Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Тарасенко А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Таракановской Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Роял Тайм» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

к Министерству стратегического развития, инвестиций и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о внесении изменений в договор аренды от 28.11.2008 №6,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, ФИО2 по доверенностям,

от ответчика – ФИО3 по доверенности,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Роял Тайм» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Министерству стратегического развития, инвестиций и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края (далее – ответчик) о внесении изменения в договор аренды от 28.11.2008 №6, заключенный Министерством стратегического развития и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края, г.Краснодар и ООО «Роял Тайм», изложив его условия в следующей редакции:

Пункт 4.1.27 изложить в следующей редакции:

4.1.27 договора слова «01 июля 2011» заменить словами «01 июля 2019»;

Пункт 5.5. договора изложить в следующей редакции:

«В случае неисполнения Арендатором обязательства, предусмотренного пунктом 4.1.27 Договора (при наличии разрешения на строительство), в установленный срок, Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 0,1 (ноль целых одной десятой процента) от размера ежегодной арендной платы за Участок, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, за каждый день просрочки».

Пункт 7.2. договора изложить в следующей редакции:

«Договор действует в течение 20 (Двадцати) лет, до 28 ноября 2028 года».

В приложение № 1 к договору «Соглашение о реализации инвестиционного проекта (инвестиционного контракта) внести следующее изменение:

В пункте 4.1. слова «01 июля 2011» заменить словами «01 июля 2019».

Представители истца в судебном заседании требования поддержали.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против заявленных требований, пояснил, что сроки строительства объектов пропущены по причинам, которые возможно принять в качестве обстоятельств, которые от воли сторон сделок не зависели.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

ООО «Роял Тайм» является инвестором и арендатором земельного участка из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения с кадастровым номером 23:36:0101000:396 общей площадью 19 637 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Щербиновский район, северо-восточная часть кадастрового квартала 23:36:0101000, в границах, указанных в кадастровой карте, на основании договора аренды находящегося в государственной собственности Краснодарского края земельного участка, с целью реализации инвестиционного проекта в игорной зоне «Азов-Сити», созданной распоряжением Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 N 1945-р во исполнение статьи 9 Федерального закона от 26.12.2006 N 244-ФЗ "О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Договор аренды земельного участка от 28.11.2008 №6 заключен Департаментом инвестиций и проектного сопровождения Краснодарского края (правопредшественник ответчика) и первоначальным арендатором на основании протокола заседания Конкурсной комиссии по продаже прав на заключение договоров аренды, находящихся в государственной собственности земельных участков с целью реализации инвестиционных проектов в игорной зоне «Азов-Сити» № 31 от 12.11.2008.

На основании договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 28.11.2008 №6 права и обязанности арендатора перешли к ООО «Роял-Тайм».

Согласно п.1.1 договора, земельный участок предоставлен истцу с целью реализации инвестиционного проекта по строительству комплекса игорных заведений, гостиниц, объектов спортивно-развлекательного назначения и общественного питания согласно заключенному одновременно с договором аренды от 28.11.2008 №6 соглашения о реализации инвестиционного проекта, которое является приложением №1 к договору аренды.

В соответствии с п.4.1.27 договора аренды, п. 4.1 соглашения о реализации инвестиционного проекта, истец принял на себя обязательство обеспечить финансирование и строительство инвестиционного объекта, включая проектно-изыскательские работы, таким образом, чтобы его строительство было завершено до 01.07.2011 года.

Пунктом 5.5 договора стороны установили, что в случае неисполнения обязательства, предусмотренного п.4.1.27 договора в установленный срок, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,25% от размера ежегодной арендной за участок.

Договор аренды от 28.11.2008 №6 заключен сроком на 10 лет и действует до 28 ноября 2018 года.

Договор с приложениями и дополнениями к нему зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в порядке, установленном действующим законодательством, о чём свидетельствует отметка регистрирующего органа.

Письмом от 10 августа 2013 года истец обратился к ответчику с предложением о внесении изменений в договор аренды от 28.11.2008 №6 и соглашение о реализации инвестиционного проекта (Приложение №1 к договору аренды) на основании ст. 451 ГК РФ.

Ответчику предложено в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора, привести договор аренды от 28.11.2008 №6 в соответствие с изменившимися обстоятельствами и внести в его отдельные положения изменения, по тексту исковых требований.

Ответчик письменно сообщил истцу о невозможности изменения действующих условий договора аренды.

Ввиду не достижения согласия об изменении условий договоров в досудебном порядке спор рассматривается Арбитражным судом Краснодарского края.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований, суд руководствуется следующим.

В соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу ч. 1 - 2 ст.451 ГК РФ основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, при одновременном наличии следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, совокупность условий, указанных в законе и установленных в судебном заседании является основанием для изменения договора в судебном порядке.

В соответствии с ч.ч. 2, 4 ст. 5 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 244-ФЗ «О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 244-ФЗ) деятельность по организации и проведению азартных игр может осуществляться исключительно в игорных заведениях, которые (за исключением букмекерских контор, тотализаторов, их пунктов приема ставок) могут быть открыты исключительно в игорных зонах в порядке, установленном данным федеральным законом.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 9 Закона на территории Российской Федерации создаются четыре игорные зоны. Игорные зоны создаются на территориях следующих субъектов Российской Федерации: Алтайский край; Приморский край; Калининградская область; Краснодарский край и Ростовская область (данная игорная зона включает в себя часть территории каждого из указанных субъектов Российской Федерации).

Частью 3 ст. 9 Закона установлено, что порядок создания и ликвидации игорных зон, а также их наименования, границы, иные параметры игорных зон определяются Правительством Российской Федерации.

В силу ч. 7 ст.9 Закона срок действия игорных зон не может быть ограничен. Решение о ликвидации игорной зоны не может быть принято Правительством Российской Федерации до истечения десяти лет с даты ее создания.

Во исполнение названных положений Закона от 29.12.2006 N 244-ФЗ Правительство Российской Федерации распоряжением от 29.12.2007 N 1945-р создало игорную зону «Азов-Сити» на территориях Щербиновского района Краснодарского края и Азовского района Ростовской области площадью 20021188 кв. метров, определило границы этой игорной зоны в соответствии с кадастровыми планами земельных участков, расположенных на указанных территориях и имеющих кадастровые номера по перечню согласно приложению.

С сентября 2009 года до сведения инвесторов была доведена информация о возможной ликвидации существующей игорной зоны и последующем «переносе» её на территорию города-курорта Анапа.

В соответствии с Федеральным законом № 281-ФЗ, предложено исключить Ростовскую область из списков субъектов Федерации, на территории которых могут быть расположены игорные зоны, а также исключено положение, устанавливающее, что решение о ликвидации игорной зоны не может быть принято Правительством Российской Федерации до истечения десяти лет с даты её создания.

Распоряжением Правительства РФ от 31 марта 2011 N 558-р принято решение ликвидировать игорную зону «Азов-Сити», созданную на территории Азовского района Ростовской области в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 61:01:60 00 08:1378.

Распоряжением Правительства РФ от 12 марта 2012 г. N 334-р определено изменить границы игорной зоны «Азов-Сити», созданной на территории Щербиновского района Краснодарского края, присоединив к ней земельные участки общей площадью 7825592 кв. м, расположенные в районе станицы Благовещенская, городской округ города-курорта Анапы (кадастровые номера земельных участков 23:37:0204000:25, 23:37:0204000:26, 23:37:0204000:27, 23:37:0204000:28).

В результате изменения действующего законодательства в период действия договоров, заключённых ответчиком с истцами фактически был изменён территориальный состав игорной зоны «Азов-Сити» в результате исключения из её состава земельных участков расположенных в Ростовской области и включение в состав игорной зоны новых земельных участков в районе города-курорта Анапа.

В средствах массовой информации публиковались информация о возможном закрытии игорной зоны.

Истец по делу является субъектом предпринимательской деятельности.

Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как пояснил представитель истца в судебном заседании, неопределенность судьбы игорной зоны повлекла за собой приостановление инвестирования и строительства объектов на арендуемых земельных участках в период с 2009 года по 2012 год.

Последствием такого поведения арендатора, явилась невозможность завершения строительства объекта и сдача его в эксплуатацию в сроки, указанные в договоре аренды и соглашениях.

Этот довод истцов суд принимает в качестве надлежащего при рассмотрении иска в части изменения сроков строительства объектов и сроков действия договоров.

Деятельность истца на арендуемом земельном участке предполагает два этапа: первый – затратный (строительство) и второй – получение прибыли от эксплуатации возведенных на спорных земельных участках объектов.

Истец, заключая договоры, принимал в расчет завершение строительства в 2011 году и окупаемость затрат с получением прибыли, что прямо закреплено в законе, до 2018 года.

Также во внимание предпринимателем принималось равенство субъектов игорной деятельности, расположенных на одной изолированной территории с одинаковыми условиями привлекательности.

В процессе аренды окупаемость предприятия истца стала зависеть от иных факторов, которые не могли быть известны сторонам сделок аренды и инвестиционной деятельности, а именно.

Согласно Аналитическим заключениям, выданным «Поволжским центром экспертизы и аналитической информации» и представленным в дело, на территории Краснодарского края общим термином «игорная зона» объединены две самостоятельные территории, географически расположенные в значительной степени удалённости друг от друга, не имеющие общей инфраструктуры, и существенно отличающиеся друг от друга по показателям инвестиционной привлекательности.

При этом часть игорной зоны, расположенная в ст. Благовещенская г-к. Анапа Краснодарского края обладает рядом преимуществ относительно игорной зоны, расположенной на территории Таганрогского залива (ст. Щербиновская), в том числе, наличием развитой инфраструктуры, высокой степенью развития г-к.Анапа, как туристическо-рекреационного центра, транспортной доступностью (наличие авиа - , ж/д -, сухопутного и морского сообщения) местности, непосредственной близостью развитых курортных городов с большим притоком туристов со всей России (г-к. Сочи, г-к. Геленджик).

Территория, расположенная в районе станицы Благовещенской городского округа город-курорт Анапа, представляет собой участок Бугазской косы. Эта территория площадью более 800 га находится во втором округе зоны горно-санитарной охраны курорта Анапы на землях особо охраняемых природных территорий вне населенных пунктов. Эти земли свободны от застройки и приспособлены для создания крупного рекреационного центра.

В п. 3.5 Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 10.05.2011 N 438 (ред. от 03.05.2012) «Об утверждении схемы территориального планирования Краснодарского края», отражены преимущества анапской части игорной зоны, в том числе близость планируемой игорной зоны к формируемому в настоящее время Причерноморскому транспортному кольцу, реализация которого ускорится после строительства моста через Керченский пролив, значительно увеличит транспортные потоки из Европы в Азию между странами Причерноморья, что также создаст инвестиционную привлекательность, рыночную стоимость территории и сформирует стабильную налогооблагаемую базу.

Формально инвесторы осуществляют деятельность в одной игорной зоне. В то же время одни из них инвестируют в строительство на земельных участках курорта Федерального значения с развитой инфраструктурой, благоприятным климатом, а другие, в том числе истцы по делу, осуществляют деятельность на земельных участках, не имеющих таких преимуществ.

Окупаемость объектов инвестирования на этих двух участках игорной зоны, как прямо следует из аналитических заключений, будет различной.

Согласно п.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях».

Изменение границ игорной зоны «Азов-Сити» является существенной изменившимися обстоятельствами поскольку:

в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет, истцам и ответчику не могло быть известно, что границы «Азов-Сити» будут не только изменены, но и фактически будет создана дополнительная конкурирующая игорная зона на территории того же субъекта РФ;

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота, поскольку границы зоны были изменены нормативным актом – Постановлением Правительства РФ;

исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В частности в результате создания самостоятельной части «Азов-Сити» на территории городского округа города-курорта Анапа, фактически создана новая конкурирующая зона, что делает невозможным окупаемость проекта в течение 10 лет срока действия договора аренды;

из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона – истец.

Судом принимаются во внимание доводы истца о том, что инвестиционные договоры, заключаемые ответчиком на вновь образованных территориях игорной зоны «Азов-Сити» в районе города-курорта Анапа существенно отличаются от договоров заключённых с истцом, в части сроков реализации инвестиционных проектов и размера неустойки.

Приказом Министерства стратегического развития, инвестиций и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края от 29.10.2012 № 152 утверждена типовая форма договора арены.

Указанная типовая форма используется ответчиком для заключения договоров аренды с инвесторами, осуществляющими реализацию инвестиционных проектов в части игорной зоны, расположенной в ст. Благовещенской Анапского городского округа.

Так в дело истцом представлен договор аренды №14 от 21.01.2013, заключенный ответчиком с иным арендатором – инвестором на земельный участок, расположенный в анапской части игорной зоны.

Пунктом 4.1.22 договора установлено, что арендатор должен завершить строительство объекта не позднее 120 месяцев со дня государственной регистрации договора – в течение 10 лет.

В п. 7.2 договора указано, что он действует в течение 20 лет со дня государственной регистрации сделки.

Согласно п.5.7 договора, арендатор несет ответственность за нарушение сроков завершения строительства в размере 0.1% от размера ежегодной арендной платы за каждый день просрочки.

Таким образом, для инвесторов одной игорной зоны ответчиком применяются различные условия.

Договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом (п. 1 ст.428 ГК РФ).

Договор аренды, заключаемый по результатам торгов, подпадает под конструкцию договора присоединения, поскольку арендатор не имеет возможности повлиять на условия подписываемого им договора за исключением цены.

В этом случае договор предварительно подготавливается одной из сторон, в настоящем случае арендодателем, для общего и неоднократного использования и применяется без фактических переговоров с другой стороной.

В п. 2 ст.428 ГК РФ указано, что присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

В то же время п.3 ст.428 ГК РФ установлено, что при наличии обстоятельств, предусмотренных в пункте 2 настоящей статьи, требование о расторжении или об изменении договора, предъявленное стороной, присоединившейся к договору в связи с осуществлением своей предпринимательской деятельности, не подлежит удовлетворению, если присоединившаяся сторона знала или должна была знать, на каких условиях заключает договор.

В п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 147 «Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о кредитном договоре» указывается, что положения законодательства о договоре присоединения могут применяться не только для договоров с физическими лицами, но и с предпринимателями. Осведомленность предпринимателя об условиях заключаемого договора не является основанием для неприменения положений законодательства о договоре присоединения (п. 3 ст. 428 ГК РФ), если заемщик не мог изменить эти условия.

Президиум ВАС РФ по аналогии закона распространил на соглашения между предпринимателями действие нормы Гражданского кодекса РФ о возможном расторжении или изменении договора присоединения, если этот договор лишает сторону прав, обычно предоставляемых в аналогичных случаях (п. 2 ст. 428 ГК РФ).

Также в этом пункте Информационного письма N 147 указано, что согласование суммы кредита не свидетельствует о том, что иные условия кредитного соглашения не были навязаны заемщику.

При этом навязывание контрагенту по договору обременительных для него условий не соответствует принципу добросовестности. В такой ситуации пострадавшая сторона независимо от наличия или отсутствия статуса предпринимателя вправе использовать особые правовые средства защиты, предусмотренные для договора присоединения.

Обязательные разъяснения высшей судебной арбитражной инстанции по кредитным обязательствам применимы и к иным гражданско-правовым отношениям, в том числе и к договорам аренды, заключаемым посредством проведения торгов, поскольку существенным в данном случае является не вид правоотношения, а наличие договора, являющегося договором присоединения.

В соответствии с ч.2 ст.1 Закона о защите конкуренции целями данного Федерального закона являются обеспечение единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, свободы экономической деятельности в Российской Федерации, защита конкуренции и создание условий для эффективного функционирования товарных рынков.

Федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг запрещается осуществлять действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции (пункт 8 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции).

Пункт 8 ст. 4 Закона о конкуренции определяет дискриминационные условия как условия доступа на товарный рынок, условия производства, обмена, потребления, приобретения, продажи, иной передачи товара, при которых хозяйствующий субъект или несколько хозяйствующих субъектов поставлены в неравное положение по сравнению с другим хозяйствующим субъектом или другими хозяйствующими субъектами.

Рассматривая настоящее дело, суд исходит из того, что установление различных условий землепользования в одной инвестиционной зоне в отношении земельных участков, предоставляемых для использования одних и тех же видов деятельности и передаваемых в аренду по одним и тем же основаниям, создает дискриминационные условия и нарушает принцип запрета необоснованных предпочтений.

При указанных обстоятельствах заявленные истцом требования следует удовлетворить.

Согласно ст.110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлине следует взыскать с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст. ст. 167-170 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Внести изменения в договор аренды № 6 от 28.11.2008, заключенный министерством стратегического развития и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар и обществом с ограниченной ответственностью «Роял Тайм» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Казань, изложив его условия в следующей редакции:

В пункте 4.1.27 договора слова «01 июля 2011» заменить словами «01 июля 2019»;

Пункт 5.5. договора изложить в следующей редакции:

Пункт 7.2. договора изложить в следующей редакции:

«Договор действует в течение 20 (Двадцати) лет, до 28 ноября 2028 года».

В пункте 4.1. слова «01 июля 2011» заменить словами «01 июля 2019».

Взыскать с министерства стратегического развития и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Роял Тайм» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.А.Тарасенко