Гражданский кодекс часть 1

Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года (далее – департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Каравелла», г. Сочи (далее – Общество) об изъятии для федеральных нужд путем прекращения права аренды земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0402040:1281, площадью 3762 кв.м., который будет образован в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:042040:5, площадью 10454 кв.м., расположенный: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нижнее-Имеретинская бухта, и расположенные на нем иные объекты недвижимого имущества (нежилые здания: санузел, общей площадью 86,30 кв.м., блок кухня-кафе, общей площадью 239,50 кв.м., склад, общей площадью 130,70 кв.м.), принадлежащие на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Каравелла», посредствам перечисления «ГК «Олимпстрой» на банковский счет ООО «Каравелла» суммы в размере 69 573 948,91 рублей, либо перечислить указанную сумму в депозит суда.

Заявленные требования мотивированы тем, что вышеназванный земельный участок попадает в границы размещения олимпийского объекта федерального значения «Комплекс зданий и сооружений – гостиничный комплекс и апарт-отдель категории 3 звезды и 4 звезды на 3600 номеров, их них не менее 400 номеров категории 4 звезды (проектные и изыскательские работы, строительство), однако соглашения об условиях изъятия с ответчиком, как правообладателем этого участка, достигнуть не удалось.

Истец настаивает на требованиях.

Ответчик против требований возражает и заявляет ходатайство об отложении судебного заседания в связи с тем, что запрашиваемый отчет об оценке № О-11-021, поступил к ООО «Каравелла» за 4 рабочих дня до судебного заседания.

Ходатайство судом отклонено как не обоснованное.

Ответчик ходатайствует о назначении экспертизы по делу в связи с тем, что отчет об оценке № О-11-021 не соответствует законодательству.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Между тем, ответчик не представил доводов о несоответствии выполненного ООО «Юг-Регион-Оценка» отчета об оценке № О-11-021 требованиям законодательства. О назначении экспертизы отчетов в порядке статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ Обществом ходатайства не заявлено.

По смыслу статьи 12 Закона N 135-ФЗ при отсутствии очевидного несоответствия отчета об оценке федеральным стандартам оценки, иным нормативно установленным правилам ее осуществления, отчет презюмируется достоверным.

Таким образом, ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал недостоверность отчета № О-11-021, а также нарушение оценщиком Закона N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, 255, 256.

В связи с изложенным, ходатайство ответчика о назначении экспертизы по делу отклонено как не обоснованное.

Ответчик также ходатайствует о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Юг-Регион-Оценка», подготовившему отчет об оценке № О-11-021.

Ходатайство судом отклонено как не обоснованное.

Третье лицо поддерживает требования.

Определением суда от 25.01.2012 г. приняты к производству встречные требования ООО «Каравелла» к Департаменту Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года об обязании изъять у ООО «Каравелла» земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402040:5 площадью 10454 кв.м.

Истец по встречным требованиям настаивает на их удовлетворении.

Ответчик и третье лицо по встречным требованиям против удовлетворения возражают.

В судебном заседании, назначенном на 24.02.2012 года на 17:30 часов, объявлялся перерыв до 24.02.2012 года до 18 часов 30 минут. После перерыва судебное заседание продолжено, стороны в судебное заседание не явились.

Изучив материалы дела, заслушав стороны, суд считает, что первоначальные исковые требования следует удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований надлежит отказать по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав непосредственно доказательства по делу, заслушав пояснения сторон, оценив доказательства и доводы, приведенные ими в обоснование требований и возражений, суд установил следующее.

Право аренды ООО «Каравелла» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402040:5 (земли поселений), площадью 10454 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нижнее-Имеретинская бухта, подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.06.2011 г. № 22/089/2011-184.

Согласно представленным выпискам из ЕГРП (л.д. 27-29) ООО «Каравелла» на праве собственности принадлежат нежилые здания: санузел, общей площадью 86,30 кв.м., блок кухня-кафе, общей площадью 239,50 кв.м., склад, общей площадью 130,70 кв.м., расположенные на спорном земельном участке.

Пунктом 1 статьи 15 Федерального закона от 01.12.2007 №310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее - Закон №310-ФЗ, Олимпийский закон) установлено, что в период с 1 января 2008 года до 1 января 2014 года на территории Краснодарского края допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях размещения олимпийских объектов.

Пунктом 6 вышеназванной статьи Олимпийского закона Российская Федерация передала Краснодарскому краю осуществление в период с 1 января 2008 года до 1 января 2014 года полномочий по изъятию земельных участков для федеральных нужд, в том числе подготовку и принятие решений об изъятии земельных участков в целях размещения олимпийских объектов федерального значения, уведомление об этом лиц, у которых изымаются участки, подготовку и заключение соглашение в связи с изъятием земельных участков в целях размещения олимпийских объектов федерального значения, обращение в суд с иском об изъятии земельных участков для названных целей.

Пунктом 1.1 постановления главы администрации Краснодарского края от 05.06.2008 №497 уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по реализации полномочий Краснодарского края и Российской Федерации, переданных Краснодарскому краю, по подготовке XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи и развитию города Сочи как горноклиматического курорта Краснодарского края, определен департамент, истец по настоящему делу.

Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 15.07.2011 г. № 1124-р в собственность Российской Федерации для федеральных нужд путем выкупа изъят земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0402040:1281, площадью 3762 кв.м., который будет образован в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:042040:5, площадью 10454 кв.м., расположенный: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нижнее-Имеретинская бухта, и расположенные на нем иные объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности ООО «Каравелла».

Программа строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта, утвержденная постановлением Правительства РФ от 29.12.2007 № 991, в редакции, действующей на дату издания распоряжения № 1124-р, приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 01.09.2010 № 60-ОИ, от 31.05.2011 № 70-ОИ земельный участок попадает в границы размещения олимпийского объекта федерального значения «Комплекс зданий и сооружений – гостиничный комплекс и апарт-отдель категории 3 звезды и 4 звезды на 3600 номеров, их них не менее 400 номеров категории 4 звезды (проектные и изыскательские работы, строительство).

Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления. Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством (статья 279 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок (статья 281 кодекса).

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, уполномоченный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд (статья 282 Кодекса).

В соответствии с пунктом 6 статьи 15 Олимпийского закона Российская Федерация с 1 января 2008 года до 1 января 2014 года передает Краснодарскому краю осуществление полномочий по резервированию земель и изъятию земельных участков для федеральных нужд.

О принятом решении, об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов землепользователи, землевладельцы или арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также собственники земельных участков уведомляются в течение семи дней со дня принятия указанного решения (пункт 18 статьи 15 Закона).

19.07.2011 г. в соответствии с пунктом 18 ст. 15 Олимпийского закона ООО «Каравелла» уведомлено о принятии на основании Закона №310-ФЗ распоряжения от 15.07.2011 г. № 1124-р об изъятии для федеральных нужд путем прекращения права аренды на земельный участок ООО «Каравелла» с кадастровым номером 23:49:0402040:5, площадью 3762 кв.м.

Суду представлен подготовленный ООО «Юг-Регион-Оценка» отчет № О-11-021, включающий отчет об оценке рыночной стоимости права аренды ООО «Каравелла» номером 23:49:0402040:1281, площадью 3762 кв.м., который будет образован в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:042040:5, площадью 10454 кв.м., расположенный: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нижнее-Имеретинская бухта, и расположенные на нем иные объекты недвижимого имущества (нежилые здания: санузел, общей площадью 86,30 кв.м., блок кухня-кафе, общей площадью 239,50 кв.м., склад, общей площадью 130,70 кв.м.), принадлежащие на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Каравелла» и иных правомерно возведенных объектов недвижимого имущества и сооружений, расположенных на земельном участке, а также заключение о размере убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием.

Согласно отчету об оценке № О-11-021:

- размер убытков, подлежащих возмещению в связи с прекращением права аренды Общества на земельный участок, составляет 62 453 940 руб.;

- рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного на изымаемом земельном участке, составляет 6 926 282 руб.

- размер прочих убытков, подлежащих возмещению в связи с прекращением права аренды, составляет 193 726, 91 руб.

01.11.2011 ООО «Каравелла» вручен для ознакомления и последующего принятия решения проект Соглашения в связи с изъятием земельного участка путем прекращения права аренды земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийского объекта федерального значения.

Судом установлено, что соглашение содержит все условия, указанные в пункте 25 статьи 15 Закона.

Согласно пункту 3.21 положения Департаменте Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года, Департамент в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и Краснодарского края, осуществляет, в частности, функции по обращению в суд, арбитражный суд с иском об изъятии земельных участков в целях размещения олимпийских объектов федерального значения.

Такое обращение допускается в случае, если собственником недвижимого имущества с уполномоченным органом не подписано соглашение в связи с изъятием объекта недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального назначения.

На дату рассмотрения дела соглашение сторонами не подписано, земельный участок находится в фактическом владении общества, строительство олимпийского объекта не ведется.

Пунктом 33.2 статьи 15 Закона установлено, что в этом случае судом выносится решение об изъятии земельного участка и о предоставлении денежной компенсации, предусмотренной частью 25 этой же статьи.

Из смысла Олимпийского закона следует, что при изъятии имущества производится прекращение права на него.

Поскольку решение об изъятии недвижимого имущества общества принято уполномоченным органом с соблюдением установленной законом процедуры такого изъятия, основание изъятия соответствует закону и ответчиком не оспорено, в арбитражный суд за изъятием строений обратилось уполномоченное лицо, требования подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 33 статьи 15 Закона № 310-ФЗ решение суда об изъятии земельных участков в целях размещения олимпийских объектов подлежит немедленному исполнению.

ООО «Каравелла» обратилась со встречными требованиями к Департаменту Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года, г. Сочи об обязании изъять у ООО «Каравелла» весь земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402040:5 площадью 10454 кв.м.

Встречные исковые требования мотивированы тем, после раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402040:5, площадью 10454 кв.м, и изъятия его части, площадью 3762 кв.м, в пользовании ООО «Каравелла» останется земельный участок предположительно площадью 6692 кв.м, без инженерных коммуникаций с расположенным на нем одним объектом недвижимого имущества - нежилым зданием - культпавильоном, площадью 71,5 кв.м.

ООО «Каравелла» считает, что раздел земельного участка без его согласия и последующее изъятие части участка нарушает права общества и противоречит требованиям действующего законодательства.

Кроме того, изъятие у ООО «Каравелла» части земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимого имущества приводит к невозможности использования обществом оставшейся части участка как базы отдыха.

Согласно документации по планировке территории для размещения олимпийских объектов, утвержденной приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 31.05.2011 № 70-ОИ, земельный участок площадью 3762 кв. м. и расположенные на нем объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности ООО «Каравелла», находятся в границах размещения олимпийского объекта, предусмотренного п. 181 (4) Программы. Изъятие у ООО «Каравелла» всего земельного участка с кадастровым номером 23:490402040:5 площадью 10 454 кв. м документацией по планировке территории не предусмотрено.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Между тем, статья 10 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусматривает, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, резервирование земель, установление сервитутов, перевод земель из одной категории в другую в связи с организацией и проведением XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи и развитием города Сочи как горноклиматического курорта регулируются Земельным кодексом Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с частью 14 статьи 15 Федерального закона от 01.12.2007 № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развития города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации образование земельного участка в соответствии с документацией по планировке территории для размещения олимпийских объектов допускается с письменного согласия собственника такого земельного участка, землепользователя или землевладельца, за исключением государственных или муниципальных учреждений.

Следует отметить, что понятие «землепользователь» к «землевладелец»употребляются в значениях, установленных Земельным кодексом РоссийскойФедерации.

Так, в соответствии с частью 3 статьи 5 Земельного кодека Российской Федерации используются следующие понятия и определения:

- землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участкамина праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездно срочного пользования;

- землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного владения.

Таким образом, в соответствии с Федеральным законом от 01.12.2007 № 310-ФЗ согласия арендатора на раздел земельного участка не требуется.

Кроме того, согласно части 32 статьи 15 Федерального закона от 01.12.2007 № 310-ФЗ предусмотрено, что в случае изъятия земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения, строительство которых осуществляется за счет средств Корпорации или полностью за счет средств других юридических лиц, оплата убытков правообладателям изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества осуществляются ГК «Олимпстрой».

Денежные средства ГК «Олимпстрой», в соответствии с Федеральным законом № 238-ФЗ, формируются, в том числе, за счет имущественных взносов Российской Федерации, поэтому оплата Корпорацией убытков ООО «Каравелла» за земельный участок с кадастровым номером 23:490402040:5 площадью 10454 кв. м, который в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории подлежит изъятию лишь в части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402040:1281 площадью 3762 кв. м, нарушит интересы Российской Федерации.

Согласно представленному Обществом в материалы дела экспертному заключению РАНХиГС по разделу земельного участка ООО «Каравелла» и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения раздел спорного земельного участка, занимаемого базой отдыха ООО «Каравелла», произведен с нарушением требований нормативных документов в области проектирования и строительства.

Исследовав данную экспертизу, судом установлено, что она проводилась вне рамок судебного процесса, без предупреждения эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, без уведомления истца и третьего лица.

Кроме того, учитывая, что ООО «Каравелла» предложено оставить за собой земельный участок площадью 6692 кв.м, на котором находится один объект недвижимого имущества - культпавильон, площадью 71,5 кв.м., и предложена денежная компенсация в размере 69 573 948,91 руб. с учетом всех убытков, суд приходит к выводу о достаточности территории и материальных возможностей у ООО «Каравелла» для подключения к системам водоснабжения и канализации с целью строительства и эксплуатации базы отдыха с учетом возможности соблюдения требований градостроительного законодательства и законодательства в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения.

При указанных обстоятельствах, в удовлетворении встречных исковых требованийООО «Каравелла» следует отказать.

Руководствуясь статьями 130, 132, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Ходатайство ответчика по первоначальным требованиям об отложении судебного заседания – оставить без удовлетворения.

Ходатайство ответчика по первоначальным требованиям о привлечении третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Юг-Регион-Оценка» – оставить без удовлетворения.

Ходатайство ответчика по первоначальным требованиям о назначении экспертизы по делу – оставить без удовлетворения.

Требования Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года, г. Сочи - удовлетворить.

Изъять для федеральных нужд путем прекращения права аренды на земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0402040:1281, площадью 3762 кв.м., который будет образован в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:042040:5, площадью 10454 кв.м., расположенный: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нижнее-Имеретинская бухта, и расположенные на нем иные объекты недвижимого имущества (нежилые здания: санузел, общей площадью 86,30 кв.м., блок кухня-кафе, общей площадью 239,50 кв.м., склад, общей площадью 130,70 кв.м.), принадлежащие на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Каравелла», посредствам перечисления «ГК «Олимпстрой» на банковский счет ООО «Каравелла» суммы в размере 69 573 948,91 рублей, либо перечислить указанную сумму на депозит суда.

В удовлетворении встречных требований ООО «Каравелла», г. Сочи – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию в установленном законом порядке.

Судья Р.А. Нигоев