Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Тарасенко А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Таракановской Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании

исковое заявление производственного кооператива «Жилищно-строительный кооператив «Североморец»

к администрации муниципального образования г.Горячий Ключ

третьи лица :

об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка 23:41:0403001:568 с указанием стоимости данного земельного участка в размере 327 756,24 руб.

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО1 по доверенности,

от администрации муниципального образования г.Горячий Ключ – не явился,

У С Т А Н О В И Л :

Производственный кооператив «Жилищно-строительный кооператив «Североморец» (далее – истец, кооператив) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования г.Горячий Ключ (далее – ответчик, администрация) с требованием об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка 23:41:0403001:568 с указанием стоимости данного земельного участка в размере 327 756,24 руб. Требования мотивированы противоправностью уклонения администрации от заключения договора с учетом десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика в судебное заседание не прибыл. Из поступившего в материалы дела отзыва администрации вино, что с иском ответчик не согласен. Считает необходимым определить выкупную стоимость земельного участка в размере его кадастровой стоимости.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 11.06.2013 до 19.06.2013, публичное извещение о котором было опубликовано в сети интернет http://krasnodar.arbitr.ru/ согласно требованиям информационного письма ВАС РФ от 19.09.2006 №113 «О применении ст.163 АПК РФ».

Выслушав доводы представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что кооперативу на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок 23:41:0403001:568 площадью 636 000 кв.м, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права (л.д.18) и не оспаривается администрацией.

Категория земельного участка – земли населенных пунктов; вид разрешенного использования – размещение жилого микрорайона индивидуальных жилых домов и объектов соцкультбыта.

Кадастровая стоимость земельного участка составляет 72 834 720 руб.

Изложенное подтверждается представленными в материалы дела кадастровыми паспортами земельного участка.

Судом установлено, что в силу вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 02.04.2012 по делу №а32-5379/2011 признан незаконным отказ администрации в предоставлении кооперативу земельного участка 23:41:0403001:568 на праве собственности. Администрация обязана направить в адрес кооператива проект договора купли-продажи.

Проект договора, направленный администрацией кооперативу, содержал указание на выкупную стоимость земельного участка в размере его кадастровой стоимости - 72 834 720 руб.

Кооператив не согласился с проектом договора в части определения выкупной стоимости, вернул договор с протоколом разногласий, предложив принять выкупную стоимость в размере десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка с учетом правил ст.10 Закона Краснодарского края «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» в размере 327 756,24 руб.

Администрация отказалась подписать проект договора с учетом протокола разногласий.

Изложенное стало основанием для обращения кооператива в арбитражный суд с требованием о понуждении администрацию заключить договор купли-продажи земельного участка с указанием выкупной стоимости в размере 327 756,24 руб.

При решении вопроса об обоснованности исковых требований суд руководствуется следующим.

Из материалов дела следует, что на принадлежавшем кооперативу на праве постоянного (бессрочного) пользования земельном участке 23:41:0403001:568 находятся объекты незавершенного строительства.

Изложенное не оспаривается представителем кооператива в судебном заседании и подтверждается представленными кооперативом в материалы дела копиями свидетельств о государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства (л.д.19-29).

Во всяком случае истец не подтвердил наличие на земельном участке объектов недвижимости, строительство которых завершено.

Согласно п.2 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ) обладатели права постоянного (бессрочного) пользования, которым предоставлены земельные участки на таком праве до вступления в силу ЗК РФ, вправе приобрести их в аренду или в собственность по своему выбору.

Согласно п.2 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ юридические лица, не указанные в п.1 ст.20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.07.2012 в соответствии с правилами ст.36 названного Кодекса.

Президиум ВАС РФ в постановлении от 21.03.2006 N 14711/05 сформировал правовую позицию: одинаковый порядок (административная процедура) предоставления собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям (обладателям права постоянного (бессрочного) пользования) прав на соответствующие земельные участки не означает, что п.2 ст.3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ и ст.36 ЗК РФ регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность.

Пунктом 2 ст.3 названного Закона предусмотрены специальные условия приобретения земли в частную собственность (наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования, ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования), отличные от условий приобретения земли в частную собственность, установленных ст.36 ЗК РФ (наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение, исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости).

При этом одинаковый порядок реализации права на приобретение земельных участков по названным двум основаниям не означает, что к отношениям по приобретению обладателем права постоянного (бессрочного) пользования незастроенного земельного участка применимы нормы пп.1.1 и 1.2 п.1 ст.36 ЗК РФ, устанавливающие, что собственники зданий, строений, сооружений приобретают земельные участки, на которых расположены принадлежащие им объекты недвижимости, в собственность по льготной цене, которая не может превышать кадастровой стоимости таких земельных участков.

Поскольку действующее законодательство не устанавливает специальных правил определения цены для случаев переоформления права постоянного бессрочного пользования на незастроенный земельный участок, такой земельный участок подлежит приобретению по рыночной цене.

Аналогичная правовая позиция высказана в Постановлении Президиума ВАС РФ от 14.12.2010 №8155/2010.

В определении ВАС РФ от 26.10.2011 №ВАС-13307/11 высказана правовая позиция о том, что в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности в условиях, когда на земельном участке имеются объекты незавершенного строительства, выкупная стоимость земельного участка должна определяться с учетом его рыночной стоимости.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении ФАС ДО от 24.07.2012 по делу №А73-7681/2011, в определении ВАС РФ от 24.12.2012 №ВАС-13783/12.

Суд приходит к выводу о том, что исковые требования о понуждении администрации к заключения договора с учетом правил ст.10 Закона Краснодарского края «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» в размере 327 756,24 руб. необоснованны.

Указанная норма права регулирует оборот земельных участков, необходимых для эксплуатации завершенных строительством объектов.

Кроме того, суд считает обоснованной позицию администрации о том, что выкупная стоимость земельного участка должна определяться с учетом его кадастровой стоимости.

Презюмируется, что кадастровая стоимость равна рыночной стоимости, пока не доказано обратное в установленном законодательством порядке.

В частности, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 №913/11 указано следующее.

Пункт 3 ст.66 ЗК РФ как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

При этом нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости, также указывают на связь между кадастровой и рыночной стоимостью.

Исходя из п.5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденным постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 №316 государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

Согласно п.10 федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255 (в редакции, действовавшей в спорный период), при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

По существу кадастровая стоимость земельного участка – это рыночная стоимость участка, определенная методом массовой оценки.

Ничто не препятствует кооперативу обратиться в соответствующий внесудебный орган (комиссию) в порядке ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» либо в арбитражный суд с исковым заявлением с требованием об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости с учетом правовой позиции, высказанной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 №913/11.

В случае, если кооператив не желает осуществлять указанные выше действия, то он вправе выкупить земельный участок по выкупной стоимости, равной кадастровой стоимости, презюмируемой в качестве рыночной.

Законодательство России не возлагает на публичного собственника земель обязанность определять за свой счет действительную рыночную стоимость земельного участка.

Принимая во внимание, что исковые требования кооператива по делу необоснованны, а позиция администрации о необходимости заключения договора купли-продажи земельного участка с учетом его кадастровой (рыночной) стоимости соответствует положениям п.2 ст.3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ, ст.36 ЗК РФ и указанным выше правовым позициям ВАС РФ, в удовлетворении иска следует отказать.

Ничто не препятствует кооперативу подписать предложенный администрацией проект договора купли-продажи или, реализовав свои права с учетом механизмов, установленных ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и Постановлением Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 №913/11, повторно обратиться в администрацию с проектом договора купли-продажи.

Поскольку судом рассмотрено одно неимущественное требование кооператива, а государственная пошлина уплачена истцом в размере 2 000 руб., с него необходимо взыскать государственную пошлину в размере 2 000 руб. В доход федерального бюджета (ст.110 АПК РФ).

Руководствуясь ст.ст.167-170, 176 АПК РФ,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с производственного кооператива «Жилищно-строительный кооператив «Североморец» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.А.Тарасенко