Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Николаева А.В., при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи помощником судьи
ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Южная управляющая компания» (ИНН <***> ОГРН <***>)

к Департаменту городского хозяйства и топливно-энергетического комплекса Администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***> ОГРН: <***>), Администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно заявленных требований, ФИО2,

о признании незаконным ненормативного акта,

при участии: от заявителя - представитель по доверенности ФИО3, от заинтересованного лица- представитель по доверенности ФИО4, от третьего лица – ФИО2,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Южная управляющая компания» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту городского хозяйства и топливно-энергетического комплекса Администрации муниципального образования город Краснодар, Администрации муниципального образования город Краснодар о признании незаконным ненормативного акта.

В судебное заседание обеспечил явку представители сторон.

Администрацией муниципального образования город Краснодар в материалы дела представлен отзыв, согласно которому заинтересованное лицо возражает относительно заявленных требований.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Согласно материалам заявления, общество с ограниченной ответственностью «Южная управляющая компания» осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом, расположенным в г. Краснодар по адресу: ул. им. Карякина, дом 19.

Администрацией муниципального образования город Краснодар издано Постановление от 30.05.2019 № 2250 «О переводе жилого помещения - квартиры № 81 в нежилое помещение и согласовании переустройства и перепланировки помещений квартиры № 81 в доме по ул. им. Карякина, 19 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара».

Собственником квартиры № 81 в доме по ул. им. Карякина, 19 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара является ФИО2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 23-АН № 417446.

Заявитель считает, что постановление издано администрацией с нарушением норм жилищного законодательства Российской Федерации, нарушает законные права и интересы собственников помещений в МКД, затрагивает общее имущество и ограничивает доступность пользования земельным участком, на котором расположен МКД.

Также данное постановление препятствуют заявителю в исполнении своих обязанностей по содержанию общего имущества в МКД, что может повлиять на права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности.

По проекту входной группы с перепланировкой с переустройством квартиры № 81 предусмотрено оборудование независимого выхода непосредственно на придомовую территорию, при организации входной группы необходимо будет внести изменения в конструкцию МКД. При этом установка на земельном участке крыльца приведёт к уменьшению земельного участка.

Решение общего собрания собственников помещений в МКД об уменьшении общего имущества МКД при переустройсте и перепланировке квартиры № 81, как и решение о предоставлении части земельного участка в пользование собственнику квартиры № 81 для оборудования входной группы не принимались.

Полагая, что постановление администрации муниципального образования город Краснодар от 30.05.2019 № 2250 «О переводе жилого помещения – квартиры № 81 в нежилое помещение и согласовании переустройства и перепланировки помещения квартиры № 81 в доме по ул. им. Карякина, 19 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара», нарушают права и законные интересы общества с ограниченной ответственностью «Южная управляющая компания», заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Разрешая вопрос об обоснованности заявленных требований, суд руководствуется следующим.

Общество с ограниченной ответственностью ООО «Южная управляющая компания» осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом, расположенным в г. Краснодар по адресу: ул. им. Карякина, дом 19, на основании договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома № 11 от 12.02.2015.

Таким образом, ООО «Южная управляющая компания» является лицом, обеспечивающем соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирных домах при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью, в том числе, соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома и поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является высшим органом управления и может принимать любые решения.

Следовательно, в силу закона, а также в соответствии с условиями договора управления многоквартирным домом, и для соблюдения законных прав и интересов собственников помещений в многоквартирном доме, управляющей организации не требуется отдельного решения собственников, уполномочивающего на обращение с заявлением в суд.

При этом, заявление подобного рода исков всеми собственниками (либо их привлечение к участию в процессе) является, во-первых, крайне затруднительным и, во-вторых, не отвечает требованиям процессуальной экономии. Потенциальные издержки, которые будут сопровождать предъявление группового иска, могут зачастую быть несоразмерными размеру имущественных благ, полученных в результате восстановления нарушенного права.

По смыслу части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации существует три способа управления многоквартирным домом: 1) с помощью ТСЖ; 2) через управляющую организацию; 3) непосредственное управление жильцами.

Наличие у управляющей компании такого права не препятствует отдельным собственникам предъявлять самостоятельные иски.

Указанная правовая позиция согласуется с позицией, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5) по делу № А40-217303/2016.

В силу ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемые решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом.

Согласно 1.1 ст. 161 ЖК РФ и п. 10 Правил содержания общего имущества в МКД надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать, в том числе:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование, а также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства (п. 3, 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

В соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в МКД и ст. 36 ЖК РФ в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), а также земельный участок с элементами озеленения и благоустройства.

В силу указанных норм права балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции, а также земельный участок входят в состав общего имущества в многоквартирном доме и являются общим имуществом.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельные участки могут быть переданы в пользование иным лицам только по решению собственников помещений в МКД и только в том случае если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

При этом, предусмотренное ч. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников.

Исходя из положений приведенных выше правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, «влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с п. 4 раздела 2 приложения № 1 к Постановлению Администрации муниципального образования город Краснодар от 12.08.2010 № 6099 для рассмотрения комиссией вопроса о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо представляет, в том числе копию решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме либо выписку из протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на переустройство и (или) перепланировку жилого (нежилого) помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка помещения невозможны без присоединения к переводимому помещению части общего имущества в многоквартирном доме); в случае, если переустройство и (или) перепланировка переводимого помещения затрагивает размер общего имущества в многоквартирном доме, а также требует использования земельного участка, согласие собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку, полученное в порядке, определённом статьями 44 - 48 ЖК РФ.

Пунктом 13 Административного регламента предоставления Администрацией муниципального образования город Краснодар муниципальной услуги «Перевод жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение», утвержденного постановлением Администрации муниципального образования город Краснодар от 28.06.2012 № 5387 установлен исчерпывающий перечень документов, необходимых в соответствии с нормативными правовыми актами для предоставления муниципальной услуги, к которым относятся, в том числе копия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме либо выписка из протокола решения общего собрания (подлинник 1 экземпляр) об использовании земельного участка, если для обеспечения использования переводимого помещения требуется использование земельного участка, заверенные уполномоченным представителем собственников и представителей управляющей организации либо председателем товарищества собственников жилья; копия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме либо выписка из протокола решения общего собрания о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на переустройство и (или) перепланировку помещения или согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, на переустройство и (или) перепланировку, в случае если такое переустройство и (или) перепланировка переводимого помещения затрагивает размер общего имущества, за исключением земельного участка, в многоквартирном доме и изменяет доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (копия 1 экземпляр).

Частью 1 ст. 22 ЖК РФ предусмотрено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Несоблюдение предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса условий перевода помещения является основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса).

Положениями пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), части 1 статьи 36 Жилищного кодекса предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности, в частности, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Подпунктом «е» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, установлено, что в состав общего имущества включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

В соответствии со статьей 247 Гражданского кодекса владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии с проектом входной группы собственниками помещений планируется оборудовать независимый выход из квартиры непосредственно на придомовую территорию. Из проектов следует, что в ходе выполнения работ по организации входной группы необходимо будет внести изменения в конструкцию дома. При этом, установка на земельном участке крыльца приведет к уменьшению земельного участка.

Следовательно, указанные мероприятия по переводу квартир в нежилые помещения повлекут внесение конструктивных изменений в общее имущество многоквартирного дома путем частичного использования внешней стены дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, изменение не несущей стены дома и передачу собственникам квартир, осуществляющим перевод помещений из жилого в нежилое, части придомовой территории (земельного участка) для оборудования отдельного входа в нежилое помещение, на которые распространяются права собственников помещений в многоквартирном доме, то есть произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме.

Изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов является в соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкцией объекта капитального строительства, проводимой на основании разрешения на строительство в соответствии с требованиями статей 51-55 ГрК РФ.

Согласно п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений, если такие реконструкция, переустройство, перепланировка невозможны без присоединения к ним части общего имущества.

Таким образом, демонтаж оконного проема, замена несущих строительных конструкций, изменение ограждающих ненесущих конструкций, изменение плиты перекрытия является реконструкцией и ведет к уменьшению размера общего имущества, а, следовательно, возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Сам характер работ, в результате которого в несущей стене организуется проем, осуществляется замена несущих и ненесущих строительных конструкций объекта капитального строительства, свидетельствует о том, что происходит уменьшение общего имущества за счет уменьшения площади несущей стены. Эти мероприятия повлекли внесение конструктивных изменений в общее имущество МКД путем частичного разрушения несущей стены дома, то есть уменьшение размера общего имущества, следовательно, проведение таких работ возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции, согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, а такое согласие отсутствует.

Следовательно, согласование указанных работ органом местного самоуправления не может подменить собой согласие собственников.

Администрация указывала на том, что решений общих собраний собственников помещений в МКД не требовалось в соответствии со ст.23 ЖК РФ в редакции, действующей на момент принятия спорных постановлений.

Действительно на момент принятия спорных постановлений от 30.05.2019 и рассмотрения заявлений индивидуальных предпринимателей от ч.2 ст.23 ЖК РФ не предусматривала представление протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Федеральным законом от 29.05.2019 № 116-ФЗ в указанный перечень были внесены такие документы, как протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение (п. 6) и согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение (п. 7). Начало действия документа - 09.06.2019.

Однако, администрация не учитывает, что с 8 января 2019 года вступил в действие Федеральный закон от 27.12.2018 № 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме», в соответствии с которым в пункте 3 части 2 статьи 26 были внесены изменения.

Согласно п. 1. ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее -орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Пункт 3 части 2 статьи 26 с 08.01.2019 был изложен в следующей редакции: подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса.

Часть 2 ст.40 ЖК РФ предусматривает, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Судом установлено, что 17.04.2019 индивидуальный предприниматель подал заявления на перевод жилого помещения (квартиры) в нежилое помещение, предоставили проекты, из которых следует, что фактически осуществляется переустройство и перепланировка квартир в многоквартирном доме.

Следовательно, администрацией должна была быть учтена редакция ст. 26 ЖК РФ с изменениями на 08.01.2019.

Администрацией муниципального образования город Краснодар при принятии решений, указанных в постановлениях от 15.03.2019 № 1014 и от 07.06.2019 № 2493 нарушены п.3 ч. 2 ст.26, ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40, п. 1 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ, постановление администрации муниципального образования город Краснодар от 12.08.2010 № 6099 и Административный регламент предоставления администрацией муниципального образования город Краснодар муниципальной услуги «Перевод жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение», утвержденный постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 28.06.2012 № 5387.

Таким образом, в отсутствие соблюдения установленного порядка пользования общим имуществом и перевода жилого помещения в нежилое, действия администрации по согласованию оборудования входных групп с использованием части земельных участков МКД и издании оспариваемых постановлений, привели к нарушению законных прав и интересов общества, выразившихся в препятствии исполнения обязанностей по надлежащему содержании общего имущества в МКД, а также к нарушению законных прав и интересов иных собственников помещений в МКД, выразившихся в уменьшении размера общего имущества в МКД, в том числе и земельных участков, на которых расположены МКД и ограничении доступа собственников к части данных земельных участков.

Вышеприведенная правовая позиция соответствует сложившейся судебной практике по данному вопросу (например, дело № А32-360/2020).

На основании вышеизложенного, приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом, в своей совокупности достаточны для вывода об обоснованности заявленных требований.

Руководствуясь гл. 20 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным постановление администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***> ОГРН: <***>) от 30.05.2019
№ 2250 «О переводе жилого помещения – квартиры № 81 в нежилое помещение и согласовании переустройства и перепланировки помещения квартиры № 81 в доме по ул. им. Карякина, 19 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара».

Взыскать с администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Южная управляющая компания» (ИНН <***> ОГРН <***>) расходы на оплату государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья А.В. Николаев