Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Семушина А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Агирбовой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

о расторжении договора аренды от 15.08.2017 № 3700007908

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности

от ответчика – не явился

У С Т А Н О В И Л :

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – истец, управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель) о расторжении договора от 15.08.2017 № 3700007908 аренды земельного участка площадью 126 кв.м с кадастровым номером 23:37:0102001:477, расположенного по адресу (местоположение): <...> м на северо-восток от пересечения просп. Революции и ул. Ленина (далее – договор аренды, земельный участок). Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств, вытекающих из договора аренды от 15.08.2017 № 3700007908.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2018, в иске отказано ввиду недоказанности факта нецелевого использования земельного участка предпринимателем.

Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 14.08.2018 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2018 по делу
№ А32-57057/2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Суд кассационной инстанции в своем постановлении от14.08.2018 указал, что при новом рассмотрении суду следует дать оценку договору аренды на предмет его соответствия нормам земельного законодательства, а также наличия у объекта аренды признаков территории общего пользования.

Согласно ч. 2.1 ст. 289 АПК РФ, указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствии лиц уведомленных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом в соответствии с положениями ст.156 АПК РФ.

Выслушав доводы истца, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании решения Анапского городского суда от 03.02.2017 № 2-а437/2017, между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город Анапа и индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключен договор аренды от 15.08.2017 № 3700007908 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102001:477.

В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок из земель населенных пунктов площадью 126 кв.м., с кадастровым номером 23:37:0102001:477, расположенный по адресу: г. Анапа, относительно ориентира: 60 м на северо – восток от пересечения просп. Революции и ул. Ленина, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, с видом разрешенного использования – для размещения автостоянки.

Вышеуказанный договор вступает в силу и действует до 03.02.2020 включительно (п. 7.2).

Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Анапа проведен осмотр земельного участка.

По результатам осмотра, управлением имущественных отношений, администрации муниципального образования г-к Анапа выявлено, что земельный участок эксплуатируется в целях размещения проката велосипедов, на земельном участке установлен баннер с рекламой проката, в связи с чем, управлением было направлено уведомление от 05.10.2017 №27.05-7468 об устранении выявленных нарушений в недельный срок.

Из уведомления от 05.10.2017 № 27.05-7468, адресованного ФИО1 следует, что 02.10.2017, управлением проведен осмотр земельного участка, площадью 126 кв.м, с кадастровым номером 23:37:0102001:477, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, относительно ориентира 60 м на северо-восток от пересечения просп. Революции и ул. Ленина, с видом разрешенного использования: для размещения автостоянки, переданный ФИО1 на основании договора аренды от 15.08.2017 № 3700007908.

Предприниматель выявленное нарушение не устранил.

Управление направило ему уведомление от 08.11.2017 № 2705.8362 с предложением о расторжении договора аренды.

Предприниматель в письме от 24.11.2017 сослался на отсутствие оснований для досрочного расторжения договора аренды.

По его мнению, управление не доказало использование предпринимателем земельного участка не по целевому назначению, предприниматель не получил от управления уведомление от 05.10.2017 № 27.05-7468, а также использовал земельный участок в строгом соответствии с условиями договора аренды.

Указанные обстоятельства послужили основаниями обращения управления в арбитражный суд.

При рассмотрении заявленных требований, суд руководствуется следующим.

В силу ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –
ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ.

Из положений п. 2 ст. 45 ЗК РФ следует, что право аренды земельным участком прекращается принудительно, в частности использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора.

К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Подпунктом 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ определено, что земли делятся по целевому назначению на категории и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Определяя земельные участки общего пользования, законодатель в ст. 262 ГК РФ указал, что граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Статьей 1 ГрК РФ к территориям общего пользования отнесены территории (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары), которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц и которые обозначены красными линиями, которые, в свою очередь, обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования. Под красными линиями подразумеваются линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Красные линии отделяют территории общего пользования от других территорий

Пунктом 12 ст. 85 ЗК РФ и п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлен запрет на приватизацию земельных участков в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).

Предоставление в аренду земельного участка, образованного за счет территории общего пользования, препятствует реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное использование такой территории.

При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования.

Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территории общего пользования была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 12.04.2011 № 15248/10 и поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (определение от 17.11.2017 № 308-ЭС17-16595).

Вместе с тем, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ). Ничтожный договор не может быть расторгнут в судебном порядке в силу ст. 167 ГК РФ, согласно которой недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку спорный договор аренды заключен после 01.09.2013, в рассматриваемом случае подлежат применению нормы ГК РФ об основаниях и о последствиях недействительности сделок (ст.ст. 166 – 176, 178 – 181) в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» в силу его п. 6 ст. 3 (п. 69 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – постановление Пленума № 25).

Названной редакцией ст. 168 ГК РФ к ничтожным отнесены сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Применительно к названной норме в п. 74, 75 постановления Пленума № 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Как следует из материалов дела, решение Анапского городского суда от 03.02.2017 по делу № 2-а437/2017, во исполнение которого заключен договор аренды, отменено определением судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 30.05.2017.

Кроме того суд считает, что спорный земельный участок сформирован за счет территории общего пользования, данное обстоятельство было также указано в постановлении арбитражного суда кассационной инстанции от 14.08.2018 при направлении дела на новое рассмотрение.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что договор аренды от 15.08.2017 № 3700007908 является недействительным (ничтожным) в связи с отменой решения, во исполнение которого заключен договор аренды, а также в связи с формированием земельного участка за счет территории общего пользования, режим которой не может быть соблюден в условиях существования арендных отношений (ст. 168 ГК РФ).

Суд вправе самостоятельно квалифицировать договор аренды как недействительную сделку при рассмотрении иска о расторжении договора.

Поскольку договор аренды от 15.08.2017 № 3700007908 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102001:477 является недействительной (ничтожной) сделкой, то есть недействителен независимо от признания его таковым судом (ст. 166 ГК РФ), такой договор не может быть расторгнут, так как предметом иска о расторжении договора может быть только действительный договор, порождающий соответствующие права и обязанности сторон, в связи с чем, в требовании администрации о расторжении договора аренды следует отказать.

Кроме того, суд учитывает, что требование о погашении в едином государственном реестре недвижимости записи об обременении права в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102001:477 заявлено истцом в качестве последствий расторжения договора, так как в расторжении договора аренды отказано, требования о погашении записи не могут применяться судом в качестве последствий расторжения договора аренды, иных оснований погашения записи в ЕГРН в деле не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 167-170 АПК РФ

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований управления имущественных отношений администрации муниципального образования город – курорт Анапа отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.В. Семушин