Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Николаева А.В., при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи помощником судьи
Першогуба Е.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Адара А» (ИНН 4025437865 ОГРН 1134025006224)

к обществу с ограниченной ответственностью «Топ Проджект» (ИНН 7709758887 ОГРН 1077760619672)

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, Матюха А.Р., Мелконян А.К., Петухова Е.Е., Чакирян А.В.,

о признании незаконным прекращение договора субаренды от 25.04.2013, взыскании задолженности по арендной плате 19 620 900 руб., неустойки в размере 20 653 268,22 руб.,

при участии: от истца- не явился, извещён, от ответчика- представитель по доверенности Юрченко Ю.В., Нелепин Э.В., от третьих лиц- не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Адара А» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Топ Проджект» о признании незаконным прекращение договора субаренды от 25.04.2013, взыскании задолженности по арендной плате 19 620 900 руб., неустойки в размере 20 653 268,22 руб.

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора субаренды.

Ответчиком обеспечена явка представителя по доверенности.

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв относительно заявленных требований, согласно которому общество с ограниченной ответственностью «Топ Проджект» просит отказать в удовлетворении требований в полном объеме.

Третьими лицами в материалы дела представлены отзывы, согласно которым Матюха А.Р., Мелконян А.К., Петухова Е.Е., Чакирян А.В. возражают относительно заявленных требований.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства по исковому заявлению.

26.03.2013 между обществом с ограниченной ответственностью «Топ проджект», (субарендатор) и Обществом с ограниченной ответственностью «Регион 23» (арендатор) заключено соглашение о задатке б/н, предусматривающее взаимные обязательства сторон по заключению не позднее 26.04.2013 основного договора субаренды, а также в обеспечение его исполнения сторонами, по условиям которого 03.04.2013 субарендатором в адрес арендатора перечислен задаток в сумме 26 293 410,00 руб.

Во исполнение п. 1.5. соглашения о задатке, 25.04.2013 между субарендатором и арендатором заключен основной договор субаренды жилых помещений б/н, в соответствии с условиями которого субарендатор принял себя, в числе прочих, следующие обязательства: принять у арендатора по акту приёма-передачи помещения для размещения 198 человек из числа персонала субарендатора, своевременно вносить арендную плату в соответствии с графиком платежей, а также при прекращении договора субаренды сдать помещения арендатору в исправном состоянии по акту приема-передачи.

В соответствии с пп. 1.8.1. - 1.8.5., 1.9. договора субаренды, арендодателями 198 койко-места являлись собственники жилых помещений:

- А.Р. Матюха, 25.03.2013 заключившая с Арендатором договор аренды зданий, расположенных по адресу: Краснодарский край, город Сочи, улица Старообрядческая, дом 26 и культурно-исторический центр «Село Некрасовское», уч. № 10; 11, в которых арендатором арендовано 138 койко-мест,

- А.К. Мелконян, 25.03.2013 заключившая с Арендатором договор аренды здания, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, улица Нижнеимеретинская, дом 55, в котором Арендатором было арендовано 26 койко-мест,

- Е.Е. Петухова, 25.03.2013 заключившая с Арендатором договор аренды здания, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, улица 65 лет Победы, дом 43, в котором Арендатором было арендовано 24 койко-места,

- А.В. Чакирян, 25.03.2013 заключивший с Арендатором договор аренды здания, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, улица 65 лет Победы, дом 39, в котором Арендатором было арендовано 10 койко-мест.

01.08.2013 между сторонами договора субаренды подписано дополнительное соглашение № 1 к договору, согласно которому 138 койко-мест, арендованных у А.Р. Матюха, подлежали размещению в здании Литер Б, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Старообрядческая, д. 20, также принадлежащем А.Р. Матюха на праве собственности.

02.12.2013 между обществом с ограниченной ответственностью «Адара А» и обществом с ограниченной ответственностью «Регион 23» заключен договор уступки прав и обязанностей, удостоверенный 02.12.2013 нотариусом Сочинского нотариального округа Краснодарского края Д.А. Такмазян, зарегистрированный (в реестре № 7-3715).

09.12.2013 между ООО «Регион 23», ООО «Адара А» и ООО «Топ прод-жект» заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору субаренды жилых помещений от 25.04.2013, в соответствии с которым права и обязанности Арендатора по Договору субаренды уступлены новому арендатору - ООО «Адара А».

По состоянию на 09.12.2013 субарендатор по договору субаренды перечислил ООО «Регион 23» арендную плату, предусмотренную графиком платежей в размере 33 304 986,00 рублей, в том числе задаток 26 293 410,00 рублей и арендные платежи за сентябрь и октябрь 2013 года в общей сумме 7 011 576,00 рублей, что подтверждается платежными поручениями № 257 от 03.04.2013 на сумму 26 293 410,00 рублей, № 1137 от 08.11.2013 на сумму 3 505 788,00 рублей, № 1008 от 25.10.2013 на сумму 3 505 788,00 рублей.

В связи с непоступлением до 10.12.2013 в адрес нового арендатора ООО «Адара А» очередного арендного платежа за ноябрь 2013 года, 27.12.2013 в адрес субарендатора поступила претензия от 27.12.2013 № 4 с требованием добровольно произвести оплату задолженности по арендной плате в сумме 3 611 514,40 рублей, образовавшуюся в результате одностороннего отказа субарендатора от обязанности по внесению субарендных платежей за ноябрь 2013 года.

Проигнорировав претензию, субарендатор направил в адрес нового арендатора ООО «Адара А» уведомление о расторжении договора субаренды от 31.12.2013 исх. № 1646/1, в котором субарендатор со ссылкой на п. 1 ст. 618 ГК РФ уведомил арендатора о расторжении договора субаренды и необходимости возвратить ранее внесенный задаток в сумме 5 042 466,00 рублей.

Согласно вышеуказанному уведомлению, основанием для прекращения договора субаренды явилось информирование субарендатора собственниками помещений (А.К. Мелконян, ИП Петухова Е.Е., А.В. Чакирян и ИП Матюха А.Р.) о расторжении договоров аренды с арендатором ввиду регулярного неисполнения последним своих обязанностей по внесению арендных платежей.

18.01.2014 в адрес арендатора поступили 5 писем: уведомление субарендатора, уведомление А.Р. Матюхи от 31.12.2013 о расторжении договора аренды, Е.Е. Петуховой от 31.12.2013 о расторжении договора аренды, А.К. Мелконян от 31.12.2013 о расторжении договора аренды и А.В. Чакиряна от 31.12.2013 о расторжении договора аренды.

Вместе с тем, несмотря на отсутствие субарендных платежей за ноябрь 2013 года, арендатор произвел из заёмных средств платежи в адрес арендодателей в общей сумме 2 028 291,00 рублей, что подтверждается платежными поручениями от 13.12.2013 № 1, от 19.12.2013 № 4, 5 и 8, о чем уведомил субарендатора письмом от 19.12.2013 № 2.

Истец отмечает, что общий объем перечисленных арендатором в адрес арендодателей платежей свидетельствует не только о надлежащем исполнении арендатором обязанностей по внесению арендных платежей, но и о наличии переплаты в адрес арендодателей по состоянию на дату расторжения договоров аренды (30.12.2013) в общей сумме 2 689 000,00 руб.

О наличии вышеуказанной задолженности арендодателей перед арендатором субарендатор уведомлен, что подтверждается периодами аренды, оплаченными субарендатором по результатам заключения с арендодателями в январе 2014 года договоров цессии, согласно которым: Мелконян А.К. уступила субарендатору право требования задолженности по арендной плате за период пользования помещениями с 01.01,2014, поскольку Арендатор произвел оплату с 01.09.2013 по 31.12.2013; ИП Петуховой Е.Е. уступила субарендатору право требования задолженности по арендной плате за период пользования помещениями с 01.01.2014, поскольку Арендатор произвел оплату с 01.09.2013 по 31.12.2013, Чакирян А.В. уступил Субарендатору право требования задолженности по арендной плате за период пользования помещениями с 01.01.2014, поскольку Арендатор произвел оплату с 01.09.2013 по 31.12.2013, ИП Матюха А.Р. уступила субарендатору право требования задолженности за период пользования помещениями с 03.02.2014, несмотря на то, что Арендатор произвел оплату в её адрес с 01.09.2013 по 03.02.2014.

Таким образом, истец полагает, что по состоянию на 31.12.2013 субарендатор был уведомлен о незаконности расторжения арендодателями договоров аренды от 25.03.2013 и не имел оснований считать договор субаренды прекращенным в порядке, предусмотренном в п. 1 ст. 618 ГК РФ.

Указанные обстоятельства послужи истцу основанием для обращения с исковым заявлением в суд.

Заключенный между сторонами договор субаренды от 25.04.2013 по своей правовой природе является договором аренды, правовое регулирование которых предусмотрено в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п.1 ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается (ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

25.03.2013 между Мелконян А.К. и ООО «Регион 23» заключен договор аренды жилых помещений, расположенных по адресу: г. Сочи, ул. Нижнеимеретинская, д. 155.

25.03.2013 между Чакирян А.В. и ООО «Регион 23» заключен договор аренды жилых помещений, расположенных по адресу: г. Сочи, ул. 65 лет Победы, д. 39.

25.03.2013 между обществом с ограниченной ответственностью «Регион 23» и Петуховой Е.Ю. заключен договор аренды жилых помещений на 2 и 3 этажах здания Литера З, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. 65 лет Победы, дом 43.

25.03.2013 между Матюха А.Р. и ООО «Регион 23» заключен договор аренды жилых помещений

Согласно п. 2.1 договоров, срок договоров аренды установлен сторонами с 01.09.2013 по 15.04.2014.

В пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

25.04.2013 между истцом и ответчиком заключен договор субаренды жилых помещений б/н, в соответствии с условиями которого, субарендатор принял себя, в числе прочих, следующие обязательства: принять у арендатора по акту приёма-передачи помещения для размещения 198 человек из числа персонала субарендатора, своевременно вносить арендную плату в соответствии с графиком платежей, а также при прекращении договора субаренды сдать помещения арендатору в исправном состоянии по акту приема-передачи.

31.12.2013 собственниками помещений в адрес истца направлены уведомления о расторжении договоров аренды помещений от 25.03.2013 в связи с неуплатой денежных средств, предусмотренных соглашениями о размере и сроках внесения арендных платежей от 25.03.2013.

Кроме того, субарендатор (ответчик) направил в адрес ООО Адара А» уведомление о расторжении договора субаренды от 31.12.2013, исходящий № 1646/1.

Согласно уведомлению о расторжении договора субаренды от 31.12.2013 субарендатор уведомил арендатора о расторжении договора субаренды и необходимости возвратить ранее внесенный задаток в сумме 5 042 466 рублей.

Согласно вышеуказанному уведомлению № 1646/1, основанием для расторжения договора субаренды явилось информирование субарендатора собственниками помещений (Мелконян А.К., Петуховой Е.Е., Чакиряном А.В., Матюха А.Р.) о расторжении договоров аренды с арендатором ввиду регулярного неисполнения последним своих обязанностей по внесению арендных платежей.

Единственным доводом истца в обосновании своих требований, является утверждение о недействительности отказов собственников помещений от договоров аренды, в связи с чем и отказ ответчика от договора субаренды является, по мнению истца, недействительным.

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (пункт 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ защита нарушенных прав участника договорных отношений может осуществляться путем одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Согласно статье 155 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами.

В соответствии с абзацем вторым пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 35 от 06.06.2014 «О последствиях расторжения договора» односторонний отказ от исполнения договора влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда.

Из разъяснений, изложенных в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

С учетом изложенного суд делает вывод о том, что односторонние отказы Мелконян А.К., Петуховой Е.Е., Чакиряном А.В., Матюха А.Р. от исполнения договора аренды от 25.03.2013, оформленные соответствующими уведомлениями, являются односторонними сделками, прекращающими обязательства во внесудебном порядке. В этой связи к одностороннему отказу возможно применить правила Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности сделок.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По общему правилу, согласно ч. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой.

В ходе исследования материалов дела судом установлено, что ООО «Адара А» оспорены отказы Петуховой Евгении Ефимовне от договора аренды помещений от 25.03.2013 (арбитражное дело №А32-85/2017), Матюха Аллы Рафиковны (арбитражное дело №А32-44185/2016).

В рамках дела № А32-41860/2015 установлен факт наличия задолженности ООО «Адара А» перед арендодателем в сумме 12320 руб. по спорному договору по состоянию на 31.12.2013, а в период до 12.01.2014 иные платежи, в частности по погашению данной задолженности, ООО «Адара А» ИП Петуховой Е.Е. не осуществляло.

Судом в рамках дела №А32-85/2017 установлено, что после получения уведомления о расторжении договора аренды ООО «Адара А» прекратило оплату арендных платежей по договору, в частности, не оплатило признанную в акте сверки от 30.01.2014 задолженность, и, вопреки содержанию своего письма от 31.01.2014, не вносило причитающиеся арендодателю арендные платежи на счет нотариуса. Вместе с тем, фактического владения арендуемыми помещениями истец также не осуществлял. Таким образом, последующее поведение истца свидетельствует о том, что он исходил из прекращения арендных отношений с ответчиком.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2017 в рамках дела № А32-82/2017 в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Адара А» к индивидуальному предпринимателю Петуховой Евгении Ефимовне о признании незаконным расторжения договора, взыскании задолженности отказано.

В рамках дела № А32-44185/2016 общество с ограниченной ответственностью «Адара А» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Матюха Алле Рафиковне о признании недействительной (ничтожной) совершенную Матюха А.Р. сделку по досрочному расторжению (отказу от исполнения) договора аренды от 25.03.2013.

В рамках дела № А32-41860/2015 установлено, что договорные отношения по договору аренды с индивидуальным предпринимателем Матюха А.Р. имелись по 05.02.2014. Оплаты по договору аренды после 05.02.2014 от ООО «Адара А» не поступало. С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что договор аренды от 25.03.2013 прекратил свое действие. Задолженность со стороны ООО «Регион 23», а позднее – ООО «Адара А» по состоянию на 31.12.13 составила: перед ИП Мелконян А.К. 13348 руб., перед ИП Чакирян А.В. – 21725 руб.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.05.2017, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Адара А» к индивидуальному предпринимателю Матюха Алле Рафиковне признании недействительной (ничтожной) совершенную Матюха А.Р. сделку по досрочному расторжению (отказу от исполнения) договора аренды от 25.03.2013, отказано.

Помимо прочего, суд отмечает, что отказы Мелконян А.К., Чакиряна А.В. от исполнения договора аренды от 25.03.2013 ООО «Адара А» не обжаловало в установленном порядке.

Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, на момент вынесения настоящего решения имеет место ситуация, при которой собственники помещений (арендодатели) отказались от исполнения договора аренды и ни один из односторонних отказов не признан недействительным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

На основании вышеизложенного, суд указывает, что ООО «Адара А» фактически выбыло из правоотношений, связанных с передачей во временное владение и пользование спорных помещений. В свою очередь у ответчика прекратилась обязанность по уплате субарендных платежей с момента выбытия ООО «Адара-А» из арендного правоотношения, то есть с момента реализации своего права на отказ от договора аренды собственниками помещений.

В силу указанной нормы расторжение договора аренды от 25.03.2017 является основанием прекращения заключенного между ООО «Адара А» и ООО «Топ Проджект» договора субаренды от 25.04.2013, объектом которого являются спорные жилые помещения.

На основании вышеизложенного, требования ООО «Адара А» о признании незаконным прекращение договора субаренды от 25.04.2013 не подлежат удовлетворению судом.

Рассматривая требования ООО «Адара А» о взыскании суммы задолженности, судом установлены следующие обстоятельства.

ООО «Топ проджект» произведены следующие арендные платежи в адрес ООО «Арктур А» 33 304 986 руб.: 26 293 410 руб. (п/п от 03.04.2013 № 257), 3 505 788 руб. (п/п от 28.10.2013 № 1008), 3 505 788 руб. (п/п от 08.11.2013 № 1137).

Оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, проверив обоснованность доводов, изложенных в иске, суд указывает, что с учетом того, что ответчиком фактически произведены арендные платежи до 22.01.2014, а также принимая во внимание тот факт, что стороны отказались от договора аренды в декабре 2013 года, суд находит исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Адара А» о взыскании суммы задолженности за период фактического пользования помещениями с 01.11.2013 по 03.02.2014 не подлежащими удовлетворению.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 20 653 268,22 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Следует отметить, что поскольку требования истца о взыскании суммы основного долга не подлежат удовлетворению, основания для взыскания неустойки у суда также отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом предоставленной отсрочки, государственную пошлину надлежит взыскать с истца, как с неправой стороны.

Руководствуясь гл. 20 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Адара А» (ИНН 4025437865 ОГРН 1134025006224) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 200 000 руб.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья А.В.Николаев