Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Туапсеагропромсервис», Туапсинский р-н, с. Холодный родник (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края, г. Краснодар (далее – ответчик) о снижении размера арендной платы по договору аренды от 08.12.2014г. №0000003736 земельного участка с кадастровым номером 23:33:1305001:259, заключенного между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО «Туапсеагропромсервис» за период с 24.10.2018г. по 01.10.2019г., исчислении арендной платы по формуле, установленной Правительством Главы Администрации Краснодарского края от 21.03.2016г. №121 (в ред. от 21.03.2019г.).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.06.2020 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Туапсинский район.

Представитель истца в судебном заседании заявил ходатайство о приобщении дополнительных документов. Ходатайство удовлетворено, документы приобщены к материалам дела. Кроме того, представитель истца в судебном заседании заявил ходатайство об объявлении перерыва. Ходатайство удовлетворено.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал ранее занимаемую позицию по делу.

Третье лицо, уведомленное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора в судебное заседание не явилось, отзыв не направило.

В судебном заседании 04.08.2020 г. судом в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 10.08.2020 г. до 12-20 час. После перерыва судебное заседание продолжено в присутствии представителей истца и ответчика.

Представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просит суд снизить размер арендной платы по договору аренды № 0000003736 от 08.12.2014 г. земельного участка с кадастровым номером 23:33:1305001:259 заключенного между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО «Туапсеагропромсервис» за период с 24.10.2018г. по 01.10.2019г. на 1 215 127 руб. 75 коп.

В соответствии с ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Данное ходатайство не противоречит положениям статьи 49 АПК РФ, в связи с чем, подлежит удовлетворению.

В судебном заседании 10.08.2020 г. судом в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 11.08.2020 г. до 10-15 час. После перерыва судебное заседание продолжено в присутствии представителя истца.

Представитель истца в судебном заседании представил расчет и дополнительные документы, которые приобщены к материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

В соответствии с приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 21.04.2014 г. № 540 «О разделе земельного участка с кадастровым номером 23:33:135001:41, находящегося в государственной собственности Краснодарского края, расположенного в Туапсинском районе, земельный участок с кадастровым номером 23:33:135001:41 общей площадью 27867 кв.м. разделен на: земельный участок с кадастровым номером 23:33:1305001:258 и земельный участок с кадастровым номером 23:33:1305001:259.

Между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Туапсеагропромсервис» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения №0000003736 от 08.12.2014 г.

Согласно условиям заключенного договора, ответчик обязуется предоставить во временное владение и пользование, а истец принять на условиях договора аренды, земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:33:1305001:259, площадью 25 812 кв. м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Холодный родник, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, являющимся неотъемлемым приложением к заключенному договору аренды. Целевым назначением использования земельного участка является: эксплуатация производственной базы.

24-25 октября 2018 г. на территории Туапсинского района прошли сильные ливневые дожди, следствием которых стало резкое повышение уровня воды в реке Туапсинка и ее последующего разлива по территории района, в том числе на территорию переданного в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:33:1305001:259.

Постановлением администрации муниципального образования Туапсинский район от 24.10.2018 г. № 1733 «О введении режима функционирования Туапинского районного звена ТП РСЧС Краснодарского края «Чрезвычайная ситуация» на территории муниципального образования Туапсинский район веден режим функционирования «Чрезвычайная ситуация».

Согласно справке № 005 от 20.11.2018 г. земельный участок с кадастровым номером 23:33:1305001:259 входит в границы зоны чрезвычайной ситуации.

Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.10.2018г. № 266-р «О введении режима чрезвычайной ситуации на территории Краснодарского края» в результате дождей и ливней 24-25 октября 2018 года и произошедшего в результате этого подтопления территорий Краснодарского края введен режим чрезвычайной ситуации на территории Краснодарского края.

Согласно ссылкам истца в период наводнения и после, хозяйственная деятельность арендатора была практически парализована, так как причиненный наводнением ущерб нанес существенный вред имуществу и деятельности арендатора. Как следует из акта осмотра земельного участка, изготовленного силами рабочей группы и являющегося приложением к справке № 005 от 20.11.2018 г., в результате наводнения пострадало следующее имущество:

- территория предприятия оказалась заилена и загрязнена;

- железобетонное ограждение частично разрушено, занесено ветками и грязью;

- ворота контрольно-пропускного пункта выломаны потоком;

- бокс по ремонту автомашин заилен и загрязнен;

- трансформаторная подстанция заилена и загрязнена;

- 1 этаж хозяйственно-бытового здания заилен и загрязнен, окна разбиты.

Согласно изготовленного силами главного инженера общества с ограниченной ответственностью «Туапсеагропромсервис» расчета по ликвидации последствий наводнения, стоимость затрат на устранение последствий наводнения и приведения земельного участка в должное состояние составляет 2 314 829 руб.

Для сохранения оставшегося имущества, скорейшего восстановления разрушенного имущества, сохранения полезных свойств земельного участка и недопущения разрушения государственной собственности, а также экономически обоснованного скорейшего восстановления хозяйственной деятельности общество с ограниченной ответственностью «Туапсеагропромсервис» принято решение все имеющиеся ресурсы направить на устранение последствий наводнения, случившегося 24-25 октября 2018 г.

Наводнение 24-25 октября 2018 г. лишило возможности истца частичного прохода, подъезда и пользования земельным участком с целью ведения предпринимательской деятельности в период с 24.10.2018 г. до 01.10.2019 г., и как следствие получение прибыли от собственной деятельности. Были понесены дополнительные расходы на укрепление границ земельного участка, приведение его в соответствие санитарным нормам и нормальной эксплуатации производственной базы в целом.

Истец, обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями пояснил, что в результате наводнения арендатор был лишен возможности пользоваться земельным участком по целевому назначению. Истец принял в аренду земельный участок не соответствующий его характеристикам, а арендодатель скрыл важные обстоятельства, имеющие существенное значение для ведения предпринимательской деятельности истца, нормальной эксплуатации земельного участка и соответственно указал цену аренды, как полноценного объекта не подверженного воздействию стихийных бедствий или иных чрезвычайных обстоятельств.

Таким образом, истец считает, что поскольку арендодателем нарушена обязанность в обеспечении пользования арендатором арендуемого имущества по назначению, у последнего отсутствуют обязательства по внесению арендных платежей, подлежащих оплате в период ликвидации последствий наводнения.

С учетом представленного к уточнению исковых требований расчета, истец просит снизить арендную плату на сумму всех арендных платежей, подлежащих оплате в период с 24.10.2018 г. по 01.10.2019 г.

Таким образом, истец фактически просит суд освободить общество с ограниченной ответственностью «Туапсеагропромсервис» от оплаты арендных платежей в данный период времени.

При рассмотрении спора суд руководствовался следующим.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации(далее - ЗК РФ) правовой режим земель определяется исходя изих принадлежности к той или иной категории и разрешенного использованияв соответствии с зонированием территорий, общие принципы ипорядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Единый государственныйреестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтённом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения,правообладателях, а также иных сведениях.

На основании указанных норм в договоре аренды вид разрешенногоиспользования, переданного обществу с ограниченной ответственностью «Туапсеагропромсервис» варенду земельного участка с кадастровым номером 23:33:1305001:259, установлен «эксплуатация производственной базы».

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции, действующей до 01.03.2015 года) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В действующей в настоящее время редакции ЗК РФ данное положение содержится в части 1 статьи 39.7, согласно которой размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Законодатель прямо указал, что с момента вступления ЗК РФ в действие, плата за землю в виде арендных платежей представляет собой категорию регулируемых цен в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности.

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее по тексту - Закон № 137- Ф3) (в редакции, действующей до 01.03.2015 года) установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия, и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 г. № 121 (регулирующим правоотношения в спорный период) утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные без торгов (далее -Порядок), который вступил в силу с 01.04.2016 г.

Подпунктом 3.6.3 пункта 3.6 Порядка установлено, что в отношении земельного участка из земель населенных пунктов, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3.1, 3.3, 3.4, 3.5.2, 3.5.3, 3.7 пункта 3, пунктами 6 и 7, арендная плата рассчитывается в размере 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Порядком не предусмотрено применение льготной ставки при расчетеарендной платы в отношении земельных участков, пострадавших от стихийных бедствий.

Вместе с тем в силу положений пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ установление размеров арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности осуществляетсяв соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2019 г. № 582). Из системного толкования основных принципов следует, что порядок определения аренднойплаты, и в том числе ее уменьшения, не может устанавливаться в отношении конкретных хозяйственных субъектов, выступающих в качестве арендаторов.

Арендатор, обращаясь с исковым заявлением об уменьшении размера арендной платы путем освобождения от уплаты арендных платежей по договору за период с 24.10.2018 г. по 01.10.2019 г. полагает, что земельный участок имеет недостаток, препятствующие его использованию, во время заключения договора аренды о котором он не знал.

Таким недостатком истец считает возможное воздействие стихийных бедствий или иных чрезвычайных обстоятельств (в спорной ситуации – это подтопление).

При принятии земельного участка в аренду его фактическое состояние соответствовало условиям договора и целевому назначению, о чем свидетельствует п. 1.2 договора.

Однако, при вступлении в арендные правоотношения истец знал о характеристиках земельного участка, в том числе о его местоположении: нахождения вблизи от реки Туапсинка и должен был проявить особую предусмотрительность при заключении спорного договора аренды.

Возникшие обстоятельства от арендодателя также не зависят и о наличии или отсутствии таковых Департамент также не мог знать при заключении спорного договора.

Кроме того, доказательств невозможности использования земельного участка на протяжении почти года суду также не представлено.

Суд критически относится к представленным обществом доказательствам в виде односторонних справок, расчетов и актов. Доказательств реальной невозможности использования земельного участка на протяжении такого значительного периода времени суду не представлено. Кроме того, к представленному договору на оказание услуг спецтехники от 09.01.2019 не приложены доказательства его реального исполнения и более того, расчистка затопленной территории предусматривает лишь месячный срок, оставшаяся часть времени предусматривает вывоз мусора.

С учетом вышеизложенного у суда отсутствуют правовые основания для освобождения арендатора от оплаты арендных платежей в заявленный период.

На основании выше установленного в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца как на проигравшую сторону.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.В. Кирий