Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Пристяжнюка Александра Гавриловича, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Овакимян О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО "Компания "Интерфорум", г.Краснодар к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г.Краснодар об установлении сервитута, при участии в заседании: от истца - ФИО2 (по доверенности от 17.10.2018г., паспорт), от ответчика - ФИО3 (по доверенности от 27.11.2018г, паспорт),

УСТАНОВИЛ:

ООО "Компания "Интерфорум", г.Краснодар подан иск к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г.Краснодар, в котором заявитель прост суд, установить в пользу истца частный бессрочный сервитут эксплуатации в отношении помещений № 22, 16, 8, 9, 10 применительно к нежилому помещению по адресу: г.Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул.Зиповская, 8, помещения №№ 1-2, 8-22, 24, 26, 28/1, 29 первого этажа, кадастровый номер 23:43:0301002:2093, площадью 681,9кв.м., а так же установить в пользу истца частный бессрочный сервитут прохода в отношении помещений № 1, 2 применительно к нежилому помещению по адресу: г.Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул.Зиповская, 8, помещения №№ 1-2, 8-22, 24, 26, 28/1, 29 первого этажа, кадастровый номер 23:43:0301002:2093, площадью 681,9кв.м., с определением платы за сервитут в размере 6 974руб. в месяц, а так же взыскать с ответчика понесенные истцом судебные расходы.

Основания по которым заявлен иск, изложены в исковом заявлении и документальных доказательствах к нему.

В судебном заседании представитель истца заявленные исковые требования поддержал в полном объёме, представил дополнительное правовое обоснование исковых требований.

Представитель ответчика возражал против заявленных требований по основаниям, изложенным в представленном отзыве.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства по делу, представителем истца было заявлено ходатайство об оставлении иска без рассмотрения, по причине несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, обязательного по мнению ответчика в данном споре, а так же ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ИП ФИО4 и ФИО5 и приостановлении производства по делу до принятия решения Первомайским райсудом г.Краснодара по иску ФИО1 к ИП ФИО4 о расторжении договора купли-продажи от 01.09.2018г.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 15.01.2019г. до 22.01.2019г. 16час.30 мин. После перерыва судебное разбирательство продолжено в порядке части 2 статьи 156 АПК РФ.

Представитель истца не возражал против привлечения к участию в деле третьих лиц.

Рассмотрев заявленное представителем ответчика ходатайство об оставлении заявленного иска без рассмотрения, по причине не соблюдения истцом досудебного порядка урегулированию спора, суд не усматривает оснований для его удовлетворения, поскольку согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017, действующее законодательство не содержит требования о соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования по спору об установлении сервитута.

Пункт 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает, что сервитут, как правило, является договорной формой ограничения прав собственника, поэтому судебное вмешательство (как исключительная мера) возможно при наличии между сторонами спора. Указанная норма предполагает, что условием для обращения в суд, является не само по себе получение досудебного отказа в определенной форме, а не достижение сторонами соглашения об установлении сервитута.

Поэтому указанная норма не предусматривает обязательный досудебный порядок урегулирования спора в смысле пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ (аналогичное толкование изложено в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 15.09.2014 по делу N А55-5384/2014, Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.07.2017 N Ф08-3783/2017 по делу N А32-23405/2016).

Ссылки ответчика на дела А65-13462/2012 и А60-18178/2013 не имеют правового значения к рассмотрению вопроса о необходимости соблюдении досудебного порядка урегулирования спора при установлении сервитута, поскольку в указанных делах споры были рассмотрены судами по существу.

Ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ИП ФИО4 и ФИО5, подлежит отклонению, поскольку представитель ответчика не обосновал какие именно права и законные интересы указанных лиц могут быть затронуты судебным актом по настоящему делу.

Заявленное представителем ответчика ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения суда общей юрисдикции о расторжении договора купли-продажи нежилых помещений от 01.09.2018г. суд отклоняет как необоснованное, поскольку согласно части 1 статьи 145 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу приостанавливается в случае, предусмотренном пунктом 1 части 1 статьи 143 названного Кодекса, до вступления в законную силу судебного акта соответствующего суда.

По смыслу названных правовых норм рассмотрение дела невозможно, если оно связано с другим делом, находящимся в производстве арбитражного суда, либо суда общей юрисдикции в том числе если обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат рассмотрения другого дела имеют значение для данного дела, то есть могут повлиять на результат его рассмотрения по существу. Приостанавливая производство по делу, суд должен обосновать невозможность рассмотрения дела, находящегося у него в производстве, до разрешения другого дела.

Законодатель связывает обязанность арбитражного суда приостановить производство по делу не с наличием другого дела или вопроса, рассматриваемого в порядке конституционного, гражданского, уголовного или административного производства, а с невозможностью рассмотрения спора до принятия решения по другому вопросу, то есть наличием обстоятельств, в силу которых невозможно принять решение по данному делу.

Рассмотрение одного дела до разрешения другого дела следует признать невозможным, если обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат рассмотрения другого дела имеют значение для данного дела, то есть могут повлиять на результат его рассмотрения по существу.

Следовательно, невозможность рассмотрения спора обусловлена тем, что существенные для дела обстоятельства подлежат установлению при разрешении другого дела в арбитражном суде.

Заявляя ходатайство о приостановлении производства по настоящему спору ответчик не обосновал невозможность его рассмотрения, до принятия решения Первомайским райсудом г.Краснодара по иску ФИО1 к ИП ФИО4 о расторжении договора купли-продажи от 01.09.2018г., а так же каким образом результаты разрешения спора между ФИО1 и ФИО4 могут повлиять на исход настоящего спора.

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав в совокупности все представленные сторонами доказательства, считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Как видно из материалов дела, по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Зиповская, 8 расположено административно-торговое здание, именуемое как бизнес-центр «Интерфорум".

Правовой режим бизнес-центра - совокупность нежилых помещений.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 является единоличным собственником нежилого помещения, адрес которого: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Зиповская, 8, помещения № 1-2; 8-22; 24; 26; 28/1; 29 1-го этажа, кадастровый номер: 23:43:0301002:2093. площадь: 681,9 кв.м.

Запись о праве собственности ИП ФИО1 на нежилое помещение площадью 681,9 кв.м. внесена в Единый государственный реестр недвижимости 13.09.2018, номер регистрации: 23:43:0301002:2093-23/001/2018-7

Общество с ограниченной ответственностью «Компания «Интерфорум» является единоличным собственником следующих нежилых помещений в бизнес-центре:

1) помещения № 1; 7-20; 22 2-го этажа, кадастровый номер: 23:43:0301002:2043, площадь: 1 339,5 кв.м;

2) помещения № 1-2; 4-17; 19 3-го этажа, кадастровый номер: 23:43:0301002:2044, площадь: 1 447,1 кв.м;

3) помещения № 1-34 подвала; № 3-21; 23-41; 44-58; 78 5-го этажа, кадастровый номер: 23:43:0301002:2061, площадь: 2 380,7 кв.м;

4)помещения № 44-54 8-го этажа, кадастровый номер: 23:43:0301002:2082, площадь: 213 кв.м;

5)помещения № 55-64 8-го этажа, кадастровый номер: 23:43:0301002:2081, площадь: 195,3 кв.м;

6)помещения № 44-54 7-го этажа, кадастровый номер 23:43:0301002:2086, площадь: 214.3 кв.м.

Таким образом, ООО «Компания «Интерфорум» принадлежат помещения, соседние по отношению к нежилому помещению площадью 681,9 кв. м, общество имеет в собственности более 50 % от общей площади помещений бизнес-центра.

Кроме того, решением общего собрания собственников помещений бизнес-центра ООО «Компания «Интерфорум» выбрана управляющей компанией по управлению данным зданием.

Согласно договору управления бизнес-центром, который утвержден этим же решением, в обязанности управляющей компании входит в том числе осуществление следующей деятельности в интересах всех собственников помещений бизнес-центра:

предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг; непосредственное управление общим имуществом; охрана и поддержание порядка; обслуживание систем пожарной сигнализации, системы оповещения людей при пожаре, системы дымоудаления; обслуживание систем вентиляции и кондиционирования; обслуживание теплового пункта; обслуживание трансформаторной подстанции; обслуживание иных инженерных сетей, оборудования и коммуникаций.

По мнению истца имеются основания для обременения сервитутом нежилого помещения площадью 681,9 м2 в пользу ООО «Компания «Интерфорум», а именно:

1) сервитут эксплуатации подлежит установлению в отношении:

помещения № 22 - в данном помещении расположена электрощитовая;

помещения № 16 - в данном помещении находится трансформаторная подстанция;

помещений № 8, 9, 10 - в данных помещениях расположен охранно-пожарный пост управления инженерными системами (пожарной сигнализацией, оповещением людей при пожаре, всеми закрывающимися устройствами доступа, видеонаблюдением, регистрацией и охраной).

2) сервитут прохода подлежит установлению в отношении:

помещения № 1 - тамбур;

помещения № 2 - холл 1-го этажа.

По мнению истца, обеспечить изложенные нужды без установления сервитута невозможно, что подтверждается проектной документацией на бизнес-центр, а также иными документами, которые приложены к настоящему исковому заявлению.

Размер платы за испрашиваемый сервитут определен истцом на основании отчета независимого оценщика и составляет 83 688 руб. в год или 6 974 руб. в месяц.

Изложенные обстоятельства послужили основанием заявителям для обращения в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим заявлением.

При принятии Решения суд руководствуется следующим.

В соответствии со статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

В силу статьи 277 Гражданского кодекса Российской Федерации, применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 Гражданского кодекса Российской Федерации, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних помещений в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом.

Требование предоставить право ограниченного пользования (сервитут), предусмотренное пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим имуществом.

Делая вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования, суд исходит из того, что сервитут может быть установлен лишь в исключительных случаях.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что ответчик - индивидуальный предприниматель ФИО1 является собственником нежилых помещений №№ 1-2; 8-22; 24; 26; 28/1; 29 1-го этажа, кадастровый номер: 23:43:0301002:2093, площадь: 681,9 кв.м., расположенных в здании по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Зиповская, 8, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.09.2018г. (запись о праве от 13.09.2018, № 23:43:0301002:2093-23/001/2018-7).

Истец - ООО «Компания «Интерфорум» является собственником нежилых помещений:

№№ 1; 7-20; 22 - 2-го этажа, кадастровый номер: 23:43:0301002:2043, площадь: 1 339,5 кв.м;

№№ 1-2; 4-17; 19 3-го этажа, кадастровый номер: 23:43:0301002:2044, площадь: 1 447,1 кв.м;

№№ 1-34 подвала; № 3-21; 23-41; 44-58; 78 5-го этажа, кадастровый номер: 23:43:0301002:2061, площадь: 2 380,7 кв.м;

№№ 44-54 8-го этажа, кадастровый номер: 23:43:0301002:2082, площадь: 213 кв.м;

№ № 55-64 8-го этажа, кадастровый номер: 23:43:0301002:2081, площадь: 195,3 кв.м;

№№ 44-54 7-го этажа, кадастровый номер 23:43:0301002:2086, площадь: 214,3 кв.м., что подтверждается выписками из ЕГРН от 09.10.2018г. (записи о праве от 09.01.2014г. № 23-23-01/2093/2013-539, № 23-23-01/2599/2013-353, от 03.03.2014г. № 23-23-01/2513/2014-191, от 30.05.2014г. № 23-23-01/2049/2014-671, от 30.05.2014г. № 23-23-01/2049/2014-668).

Согласно протокола общего собрания собственников помещений административно-торгового здания по адресу: <...> от 18.08.2016г. ООО «Компания «Интерфорум» была выбрана управляющей компанией по управлению указанным зданием.

Согласно договору управления бизнес-центром, утвержденный указанным выше решением собственников, в обязанности управляющей компании входит осуществление следующей деятельности в интересах всех собственников помещений бизнес-центра: предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг; непосредственное управление общим имуществом; охрана и поддержание порядка; обслуживание систем пожарной сигнализации, системы оповещения людей при пожаре, системы дымоудаления; обслуживание систем вентиляции и кондиционирования; обслуживание теплового пункта; обслуживание трансформаторной подстанции; обслуживание иных инженерных сетей, оборудования и коммуникаций.

В соответствии с обоснованием к иску, истец указывает, что в спорных помещениях № № 22, 16, 8, 9, 10 применительно к первому этажу нежилому помещению по адресу: г.Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул.Зиповская, 8, расположено оборудование, инженерные сети и коммуникации, необходимые для обеспечения бесперебойной работы всех систем коммуникаций здания в целом. Данный факт ответчиком не оспаривается.

Учитывая необходимость истца обслуживать данные коммуникации, а так же иметь беспрепятственный доступ к ним через помещения тамбура № 1 и вестибюля № 2 первого этажа здания бизнес - центра, принадлежащих ответчику, истец полагает о необходимости установления сервитута на спорные помещения.

Согласно представленной в материалы дела проектной документации, фотоматериалов и технического паспорта следует, что назначение помещения № 22 - электрощитовая, помещение № 16 - трансформаторная подстанция, № 8-10 - охранно-пожарный пост, помещение № 1 - тамбур и № 2 вестибюль, являются проходными помещениями, что сторонами не оспаривается.

Доказательств использования спорных помещений по иному назначению суду не представлено.

Таким образом, в соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» и статьями 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащими применению в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации как нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, спорные помещения относятся к общему имуществу здания и не могут быть использованы по иному назначению.

Согласно пункту 3 упомянутого выше постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 право общей долевой

собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что истец и ответчик являются сособственниками спорных помещений в силу закона.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

Из пункта 2 указанного постановления следует, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с пунктом 9 указанного выше постановления Пленума от 23.07.2009 № 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из указанной правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской

Федерации и принимая во внимание, что истец, являясь собственником помещений в здании № 8 по ул. Зиповской г.Краснодара, соответственно в силу закона владеет общим имуществом в здании на праве общей долевой собственности, и право истца на использование этих помещений нарушается зарегистрированным правом ответчика на эти помещения, в связи с чем суд приходит к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Суд при вынесении решения по настоящему делу, также учитывает, что необходимым условием установления сервитута является отсутствие возможности пользования истцом спорных помещений иначе, чем посредством установления сервитута.

При рассмотрении спора, судом не выявлена объективная невозможность удовлетворения потребностей истца в доступе к спорным помещениям иным образом, кроме как путем установления сервитута, учитывая что спорные помещения являются общим имуществом и фактически принадлежат истцу на праве общей долевой собственности в силу закона, с вытекающим из этого правом пользования спорными помещениями в соответствии с их назначением.

Приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом, в своей совокупности достаточны для вывода о необоснованности заявленных требований, при таких обстоятельствах требования истца не подлежат удовлетворению судом.

В ходе судебного разбирательства судом были исследованы представленные сторонами подлинники или надлежащим образом заверенные копии приведенных документов.

При изложенных обстоятельствах в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

В соответствии со статьѐй 110 АПК РФ, судебные расходы подлежат отнесению на истца.

На основании вышеизложенного, руководствуясь названными нормативными актами, статьями 27, 110, 159, 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Ходатайство представителя ответчика об оставлении иска без рассмотрения оставить без удовлетворения.

Ходатайство представителя ответчика о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ИП ФИО4 и ФИО5 и приостановлении производства по делу до принятия решения Первомайским райсудом г. Краснодара по иску ФИО1 к ИП ФИО4 о расторжении договора купли-продажи от 01.09.2018г., отклонить.

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья А.Г. Пристяжнюк