Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Вороновой И.Н.,при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Легкоконец Ю.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

заявитель: общество с ограниченной ответственностью "Маг" (ИНН <***>,
ОГРН <***>)

заинтересованное лицо 1: администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района (ИНН <***>, ОГРН <***>)

заинтересованное лицо 2: Межмуниципальный отдел по г. Горячий Ключ и Туапсинскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю
(ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о признании незаконным действия администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района, выразившиеся в расторжении договора от 19.12.2014 №3300008464 земельного участка, с кадастровым номером 23:51:0101005:3180;

об указании, что решение суда является основанием к восстановлению записи в ЕГРН об аренде земельного участка, с кадастровым номером 23:51:0101005:3180, на основании договора от 19.12.2014 №3300008464;

о признании незаконным постановление администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района от 31.08.2021 №773 о прекращении действия разрешения на строительство от 25.12.2018 №23-534110-1370-2018 "Многоквартирного жилого комплекса", по адресу: <...>

при участии

от заявителя: ФИО1, доверенность, диплом (до перерыва);

от заинтересованного лица 1: ФИО2, доверенность, диплом (до перерыва);

от заинтересованного лица 2: Пимоненко О.С., доверенность, паспорт (до перерыва);

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Маг" (далее - заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района, к Межмуниципальному отделу по г. Горячий Ключ и Туапсинскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю, согласно которого просит:

-признать незаконным действия администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района, выразившиеся в расторжении договора от 19.12.2014 №3300008464 земельного участка, с кадастровым номером 23:51:0101005:3180;

-указать, что решение суда является основанием к восстановлению записи в ЕГРН об аренде земельного участка, с кадастровым номером 23:51:0101005:3180, на основании договора от 19.12.2014 №3300008464.

-признать незаконным постановление администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района от 31.08.2021 №773 о прекращении действия разрешения на строительство от 25.12.2018 №23-534110-1370-2018 "Многоквартирного жилого комплекса", по адресу: <...>.

Заявитель поддержал требование.

Представители заинтересованных лиц высказали возражения.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 22.03.2022 объявлен перерыв до 29.03.2022 до 17-10 часов. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено в отсутствии лиц, участвующих в деле.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, из постановления администрации муниципального образования Туапсинский район от 19.12.2014 № 4122 "О предоставлении ООО "Миг" в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Таманская, уч. 18а" следует, что постановлением главы муниципального образования город Туапсе Краснодарского края от 19.07.2007 № 1619 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Маг" в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Таманская (район рынка)" предоставлен в аренду ООО "Маг" сроком до 19.07.2010 земельный участок площадью 833 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Таманская (район рынка). Заключен договор аренды земельного участка от 19.07.2007 № 5100006893. Сформированный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 23:51:0101005:208.

На основании Протокола о результатах торгов от 22.06.2012 № 4/23/1 земельный участок площадью 276 кв. м, с кадастровым номером 23:51:0101005:1803, для строительства и эксплуатации административно-бытового здания, расположенный по адресу: <...>, предоставлен в аренду сроком на 10 лет ФИО4 Заключен договор аренды земельного участка от 04.07.2012 № 5100007997. Права по договору аренды земельного участка от 04.07.2012 № 5100007997 перешли ООО "Маг" (договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.07.2013).

Дополнительным соглашение от 11.12.2013 № 866 к договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, заключаемого по результатам торгов от 04.07.2012 № 5100007997 изменен вид разрешенного использования земельного участка с "для строительства и эксплуатации административно-бытового здания" на "многоквартирные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями, административно-делового, социально-бытового, торгового назначения".

Путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:51:0101005:208 и 23:51:0101005:1803, образован земельный участок с кадастровым номером 23:51:0101005:3180.

17 сентября 2014 года на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 23:51:0101005:3180, площадью 1 109 кв. м, расположенный по адресу: <...> уч. 18а, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоквартирные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями административно-делового, социально-бытового, торгового назначения.

На основании постановления администрации муниципального образования Туапсинский район от 19.12.2014 № 4122 между администрацией муниципального образования Туапсинский район (арендодатель) и ООО "Маг" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 19.12.2014. В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1 109 кв. м, с кадастровым номером 23:51:0101005:3180, расположенный по адресу: <...> уч. 18а, разрешенное использование – многоквартирные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями административно-делового, социально-бытового, торгового назначения. Договор действует до 19 декабря 2029 года (пункт 6.2 договора).

ООО "Маг" выдано разрешение на строительство от 25 декабря 2018 года
№ 23-534110-1370-2018 объекта капитального строительства – "Многоквартирный жилой дом по ул. Таманская, 18 а в г. Туапсе", площадью 6 284,8 кв. м, в границах земельного участка с кадастровым номером 23:51:0101005:3180. Срок действия разрешения на строительство установлен до 14 ноября 2020 года.

По результатам проведенного мониторинга, администрацией Туапсинского городского поселения подготовлено уведомление от 15.10.2020 №1283/19-12/02-02 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 19.12.2014 №5100008464. Основанием для досрочного расторжения договора аренды послужил подпункт 3.2.5 пункта 3 договора аренды земельного участка от 19.12.2014 №5100008464, пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Уведомление направлено ООО "Маг" по адресу: <...> (почтовый идентификатор отправления 80082453897051). Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № 80082453897051, почтовая корреспонденция передана на временное хранение.

28 октября 2020 года в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:51:0101005:3769, степенью готовности 6%, расположенного по адресу: <...>, зарегистрировано право собственности ООО "Маг".

В рамках межведомственного информационного взаимодействия органов государственной власти и местного самоуправления с органом регистрации прав в Росреестр было направлено заявление от 05.07.2021 о прекращении права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:51:0101005:3180.

12 июля 2021 года Росреестр погасил запись о регистрации права аренды №5100008464 от 19.12.2014.

Постановлением администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района от 31.08.2021 №773 "О прекращении действия разрешения на строительство от 25 декабря 2018 г. № 23-534110-1370-2018 "Многоквартирного жилого комплекса", расположенного по адресу: <...> "а" прекращено действие разрешения на строительство от 25.12.2018 № 23-534110-1370-2018; постановление администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района от 27.04.2021 № 345 "О приостановке срока действия разрешения на строительство от 25 декабря 2018 г. № 23-534110-1370-2018 "Многоквартирного жилого комплекса", расположенного по адресу: <...> "а", отменено.

Общество, считая, что действия заинтересованных лиц по погашению записи о праве аренды ООО "Миг" в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:51:0101005:3180, о прекращении действия разрешения на строительство, являются незаконными, обратилось в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

По общему правилу, обращаясь с иском или заявлением, заинтересованное лицо в первую очередь должно доказать наличие нарушенного права или законного интереса, а также то, что именно избранный способ защиты приведет к восстановлению его нарушенного права.

Если удовлетворение иска (заявления) не приведет к защите законного интереса и восстановлению права (при их наличии), следует считать, что право на поданный в рамках конкретного дела иск (заявление) у заинтересованного лица отсутствует (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.01.2004 № 10623/03 и от 23.08.2005 № 3668/05).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1 и 2 постановления от 23.07.2009 № 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" (далее - постановление № 57) разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К таковым отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума № 25) разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защите подлежит нарушенное или оспоренное право или законный интерес.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, находящимися на территории Туапсинского городского поселения осуществляется администрацией Туапсинского городского поселения Туапсинского района.

Пунктом 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации (в ранее действовавшей до 01.03.2015) установлено, что органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны: принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом; уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган; обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

Как указано выше, спорный договор аренды от 19.12.2014 №5100008464 заключен при следующих обстоятельствах.

Постановлением главы муниципального образования город Туапсе Краснодарского края от 19.07.2007 № 1619 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Маг" в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <...> (район рынка)" предоставлен в аренду ООО "Маг" сроком до 19.07.2010 земельный участок площадью 833 кв. м, расположенный по адресу: <...> (район рынка). Заключен договор аренды земельного участка от 19.07.2007 № 5100006893. Сформированный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 23:51:0101005:208.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора. Действовавшей в момент заключения дополнительного соглашения к договору аренды статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривалось, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Применительно к названным нормам Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 № 1756/13 сформулировал правовой подход, согласно которому ни арендатор, ни арендодатель не вправе изменять в одностороннем порядке разрешенное использование арендованного земельного участка. Арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Недопустимо изменение разрешенного использования земельного участка с целью обхода предусмотренных земельным законодательством процедур предоставления земельных участков для целей строительства.

Уполномоченный на распоряжение земельным участком орган не проводил торги в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в целях жилищного строительства. Заключив дополнительное соглашение от 11.12.2013 и изменив разрешенное использование земельного участка с "для строительства и эксплуатации административно-бытового здания" на "многоквартирные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями, административно-делового, социально-бытового, торгового назначения", стороны допустили незаконный обход предусмотренной земельным законодательством публичной процедуры предоставления публичных земель для жилищного строительства.

В дальнейшем сторонами допущено нарушение в части объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:51:0101005:208 и 23:51:0101005:1803 и предоставлении образованного земельного участка с кадастровым номером 23:51:0101005:3180 в целях жилищного строительства в аренду по спорному договору от 19.12.2014 №5100008464 без проведения аукциона.

Вопросы выдачи разрешения на строительство урегулированы в статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, определившей в части 1, что такое разрешение представляется собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с данным Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 8 статьи 1, пункта 3 части 2 статьи 30, части 1 статьи 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты устанавливаются правилами землепользования и застройки, которые являются документом градостроительного зонирования и утверждаются представительным органом местного самоуправления.

Частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрен перечень документов прилагаемых застройщиком к заявлению о выдаче разрешения на строительство (с учетом особенностей, закрепленных в частях 7.1, 7.2 данной статьи), в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок (пункт 1), градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за 3 года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство (пункт 2).

В данном случае в силу ничтожности договора аренды 19.12.2014 №5100008464 правоустанавливающий документ на земельный участок отсутствует.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.05.2020 по делу № А32-7505/2018.

Как следует из пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса, в применимой к спорному договору аренды).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" (далее - постановление Пленума N 57) разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Недействительная (ничтожная) сделка не может быть расторгнута.

Очевидные недостатки объекта аренды, заведомо незаконный обход сторонами публичной процедуры предоставления земельного участка в аренду для строительства многоэтажных жилых домов исключают возможность судебной защиты порочного права ООО "Миг", в силу чего заявленные требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на заявителя.

Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 163, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья И.Н. Воронова