Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел
в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>)
к индивидуальному предпринимателю ФИО1
(ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка от 17.07.2015 № 4300021674;
об обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 вернуть арендодателю администрации муниципального образования город Краснодар земельный участок общей площадью 10 867 кв. м, расположенный по адресу: город Краснодар, <...>, с кадастровым номером 23:43:0000000:1818, путем его освобождения и подписания акта приема-передачи земельного участка,

при участии в заседании представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3, установил следующее.

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилась администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка
от 17.07.2015 № 4300021674; об обязании предпринимателя вернуть арендодателю администрации земельный участок общей площадью 10 867 кв. м, расположенный по адресу: город Краснодар, <...>, с кадастровым номером 23:43:0000000:1818, путем его освобождения и подписания акта приема-передачи земельного участка.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка.

Представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

В судебном заседании в соответствии с положениями статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 08.12.2020
до 14.05 часов. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Судебное заседание проведено с учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

В соответствии с постановлением администрации от 18.06.2015 № 4668
«Об исполнении решения Первомайского районного суда город Краснодар от 24.12.2013» и от 16.07.2015 № 5198 «О внесении изменений в постановление администрации муниципального образования город Краснодар от 18.06.2015 № 4668 «Об исполнении решения Первомайского районного суда город Краснодар от 24.12.2013» между администрацией (арендодатель) и гражданином ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 17.07.2015 № 4300021674 (далее – договор), сроком действия до 18.06.2064.

Пунктами 1.1. и 1.3. договора установлено, что арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование из земель населенных- пунктов земельный участок общей площадью 10 867 кв. м, расположенный по адресу: город Краснодар, <...>, с кадастровым номером 23:43:0000000:1818 для размещения объекта технического обслуживания.

Согласно пункта 3.2.5 договора настоящий договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям:

– использование участка (его части) не по целевому назначению и виду разрешенного использования, указанного в подпункте 1.3 настоящего договора;

– использование участка способами, существенно ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку;

– неисполнение обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 3.2.3, 4.1.2, 4.1.4 - 4.1.7, 4.1.9, 4.1.11 – 4.1.14 настоящего договора.

В соответствии с пунктом 4.1.5 договора арендатор обязан использовать участок
в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Пунктом 7.3 договора установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации и настоящим договором.

На основании договора от 14.09.2017 о переуступке прав и обязанностей указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 19.09.2017
№ 23:43:0000000:1818-23/001/2017-2 арендатором является ответчик.

Актом осмотра земельного участка от 26.06.2019 № 1488 установлено, что земельный участок общей площадью 10 867 кв. м, расположенный по адресу: город Краснодар, <...>, с кадастровым номером 23:43:0000000:1818, на не огражденном земельном участке расположен металлический гараж, на территории произрастает сорная растительность и деревья.

Администрацией в адрес ответчика направлено предписание от 15.07.2019
№ 15095/26 об устранении нарушений в месячный срок со дня получения данного предписания.

Ответчиком вышеуказанное предписание было получено 02.08.2019, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с официального сайта «Почта России».

Повторным актом осмотра земельного участка от 28.08.2019 № 2115 установлено, что земельный участок общей площадью 10 867 кв. м, расположенный по адресу: город Краснодар, <...>, с кадастровым номером 23:43:0000000:1818, на не огражденном земельном участке расположен металлический гараж, на территории произрастает сорная растительность и деревья.

В связи с неустранением нарушений администрацией в адрес ответчика было направлено уведомление от 18.09.2019 № 1239/07 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Ответчиком вышеуказанное предписание было получено 26.09.2019, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с официального сайта «Почта России».

Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 01.07.2019 № 9742/29 разрешение на строительство на спорном земельном участке не выдавалось .-

Как следует из письма департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 03.09.2019 № 13171/29
в отношении земельного участка общей площадью 10 867 кв. м, расположенного
по адресу: город Краснодар, <...>, с кадастровым номером 23:43:0000000:1818 выдан градостроительный план земельного участка
от 28.11.2016 № К11 23306000-00000000006448.

Указанные обстоятельства послужило основанием для обращения администрации в суд с настоящим иском.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что одним из основных принципов земельного законодательства является учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Основанием прекращения аренды земельного участка в принудительном порядке является его ненадлежащее использование, а именно грубое нарушение правил рационального использования земли, не в соответствии с его целевым назначением, что приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения, их порче, состоянию не пригодному для использования по целевому назначению.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося
в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

В статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункты 1 – 2).

Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований
и возражений.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13, лица, участвующие в деле, обязаны соблюдать принципы арбитражного процесса по опровержению доказательств, представленных другой стороной.

В соответствии с части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется
на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или
не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В обоснование заявленных требований истец указал на нарушение порядка содержания земельного участка, выраженное в наличии травы и сорняков, наличии на участке металлического гаража, непринятию мер по целевому использованию земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя
о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Право арендодателя по такому договору заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Принимая во внимание, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, в случае, когда договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, подлежат исследованию вопросы, связанные с наличием у ответчика разумного срока для устранения допущенных нарушений, а также соразмерности такого требования арендодателя допущенным контрагентом нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон.

Исходя из вышеуказанного в предмет доказывания входит вопрос существенности допущенных арендатором нарушений и принятия мер по их устранению в разумные сроки.

Первоначальное предписание истца об устранении нарушений от 15.07.2019 получено ответчиком 02.08.2019. Основанием для составления акта послужило наличие на земельном участке сорной растительности, деревьев и металлического гаража, а также неполучение арендатором разрешения на строительство. Нарушения предписано устранить в месячный срок.

20 августа 2019 года до момента истечения срока устранения нарушений, арендатором в адрес администрации подан ответ на предписание, которым сообщено об устранении нарушений в части размещения металлического гаража, принятии мер по уходу за земельным участком (выкос травы), а также представлены сведения об освоении земельного участка (в том числе в части подготовки к строительству). Все сведения подтверждены фотоматериалами, приложенными к ответу.

Повторный осмотр проведён истцом 28.08.2020, о чем составлен акт, в котором отражены аналогичные выводы.

1 октября 2020 года ответчиком в адрес администрации подан ответ на уведомление о расторжении договора, которым повторно сообщено об отсутствии нарушений в действия арендатора, указано на совершение совокупности действий по подготовке к строительству и невозможно получения разрешения на строительство по объективным причинам.

Таким образом, нарушения устранены в установленный истцом срок, не являются существенными и не повлекли нарушение прав и причинение ущерба арендодателю, что свидетельствует об отсутствии основания для расторжения договора.

С момента получения первоначального предписания до настоящего времени предпринимателем принимаются меры по надлежащему содержанию земельного участка, осуществляется его уборка и покос травы.

Так, в период с 01.01.2020 ответчиком заключён договор возмездного оказания услуг от 01.01.2020, предметом которого является периодический покос травы и отчистка территории от сорной растительности.

За период с момента заключения договора до настоящего времени первоначальным и действующим арендаторами предпринимались меры по подготовке к строительству на арендуемом земельном участке.

2 августа 2016 года первоначальный арендатор (ФИО4) обращался в
государственную корпорацию «Российские автомобильные дороги» с заявлением о согласовании строительства объекта придорожного сервиса (СТО) на спорном земельном участке. В ответе на обращение, датированном 18.08.2016, корпорация сообщила, что часть спорного земельного участка попадает в полосу отвода федеральной автомобильной дороги, в связи с чем, необходимо соблюдать ограничения при строительстве капитальных объектов.

Первоначальным арендатором ФИО4, на основании заявления
от 02.11.2016 получен градостроительный план земельного участка. На странице 6 плана указано, что земельный участок расположен в зоне автомагистрали 1 категории, а также в зоне реализации государственной корпорации «Российские автомобильные дороги» проекта «Реконструкция транспортных развязок на участке км 1 319 – км 1 345 федеральной автомобильной дороги М-4 «Дон» от Москвы через Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар до Новороссийска, Краснодарский край и Республика Адыгея», место допустимого размещения зданий и сооружений отсутствует.

Письмом от 11.12.2018 № 29/11602-1 ответчик обращался в Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар с заявлением об установлении соответствия вида разрешённого использования земельного участка на основании которого издан приказ от 07.12.2018 «Об установлении соответствия вида разрешённого использования земельного участка по переулку Короткому, 17 в посёлке Знаменском муниципального образования г. Краснодар классификатору видов разрешённого использования земельных участков».

Арендатором предприняты меры по получению дополнений к градостроительному плану земельного участка, выданных на основании заявления от 14.11.2019, а также направлено обращение в адрес государственной корпорации «Российские автомобильные дороги» по результатам рассмотрения которого согласовано возведение объектов капитального строительства на спорном участке при условии соблюдения перечисленных ограничений (ответ от 28.05.2019 № 1513-КРФ).

14 февраля 2020 года ответчик обращался в суд с заявлением о признании незаконными действий Департамента архитектуры и градостроительства муниципального образования город Краснодар по внесению в дополнение к градостроительному плану земельного участка от 05.12.2019 NoRU3306000-0000000006448 ограничений, выразившихся в указании в примечании к чертежу градостроительного плана земельного участка сведений об отсутствии границ, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства и обязании Департамента архитектуры и градостроительства муниципального образования город Краснодар выдать новый градостроительный план с указанием места застройки на земельном участке, расположенном в г. Краснодаре, <...>, с кадастровым номером: 23:43:0000000:1818.

Рассмотрение спора осуществлялось в рамках дела № А32-6115/2020. Однако в связи с утверждением нового генерального плана города Краснодара предпринимателем принято решение об отказе от заявленных требований до момента утверждения генерального плана, так как внесённые в него изменения могли существенным образом повлиять на судьбу спорного земельного участка и возможность возведения на нем объектов капитального строительства.

Арендатором подавались замечания на проект генерального плана города Краснодара в части спорного земельного участка.

Кроме того, ответчиком предприняты меры по изготовлению проектной документации. Так, на основании заказа у общества с ограниченной ответственностью «ИНЖПРОЕКТ» изготовлен чертёжный проект размещения павильона на земельном участке по адресу г. Краснодаре, <...>, с кадастровым номером: 23:43:0000000:1818. Проект содержит привязку планируемого к размещению объекта к конкретному земельному участку с указанием перепадов рельефа и иных характеристик.

Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о добросовестном использовании земельного участка арендатором, наличии интереса к его развитию и возведению объектов, отвечающих разрешенному использованию участка.

Ответчик на протяжении срока действия договора вносит арендные платежи, что подтверждается актом сверки.

Доводы истца о неиспользование участка по целевому назначению, опровергаются существенным объёмом действий ответчика по освоению спорного земельного участка, совершенных до обращения администрации с иском в арбитражный суд, доказательства подтверждающие порок поведения арендатора и возникновение права арендодателя требовать расторжения договора аренды в материалы дела не представлены.

В этой связи правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований и освобождением администраций от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в доход федерального бюджета не взыскивается.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 65, 71, 110, 123, 156, 163,
170 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его
принятия.

Судья О.Б. Куликов