Гражданский кодекс часть 1

об уменьшении размера платы, предусмотренной по краткосрочному договору аренды нежилого помещения № 671/А/122 от 01.03.2020 г. за период апрель, май, июнь 2020 года на 50%, предоставлении отсрочки платы за указанный период

третье лицо: ООО «Коурф», г. Люберцы

при участии:

от истца (ответчика по встречному иску): ФИО2

от ответчика (истца по встречному иску): ФИО3

от третьего лица: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Темпл Инк.» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к ИП ФИО1 с требованиями о взыскании 609 750 руб. задолженности по краткосрочному договору аренды нежилого помещения № 671/А/122 от 01.03.2020 г.

Определением суда от 29.11.2021 г. был принят к рассмотрению встречный иск ФИО1 к ЗАО «Темпл Инк.» об уменьшении размера платы, предусмотренной по краткосрочному договору аренды нежилого помещения № 671/А/122 от 01.03.2020 г. за период апрель, май, июнь 2020 года на 50%, предоставлении отсрочки платы за указанный период.

Истец (ответчик по встречному иску) в судебном заседании настаивал на иске, против встречного иска возражал.

Ответчик (истец по встречному иску) в судебном заседании возражал против первоначальных исковых требований, настаивал на встречном иске.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явилось, о дате, времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

В судебном заседании 21.02.2022 г. объявлялся перерыв до 12 час. 20 мин. 28.02.2022 г., по окончании которого судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования ЗАО «Темпл Инк.» и встречные исковые требования ИП ФИО1 подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 31.05.2007 г. между ЗАО «Темпл.Инк» (принципал) и ООО «УК Ритейл-парк» (агент) был заключен агентский договор № 2-1/Аг/110, по условиям которого принципал поручает, а агент обязуется совершать от своего имени и за счет принципала, или от имени и за счет принципала юридические и иные действия в отношении третьих лиц по подготовке, согласованию, заключению и исполнению договоров, связанных с возмездным пользованием недвижимого имущества, принадлежащего принципалу на праве собственности.

В силу п. 7.6 агентского договора, настоящий договор действует в течение 7 лет. Если за 30 дней до истечения срока действия договора одна сторона не известит другую сторону о желании прекратить договорные отношения, договор считается пролонгированным на тот же срок и на тех же условиях.

01.03.2020 г. между ООО «УК Ритейл-парк» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен краткосрочный договор аренды нежилого помещения № 671/А/122, согласно п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилое помещение № 369/1, 369/17 (секция G09) общей площадью 135,5 кв.м., из которых торговая площадь составляет 130 кв.м. на первом этаже здания, находящегося по адресу: <...> (далее по тексту – здание или торгово-развлекательный комплекс «Галактика», или ТРК «Галактика») и по окончании срока действия договора обязуется вернуть указанное нежилое помещение арендодателю.

В силу п. 1.2 договора помещение передается арендатору для организации магазина мужской одежды и аксессуаров «FOR MEN».

В соответствии с п. 3.1 договора за пользование помещением арендатор уплачивает ежемесячно арендные платежи, включающие в себя постоянную часть арендной платы, эксплуатационные услуги и переменную часть арендной платы.

Постоянная часть арендной платы представляет собой плату за владение и пользование помещением.

Эксплуатационные услуги представляют собой плату за предоставление арендодателем арендатору эксплуатационных услуг, перечисленных в приложении № 6.

Переменная часть арендной платы представляет собой оплату коммунальных услуг, потребляемых арендатором в помещении.

В соответствии с п. 3.2 договора размер ежемесячной постоянной части арендной платы за помещение составляет 790 руб. за 1 кв.м. помещения в месяц, без учета НДС.

Ежемесячная стоимость эксплуатационных услуг составляет 400 руб. за 1 кв.м. помещения в месяц, без учета НДС (п. 3.3 договора).

Уплата постоянной части арендной платы, стоимости эксплуатационных услуг и маркетингового взноса осуществляется арендатором ежемесячно в рублях не позднее 25 числа месяца, предшествующего месяцу, за который осуществляется оплата, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (п. 3.4 договора).

В силу п. 3.9 договора арендатор обязуется ежемесячно уплачивать арендодателю маркетинговый взнос в размере 60 рублей за 1 кв.м. помещения в месяц, без учета НДС.

Согласно п. 4.1 договора настоящий договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами и действует по 31 января 2021 г. включительно.

Соглашением от 27.03.2020 г. агентский договор № 2-1/Аг/110 между ООО «УК Ритейл-парк» и ЗАО «Темпл.Инк» был расторгнут.

По условиям указанного соглашения, с момента расторжения договора № 2-1/Аг/110 от 31.05.2007 г., все права и обязательства по заключенным агентом договорам и соглашениям во исполнение агентского договора, включая право требовать отложенную дебиторскую задолженность с третьих лиц, с которыми агентом были заключены договоры аренды/субаренды, иные договоры переходит к ЗАО «Темпл инк.».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2018 г. по делу № А32-19710/2017-27/36-Б ЗАО «Темпл.Инк» признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, в отношении него открыто конкурсное производство.

Комитет кредиторов ЗАО «Темпл Инк.», в соответствии с требованиями Федерального закона № 98-ФЗ, принял решение о заключении дополнительных соглашений к договорам, аренды помещений по адресу: <...>, регулирующие изменение цены аренды па период с 28.03.2020 г. по 20.06.2020 г. (период приостановки деятельности Торгово-развлекательного комплекса «Галактика»).

Информация о принятом комитетом кредиторов решении опубликована на официальном сайте ЕФРСБ (сообщение №5325571 hUps://bankrot.fcdrcsurs.ru/ от 12.08.2020г.).

В связи с указанными обстоятельствами ЗАО «Темпл Инк.» в адрес предпринимателя 20.08.2020 г. был направлен проект дополнительного соглашения от 01.06.2020 г. № 1 к договору с условием снижения размера постоянной части арендной платы на период с 28.03.2020 г. по 20.06.2020 г. с 790 руб. до 415 руб. за 1 кв. м. помещения в месяц, без учета НДС.

Указанное дополнительное соглашение сторонами заключено не было.

Как указывает истец (ответчик по встречному иску), в результате ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по краткосрочному договору аренды нежилого помещения № 671/А/122 от 01.03.2020 г., за ним образовалась задолженность в сумме 609 750 руб., в том числе:

- 385 362 руб. по постоянной части арендной платы за апрель-июнь 2020 г. (128 454 руб.*3 мес.);

- 195 120 руб. по эксплуатационным услугам за апрель-июнь 2020 г. (65 040 руб.*3 мес.);

- 29 268 руб. по оплате маркетингового взноса за апрель-июнь 2020 г. (9 756 руб.*3 мес.).

Как указывает истец, сумма задолженности рассчитана им с применением Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439, оплата эксплуатационных расходов и маркетингового взноса должна быть произведена в сроки, предусмотренные договором, а оплата задолженности по постоянной части арендной платы в размере 385 362 руб. с отсрочкой до июня 2021 г.

24.11.2020 г. истец направил в адрес ответчика претензию с требованием об оплате образовавшейся задолженности, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ЗАО «Темпл Инк.» в суд с настоящим иском.

Не согласившись с исковыми требованиями, ИП ФИО1 заявила встречный иск об уменьшении размера платы, предусмотренной по краткосрочному договору аренды нежилого помещения № 671/А/122 от 01.03.2020 г. за период апрель, май, июнь 2020 года на 50%, предоставлении отсрочки платы за указанный период.

Как указывает ответчик (истец по встречному иску) в период с 27.03.2020 г. по 21.06.2020 г. у арендатора полностью отсутствовала возможность осуществлять предпринимательскую деятельность в спорном помещении в связи с принятием постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 13.03.2020 г. № 129 «О введении режима повышенной готовности на территории Краснодарского края и мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)» и приостановлением работы ТРК «Галактика».

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

Сложившиеся между сторонами правоотношения регулируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды (глава 34 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно расчету истца (ответчика по встречному иску), произведенному в соответствии с разделом 3 договора аренды нежилого помещения № 671/А/122 от 01.03.2020 г. задолженность ответчика за период апрель-июнь 2020 г. составляет: 385 362 руб. по постоянной части арендной платы, 195 120 руб. по эксплуатационным услугам, 29 268 руб. по оплате маркетингового взноса.

Из материалов дела усматривается, что задолженность по постоянной части арендной платы рассчитана истцом, исходя из установленной договором ставки арендной платы 790 руб. за 1 кв.м. помещения в месяц, площади помещения 135,5 кв.м., с учетом НДС 20%, что составляет 128 454 руб. в месяц (790*135,5 кв.м.+20%).

Доводы ответчика (истца по встречному иску) о том, что истцом при расчете постоянной части арендной платы необоснованно учтен НДС 20% отклоняются судом, поскольку согласно п. 3.14 заключенного сторонами договора, арендатор обязуется выплачивать арендодателю сверх указанных сумм платежей причитающуюся арендодателю сумму НДС, одновременно и в том же порядке, что и соответствующие суммы подлежащих оплате платежей.

Как указал истец, арендодатель перестал быть плательщиком НДС на основании статьи 1 Федерального закона от 15.10.2020 № 320-ФЗ «О внесении изменений в статью 146 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и статью 2 Федерального закона «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации» с 01.01.2021 г. После указанной даты сумма НДС сверх ставок, установленных договорам, арендаторам не начисляется.

В соответствии с пунктами 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Какие-либо претензии от предпринимателя по поводу начисления и выставления ему истцом НДС 20% на суммы арендных платежей за период с апреля по июнь 2020 г., истцу не направлялись.

Рассмотрев встречные исковые требования ИП ФИО1 в части уменьшения размера постоянной платы, предусмотренной по краткосрочному договору аренды нежилого помещения № 671/А/122 от 01.03.2020 г. за период апрель, май, июнь 2020 года на 50% и предоставлении отсрочки оплаты, суд считает их подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Ответчик (истец по встречному иску) в обоснование своих требований об уменьшении размера платы ссылается на невозможность использования арендованного имущества в период с 27.03.2020 г. по 21.06.2020 г. в связи с введением на территории Краснодарского края режима повышенной готовности и запрета деятельности торговых, торгово-развлекательных центров, торгово-развлекательных комплексов.

Как установлено судом, в связи с угрозой распространения коронавирусной инфекции постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 26.03.2020 № 172 «О внесении изменений в постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 13.03.2020 № 129 «О введении режима повышенной готовности на территории Краснодарского края и мерах предотвращению новой коронавирусной инфекции (COVID-19), Указа Президента Российской Федерации от 25.03.2020 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней» на территории Краснодарского края была приостановлена деятельность торговых и торгово-развлекательных центров.

Особенности регулирования взаимоотношений по договору аренды недвижимого имущества, заключенному до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (далее – Закон № 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, установлены Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 19 Закона № 98-ФЗ размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в далее - Закон № 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

В части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, при ответе на вопрос 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Нормы Закона № 98-ФЗ не предусматривают обязанность арендодателя освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере. Однако, такое соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее соответственно - договор аренды, отсрочка).

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

В соответствии с п. 3 Требований, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439, отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 года;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

На основании указанных норм суд приходит к выводу о том, что, право на отсрочку уплаты арендной платы и на уменьшение ее размера на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Аналогичные разъяснения приведены в утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (ответ на третий вопрос). Там же разъяснено, что арендодатель, осведомленный об осуществлении арендатором деятельности в «пострадавших» отраслях экономики, должен был проинформировать своего контрагента о наличии у него права на предоставление отсрочки внесения арендных платежей, а в отсутствие такого информирования отсрочка должна была считаться предоставленной. Аналогичные последствия должны были повлечь необоснованное уклонение арендодателя от заключения дополнительного соглашения или его поведение, дающее арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена.

Как следует из материалов дела, основным видом деятельности ответчика (истца по встречному иску) – ИП ФИО1 является торговля розничная мужской, женской и детской одеждой в специализированных магазинах (ОКВЭД 47.71.1), которая включена в Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434.

При таких обстоятельствах, поскольку ИП ФИО1 осуществляет деятельность в сфере розничной торговли, признанной наиболее пострадавшей в условиях распространения коронавирусной инфекции, и в данном случае в период с 28.03.2020 г. по 20.06.2020 г. на территории Краснодарского края была запрещена деятельность торгово-развлекательных комплексов (в том числе спорного здания - ТРК «Галактика», в котором размещен объект аренды), предприниматель вправе претендовать на уменьшение размера арендной платы за данный период.

Введение ограничительных мер по противодействию распространения новой коронавирусной инфекции привело к невозможности использования предпринимателем арендованным в спорный период в соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения № 671/А/122 от 01.03.2020 г.

Таким образом, суд считает необходимым встречные исковые требования ИП ФИО1 в части уменьшения размера постоянной части арендной платы за период апрель, май, июнь 2020 г. на 50% от установленной договором арендной платы, то есть до суммы 64 227 руб. в месяц, в т.ч. НДС (128 454 руб.*50%).

Уменьшение арендной платы за указанный период вдвое отвечает признакам соразмерности, разумности и справедливости, поскольку арендованное имущество не использовалось ответчиком по причине приостановления деятельности торговых и торгово-развлекательных центров на территории Краснодарского края.

Аналогичный правовой подход отражен в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.09.2021 г. по делу № А32-47122/2020, от 23.08.2021 г. по делу № А32-41676/2020.

Таким образом, судом установлено, что сумма постоянной арендной платы, подлежащая начислению за период апрель, май, июнь 2020 г. составляет 192 681 руб. (64 227 руб.*3 мес.).

Поскольку предприниматель осуществляет деятельность в отрасли российской экономики, в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, исходя из положений части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ и Требований, суд приходит к выводу о признании за ним право на отсрочку внесения арендной платы.

Вопреки позиции истца (ответчика по встречному иску), из Требований не следует, что рассрочка задолженности осуществляется исходя из размера платежа в 50 процентов от арендной платы.

В подпункте «а» пункта 3 Требований указано, что задолженность по арендной плате подлежит уплате, начиная с 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023, поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды. При этом стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями. С учетом недостижения соглашения по вопросу о предоставлении отсрочки (рассрочки) внесения арендной платы, суд самостоятельно определил ее условия, исходя из максимального срока рассрочки.

Подпункт «а» пункта 3 Требований допускает установление размера платежа менее 50 процентов размера арендной платы по договору.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что на дату принятия решения задолженность предпринимателя по постоянной части арендной платы составляет 112 397 руб. 25 коп. (192 681 руб./24 мес.*14 мес.).

Аналогичная позиция по расчету отсроченных платежей изложена в постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.11.2021г по делу №А79-5406/2020.

Указанная сумма задолженности подлежит взысканию с ИП ФИО1 в пользу ЗАО «ТЕМПЛ.ИНК».

В отношении оставшейся суммы постоянной арендной платы в размере 80 283 руб. 75 коп. (192 681 руб. - 112 397 руб. 25 коп.) суд считает необходимым предоставить ИП ФИО1 отсрочку уплаты, начиная с 01.03.2022г. и не позднее 01.01.2023г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной стоимости услуг (арендной платы) по договору.

В части требований истца (ответчика по встречному иску) о взыскании 195 120 руб. задолженности по эксплуатационным услугам суд приходит к следующему.

Обязанность арендатора по оплате эксплуатационных услуг, их размер и порядок оплаты согласованы сторонами в пунктах 3.3, 3.4 договора № 671/А/122 от 01.03.2020г., подписанными ответчиком (истцом по встречному иску) без возражений.

При этом, суд приходит к выводу, что введение режима повышенной готовности на территории Краснодарского края в соответствии со статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» не является основанием для уменьшения размера оплаты переменной части арендной платы и эксплуатационных услуг.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в ответе на вопрос 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020, признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

Основания для освобождения арендатора от оплаты эксплуатационных расходов в отношении арендуемого помещения законодательством не предусмотрены.

В подтверждение несения эксплуатационных расходов по содержанию здания в спорный период истцом (ответчиком по встречному иску) в материалы дела представлены соответствующие платежные документы.

Суд учитывает необходимость установления баланса интересов сторон, поскольку арендодатель в сложившейся ситуации также претерпевает неблагоприятные экономические последствия.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым взыскать с ИП ФИО1 в пользу истца (ответчика по встречному иску) 195 120 руб. задолженности по эксплуатационным услугам, в удовлетворении встречного иска ИП ФИО1 в части уменьшения размера эксплуатационных услуг и предоставлении отсрочки их оплаты – отказать.

Также истцом (ответчиком по встречному иску) заявлены требования о взыскании с предпринимателя 29 268 руб. задолженности по оплате маркетингового взноса в период апрель, май, июнь 2020 г.

Суд учитывает, что оплата маркетингового взноса, предусмотренного спорным договором аренды №671/А/122 от 01.03.2020г. предполагает возмещение затрат арендодателя, произведенных им для обеспечения узнаваемости торгового центра и, как следствие, привлечения потребителей в магазины, кафе, рестораны и развлекательные центры арендаторов.

Вместе с тем, как было установлено судом, в спорный период апрель, май, июнь 2020 г. на территории Краснодарского края была запрещена деятельность торгово-развлекательных комплексов (в том числе спорного здания - ТРК «Галактика», в котором размещен объект аренды), в связи с чем какие-либо маркетинговые услуги истцом (ответчиком по встречному иску) арендатору фактически не оказывались.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований ЗАО «ТЕМПЛ.ИНК» о взыскании с ИП ФИО1 29 268 руб. задолженности по оплате маркетингового взноса следует отказать.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2014г. № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку (например, требования о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок), расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

Таким образом, расходы по оплате госпошлины по первоначальному иску ЗАО «ТЕМПЛ.ИНК» подлежат возложению на стороны пропорционально удовлетворенным первоначальным исковым требованиям, а расходы по оплате встречного иска ИП ФИО1 – на истца (ответчика по встречному иску).

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

По первоначальному иску:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) в пользу ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА «ТЕМПЛ.ИНК» (ИНН <***>) 112 397 руб. 25 коп. задолженности по постоянной арендной плате, 195 120 руб. задолженности по эксплуатационным услугам, 3 932 руб. 36 коп. расходов по оплате госпошлины.

Предоставить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>) отсрочку уплаты оставшейся суммы постоянной арендной платы 80 283 руб. 75 коп., начиная с 01.03.2022г. и не позднее 01.01.2023г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной стоимости услуг (арендной платы) по договору.

В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) в доход федерального бюджета 3 732 руб. госпошлины.

По встречному иску:

Уменьшить размер постоянной арендной платы, предусмотренной краткосрочным договором №671/А/122 от 01.03.2020г. аренды нежилого помещения за период апрель, май, июнь 2020 г. на 50 % - до суммы 128 454 руб. в месяц.

Предоставить индивидуальному предпринимателю ФИО1 отсрочку оплаты указанной арендной платы за апрель, май, июнь 2020г. в соответствии с п. 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020г. №439.

Взыскать с ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА «ТЕМПЛ.ИНК» (ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) 6 000 руб. расходов по оплате госпошлины по встречному иску.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья Н.А. Ермолова