Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Николаева А.В., при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи помощником судьи
Першогуба Е.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «РН-Информ» (ИНН 7725624249 ОГРН 1077763763626)

к обществу с ограниченной ответственностью «Консорциум» (ИНН 2365006076 ОГРН 1062365016042),

о признании договора субаренды от 01.09.2013 № 5601013/3346Д незаключенным, применении последствий признания договора незаключенным путем взыскания внесенных арендных платежей и процентов за пользование чужими денежными средствами,

при участии: от истца- представитель по доверенности Образцова А.А., Шмавонянц В.С., от ответчика- представитель по доверенности Вороненкова Д.О.,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «РН-Информ» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Консорциум» о признании договора субаренды от 01.09.2013 № 5601013/3346Д незаключенным, применении последствий признания договора незаключенным путем взыскания внесенных арендных платежей и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Стороны обеспечили явку представителей по доверенности в судебное заседание.

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв, согласно которому ООО «Консорциум» возражает относительно заявленных требований, ссылаясь на пропуск истцом срока исковой давности.

Истцом заявлено ходатайство о назначении экспертизы по делу, которое суд находит не подлежащим удовлетворению в силу следующего.

Согласно позиции истца, основанием для взыскания с ответчика уплаченных арендных платежей является довод о незаключенности договора субаренды от 01.09.2013 № 5601013/3346Д по причине отсутствия его государственной регистрации.

Доводов о ничтожности спорного договора по основаниям несоответствия размера арендной платы указанного в договоре, размеру арендной платы обычно взимаемому в схожих условиях, вследствие недобросовестного поведения ответчика, истец не приводил в качестве основания исковых требований. При таких обстоятельствах, назначение экспертизы могло быть признано судом целесообразным лишь в случае доказанности и очевидной обоснованности требований истца о незаключенности договора, так как само по себе проведение экспертизы о величине арендной платы не затрагивает вопроса незаключенности договора по основанию отсутствия его государственной регистрации.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав непосредственно доказательства по делу, заслушав пояснения истца, ответчика, третьих лиц, оценив доказательства и доводы, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 19.03.2014 между ООО «РитейлИнвестГрупп» и ООО «Консорциум» заключен договор аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: 352800, Краснодарский край. г. Туапсе. ул. Сочинская. 40.

П. 2.5 договора аренды стороны согласовали, что арендодатель дает согласие арендатору на передачу арендуемых объектов недвижного имущества в субаренду любым юридическим или физическим лицами по его усмотрению.

01.09.2013 между ООО «Консорциум» (арендодатель) и ООО «РН-Информ» (субарендатор) заключен договор субаренды недвижимого имущества и связанного с ним движимого имущества № 5601013/3346Д от 01.09.2013.

Предметом договора являлась субаренда недвижимого имущества, расположенного по адресу: 352800, Краснодарский край. г. Туапсе. ул. Сочинская. 40 в кирпичном пятиэтажном здании, состоящего из 9 (девяти) комнат на первом этаже, 1 (одной) комнаты на втором этаже. 13 (тринадцати) комнат на четвертом этаже и 4 (четырех) комнат на пятом этаже. Общая площадь арендуемых нежилых помещений первого, второго, четвертого и пятого этажей составляет 87 квадратных метров, в соответствии с данными технического паспорта и связанное с ним движимое имущество - объект инженерной инфраструктуры: «Кабельная волокно оптическая линия связи».

В соответствии с п.3.1. договора срок аренды нежилых помещений составляет с момента их принятия субарендатором по актам сдачи-приемки - с 01.09.2013 по 31.12.2014 (включительно), что составляет 16 месяцев.

Обязанность зарегистрировать право субаренды на недвижимое имущество в Туапсинском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, в соответствии с п. 5.1.7. Договора, возложена на ООО «Консорциум».

Истец отмечает, что ответчиком данное обязательство исполнено не было.

Истец полагает, что при отсутствии государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества на срок более 1 года, такой договор считается незаключенным и не может являться основанием для возникновения гражданских нрав и обязанностей, даже если стороны совершали действия по его исполнению.

Согласно материалам искового заявления, за период с 01.09.2013 по декабрь 2014 года истец выплатил ООО «Консорциум» денежную сумму в размере 17 835 000 рублей, исключая платежи за коммунальные услуги.

16.09.2016 в целях соблюдения обязательного досудебного рассмотрения споров в адрес ООО «Консорциум» была направлена претензия № 03/ИП-143, оставленная адресатом без удовлетворения.

Указанные выше обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим исковым заявлением.

Изучив материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, проверив обоснованность доводов, изложенных в иске, суд находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст.4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В соответствии с п.1 ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Относительно довода истца об отсутствии государственной регистрации договора субаренды от 01.09.2013 суд отмечает следующее.

Согласно п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Принимая во внимание п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»,в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Материалам дела подтверждено, что ООО «Консорциум» передало ООО «РН-Информ» спорное недвижимое имущество по акту приема-передачи, субарендатор принял его без замечаний, факт пользования спорными помещениями в период действия договора истцом не оспаривается, договор подписан обеими сторонами, возражений относительно объекта аренды и размера платы по договору истец ответчику не предъявлял, следовательно, между сторонами согласованы существенные условия договора.

Относительно довода истца о неопределённости объекта договора субаренды от 01.09.2013, суд отмечает следующее.

П. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» установлено, что в случае если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

В материалы дела представлены платежные поручения, свидетельствующие об исполнении ООО «РН-Информ» обязанности по внесению арендных платежей в рамках договора субаренды от 01.09.2013.

На основании вышеизложенного, поскольку истец принял от ответчика полное исполнение по договору, а также, произведя полную оплату по договору, подтвердил действие договора, он не вправе требовать признания этого договора незаключенным.

Кроме того, судом принимается во внимание заявление ответчика о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Пунктом 1 статьи 181 названного Кодекса установлено, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1). По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2).

Как установлено статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В связи с тем, что предметом иска является признание договора незаключенным, обстоятельства, которые свидетельствуют о незаключенности договора, сторонам должны быть известны в момент его подписания, на основании чего, суд связывает начало течения срока исковой давности с моментом подписания спорного договора.

Указанная правовая позиция корреспондирует сложившейся судебной практике (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.12.2011 по делу № А10-93/2011).

Суд отмечает, что материалами дела подтвержден факт принятия истцом недвижимого имущества в аренду и начало исполнения обязанности по внесению арендных платежей. Так платежным поручением от 18.10.2013 ООО «РН-Информ» оплатило ООО «Консорциум» 1 185 300 руб., назначение платежа – оплата за аренду помещений за сентябрь 2013 года.

Позиция истца о том, что исчисление сроков исковой давности должно осуществляться по каждому из платежей, отклоняется судом, так как ответчиком заявлено о пропуске исковой давности именно в отношении требования истца о признании договора незаключенным, а не в отношении взыскания арендных платежей.

Относительно довода истца о том, что срок исковой давности должен отсчитываться с момента предъявления требования ответчику о государственной регистрации спорного договора, которое в свою очередь могло быть заявлено в любое время в течения срока его действия, суд приходит к следующим выводам.

В редакции ГК РФ, действовавшей на момент заключения договора субаренды от 01.09.2013, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609, ст. 651 ГК РФ), а в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как пояснил представитель истца, ООО «РН-Информ» было известно о том, что договор субаренды не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке. Таким образом, оплачивая пользование помещениями, истец не мог не знать о нарушении его прав ответчиком, выражавшемся в неисполнении обязанностей по государственной регистрации договора субаренды, с учетом действующей в тот момент редакции п. 3 ст. 433 ГК РФ.

На основании вышеизложенного, с учетом того, что исковое заявление подано истцом 01.12.2016, суд приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности. При этом ходатайства о восстановлении пропущенного срока исковой давности истцом не заявлялось.

Таким образом, на момент обращения ООО «РН-Информ» с вышеназванным иском в суд срок исковой давности истек, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Довод истца об отсутствии правовой возможности оспорить договор субаренды от 01.09.2013 по признаку его недействительности в отсутствие государственной регистрации не может быть принят судом, как обоснованный, поскольку п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу пункта 1 статьи 164 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.09.2013) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.

При этом, исследовав материалы дела, суд, с учетом непредставления истцом соответствующих доказательств, не находит безусловных оснований для признания договора субаренды от 01.09.2013 ничтожным по собственному усмотрению.

На основании изложенного суд приходит к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права. Требования истца по существу направлены на отыскание денежных средств, уплаченных сверх обоснованного, по его мнению, размера арендных платежей. Однако сам по себе факт отсутствия государственной регистрации договора субаренды не влияет на размер установленной им арендной платы и не может являться основанием ее взыскания, как последствие признания договора незаключенным, что корреспондирует последовательно выработанной судебной практике (п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014
№ 165).

Таким образом, приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом, в своей совокупности достаточны для вывода об необоснованности заявленных требований.

Суд отмечает, что вследствие того, что основания для удовлетворения ходатайства общества с ограниченной ответственностью «РН-Информ» о назначении по делу судебной экспертизы отсутствуют, внесенные истцом денежные средства на депозит Арбитражного суда Краснодарского края в размере 160 000 руб., подлежат возврату обществу с ограниченной ответственностью «РН-Информ» в установленном законом порядке.

Руководствуясь гл. 20 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Ходатайства общества с ограниченной ответственностью «РН-Информ» (ИНН 7725624249 ОГРН 1077763763626) о назначении по делу судебной экспертизы отклонить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить, путем перечисления с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края, общества с ограниченной ответственностью «РН-Информ» (ИНН 7725624249 ОГРН 1077763763626) 160 000 руб., внесенных на основании платежного поручения от 22.02.2017.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья А.В.Николаев