Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Грачева С.А., при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи помощников судьи Чуриковым В.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, Калужская область, г. Калуга (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), к обществу с ограниченной ответственностью «ЭР СЕВЕН ГРУПП», Краснодарский край, г. Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаключенным Соглашения об использовании помещения торгово-развлекательного центра от 22 мая 2013 года № 2013/F5 и взыскании 258653 рублей 88 копеек,

при участии в заседании:

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: ФИО2 – доверенность от 17.12.2013, №23АА2857778,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЭР СЕВЕН ГРУПП» о признании незаключенным Соглашения об использовании помещения торгово-развлекательного центра от 22 мая 2013 года № 2013/F5 и взыскании 258653 рублей 88 копеек.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и мете проведения итогового судебного заседания, явку представителя не обеспечил.

Ответчик иск не признал, возражал против его удовлетворения по основаниям, которые изложил в отзыве на исковое заявление.

В судебном заседании, проходившем 16 декабря 2014 года, для изучения материалов дела, объявлен перерыв до 18 часов 00 минут 18 декабря 2014 года.

После перерыва судебное заседание продолжилось в отсутствии представителей сторон.

Как установлено судом, между обществом с ограниченной ответственностью «ЭР СЕВЕН ГРУПП», именуемым в дальнейшем «Арендодатель», и Индивидуальным предпринимателем ФИО1, именуемым в дальнейшем «Арендатор», 22 мая 2013 года было заключено Соглашение об использовании помещения торгово-развлекательного центра (далее - Соглашение).

Под «Помещением» понимаются площади, расположенные в центре и имеющие условное обозначение - номер F5, расположенные на 3 этаже, как это отражено в поэтажном плане (Приложение №1 к Соглашению). Предварительная площадь арендованного Помещения, определенная Арендодателем на основании проектной документации, составляет 100 кв.м. и подлежит корректировке в соответствии с пунктом 2.6.1. Соглашения до момента передачи Помещения Арендодателем Арендатору (п.1 «Термины и определения»).

Указанное Помещение передается Арендатору для размещения предприятия общественного питания (пиццерии) под товарным знаком «Кар-Лионе».

Неотъемлемой частью указанного Соглашения являются следующие Приложения:

- Приложение №1 - Поэтажный план с обозначенным на нем Помещением;

- Приложение №2 - Договор аренды с Приложениями к нему;

- Приложение №3 - Форма Акта приема-передачи Помещения для проведения работ Арендатора;

- Приложение №4 - Форма акта об уточнении площади Помещения.

С момента государственной регистрации права собственности Арендодателя на центр (дата начала аренды), помещение считается переданным Арендодателем Арендатору в аренду на условиях краткосрочного договора аренды.

Передача помещения Арендатору подтверждается соглашением и подписанным сторонами актом приема-передачи, прилагаемым к качестве Приложения №3 к Соглашению (п.7.1.1. Соглашения).

Однако такой акт, оформленный как приложение №3 или в иной форме, отсутствует и Сторонами Соглашения не подписывался.

Приложение №2, являющееся неотъемлемой частью соглашения, оформлено как Договор аренды коммерческой недвижимости.

Истец полагает, что указанный Договор аренды не содержит существенных условий, требуемых для договора аренды: пункт 1 не содержит указания, на каком основании предмет Договора аренды принадлежит Арендодателю, когда была произведена государственная регистрация права собственности общества с ограниченной ответственностью «ЭР СЕВЕН ГРУПП» на здание центра, помещение которого передается в аренду индивидуальному предпринимателю ФИО1.

Также Договор аренды не содержит описания предмета договора, отсутствуют конкретные индивидуально-определенные признаки помещения, передаваемого в аренду.

Приложение 3 к договору аренды коммерческой недвижимости «Планы БТИ/Экспликация Помещения» не заполнено, площадь передаваемого в аренду помещения неизвестна.

Дата подписания Договора аренды не определена и в договоре отсутствует указание на конкретную дату начала аренды.

В пункте 1 соглашения указано, что «дата начала аренды» - это дата государственной регистрации права собственности Арендодателя на центр. Однако истцу неизвестно о том, когда была произведена регистрация права собственности Арендодателя на предмет аренды, соответствующего уведомления об этом индивидуальный предприниматель ФИО1 не получал, как того требует пункт 7.2.1. Соглашения.

Таким образом, истец считает, что между сторонами не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, соответственно, договор аренды коммерческой недвижимости не может рассматриваться как заключенный.

Кроме того, соглашение об использовании помещения торгово-развлекательного центра вместе с приложениями к нему, подлежало государственной регистрации. Таким образом, в отсутствие государственной регистрации, указанное соглашение не считается заключенным.

Во исполнение п. 9 соглашения индивидуальным предпринимателем ФИО1 был внесен обеспечительный платеж, сумма которого составила 258653 рубля 88 копеек. Факт перечисления указанной суммы в качестве оплаты обеспечительного платежа по договору №2013/F5 от 22.05.2013г. подтверждается платежным поручением №475642 от 25.02.2014г.

Вместе с тем, обеспечительный платеж не может рассматриваться в качестве обеспечения исполнения обязательств Арендатора по Договору аренды, поскольку такой договор между сторонами не заключался в силу отсутствия его госрегистрации и не достижения соглашения по всем существенным условиям арендных обязательств.

Соответственно, сумма денег в размере 258653 рубля 88 копеек является неосновательным обогащением ответчика и подлежит возврату в пользу истца.

Ответчик полагает, что соглашение было заключено, а исковое заявление не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Эр Севен Групп» (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатор) 22 мая 2013 года подписано соглашение № 2013/F5 об использовании помещения ТРЦ, нежилого помещения № F5, общей площадью 100 кв. м., расположенного на 3-этаже в здании Торгового центра, находящемся по адресу: 354340, Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Кирова, д. 58.

Согласно п. 6.1.4. Соглашения указанное помещение передано арендатору для организации предприятия общественного питания.

Согласно п.п. 7.1.1. указанного Соглашения об использовании помещения ТРЦ «Плаза Сити», с момента государственной регистрации права собственности арендодателя на торговый центр (дата начала аренды), помещение считается переданным Арендодателем Арендатору в аренду на условиях краткосрочного договора аренды.

В соответствии с пунктом 7.1.2. краткосрочный договор аренды признается сторонами оформленным настоящим соглашением и заключенным на условиях, изложенных в договоре аренды (Приложение №2) к соглашению об использовании помещения ТРЦ «Плаза Сити» от 22.07.2013 года № 2013/В30.

Право собственности на Торговый центр зарегистрировано в установленном порядке, о чем свидетельствует Свидетельство о государственной регистрации права собственности от 03.09.2013 г. №23-АМ№ 152900.

Таким образом, подписывая соглашение, истец фактически подписывал краткосрочный договор аренды помещения площадью 100 кв.м.

При подписании соглашения между сторонами были достигнуты существенные условия, в том числе и размер арендной платы, и порядок оплаты.

В пункте 6 Договора установлен размер арендной платы за пользование нежилым помещением, указанным в п. 1.1 настоящего Договора.

В соответствии с п. 6.2 Договора оплата Базовой арендной платы за пользование нежилыми помещением производится арендатором ежемесячно, в период не позднее 10 числа месяца, предшествующего оплачиваемому, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Арендатор обязан оплачивать арендодателю - арендную плату и другие платежи в соответствии с условиями настоящего Договора.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Истец нарушил условия Договора аренды в части уплаты арендной платы и иных предусмотренных договором платежей, в связи с чем, возникла задолженность по оплате арендных платежей.

Кроме того, для истца было подготовлено соглашение о расторжении, согласно которому ответчик предлагал расторгнуть договор аренды (Соглашение), оплатив только лишь текущую задолженность по аренде и оштрафовав ответчика на сумму равную размеру обеспечительного платежа. Однако истец отказался его подписывать.

Суд, выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из представленных в дело документов, 22 мая 2013 года между обществом с ограниченной ответственностью «ЭР СЕВЕН ГРУПП», (Арендодатель), и индивидуальным предпринимателем ФИО1, (Арендатор), было подписано Соглашение об использовании помещения торгово-развлекательного центра (далее - Соглашение).

Предметом указанного соглашения являлось определение сроков и условий подготовки помещения к аренде, а также использование Арендатором помещения до государственной регистрации договора аренды и подписания договора аренды, согласование взаимодействия сторон на период до заключения договора аренды, а также порядок использования помещения Арендатором на условиях краткосрочного договора аренды (п.2. 1. Соглашения).

Под «Помещением» понимались площади, расположенные в центре и имеющие условное обозначение - номер F5, расположенные на 3 этаже, как это отражено в поэтажном плане (Приложение №1 к Соглашению). Предварительная площадь арендованного помещения была определена Арендодателем на основании проектной документации, и составляла 100 кв.м. Площадь помещения подлежала корректировке в соответствии с пунктом 2.6.1. соглашения до момента передачи помещения Арендодателем Арендатору (п.1 «Термины и определения»).

Указанное Помещение передавалось Арендатору для размещения предприятия общественного питания (пиццерии) под товарным знаком «Кар-Лионе».

В 7.1. пункте Соглашения определено, что дата начала аренды - это дата государственной регистрации права собственности Арендодателя на Центр.

Передача Помещения Арендатору подтверждается соглашением и подписанным сторонами актом приема-передачи, прилагаемым к качестве Приложения №3 к соглашению (п.7.1.1. Соглашения).

В соответствии с пунктом 7.1.2. Соглашения Краткосрочный договор аренды признается сторонами оформленным настоящим соглашением и заключенным на условиях, изложенных в договоре аренды (Приложение №2) к соглашению об использовании помещения ТРЦ «Плаза Сити» от 22.07.2013 года № 2013/В30.

До момента государственной регистрации договора аренды, помещение используется истцом на основании краткосрочного договора аренды, срок которого не может превышать 364 дней. В случае истечения срока краткосрочного договора аренды до государственной регистрации договора аренды, продление срока краткосрочного договора осуществляется на тех же условиях, на тот же срок. (п.п.7.1.3. Соглашения).

Неотъемлемой частью указанного Соглашения являются следующие Приложения:

- Приложение №1 - Поэтажный план с обозначенным на нем Помещением;

- Приложение №2 - Договор аренды с Приложениями к нему;

- Приложение №3 - Форма Акта приема-передачи Помещения для проведения работ Арендатора;

- Приложение №4 - Форма акта об уточнении площади Помещения.

Непосредственно доступ в помещение истец получил на основании акта предоставления доступа в помещение от 01.06.2013 года.

Кроме того, факт принятия помещения и начала коммерческой деятельности, актом о начале коммерческой деятельности от 20.08.2013 года.

Непосредственно акт приема-передачи, оформленный по форме, указанной в Приложение №3к соглашению между сторонами не подписывался.

Право собственности на торговый центр зарегистрировано в установленном порядке, о чем свидетельствует свидетельство о государственной регистрации права собственности от 03.09.2013 г. №23-АМ№ 152900.

Согласно п.9.1.3. с момента государственной регистрации договора аренды обеспечительный платеж становится обеспечением обязательств Арендатора по договору аренды.

Под «Обеспечительным платежом» в соглашении понимается денежная сумма, перечисляемая Арендатором на счет Арендодателя в качестве обеспечения исполнения обязательств Арендатора по настоящему соглашению. С момент вступления в силу договора аренды обеспечительный платеж становится обеспечением обязательств Арендатора по договору аренды, согласно условиям договора аренды.

В своем обращении к ответчику от 15.07.2014 исх№9/ю-15, истец признавал наличие арендных отношений между ним и ответчиком и предлагал варианты погашения своей задолженности за аренду имущества.

Факт использования истцом помещением на основании соглашения подтверждается также актом сверки взаимных расчетов от 18.07.2014 за период с 01.01.2013 по 14.07.2014, которым он признал за собой задолженность за использование помещения в сумме 237029 рублей 82 копейки.

Также своим письмом от 18.07.2014 истец предложил ответчику вычесть в счет погашения задолженности по арендной плате за июнь 2014 года из обеспечительного платежа.

При этом никаких возражений и заявлений относительно неопределенности предмета аренды или не предоставления его истцу, последним не было сделано.

Помещение было возвращено истцом ответчику 21 августа 2014 года по акту приема-передачи (возврата помещения), как указано в самом акте в связи с досрочным расторжением Соглашения.

Согласно пункта 10.7.2. соглашения в случае досрочного расторжения настоящего Соглашения в связи с нарушением Арендатором условий соглашения сумма обеспечительного платежа и авансового платежа не возвращаются Арендатору, остаются в полном распоряжении Арендодателя и используются по выбору Арендодателя, в качестве неустойки или для компенсации убытков и (или) расходов, понесенных Арендодателем в связи с нарушением условий настоящего соглашения Арендатором, согласно пункту 10.7.3. Сверх суммы обеспечительного платежа Арендатор обязуется выплатить Арендодателю штраф в размере 6 (шести)-месячной суммы базовой арендной платы.

В силу п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п.11. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом.

Кроме того, судам следует принять во внимание, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п.14. указанного Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В соответствии с п.15. вышеуказанного Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Согласно информационному письму Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» отсутствие в договоре аренды и в иных двусторонних документах достаточной индивидуализации передаваемой части помещения с учетом того, что стороны не могут описать ее границы и между ними имеется спор по этому поводу, свидетельствует о том, что между сторонами не достигнуто соглашение по условию о предмете договора аренды. Такое условие является существенным в силу прямого указания пункта 1 статьи 432 ГК РФ. Поскольку взаимное волеизъявление сторон не выражает согласия по всем условиям, которые считаются существенными применительно к их договору, он не может быть признан заключенным.

Исходя из имеющихся в деле материалов, суд пришел к выводу, что помещение торгово-развлекательного центра было передано истцу и им использовалось. Спор относительно индивидуализации объекта аренды с момента его получения истцом и до момента возврата ответчику у сторон отсутствовал.

То есть между сторонами сложились арендные отношения. Данные отношения регулировались Соглашением № 2013/F522 мая 2013 года между обществом с ограниченной ответственностью «Эр Севен Групп» и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

На основании изложенного суд считает, что утверждение истца о том, что указанный Договор аренды не содержит существенных условий, требуемых для договора аренды не обоснованно.

С учетом содержания Соглашения, регулирующего правоотношения сторон относительно краткосрочной аренды помещения, суд также пришел к выводу, что Соглашение об использовании помещения торгово-развлекательного центра вместе с Приложениями к нему, не подлежало государственной регистрации. Таким образом, указанное Соглашение считается заключенным.

Соответственно и сумма денег в размере 258653 рубля 88 копеек не может рассматриваться как неосновательное обогащение ответчика и не подлежит возврату в пользу истца, поскольку обязанность по внесению обязательного платежа предусмотрена заключенным между сторонами соглашением и должен был быть внесен не позднее 90 дней с даты начала коммерческого использования помещения (п.4.5. Соглашения).

В связи с таким исходом дела, судебные расходы по уплате государственной пошлины, подлежат отнесению на истца, в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1, Калужская область, г. Калуга (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), к обществу с ограниченной ответственностью «ЭР СЕВЕН ГРУПП», Краснодарский край, г. Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>), о признании незаключенным Соглашения об использовании помещения торгово-развлекательного центра от 22 мая 2013 года № 2013/F5 и взыскании 258653 рублей 88 копеек, оставить без удовлетворения.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение месяца со дня его принятия, и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу.

Судья С.А. Грачев