Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел
в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>)
к обществу с ограниченной ответственностью «Дирекция строительства молодежных жилищных комплексов» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 406 930 рублей 73 копеек,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дирекция строительства молодежных жилищных комплексов» (ИНН <***>,
ОГРН <***>)

к администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>,
ОГРН <***>)

третьи лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>); Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании администрацию муниципального образования город Краснодар произвести перерасчет арендной платы обществу с ограниченной ответственностью «Дирекции строительства молодежных жилищных комплексов» с 18.05.2018 за объект незавершенного строительства надземного физкультурно-оздоровительного помещения площадью 331,9 кв. м, расположенного на земельным участке с кадастровым номером
23:43:0305060:1 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный городской округ, ул. им. Гоголя, 145, с учетом излишне уплаченной арендной платы за земельный участок по договору аренды земельного участка от 22.09.2004 № 4300021047 в размере
37 094 рублей 55 копеек,

при участии в заседании представителя администрации ФИО1, представителя общества ФИО2, установил следующее.

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилась администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Дирекция строительства молодежных жилищных комплексов» (далее – общество, ООО «Дирекция строительства МЖК») о взыскании 406 930 рублей 73 копеек, из которых 364 321 рубль 85 копеек основного долга, 42 608 рублей 88 копеек неустойки.

Общество обратилось в суд со встречным иском к администрации об обязании администрации произвести перерасчет арендной платы обществу с 18.05.2018 за объект незавершенного строительства надземного физкультурно-оздоровительного помещения площадью 331,9 кв. м, расположенного на земельным участке с кадастровым номером 23:43:0305060:1 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный городской округ, ул. им. Гоголя, 145, с учетом излишне уплаченной арендной платы за земельный участок по договору аренды земельного участка от 22.09.2004 № 4300021047 в размере
37 094 рублей 55 копеек.

Представитель администрации настаивал на удовлетворении первоначальных исковых требований в полном объеме, возражал относительно удовлетворения встречного иска.

Представитель общества настаивал на удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме, возражал относительно удовлетворения первоначального иска.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В судебном заседании в соответствии с положениями статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 15.06.2021
до 15.10 часов. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

На основании приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 17.09.2004 № 95-з между администрацией Краснодарского края, в лице Департамента имущественных отношений Краснодарского края (арендодатель) и
ООО «Дирекция строительства молодежных жилищных комплексов» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения
от 22.09.2004 № 0000000676 (далее – договор) (регистрационная запись от 15.11.2004
№ 23-01/00-240/2004-651).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает
в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 4 442 кв. м, расположенный в Центральном внутригородском округе <...>, кадастровый номер 23:43:0305060:1 для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 10 числа первого месяца начала каждого квартала.

Дополнительным соглашением к договору от 02.06.2008 изменен вид разрешенного использования с «для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы» на «для строительства многоэтажных и среднеэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными на 1 этаже помещениями общественного назначения, подземных и многоэтажных гаражей».

Согласно акта приема-передаче от 30.09.2014 о передаче прав и обязанностей арендодателя по договору аренды земельного участка от 22.09.2004 № 00000000676 перешли к администрации (присвоен новый регистрационный номер 4300021047).

В силу пункта 7.2 договор действует в течении 5 лет до 17.09.2009.

Общество ненадлежащим образом исполняло обязанность по своевременному внесению арендной платы за период с 01.10.2018 по 31.12.2019, в связи с чем образовалась задолженность в размере 364 321 рубля 85 копеек.

В целях досудебного урегулирования спора администрацией в адрес общества направлена претензия от 18.07.2019 № 15416/26 с требованием об оплате существующей задолженности, которая оставлена последним без исполнения.

Уклонение ответчика от оплаты задолженности, послужило основанием обращения истца в суд.

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен,
а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В силу статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных
в Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии
с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований
и возражений.

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Администрацией в материалы дела представлен расчет арендной платы, согласно которому задолженность за период с 01.10.2018 по 31.12.2019 составила 364 321 рубль
85 копеек.

Суд проверил представленный истцом расчет задолженности по арендной плате
и признал его не верным.

Согласно техническому паспорту здания и плану земельного участка на спорном земельном участке, расположены помещения: нежилое сооружение-навес лит. Г2, площадью 16.6 кв. м. по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Гоголя/Карасунская 145/184, кадастровый номер 23:43:03.3.4 2002-229.

Объект принадлежит ООО «Дирекция строительства молодежных жилищных комплексов» на праве собственности на основании договора №4 купли – продажи
от 11.03.2002, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.04.2002, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.04.2002 сделана запись регистрации 23-01.00-3.4 2002-230; нежилое сооружение-навес лит. ГЗ, площадью 103,8 по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Гоголя/Карасунская 145/184, кадастровый номер 23:43:03.3.4 2002-231.

Объект принадлежит обществу на праве собственности на основании договора № 4 купли – продажи от 11.03.2002, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.04.2002, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.04.2002 сделана запись регистрации
23-01.00-3.4 2002-232; нежилое здание, лит. Р, общая площадь 8,8 кв. м. по адресу:
г. Краснодар, Центральный округ, ул. Гоголя/Карасунская 145/184, кадастровый номер 23:43:0334 2002-223.

Объект принадлежит ООО «Дирекция строительства молодежных жилищных комплексов» на праве собственности на основании договора №4 купли-продажи
от 11.03.2002, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.04.2002, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.04.2002 сделана запись регистрации 23-01.00-3.4 2002-224;

На основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российско Федерации
при переходе права собственности на здание, сооружение, строение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Администрацией в исковом заявлении предоставлен расчет задолженности
по арендным платежам сделанный исходя из общей площади 4 442 кв. м. земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305060:1, расположенный по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Гоголя, 145, за период спорный период без учета, того, что на данном земельном участке, расположен уже сданный в эксплуатацию 9-ти этажный 2-секционный жилой дом по адресу: Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Карасунская, 184 с придомовой территорией, детской игровой площадкой и подстанцией.

17 мая 2018 года произведена регистрация первого лица (Т.А.) на квартиру в многоквартирном доме.

С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность собственников квартир и иных нежилых помещений многоквартирного дома.

Но на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, а именно построенная подземная автостоянка с недостроенными помещениями для физкультурно-оздоровительных занятий в надземной части.

Департаментом архитектуры и градостроительства муниципального образования город Краснодар выдано разрешение на строительство от 01.04.2015 № RU 23306000-3923-р объекта капитального строительства «9-ти этажный дом со встроенными помещениями по ул. Гоголя, 145 в г. Краснодаре. Подземная автостоянка
(далее – Разрешение)

Приказом от 03.04.2017 № 56 «О внесении изменений в Разрешение на строительство № RU 23306000-3923-р» в разрешение от 01.04.2015 внесены изменения, а именно:

– в разделе «наименование объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, краткие проектные характеристики, описание этапа строительства, реконструкции, если выдается разрешение на тип строительства, реконструкции) название проекта читается в следующей редакции: « 9-ти этажный жилой ом со встроенными помещениями по ул. Гоголя, 145 в г. Краснодаре. Подземная стоянка. Корректировка» (далее по тексту – объект);

– принять за основу следующие технико-экономические показатели объекта (подземная автостоянка с помещениями для физкультурно-оздоровительных занятий в надземной части, количество этажей – 2, общая площадь помещений подземного этажа –794,2 кв. м, общая площадь надземного этажа – 304,1 кв. м.)

Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар продлен срок Разрешения на строительство от 01.04.2015
№ RU 23306000-3923-р объекта капитального строительства «9-ти этажного жилого дома со встроенными помещениями по ул. Гоголя, 145 в г. Краснодаре. Подземная автостоянка Корректировка» до 01.06.2021.

В письме от 27.06.2018 года ООО «Дирекция строительства МЖК» ставило вопрос перед администрацией о перерасчете размера арендной платы по объекту незавершенного строительства, надземного здания, но администрация предложила разделить на два земельных участка, отделив недостроенный объект.

В силу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66,67 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды,» с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в ч, долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, независимо от того в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 311642/11.

На основании вышеуказанного законодательства администрация вправе требовать арендную плату, за исключением площади земельного участка на котором расположен уже сданный в эксплуатацию 9-ти этажный 2-секционный жилой дом по адресу: Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Карасунская, 184.

Согласно расчету суда размер арендной платы в соответствии с вышеизложенными обстоятельствами должен составлять 45 133 рубля 79 копеек.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13, лица, участвующие в деле, обязаны соблюдать принципы арбитражного процесса по опровержению доказательств, представленных другой стороной.

В соответствии с части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется
на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или
не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Общество в обосновании своей правовой позиции представлено платежное поручение от 06.04.2021 № 66 на сумму 45 133 рубля 79 копеек, подтверждающее оплату задолженности за спорный период в полном объеме.

Также арендодателем заявлено требование о взыскании с общества неустойки
за период с 11.10.2018 по 31.12.2020.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивается арендодателю неустойку просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки. Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Неисполнение обязательства по договору аренды подтверждено материалами дела.

Арендодатель представил в материалы дела расчет, по которому общий размер неустойки составил 42 608 рублей 88 копеек.

Суд, проверив расчет истца, считает его выполненным арифметически неверно.

Согласно расчету суда размер неустойки (с учетом меньшей площади земельного участка) составил 19 530 рублей 68 копеек.

Арендатор представил в материалы дела платежное поручение повреждающие оплату неустойки в полном объеме.

В этой связи правовых оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований суд не усматривает.

Общество в обосновании правовой позиции обратилось в суд со встречным иском
к администрации об обязании администрацию произвести перерасчет арендной платы обществу с 18.05.2018 за объект незавершенного строительства надземного физкультурно-оздоровительного помещения площадью 331,9 кв. м, расположенного на земельным участке с кадастровым номером 23:43:0305060:1 по адресу: Краснодарский край,
г. Краснодар, Центральный городской округ, ул. им. Гоголя, 145, с учетом излишне уплаченной арендной платы за земельный участок по договору аренды земельного участка от 22.09.2004 № 4300021047 в размере 37 094 рублей 55 копеек.

Проанализировав вышеуказанные обстоятельства требования в взыскании суммы переплаты (с учетом платежей по документам от 06.04.2021 № 66 № 67) не подлежит удовлетворении по причине документальной не доказанности.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд
с рассматриваемым требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права потребовать исполнения определенного обязательства от ответчика, наличия у ответчика обязанности исполнить это обязательство и факта его неисполнения последним.

В части требований об обязании администрации произвести перерасчет арендной платы обществу с 18.05.2018 за объект незавершенного строительства надземного физкультурно-оздоровительного помещения площадью 331,9 кв. м, расположенного на земельным участке с кадастровым номером 23:43:0305060:1 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный городской округ, ул. им. Гоголя, 145 суд оставляет их без удовлетворения, ввиду отсутствия правовых оснований.

При наличии установления факта переплаты у арендатора не утрачена процессуальная возможность для обращения в суд (в рамках самостоятельного иска)
с требованием о взыскании неосновательного обогащения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями41, 71, 123, 132, 156, 163,
170 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

По первоначальному иску:

В удовлетворении исковых требований отказать.

По встречному иску:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его
принятия.

Судья О.Б. Куликов