Гражданский кодекс часть 1

ИП ФИО1, г.Воронеж, Воронежская региональная общественная организация инвалидов «Планета», г.Воронеж, Воронежская региональная общественная организация инвалидов «Импульс», г.Воронеж обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации г.Сочи, г.Сочи, ООО «Стройпрофи», г.Сочи о признании торгов, состоявшихся 20.12.2011 года, по продаже права аренды земельного участка по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Адлерского района, с.Веселое, между ул.Мира (за жилым фондом) и рекой Псоу, уч.№8, площадью 6 963 кв.м., кадастровый №23:4960402057:1033, лот №01-10-11к, а также договор аренды указанного земельного участка, заключенного между ответчикам по результатам указанных торгов, недействительным и применить реституцию.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.06.2013 года истцам отказано в удовлетворении исковых требований (т.2 л.д.17-23).

Постановлением Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 17.09.2013 года решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.06.2013 года оставлено без изменения (т.2 л.д.55-60).

Постановлением Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.01.2014 года решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.06.2013 года и Постановление Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 17.09.2013 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края (т.2 л.д.84-90).

Определением суда от 10.02.2014 года исковое заявление принято к производству судьи Нигоева Р.А.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, ответчики отзыв на иск не представили.

Изучив материалы дела, суд считает требования истцов необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, согласно извещению от 15.11.2011 о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, Департаментом имущественных отношений были проведены торги по продаже права аренды земельного участка по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Адлерского района, с.Веселое, между ул.мира (за жилым фондом) и рекой Псоу, уч.№8, площадью 6 963 кв.м., кадастровый №23:4960402057:1033, лот №01-10-11к.

Из извещения от 15.11.2011 года также следует, что земельный участок предоставляется для строительства многоквартирного дома. Начальная цена арендной платы- 1 467 385 рублей за 6 месяцев, шаг аукциона- 45 000 рублей, размер задатка- 295 000 рублей.

Кроме того, в извещении от 15.11.2011 были прописаны все существенные условия, заключаемого по результатам торгов договора, а именно: срок аренды- 6 месяцев, арендатор обязан обеспечить строительство двух 9-этажных 2-секционных жилых домов на 176 квартир, ввести объект в эксплуатацию в мае 2012 года, реализовать 176 однокомнатных квартир данного жилого объекта по ценам, установленным Министерством регионального развития РФ.

Кроме того, в извещении указан перечень документов, предоставляемых организатору торгов претендентами для участи в торгах:

-заявка на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка;

-выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП;

-документы, подтверждающие внесение задатка;

-нотариально заверенные копии учредительных документов.

В извещении от 15.11.2011 года также указано, что заявитель не допускается к участию в торгах по следующим основаниям:

-непредставление необходимых для участия в торгах документов или представление недостоверных сведений;

-не поступление задатка на счет, указанный в извещении о проведении торгов, до дня окончания приема документов для участия в торгах (т.1 л.д.15-17).

Из иска следует, что ФИО1 15.12.2011 года подала заявку на участие в торгах, но получила отказ в допуске (письмо Департамента имущественных отношений Администрации г.Сочи от 24.01.2012) (т.1 л.д.18-20).

Согласно письма Департамента имущественных отношений Администрации г.Сочи от 24.01.2012, основанием для отказа ИП ФИО1 в допуске к участию в торгах явилось то обстоятельство, что заявка подана лицом, не уполномоченным претендентом на осуществление таких действий.

Из иска также следует, что ФИО2 как представитель Воронежской региональной общественной организации инвалидов «Импульс» по доверенности обратился 08.12.2011 года в уполномоченный орган письменно, а Воронежская региональная общественная организация инвалидов «Планета» устно с предложением об изменении незаконных условий торгов, назначенных на 20.12.2011 года.

Истцы полагают, что введение объекта в эксплуатацию в мае 2012 года, то есть в течение 130 дней после дня торгов от 20.12.2011 года не соответствует Градостроительному кодексу РФ и Федеральному закону №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Истцы полагают, что срок, необходимый для строительства и ввода в эксплуатация двух 9-этажных 2-секционных жилых дома составляет более двух лет.

По мнению истцов, установление на торгах незаконного требования ввести объект в эксплуатацию в мае 2012 года является нарушением правил проведения торгов и влечет признание их, и заключение по их результату договора недействительными и применении реституции согласно ст. 449 Гражданского кодекса РФ.

Истцы в иске указали, что незаконность требований уполномоченного органа повлекло невозможность Воронежской региональной общественной организации инвалидов «Импульс» и Воронежской региональной общественной организации инвалидов «Планета» участвовать в торгах.

Согласно информационному сообщению от 22.12.2011 года, размещенному на официальном сайте Администрации МО г.Сочи, победителем торгов от 20.12.2011 года признано ООО «Стройпрофи» (т.1 л.д.21).

Полагая, что незаконным отказом предпринимателю в допуске к участию в торгах, а также незаконным включением в состав существенных условий договора необоснованно сокращенного срока строительства (ввод объектов в эксплуатацию в мае 2012 года), нарушены права истцов, последние обратились с иском в суд.

Вопросы организации и порядка проведения торгов регулируются статьями 447-449 Гражданского кодекса РФ.

Согласно ст. 449 Гражданского кодекса РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов (п.1,5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 №101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства»).

Согласно п.13 постановления Пленума ВАС РФ от 02.12.1993 №32, при разрешении споров следует иметь в виду, что с требованиями о признании недействительными результатов конкурса или аукциона (протокола конкурсной комиссии или протокола о результатах аукциона) могут обращаться в арбитражный суд не только участники конкурса или аукциона, но и лица, которым было отказано в участии в конкурсе (аукционе). При этом незаконный отказ в участии в конкурсе (аукционе) может служить основанием для признания результатов конкурса (аукциона) недействительными.

В соответствии со ст.38.1. Земельного кодекса РФ, аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (п.1 ст.38.1. Земельного кодекса РФ).

Аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (п.2 ст.38.1. Земельного кодекса РФ).

Аукцион по продаже земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка является открытым по составу участников и по форме подачи заявок (п.3 ст.38.1. Земельного кодекса РФ).

В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (п.4 ст.38.1. Земельного кодекса РФ).

Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка принимает решение о проведении аукциона (п.5 ст.38.1. Земельного кодекса РФ).

В качестве организатора аукциона выступает продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо действующая на основании договора с ним специализированная организация (п.6 ст.38.1. Земельного кодекса РФ).

Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (п.7 ст.38.1. Земельного кодекса РФ).

Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона"). "Шаг аукциона" устанавливается в пределах от одного процента до пяти процентов начальной цены предмета аукциона (п.8 ст.38.1. Земельного кодекса РФ).

Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте организатора аукциона в сети "Интернет" и опубликовывается организатором аукциона в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством Российской Федерации, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования. Информация о проведении аукциона должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы (п.9 ст.38.1. Земельного кодекса РФ).

Извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения:

1) об организаторе аукциона;

2) о наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения;

3) о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона;

4) о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение;

5) о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы);

6) о "шаге аукциона";

7) о форме заявки на участие в аукционе, о порядке приема, об адресе места приема, о дате и о времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе;

8) о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и возврата им, о реквизитах счета для перечисления задатка;

9) о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды (п.10 ст.38.1. Земельного кодекса РФ).

Для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы:

1) заявка на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка;

2) копии документов, удостоверяющих личность (для физических лиц);

3) документы, подтверждающие внесение задатка (п.12 ст.38.1. Земельного кодекса РФ).

Организатор аукциона не вправе требовать представление других документов, кроме указанных в п.12 ст.38.1. Земельного кодекса РФ документов. Организатор аукциона в отношении заявителей - юридических лиц и индивидуальных предпринимателей запрашивает сведения, подтверждающие факт внесения сведений о заявителе в единый государственный реестр юридических лиц (для юридических лиц) или единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (для индивидуальных предпринимателей), в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств (п.13 ст.38.1. Земельного кодекса РФ).

Заявитель не допускается к участию в аукционе по следующим основаниям:

1) непредставление определенных п.12 ст.38.1. Земельного кодекса РФ необходимых для участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений;

2) не поступление задатка на счет, указанный в извещении о проведении аукциона, до дня окончания приема документов для участия в аукционе;

3) подача заявки на участие в аукционе по продаже земельного участка лицом, которое в соответствии с федеральными законами не имеет права приобретать в собственность земельные участки;

4) отсутствие сведений о заявителе в едином государственном реестре юридических лиц (для юридических лиц) или едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей (для индивидуальных предпринимателей) (п.17 ст.38.1. Земельного кодекса РФ).

Отказ в допуске к участию в торгах по иным основаниям, кроме указанных в п.17 ст.38.1. Земельного кодекса РФ оснований, не допускается (п.18 ст.38.1. Земельного кодекса РФ).

Организатор аукциона ведет протокол приема заявок на участие в аукционе, который должен содержать сведения о заявителях, о датах подачи заявок, о внесенных задатках, а также сведения о заявителях, не допущенных к участию в аукционе с указанием причин отказа. Протокол приема заявок подписывается организатором аукциона в течение одного дня со дня окончания срока приема заявок. Заявитель становится участником аукциона с момента подписания организатором аукциона протокола приема заявок (п.19 ст.38.1. Земельного кодекса РФ).

Заявители, признанные участниками аукциона, и заявители, не допущенные к участию в аукционе, уведомляются о принятом решении не позднее следующего дня после даты оформления данного решения протоколом приема заявок на участие в аукционе (п.20 ст.38.1. Земельного кодекса РФ).

Из иска следует, что заявка ИП ФИО1 на участие в торгах подана в соответствии с действующим законодательством и к заявке приложены все необходимые документы.

Обозревая заявку ИП ФИО1, судом установлено, что заявка подписана полномочным представителем ФИО2

В подтверждение заявленных требований истцом в материалы дела представлена опись документов, прилагаемых к заявке, согласно которой заявителем представлены следующие документы: паспорт (копия), платежное поручение от 14.12.2011 №358, выписка из ЕГРИП. Кроме того представителем ФИО2 от руки дописан документ- копия доверенности (нотариальная копия- на обозрение).

Судом не принимается приписка в ручную- копии доверенности в качестве доказательства представления указанной доверенности в уполномоченный орган, поскольку не возможно установить давность исполнения указанной приписки.

Кроме того, в заявке имеется ссылка на прилагаемые документы на 7 листах. Согласно описи документов, прилагаемых к заявке, копия доверенности (нотариальная копия- на обозрение) является 8 листом, то есть у суда имеются основания полагать, что доверенность не была подана вместе с пакетом документов.

Согласно п.10 утвержденных постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 года №808 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее- Правила),для участия в торгах претендент представляет организатору торгов (лично или через своего представителя) в установленный в извещении о проведении торгов срок заявку по форме, утверждаемой организатором торгов, платежный документ с отметкой банка плательщика об исполнении для подтверждения перечисления претендентом установленного в извещении о проведении торгов задатка в счет обеспечения оплаты приобретаемых на торгах земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о проведении торгов. В случае подачи заявки представителем претендента предъявляется доверенность.

Заявка с прилагаемыми к ней документами регистрируются организатором торгов в журнале приема заявок с присвоением каждой заявке номера и с указанием даты и времени подачи документов. На каждом экземпляре документов организатором торгов делается отметка о принятии заявки с указанием номера, даты и времени подачи документов.

В извещении от 15.11.2011 были прописаны все существенные условия, заключаемого по результатам торгов договора, а именно: срок аренды- 6 месяцев, арендатор обязан обеспечить строительство двух 9-этажных 2-секционных жилых домов на 176 квартир, ввести объект в эксплуатацию в мае 2012 года, реализовать 176 однокомнатных квартир данного жилого объекта по ценам, установленным Министерством регионального развития РФ.

Кроме того, в извещении от 15.11.2011 указано, что в случае невыполнения указанных условий Договор аренды подлежит расторжению в одностороннем порядке, арендатор уплачивает штраф в размере арендной платы, и все строения, возведенные на земельном участке, передаются безвозмездно в муниципальную собственность.

Ввиду того, что ограничения (обременения) в отношении указанного земельного участка не зарегистрированы (выписка из ЕГРП от 07.05.2014 года), суд приходит к выводу о том, что ООО «Стройпрофи» не были выполнены существенные условия, заключаемого по результатам торгов Договора, прописанные в извещении от 15.11.2011.

В настоящее время ООО «Стройпрофи» не является правообладатем спорного земельного участка.

Данные обстоятельстване лишаютИП ФИО1 права вновь обратиться в уполномоченный орган с заявкой на участие в торгах в случае выставления спорного земельного участка на торги.

Данные обстоятельства исключают возможность удовлетворения исковых требований.

Что касается исковых требований Воронежской региональной общественной организации инвалидов «Планета» и Воронежской региональной общественной организации инвалидов «Импульс», суд приходит к выводу о том, что данные общественные организации не обладают легитимизацией на обращение с требованием об оспаривании торгов.

В материалы дела представлено заявление ИП ФИО2 в Департамент имущественных отношений Администрации г. Сочи от 08.12.2011 года, согласно которому ИП ФИО2 от своего имени обращается с вопросом об изменении условий торгов в отношении земельного участка по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Адлерского района, с.Веселое, между ул.мира (за жилым фондом) и рекой Псоу, уч.№8.

Доказательств обращения ФИО2 в уполномоченный орган от имени и в интересах Воронежской региональной общественной организации инвалидов «Импульс» с предложением об изменении условий торгов в материалы дела не представлено.

Таким образом, ни Воронежская региональная общественная организация инвалидов «Планета», ни Воронежская региональная общественная организация инвалидов «Импульс» заявки на участие в торгах не подавали, задаток не вносили и участия в торгах не принимали, равно, как и не обращались к организатору торгов по вопросам изменения существенных условий договора аренды.

Следовательно, указанные лица не могут являться заинтересованными для целей оспаривания торгов. По требованию лиц, лишенных легитимизации, доводы о допущенных нарушениях проверке не подлежат, поскольку отсутствие легитимизации по иску (отсутствие материально-правового интереса в оспаривании торгов) является самостоятельным и достаточным основанием к отказу в его удовлетворении.

Что касается доводов истца об изменении незаконных условий торгов в части сроков сдачи объекта в эксплуатацию, данные условия являются существенными и определяются по правилам ст. 421 Гражданского кодекса РФ, на основании принципа свободы договора. Организатор торгов вправе выставлять условие об ограниченных сроках строительства и соответствующее условие недействительность торгов не влечет.

При указанных обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

Истцом-ИП ФИО1 оплачена государственная пошлина в размере 2 668 рубля (платежные поручения №17 от 15.02.2012 и №28 от 13.03.2012).

В соответствии со ст. 110 АПК РФ, расходы по оплате государственной пошлины следует возложить на истцов, обратившихся с необоснованным иском.

Руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

Истцам удовлетворении исковых требований- отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию в установленном законом порядке.

Судья Р.А. Нигоев