Гражданский кодекс часть 1

- внести в п. 5.1. Договора № 4 купли-продажи земельного участка кадастровый номер № 23:43:04 03 020:0097 от 15.02.2002 г., заключенного между истцом и ответчиком, изменения, изложив его в редакции: «После продажи земельного участка и регистрации перехода права собственности на него, за Продавцом сохраняется право ограниченного пользования (СЕРВИТУТ) на весь отчуждаемый земельный участок площадью 1843 кв. м, кадастровый № 23:43:04 03 020:0097»;

- раздел 5 указанного договора дополнить п. 5.3. следующего содержания: «5.3. Сервитут подлежит государственной регистрации и вступает в силу после его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Требования основаны на том, что в тексте договора купли-продажи, заключенного 15.02.2002г. между ЗАО «Кубаньстройиндустрия» и ООО «Промреактив», была допущена техническая ошибка в части указания кадастрового номера земельного участка, в отношении которого за ЗАО «Кубаньстройиндустрия» сохраняется право ограниченного пользования (сервитута) на весь отчуждаемый земельный участок общей площадью 1 843 кв.м. (23:43:04 03 020:0110 вместо 23:43:04 03 020:0097). Кроме того, ответчик несмотря на то, что условие о сервитуте было закреплено сторонами в самом договоре № 4 купли-продажи земельного участка общей площадью 1 843 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 23:43:04 03 020:0097, в 2002г. начал возведение капитального сооружения — железобетонного ограждения по всей линии границ земельного участка, тем самым умышленно нарушив условие договора о сервитуте и полностью перекрыл проезд (проход) истца на территорию земельного участка, чем существенно нарушил договор купли-продажи.

Ответчик, возражая против удовлетворения заявленных требований, в отзыве указал, что п.п. 5.1-5.2 договора купли-продажи представляют собой предварительный договор, на основании которого стороны должны были впоследствии заключить соглашение о сервитуте, однако он является незаключенным, поскольку сторонами не были согласованы существенные условия соглашения о сервитуте, в частности, предмет соглашения (земельный участок); возведение объекта капитального строительства (ограждения по периметру земельного участка) не является нарушением ответчиком условий Договора о сервитуте ввиду отсутствия государственной регистрации сервитута, заявил о пропуске истцом срока исковой давности. Просит взыскать расходы на оплату услуг представителя в размере 70000 рублей.

Истец просит отказать во взыскании расходов на оплату услуг представителя, ссылаясь на их неразумность и недоказанность.

В судебном заседании объявлен перерыв на 5 минут, после перерыва заседание продолжено.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Изучив представленные по делу доказательства, суд установил следующее.

15.02.2002г. по договору №4 купли-продажи земельного участка (далее – договор) ЗАО «Кубаньстройиндустрия» (продавец) передало в собственность ООО «Промреактив» (покупатель) земельный участок общей площадью 1 843 кв.м, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 23:43:04 03 020:0097.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что после продажи земельного участка и регистрации перехода права собственности на него за продавцом сохраняется право ограниченного пользования (сервитут) на весь отчуждаемый земельный участок общей площадью 1 843 кв.м. кадастровый номер 23:43:04 03 020:0100.

Сервитут устанавливается для обеспечения проезда и прохода через отчуждаемый земельный участок покупателя для физических, юридических лиц и транспортных средств, прибывающих на территорию предприятия в целях осуществления уставных видов производственно-хозяйственной деятельности продавца (п. 5.2 договора).

Земельный участок передан продавцом покупателю по акту приема-передачи от 24.07.2002.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23.09.2002. Право собственности ООО «Промреактив» на земельный участок кадастровый номер 23:43:04 03 020:0097 подтверждается выпиской из ЕГРП от 22.03.2011 №01/004/2011-611.

Государственная регистрация предусмотренного п. 5.1 договора обременения - сервитута на земельный участок при осуществлении государственной регистрации перехода права собственности к ООО «Промреактив» на земельный участок по вышеуказанному договору купли-продажи осуществлена не была, что подтверждается выданным ООО «Промреактив» Свидетельством о государственной регистрации права от 23.09.2002г. и выпиской из ЕГРП от 22.03.2011 №01/004/2011-611, в которых указано, что каких-либо ограничений (обременений) на данный земельный участок не зарегистрировано.

В целях осуществления государственной регистрации сервитута истец 21.07.2010 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с соответствующим заявлением о регистрации ограничения (обременения) земельного участка с кадастровым номером 23:43:04 03 020:0097. Однако, сообщением об отказе в государственной регистрации № 19-86/48851 ему было отказано в государственной регистрации указанного ограничения (обременения).

Отказ в регистрации сервитута мотивирован тем, что согласно п. 5.1. договора купли-продажи право ограниченного пользования сохраняется на весь отчуждаемый земельный участок площадью 1843 кв. м, кадастровый номер 23:43:04 03 020:0100, однако согласно данным ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:04 03 020:0100 составляет 4 887, 47 кв.м.

16.12.2010 истец направил в адрес ответчика письмо с предложением внести изменения в п.5.1. договора купли-продажи и приложил соглашение о внесении изменений в договор в 3-х экземплярах.

Согласно кадастровому паспорту от 24.08.2010 № 2343/12/10-649290 земельный участок земель населенных пунктов кадастровый номер 23:43:04 03 020:0097 (предыдущий номер 23:43:04 03 020:0100) общей площадью 1 843 кв.м, расположен по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, 116, поставлен на государственный кадастровый учет 05.07.2002, разрешенное использование – для промышленного производства.

Из кадастровой выписки о земельном участке от 18.05.2010 № 2343/12/10-381339 следует, что земельный участок земель населенных пунктов кадастровый номер 23:43:04 03 020:98 (предыдущий номер 23:43:04 03 020:100) общей площадью 171 кв.м, расположен по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, 116, поставлен на государственный кадастровый учет 29.11.2004, разрешенное использование – для промышленного производства. Собственник земельного участка ЗАО «Кубаньстройиндустрия».

Право собственности ЗАО «Кубаньстройиндустрия» на земельный участок кадастровый номер 23:43:04 03 020:98 подтверждается выпиской из ЕГРП от 22.03.2011 №01/004/2011-610.

В дело также представлен кадастровый паспорт от 04.10.2010 № 2343/12/10-768577, согласно которому земельный участок земель населенных пунктов кадастровый номер 23:43:04 03 020:232 (предыдущие номера 23:43:04 03 020:113, 23:43:04 03 020:213) общей площадью 2073 кв.м, расположен по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, 116, поставлен на государственный кадастровый учет 08.06.2010, разрешенное использование – для промышленного производства. Собственник земельного участка ЗАО «Кубаньстройиндустрия».

Право собственности ЗАО «Кубаньстройиндустрия» на земельный участок кадастровый номер 23:43:04 03 020:232 подтверждается выпиской из ЕГРП от 22.03.2011 №01/004/2011-611.

В дело истцом представлены Свидетельства о государственной регистрации права, согласно которым ему на праве собственности принадлежат расположенные по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, 116:

- нежилое здание-проходная контрольно-пропускной пункт, литер О, общей площадью 19,7 кв.м. (запись от 08.09.2005),

- незавершенное строительством административное здание площадью 161,7 кв.м.,

- незавершенный строительством склад площадью 181,9 кв.м.,

- незавершенное строительством административное здание площадью 86,1 кв.м.,

Истец в иске ссылается на то, что тексте договора купли-продажи кадастровый номер 23:43:04 03 020:0100 был указан ошибочно, поскольку предметом договора купли-продажи выступил земельный участок с кадастровым номером 23:43:04 03 020:0097, поэтому в п.5.1. договора должен был быть указан этот номер. Ввиду возведения ответчиком капитального сооружения — железобетонного ограждения по всей линии границ приобретенного земельного участка кадастровый номер 23:43:04 03 020:0097, стал невозможным проезд на смежные земельные участки, находящиеся в собственности истца, кадастровый номер 23:43:04 03 020:232 и 23:43:04 03 020:0098.

В обоснование невозможности прохода (проезда) физических, юридических лиц и транспортных средств , прибывающих на территорию ЗАО «Кубаньстройиндустрия» ( на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:04 03 020:232 и 23:43:04 03 020:0098) в целях осуществления уставных видов производственно-хозяйственной деятельности ЗАО «Кубаньстройиндустрия» без проезда через земельный участок с кадастровым номером 23:43:04 03 020:0097, принадлежащий ООО «Промреактив» истец представил заключение специалиста №4174/11 от 29.03.2011 Аналитического центра оценки и консалтинга.

Суд полагает, что требования истца не подлежат удовлетворению ввиду следующего.

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом, к которому относятся и земельные участки, согласно требованиям статей 164 и 131 ГК РФ осуществляется в случаях, установленных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон о регистрации) наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Частью 1 статьи 27 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав .

Из содержания пункта 3 статьи 433 ГК РФ и пункта 3 статьи 2 Закона о регистрации следует, что моментом заключения договора аренды является его государственная регистрация. Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с ч.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, ссылающаяся на существенное нарушение договора, должна представить суду соответствующие доказательства его наличия (ч.1 ст. 65 АПК РФ) .

Суд считает, что поскольку содержащееся в договоре купли-продажи от 15.02.2002 соглашение о предоставлении права ограниченного пользования (сервитута) на весь отчуждаемый земельный участок, не зарегистрировано в установленном законом порядке, соглашение о сервитуте является незаключенным, поэтому обязанность ООО «Промреактив» по его исполнению не возникла.

В связи с изложенным, требования истца об изменении договора по мотивам существенного нарушения ответчиком его условий удовлетворению не подлежат.

При этом суд отмечает, что из заявленных требований следует, что они фактически направлены на исправление технической ошибки, допущенной при указании в договоре кадастрового номера земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут, и последующую государственную регистрацию соглашения о сервитуте. В качестве основания для изменения договора (в части соглашения о сервитуте) истец приводит существенное нарушение его условий ответчиком, при том, что договор в соответствующей части является незаключенным.

При таких обстоятельствах истец не лишен возможности обратиться в суд с требованием об установлении сервитута на земельный участок с кадастровым номером 23:43:04 03 020:0097 (п. 3 ст. 274 ГК РФ) либо о регистрации сделки (ч.3 ст. 165 ГК РФ).

Что касается доводов ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, то суд считает их необоснованными, по следующим основаниям.

Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

16.12.2010 истец направил в адрес ответчика уведомление с предложением внести изменения в п.5.1. договора купли-продажи и приложил соглашение о внесении изменений в договор в 3-х экземплярах. В доказательство отправки данных документов представлены опись вложения и почтовая квитанция.

Согласно уведомлению ответчику в течение 7 дней с момента его получения было предложено подписать прилагаемое соглашение о внесении изменения в п. 5.1. договора купли-продажи.

Ответчик подтвердил получение указанных документов и пояснил, что ответ на уведомление не давался.

Таким образом, с даты истечения срока, указанного в уведомлении, у истца возникло право на предъявление искового заявления по настоящему делу.

В силу ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом, в том числе и расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей) (статья 106 Кодекса). Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (часть 1 статьи 110 Кодекса). Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 2 статьи 110 Кодекса).

В пункте 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 N 121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах" разъяснено, что лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность. Если сумма заявленного требования явно превышает разумные пределы, а другая сторона не возражает против их чрезмерности, суд в отсутствие доказательств разумности расходов, представленных заявителем, в соответствии с частью 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возмещает такие расходы в разумных, по его мнению, пределах.

В пункте 20 информационного письма от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что разумность пределов судебных издержек на возмещение расходов по оплате услуг представителя является оценочной категорией. При определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

В обоснование расходов на оплату услуг представителя в размере 70000 рублей ООО «Промреактив» представило договор возмездного оказания юридических услуг от 01.02.2011, заключенный с ЗАО «РУТАКС», платежное поручение от 21.04.2011 №65.

Оценив в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу о недоказанности разумности и соразмерности оказанным услугам заявленных к возмещению расходов на оплату услуг представителя в заявленной сумме. С учетом временных и количественных затрат представителя ООО «Промреактив» на подготовку к судебным заседаниям, сложности дела и его продолжительности, сложившихся в Краснодарском крае ставок на оказание юридических услуг, суд считает возможным взыскать с истца 35000 рублей в счет возмещения расходов на оплату услуг представителя, в том числе за представление интересов ответчика в четырех судебных по настоящему делу.

В силу ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины суд относит на истца.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Взыскать с ЗАО «Кубаньстройиндустрия», <...> рублей в пользу ООО «Промреактив», г. Краснодар, расходов на оплату услуг представителя.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Р.Ю.Савин