременении права) о передаче прав и обязанностей арендатора по указанным договорам аренды к новому арендатору - ИП главе КФХ ФИО4.

В судебном заседании представитель заявителя сообщил, что оспариваются отказы от 02.09.2013 (аудиозапись судебного заседания).

Требования мотивированы тем, что в отсутствие законных оснований заинтересованное лицо отказало в регистрации сделок перемены лиц в обязательстве по аренде земельных участков.

Представитель государственного органа сообщил суду, что на дату приостановления регистрации и отказа в регистрации сделок договоры были возобновлены на неопределенный срок. В силу закона арендатор может передать права и обязанности в пределах срока действия договора. Поскольку срок действия у договоров отсутствовал в силу возобновления на неопределенный срок, передача прав противоречит закону, а соглашения о передаче являются ничтожными.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Истец арендует:

по договору №1 от 14.09.2004, заключенному с собственниками земельных долей земельный участок с кадастровым номером 23:32:03 01 000:0033 площадью 70,15 га, имеющий адрес Россия, Краснодарский край. Тихорецкий район, Фастовецкий сельский округ, секция 70 контур 5;

по договору №4 от 24.02.2005, заключенному с собственниками земельных долей земельный участок с кадастровым номером 23:32:0301007:2 площадью 18.33 га, имеющий адрес: Россия, Краснодарский край, Тихорецкий район, Фастовецкий сельский округ, секция 32 контур 4.

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

Глава крестьянского хозяйства ФИО3 права собственности на доли в земельных участках, полученных по вышеуказанным договорам, не имеет. То есть договоры являются договорами аренды, правоотношения из которых регулируются главой 34 ГК РФ.

23.07.2013 ФИО3 и предпринимателем ФИО4 подписаны соглашения о передаче прав и обязанностей, в соответствии с которыми первый выбывает из договоров, а второй в них вступает в качестве арендатора.

Истец обратился в Управление Росреестра по Краснодарскому краю за регистрацией соглашений.

7.08.2013 заявитель получил уведомления о приостановлении государственной регистрации прав №№ 14/044/2013-877 и 14/044/2013-878, а затем и об отказе в регистрации №№ 60-11/2698 и 60-11/3236 от 02.08.2013 и 03.09.2013, соответственно.

Сообщения мотивированы следующим:

действия договоров аренды окончено по истечению указанного в них пятилетнего срока, в связи с чем они возобновлены на неопределенный срок в соответствие се ст. 621 Гражданского кодекса РФ;

передача прав и обязанностей возможна только по договору аренды, заключенному на определенный срок. В связи с этим поданные на регистрацию соглашения о передаче прав и обязанностей ничтожны.

Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие таких актов, решений, действий (бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса).

В пункте 1 договоров аренды от 14.09.2004 и 24.02.2005 указано, что они заключены сроком на пять лет.

В пункте 2 договора их стороны установили, что по истечении срока действия договоров он автоматически продляется на тех же условиях сроком на пять лет, если ни одна из сторон за восемнадцать месяцев до истечения срока действия договоров не уведомит другу сторону о других намерениях в письменной форме.

Сроки действия договоров истекали 15.09.2009 и 25.02.2009, соответственно.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Довод заявителя о том, что в соответствии с пунктом 2 договоров аренды они считаются возобновленными на тех же условиях и на тот же срок, то есть на 5 лет, не принимается судом во внимание, поскольку этот довод противоречит пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, который указывает на возобновление договора аренды на неопределенный срок, не учитывая условия договора относительно срока его действия. Статья 621 ГК РФ не имеет оговорки о том, что договор возобновляется на неопределенный срок в случае, если в нем указано иное.

Вывод суда по настоящему делу соответствует судебной практике, в том числе Постановлению ФАС Северо-Кавказского округа от 19.11.2009 по делу N А32-1167/2009.

Учитывая, что договоры возобновлены на неопределенный срок, стороны в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе внести в него изменения, не противоречащие действующему законодательству.

Таким изменением является замена сторон договоров, в настоящем случае арендаторов.

Соглашение о замене стороны сделки аренды является приложением к договору.

Дополнительное соглашение, как неотъемлемая часть договора, подлежащего государственной регистрации, также должно быть зарегистрировано в силу статей 131, 433, 452, 609 Кодекса

Согласно пунктам 1 статей 25 и 26 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки возникают у граждан и юридических лиц по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В данном случае документами, подтверждающими право нового арендатора на землепользование, являются соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора.

Не принимается во внимание довод регистрирующего органа о том, что поскольку в силу пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса регистрации подлежат договоры аренды в пределах срока действия договора, то возобновленные на неопределенный срок сделки и допосглашения к ним не подлежат регистрации, в силу следующего.

Перемена лиц в обязательстве привела к замене первоначального арендатора на нового. В силу ст. ст. 389, 391 ГК РФ и ст. 26 ЗК РФ уступка требования и перевод долга, основанные на сделках с недвижимостью, подлежат государственной регистрации.

Договоры аренды по настоящему делу зарегистрированы в установленном законом порядке.

В пункте 2 статьи 621 ГК РФ прямо указано, что по истечении срочного договора аренды возобновляется именно этот же договор на этих же условиях, а не заключается новая сделка.

Таким образом, при передаче прав и обязанностей по подлежащему государственной регистрации (зарегистрированному) договору аренды земельного участка договор перемены лиц в обязательстве подлежит государственной регистрации.

Возобновление договоров на неопределенный срок не отменяет регистрацию соглашений к ним, поскольку, соглашения к зарегистрированным договорам вступают в силу и становятся обязательными для сторон таких сделок с момента регистрации.

Абзацем 2 статьи 190 ГК РФ установлено, что срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Законодатель в пункте 2 статьи 610 ГК РФ указал, что любая из сторон вправе в любое время отказаться от бессрочного договора аренды.

Из этого следует, что даже бессрочный договор аренды имеет срок, окончание которого зависит от воли и волеизъявления любой из сторон сделки.

В силу этого не принимается во внимание довод госоргана о том, что дополнительное соглашение к зарегистрированному, заключенному на определенный срок и возобновленному договору аренды земли не подлежит государственной регистрации.

Судом установлено, что оспариваемые отказы в регистрации сделок противоречат закону и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Требования заявителя в этой части следует удовлетворить.

Истец просит признать незаконными приостановления государственной регистрации соглашений о перемене лиц в обязательстве №14/044/2013-877 и №14/044/2013-878.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

По смыслу названной статьи обращение за судебной защитой имеет своей целью восстановление нарушенного права.

При наличии отказов, выданных регистрирующим органом по основаниям, изложенным в сообщениях о приостановлении регистрации, признанием незаконными приостановлений регистрации, права заявителя по делу не восстанавливаются, что служит основанием для отказа в удовлетворении требований в этой части.

Руководствуясь статьями 200, 201 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконными отказы управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар от 02.09.2013 №14/044/2013-877 и №14/044/2013-8778 в регистрации соглашений от 23.07.2013, заключенных ФИО3 и ФИО4 к договорам №1 от 14.09.2004 и №2 от 24.02.2005 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:32:0301000:0033 и 23:32:0301007:2, заключенных ФИО3 и собственниками земельных долей.

Обязать управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар в течение одного месяца с даты вступления в законную силу решения по настоящему делу зарегистрировать соглашения от 02.09.2013, заключенные ФИО3 и ФИО4 к договорам №1 от 14.09.2004 и №2 от 24.02.2005 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:32:0301000:0033 и 23:32:0301007:2, заключенных ФИО3 и собственниками земельных долей.

В остальной части заявление оставить без удовлетворения.

Взыскать с управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар в пользу ФИО3 ст. Фастовецкая Тихорецкого района 100 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в месячный срок с даты изготовления мотивированного решения в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья М.М. Данько