Гражданский кодекс часть 1

- признать право собственности ООО «УПХ «Брюховецкое» на земельный участок с кадастровым номером 23:04:0701005:53 площадью 484800 кв.м., местоположением установленным: Краснодарский край, Брюховецкий район, в границах плана землепользования бывшего СПК «Колос», бригада 5, поле 7 участок 5;

- признать право собственности ООО «УПХ «Брюховецкое» на земельный участок с кадастровым номером 23:04:0601009:54 площадью 115555 кв.м. , местоположением установленным: Краснодарский край, Брюховецкий район, в границах плана землепользования бывшего СПК «Колос»;

- обязать ООО «Агрофирма «Колос» передать истцу ООО «Учебно-производственное хозяйство «Брюховецкое», земельные участки с кадастровым номером 23:04:0701005:53, 23:04:0601009:54;

- обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю в Брюховецком районе зарегистрировать право собственности ООО «УПХ Брюховецкое» на указанные земельные участки.

В судебном заседании истец уточнил заявленные требования и просит признать право собственности и зарегистрировать переход права собственности ООО «УПХ «Брюховецкое» на земельный участок с кадастровым номером 23:04.0701005:53 и земельный участок с кадастровым номером 23:04.0601009:54.

Ходатайство судом удовлетворено.

Истец заявил отказ от требований к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю об обязании зарегистрировать право собственности ООО «УПХ «Брюховецкое» на указанные земельные участки.

Отказ принят, производство по делу в части прекращено.

Требования основаны на том, что ООО «Агрофирма «Колос» (продавец) уклоняется от регистрации договоров купли-продажи спорных земельных участков, заключенных 07.04.2016 с ООО «УПХ «Брюховецкое» (покупатель).

Управление Росреестра по Краснодарскому краю в представленном отзыве указало, что считает себя ненадлежащим ответчиком, просило принять решение на усмотрение суда.

ООО «УПХ Брюховецкого аграрного колледжа», ФИО1 требования истца поддержали в отзывах.

Ответчик возразил против иска, полагает, что оснований для государственной регистрации договоров купли-продажи не имеется, поскольку постановлениями УФССП по Краснодарскому краю от 26.04.2016 и от 03.05.2016 пристава объявлен запрет на совершение регистрационных действий в отношении спорных земельных участков. Кроме того, продажа спорных земельных участок осуществлялась непосредственно бывшим генеральным директором ООО «Агрофирма «Колос» ФИО1, который не представил доказательств внесения в кассу продавца (ООО «Агрофирма «Колос») полученных от покупателя (ООО «УПХ «Брюховецкое») лично 2 908 800 рублей и 900 000 рублей, расчетно-кассовые ордера №№ 143 и 142 датированы 13.04.2016, хотя в договорах купли-продажи указано, что денежные средства получены до подписания договоров, т.е. 07.04.2016. По мнению ответчика, изложенное свидетельствует о мнимости сделок, кроме того, они заключены в ущерб продавцу. В связи с чем, ответчик обратился в Управление Росреестра о возврате документов.

Изучив материалы дела, исследовав представленные лицами, участвующими в деле, доказательства, суд установил следующее.

ООО «Агрофирма «Колос» является собственником земельных участков с кадастровым номером 23:04:0701005:53 площадью 484800 кв.м., местоположением установленным: Краснодарский край, Брюховецкий район, в границах плана землепользования бывшего СПК «Колос», бригада 5, поле 7 участок 5 и с кадастровым номером 23:04:0601009:54 площадью 115555 кв.м. , местоположением, установленным: Краснодарский край, Брюховецкий район, в границах плана землепользования бывшего СПК «Колос», что подтверждается выписками из ЕГРП от 29.12.2016.

ООО «Агрофирма «Колос» (продавец) в лице генерального директора ФИО1 и ООО «УПХ «Брюховецкое» (покупатель) 07.04.2016 заключили предварительные договоры купли-продажи указанных земельных участков .

Согласно предварительным договорам расчет между сторонами произведен полностью путем передачи денежных средств продавцу (2 908 800 рублей за земельный участок с кадастровым номером 23:04:0701005:53 и 900 000 рублей - за земельный участок с кадастровым номером 23:04:0701005:54). Передаточный акт к договорам не составлялся.

26.04.2016 ООО «Агрофирма «Колос» (продавец) в лице генерального директора ФИО1 и ООО «УПХ «Брюховецкое» (покупатель) заключили договоры купли-продажи указанных земельных участков. Передаточный акт к договорам не составлялся.

После чего соответствующие документы были сданы в Управление Росреестра по Краснодарскому краю для государственной регистрации перехода права собственности.

Постановлением от 26.04.2016 старшего судебного пристава Брюховецкого РОСП УФССП России по Краснодарскому краю ФИО4 был объявлен запрет на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:04:0701005:53 в рамках исполнительного производства от 09.04.2016 №2028/16/23028-ИП.

Постановлением от 03.05.2016 заместителя старшего судебного пристава ОСП по г. Тимашевску и Брюховецкому району УФССП России по Краснодарскому краю ФИО4 был объявлен запрет на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:04:0701005:54 в рамках исполнительного производства от 09.04.2016 №2028/16/23028-ИП.

Управление Росреестра по Краснодарскому краю уведомлением от 12.05.2016 сообщило истцу и ответчику о приостановлении государственной регистрации договоров в связи с наложением вышеупомянутых запретов на совершение регистрационных действий.

ООО «УПХ «Брюховецкое» обратилось в Брюховецкий районный суд с иском об освобождении спорных земельных участков от наложенных ограничений.

Вступившим в законную силу решением Брюховецкого районного суда от 14.11.2016 в иске отказано со ссылкой на то, что заявитель не является собственником спорного имущества.

Впоследствии ООО «Агрофирма «Колос» обратилось в Управление Росреестра по КК с заявлением о возврате документов, в связи с чем государственная регистрация была приостановлена на один месяц ( с 08.11.2016 по 07.12.2016).

Истец полагает, что действия ответчика свидетельствуют о его уклонении от государственной регистрации перехода права собственности на спорные участки, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

При принятии решения суд исходит из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 1, статьи 9 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Согласно статьям 209, 212, 301, 304 Гражданского кодекса РФ только собственнику принадлежат права владении, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статья 218 Гражданского кодекса РФ определяет, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно статье 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи на основании договора возникает с момента ее передачи, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 164, пунктом 1 статьи 131, пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ, пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" переход права собственности по договору купли-продажи, заключенному между покупателем и продавцом, подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Указанная позиция подтверждена положениями пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановления N 10/22), в котором указано, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Спор между сторонами возник ввиду уклонения, по мнению истца, продавца от государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости.

Между тем, как следует из материалов дела, договоры купли-продажи спорного имущества не исполнены сторонами, поскольку имущество покупателю не передано.

Кроме того, достоверные доказательства оплаты по договорам отсутствуют, поскольку представленные третьим лицом ФИО1 копии квитанций к приходным кассовым ордерам № 12 от 13.04.2016 на сумму 2908800 руб. и №11 на сумму 900000 руб. надлежащим образом не заверены, подлинники квитанций не представлены, даты квитанций не соответствуют условиям, содержащимся в предварительных договорах от 07.04.2016 (что оплата произведена до заключения договоров), при этом ответчик факт поступления денежных средств от покупателя в кассу предприятия ООО «Агрофирма «Колос» не подтверждает.

Неисполнение договоров сторонами сделки препятствуют его государственной регистрации.

Кроме того, суд отмечает следующее.

Как следует из материалов дела и сведений Публичной кадастровой карты в отношении спорного имущества в ЕГРН 05.05.2016 зарегистрированы и имеются на момент рассмотрения дела обременения (ограничения) в виде запрета на совершение регистрационных действий на основании постановлений судебного пристава от 26.04.2016 и 03.05.2016.

Согласно пункту 1 статьи 119 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве) в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В пункте 50 постановления N 10/22 разъяснено, что по смыслу статьи 119 Закона об исполнительном производстве при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Таким образом, правом на обращение с иском об освобождении имущества от ареста обладает собственник (иной законный владелец) имущества.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (пункт 60 постановления N 10/22).

Согласно пункту 2 статьи 551 Гражданского кодекса РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (для третьих лиц) собственником имущества остается продавец, кредиторы которого могут обратить взыскание по его обязательствам на это имущество.

В рассматриваемом случае на момент вынесения судебным приставом постановлений от 26.04.2016 и 03.05.2016 о запрете регистрационных действий в отношении спорных земельных участков, и до настоящего времени переход права собственности на спорное имущество от ответчика к истцу не был зарегистрирован.

Следовательно, в отсутствие государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю фактическое исполнение сторонами договора не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами и не дает истцу права заявить иск об освобождении спорного имущества от ареста.

Аналогичные выводы сделал Брюховецкий районный суд в решении от 14.11.2016.

Однако наличие даже исполненного договора купли-продажи объекта недвижимости не может служить основанием для удовлетворения исковых требований, так как исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (данная правовая позиция приведена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.08.2003 N 8501/03).

Согласно п. 37 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом.

Поскольку предусмотренные указанной нормой ограничения являются препятствием для государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимого имущества к истцу, внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об аресте имущества исключает правомерность его передачи и регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли-продажи такого имущества заключен до наложения ареста. Данный правовой подход соответствует сложившейся судебной практике (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.09.2007 по делу N А53-1697/2007-С2-28, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.05.2010 по делу N А52-5406/2009 и определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.08.2010 по делу N ВАС-10233/10 об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.06.2011 по делу N А43-21254/2010 и определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.08.2011 N ВАС-10874/11 об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 03.07.2013 по делу N А55-25451/2012 и определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.08.2013 N ВАС-9846/13 об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).

При изложенных обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы суд относит на истца.

Квалификацию заявленных требований осуществляет суд.

Поскольку истцом, по сути, заявлены неимущественные требования о государственной регистрации права собственности в отношении двух земельных участков, подлежащая уплате государственная пошлина составляет 12000 рублей.

В связи с чем, а также ввиду отказа от требований к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю, необходимо возвратить истцу излишне уплаченную государственную пошлину в размере 30808 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Ходатайство истца об уточнении требований удовлетворить.

Отказ истца от требований к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю принять, производство по делу в части прекратить.

В иске отказать.

Возвратить из федерального бюджета ООО «Учебно-производственное хозяйство «Брюховецкое» (ИНН <***>) 30808 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 01.12.2016 № 2079, выдав справку на возврат.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Р.Ю. Савин