Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Тарасенко А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Таракановской Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании

исковое заявление администрации г.Сочи,

к ОАО «Гостиничный Комплекс «Сочи-Магнолия»,

третьи лица :

о взыскании 10 990 204, 27 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 по доверенности,

от ответчика – ФИО2 по доверенности,

от третьего лица – не явился,

У С Т А Н О В И Л :

Администрация г.Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ОАО «Гостиничный Комплекс «Сочи-Магнолия» (далее – общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 12.02.98 за период с 29.09.2011 по 31.12.2011 в сумме 10 990 204,27 руб. Требования мотивированы ненадлежащим выполнением обществом своих обязательств по договору аренды земельного участка от 12.02.1998.

Представитель администрации в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Представитель общества возражал против удовлетворения заявленных требований.

Постановлением ФАС СКО от 13.11.2012 решение суда по настоящему делу от 25.05.2012, постановление 15 ААС от 28.08.2012 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В своем постановлении кассационная инстанция указала, что решение принято в незаконном составе, у суда отсутствовали основания для передачи дела от одного судьи к другому. Суду необходимо устранить допущенное нарушение норм процессуального права и разрешить спор по существу с учетом имеющихся в деле доказательств.

Выслушав доводы лиц, присутствующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

На основании постановления Главы администрации г.Сочи от 06.12.1994 №1059 между Комитетом по управлению имуществом г. Сочи и обществом заключен договор аренды земельного участка № 633 от 12.02.1998 (далее - договор) предметом которого выступил земельный участок площадью 12 000 кв.м., расположенный по адресу: г.Сочи, Центральный район, ул. Курортный проспект,50.

Срок действия договора до 01.01.2047 года.

Согласно п.2.2. договора арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне С-1-б х 12000 х 0,3.21.02.2008. стороны заключили дополнительное соглашение к договору, согласно которому размер ежегодной арендной платы составляет 4 675 320 руб. и рассчитывается как площадь земельного участка 12000 кв.м х базовую ставку 30 х коэффициент целевого использования 3 х К. зональной дифференциации 2,22 х К. прочие 1,5.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по уплате арендных платежей, администрация обратилось с иском в арбитражный суд.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований суд руководствовался следующим.

Сложившиеся между сторонами правоотношения регулируются положениями гл.34 ГК РФ.

Согласно п.1 ст.65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным

В соответствии со ст.606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст.614 ГК РФ регламентировано, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В ст.424 ГК РФ указано, что в предусмотренных законом случаях при исполнении договора применяются ставки, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами

В соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 26.01.2010 №11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п.3 ст.614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Поэтому такое изменение цены не требует заключения дополнительного соглашения к договору. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на имущество, находящееся в муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09 по делу № А58-2302/2008, содержащем толкование правовых норм, признанное общеобязательным и подлежащим применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел, указано, что согласно п.3 ст.65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Из материалов дела следует, что расчет размера арендной платы произведен администрацией на основании постановления главы города Сочи от 15.06.2007 №791. При расчете арендной платы истцом применен коэффициент - 10 (самовольное строительство).

Согласно ст.ст.153, 421 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Из системного толкования вышеуказанных норм следует, что при заключении договора значима воля всех участников сделки.

В п.2 ст.609 ГК РФ закреплено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что договор от 12.02.1998 не прошел государственную регистрацию, права аренды являются ранее возникшими, признаются независимо от государственной регистрации.

В соответствии с представленным расчетом, размер задолженности по арендным платежам составил 10 990 204,27 руб. за период с 29.09.2011 по 31.12.2011. При составлении расчета использован дополнительный коэффициент за строительство на земельном участке без разрешения (10), установленного постановлением главы города Сочи от 15.06.2007 № 791.

Возражая против расчета администрации, ответчик указал, что не представлены доказательства строительства без разрешения, в связи с чем, отсутствуют основания для применения коэффициента - 10 .

В то же время, обосновывая расчет образовавшейся задолженности, администрация полагает, что увеличение размера арендных платежей вызвано включением в формулу расчета дополнительного коэффициента - 10, применяемого к арендаторам, использующим земельные участки, предоставленные для строительства в отсутствие разрешения на строительство, в связи с отсутствием у общества разрешения на строительство.

Как следует из платежных поручений №№ 72, 425, 651, 811 за 2011 год ответчиком внесена плата в размере 4 675 520 руб. (т.1 л.д. 48-52).

Таким образом, арендатором надлежащим образом исполнены обязательства по внесению арендных платежей за период с 29.09.11. по 31.12.11., исходя из размера установленной договором ежегодной арендной платы 4 675 320 руб.

Договором аренды предусмотрено применение коэффициентов к определенной площади арендуемого земельного участка в зависимости от ее целевого использования, а также предусмотрен порядок (механизм) расчета арендной платы.

Пунктом 2.4. договора установлено, что размер арендной платы в дальнейшем может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, либо в других случаях, предусмотренных в законодательных актах.

Таким образом, стороны установили порядок внесения изменений в договор. При этом, при изменении составляющих механизма (порядка) исчисления арендной платы изменения в договор не вносятся, меняется лишь расчет, а порядок исчисления арендной платы остается прежним.

Однако в настоящем деле увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок и изменением примененных коэффициентов, а изменением арендодателем методики ее определения в одностороннем порядке, а именно, введен новый коэффициент 10 (самовольное строительство).

Однако, поскольку при заключении договора аренды и дополнительного соглашения от 21.02.2008 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и в дальнейшем. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном п.1 ст.452 ГК РФ.

Содержащееся в п.2.4 договора аренды условие о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, либо в других случаях, предусмотренных в законодательных актах, подлежит толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.

Системное толкование условий договора аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов, изменения самого механизма расчета арендной платы.

Поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие Постановления Главы администрации Сочи № 791 от 15.06.07., которым введен коэффициент - 10 само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора. В данном случае изменение механизма (порядка) исчисления арендной платы возможно только в порядке, предусмотренном ст. 452 ГК РФ.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2011. № 1709/11, в определении ВАС РФ от 16.02.12. № 15837/11.

Кроме того, применение в расчете повышающего коэффициента 10 - строительство без разрешительной документации, установленного положением, утвержденным постановлением Главы Сочи № 791 от 15.06.07 года, противоречит Постановлению главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 № 529.

Постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 № 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" утверждены положения о порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края и базовые ставки арендной платы за земли различных категорий. Пунктом 2 постановления рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований края дифференцировать установленные приложениями №2 и №3 к настоящему постановлению базовые ставки арендной платы за земельные участки по зонам различной градостроительной ценности по согласованию с администрацией края; устанавливать поправочные коэффициенты к базовым ставкам арендной платы за земли государственной собственности по категориям арендаторов и видам целевого использования, не включенным в приложение №5 к настоящему постановлению. Постановление не наделяет органы местного самоуправления правом на установление дополнительных коэффициентов, ухудшающих положение землепользователя.

Коэффициент за строительство без разрешения - постановление №529 устанавливает в качестве негативного последствия невозможность ссылки на применение коэффициента 0,9, применяемого дополнительно на период строительства.

Таким образом, из положений постановления №529, на основе которого выполнен расчет истца, не следует применение дополнительного поправочного коэффициента - строительство без разрешения для целей определения цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аренду аналогичного имущества.

С учетом правовой позиции, сформулированной КС РФ в определении от 11.05.2004 N 209-О в отношении установления уполномоченными органами ставок земельного налога, при отсутствии единых правил дифференциация базовых ставок арендной платы не должна осуществляться произвольно органами местного самоуправления, а должна основываться на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне.

Установленный постановлением главы Сочи коэффициент за строительство без разрешительной документации является по существу санкцией за совершение этого действия.

Таким образом требования истца не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.167-170, 176 АПК РФ,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований администрации г.Сочи отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.А.Тарасенко