Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании с вынесением 30 апреля 2019 года резолютивной части судебного решения исковое заявление администрации муниципального образования город Краснодар к обществу с ограниченной ответственностью «Инвест-Центр» г. Краснодар о взыскании 1753804 рублей,

установил: истец просит взыскать с ответчика выкупную стоимость изъятой для муниципальных нужд квартиры №4 в доме №9 по ул. Красноармейской в г. Краснодаре.

Иск основан на статьях 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств инвестора из договора о развитии застроенной территории от 11 апреля 2012 года.

Ответчик в письменном отзыве и в устных пояснениях представителя иск оспорил. Доводы ответчика сводятся к следующему: обязательства инвестора прекращены в связи с прекращением действия договора о развитии застроенной территории от 11 апреля 2012 года и невозможностью встречного предоставления истцом; истец требует взыскания выкупной стоимости предоставленной взамен изъятой, а не изымаемой квартиры, что противоречит нормам жилищного законодательства; если квалифицировать требования истца как возмещение убытков, то основания наступления деликтной ответственности истцом не доказаны.

Выслушав аргументы спорящих сторон, изучив материалы дела, суд счел обоснованными заявленные истцом требования в части, в силу следующего.

В связи с признанием ответчика единственным участником аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Красной, Пашковской, Длинной, Красноармейской в Центральном внутригородском округе города Краснодара (протокол от 30 мая 2011 года), между истцом (администрацией) и обществом (инвестором) подписан договор от 11 апреля 2012 года, предметом которого является развитие застроенной территории, ограниченной улицами Красной, Пашковской, Длинной, Красноармейской в Центральном внутригородском округе города Краснодара, площадью 6070 м² (далее - Территория).

Пунктом 3.2.1 договора предусмотрено, что администрация обязана принять в установленном законом порядке решение об изъятии жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащих сносу и расположенных на указанной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Пунктом 3.2.2 договора на администрацию возложена обязанность предоставить обществу земельные участки, распоряжение которыми относится к компетенции органов местного самоуправления муниципального образования город Краснодар и не предоставленные в пользование и во владение гражданам или юридическим лицам в границах территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством в течение одного года с момента получения заявления о предоставлении земельного участка.

Пунктом 3.4.3 договора предусмотрена обязанность инвестора в течение трех лет с момента заключения договора о развитии застроенной территории создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленным по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Инвестор в течение трех лет с момента заключения договора обязан уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с подпунктом 3.4.3 Договора (пункт 3.4.4 договора).

Согласно пункту 4.1 договор вступает в силу с момента его подписания, действует в течение 5 лет и распространяет свое действие на отношения, возникшие между сторонами с 28 июня 2011 года.

Во исполнение постановлений администрации муниципального образования город Краснодар от 04.03.2013 N 1729 "Об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, расположенных по ул. Красноармейской, 89, 91, 93 в Центральном внутригородском округе города Краснодара" (в редакции постановления администрации муниципального образования город Краснодар от 05.02.2016 N 397 "О внесении изменения в постановление администрации муниципального образования город Краснодар от 04.03.2013 N 1729 "Об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, расположенных по ул. Красноармейской, 89, 91, 93 в Центральном внутригородском округе города Краснодара"), от 28.08.2012 N 7265 "Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков в Центральном внутригородском округе города Краснодара", от 14.12.2012 N Ц301 "Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка в Центральном внутригородском округе города Краснодара" между ФИО1 (далее - Сторона 1) и администрацией муниципального образования город Краснодар (далее - Сторона 2) заключено соглашение №17 о мене жилыми помещениями от 14 мая 2014 года.

Условиями соглашения о мене жилыми помещениями предусмотрено, что выкупная цена объекта, включающая в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, переездом, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, цену передаваемого с Объектом 1 права на часть земельного участка, на котором расположен Объект 1, определяется равной стоимости предоставляемого жилого помещения (пункт 1 Соглашений).

Во исполнение означенного соглашения стороны подписали акт приема передачи квартир от 14 мая 2014 года.

Оценив рыночную стоимость предоставляемого помещения – квартиры №50 по ул. Парусная, 20/3 в г. Краснодаре (отчет №95/17) в размере 1753804 рублей, истец обратился к ответчику с письмом от 6 июля 2017 года об исполнении обязательств из договора о развитии застроенной территории от 11 апреля 2012 года и о возмещении в срок до 21 июля 2017 года вышеуказанной суммы.

Поскольку в досудебном порядке спор урегулировать не удалось, истец обратился за судебной защитой.

Разрешая настоящее дело, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора о развитии застроенной территории от 11 апреля 2012 года.

Деятельность по развитию застроенной территории регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, а также Жилищным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации в части вопросов, связанных с изъятием жилых помещений и земельных участков.

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Согласно части 3 данной нормы закона существенными условиями договора о развитии застроенной территории (в редакции, действующей на дату заключения договора) являются: 1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; 2) цена права на заключение договора; 3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории; 4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства/\) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства; 7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 10) срок договора; 11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Судом установлено, что договор о развитии застроенной территории от 11 апреля 2012 года соответствует требованиям ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ.

Порядок изъятия жилых помещений при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд определяется статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, земельным и гражданским законодательством.

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ (в редакции, действующей на дату заключения договора) жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. Согласно части 7 данной нормы закона при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с частью 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно статье 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч.8 ст.32 ЖК РФ).

Из положений Жилищного кодекса РФ, разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года №14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ" следует, что нормы, содержащиеся в статье 32 Жилищного кодекса РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения, направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственников помещений.

В силу правовой позиции, сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума №5495/11 от 11 октября 2011 года, заключение договоров, предусматривающих внесение платы за предоставление права застройки и участие хозяйствующих субъектов в финансировании развития инфраструктуры муниципального образования, не исключается действующим законодательством и является добровольно принятым на себя обязательством застройщика, которое подлежит исполнению в силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На момент рассмотрения спора договор о развитии застроенной территории от 11 апреля 2012 года прекратил свое действие в связи с истечением срока.

В силу п. 5.1 Договора в случае неисполнения Инвестором своих обязательств по уплате выкупной цены за изымаемые объекты недвижимости... инвестор оплачивает в полном объеме убытки, понесенные администрацией муниципального образования.

Суд не связан правовой квалификацией иска и исходя их существа спора полагает, что к спорным правоотношениям применимы нормы о возмещении убытков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу пункта 1 статьи 393 данного Кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства в суд представляются лицами, участвующими в деле (статьи 65 и 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств (часть 1 статьи 64 и статьи 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Предъявляя требование о возмещении убытков, истец должен доказать их наличие, произвести расчет убытков, доказать факт неисполнения или ненадлежащего исполнения должником принятого на себя обязательства (противоправность поведения) и наличие причинной связи между поведением должника и наступившими убытками.

По смыслу закона, если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы должником не были совершены противоправные действия (бездействие), повлекшие необходимость дальнейшего несения расходов кредитором.

Частью 1 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно части 2 данной нормы закона в случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности, на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в абзаце восьмом пункта 1 информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", согласно которому, если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Суд полагает, что ответчик, является заинтересованным лицом и вправе заявлять возражения относительно выкупной стоимости квартиры, определенной истцом.

Исходя из толкования вышеприведенных норм, суд полагает, что объектом оценки должна являться выкупная стоимость именно изымаемой квартиры.

По ходатайству ответчика была назначена судебная экспертиза с целью определения выкупной цены изъятого жилого помещения – квартиры №4 по ул. Красноармейская, 89.

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта №ЮСЭ-19/001 рыночная стоимость квартиры с учетом права на земельный участок, и убытков, подлежащих возмещению, составила 985390 рублей.

Суд, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта и исходя из того, что выводы эксперта проверяемы, обоснованы, базируются и основаны на исследовании полной, существенной информации, пришел к правомерному выводу о принятии в заключения эксперта в качестве надлежащего доказательства по делу.

Суд принимает во внимание то обстоятельство, что истец приступил к исполнению договора и принял меры к расселению домов в границах планируемой к застройке территории, при этом, обязательство по оплате выкупной стоимости наступило после 11 апреля 2015 года.

Следовательно, расходы, связанные с расселением квартиры, должны быть возмещены ответчиком истцу в размере, определенном по результатам судебной экспертизы.

Застройщик при принятии решения об участии в аукционе на продажу права заключения спорного договора должен оценивать его условия и их реальную исполнимость. В частности, застройщик должен заранее рассчитать объем своих обязательств и размер инвестиционных вложений в девелоперский проект, оценить, насколько разумной является величина платы за право заключения договора о развитии застроенной территории.

Суд также полагает, что ответчик вправе защищаться надлежащими способами, в том числе – требовать внесения изменений в договор (Определение Верховного Суда РФ от 9 января 2019 года №305-ЭС18-22110), оспаривать в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действия либо бездействие истца.

При таком исходе дела судебные расходы по оплате судебной экспертизы относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям, а государственная пошлина в сумме 17158 рублей подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. 110, 167-171, 176, 180, 181, 182, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить в части.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Центр» г. Краснодар (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***> ОГРН <***>) 985390 рублей – убытков.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Центр» г. Краснодар (ИНН <***> ОГРН <***>) в доходы федерального бюджета 17158 рублей – государственной пошлины.

В остальной части требования истца оставить без удовлетворения.

Расходы на оплату судебной экспертизы в сумме 16856 рублей отнести на ответчика.

Взыскать с муниципального образования город Краснодар в лице администрации за счет казны муниципального образования (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Центр» г. Краснодар (ИНН <***> ОГРН <***>) 13144 рубля – расходов на оплату судебной экспертизы.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение месяца со дня его принятия, и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу.

Судья Е.В. Корейво