Гражданский кодекс часть 1

- признать отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю в регистрации аренды СПК «КФХ ВИКТОР и Я» земельного участка с кадастровым номером 23:43:01 01 023:0001, расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, район х. Восточного, недействительным.

- обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю провести правовую регистрацию за СПК «КФХ ВИКТОР и Я» права аренды на неопределенный срок земельного участка общей площадью 286871 кв.м, расположенного в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара в районе х.. Восточного, кадастровый номер № 23:43:0101023:0001.

Требования мотивированы тем, что государственный орган отказался провести регистрацию действующего на момент обращения договора аренды земельного участка, что противоречит закону и нарушает права заявителя.

Заинтересованное лицо против удовлетворения заявленных требований возражает, сообщило суду, что срок действия договора истек, договор регистрации не подлежит.

В связи с реорганизацией ответчика, суд произвел его замену на Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по краснодарскому краю, г. Краснодар.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Администрация г. Краснодар, г. Краснодар, Департамент имущественных отношений Краснодарского края, г. Краснодар, Березовская сельская администрация, Прикубанский административный округ г. Краснодара, г. Краснодар, ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Краснодарскому краю, г. Краснодар.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Березовской сельской администрацией администрации г. Краснодара было принято постановление № 155 от 19.06.97 г о предоставлении крестьянскому хозяйству «Виктор и Я» (правопредшественнику СПК «КФХ Виктор иЯ») земельного участка площадью 28 га в аренду сроком на пять лет в районе хутора Восточный для выращивания сельскохозяйственной продукции.

Во исполнение упомянутого постановления между Березовской сельской администрацией администрации г. Краснодара и главой крестьянского хозяйства «ВИКТОР и Я» 25.07.97 года заключен договор №755 о предоставлении земельного участка в аренду. Предметом указанного договора является земельный участок площадью 28,7 га (пашня) по адресу: г. Краснодар, район х. Восточного. Договор был заключен сроком на 5 лет, договор прошел государственную регистрацию в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г.Краснодара.

Арендованный земельный участок в 2004 г. поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер: 23:43:01 01 023:0001.

06.07.09 г. СПК «КФХ ВИКТОР и Я» обратился в УФРС по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации договора аренды этого земельного участка.

Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю сообщением от 12.01.10 г. № 11-165/353 уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации договора.

Единственным основанием отказа указано на истечение срока действия договора к моменту обращения за регистрацией.

Суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (статья 433).

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (статья 26 Земельного кодекса Российской Федерации").

Из этого следует, что договор, заключенный на срок более года подлежит государственной регистрации.

Спорный договор подписан его сторонами до введения в действие закона о государственной регистрации и является заключенным.

Договор заключен сроком на 5 лет и вступил в силу с момента его регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству г.Краснодара (пункт 1.1 договора).

Регистрация проведена 25.07.1997 года.

Срок его действия закончился в период, когда закон о госрегистрации действовал.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из прямого смысла этой нормы закона следует, что у сторон возникает не новая сделка, а возобновляется тот же самый договор, на тех же условиях.

В силу пункта 1 статьи 6 закона о госрегистрации, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Право аренды возникло у заявителя по делу до вступления в силу закона о госергистрации прав, договор сторонами был заключен на срок более одного года, после вступления в силу этого закона, являясь стороной действующего договора аренды земельного участка, арендатор выразил желание на его регистрацию, что прямо подпадает под вышеприведенные нормы закона.

Как пояснил представитель заявителя в судебном заседании, такая регистрация ему необходима для подтверждения статуса арендатора перед другими (третьими) лицами, претендующими на арендуемый им земельный участок.

Договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный только на срок не менее одного года.

Этот вывод высшей судебной инстанции, изложенный в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 сделан в контексте того, что не прошедший государственную регистрацию возобновленный на неопределенный срок договор аренды является заключенным в смысле пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть не имеет порока по этому основанию.

Отсутствие правовой нужды в государственной регистрации сделки (влияние на заключенность договора) не исключает право стороны договора аренды земельного участка на его регистрацию, поскольку возможность такой регистрации прямо предусмотрена пунктом 1 статьи 6 закона о госрегистрации.

Этот вывод вытекает из следующего.

ВАС РФ не указал на то обстоятельство, что возобновленный на неопределенный срок договор не может быть зарегистрирован в установленном законом порядке по желанию арендатора, если он был заключен на срок более одного года до вступления в силу закона о госрегистрации.

Прямой запрет на регистрацию такого договора закон также не содержит.

Напротив, из прямого указания пункта 1 статьи 6 закона о госрегистрации правообладатель вправе требовать регистрации своего договора.

Из смысла статей 20, 28 Закона о регистрации прав и пункта 17 Правил ведения реестра в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, прямо указанных в законодательных актах.

Эти статьи закона и пункт правил такого основания к отказу в государственной регистрации договора не содержат.

Регистрирующий орган в отказе в государственной регистрации указал на то обстоятельство, что срок действия договора истек, при этом, не приняв во внимание возобновление его на неопределенный срок.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение государственного органа, должностного лица не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании такого решения незаконным (пункт 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка противоречит пункту 1 статьи 6 федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по основанию прекращения срока действия договора в 2002 году следует удовлетворить.

Поскольку иные основания в письменном отказе государственного органа указаны небыли, они судом, при рассмотрении дела во внимание не принимались.

Из письменных пояснений ГУ «Земельная кадастровая палата» следует, что на момент рассмотрения дела границы земельных участков с к/н 23:43:0101023:1 и 23:43:0101023:2 перераспределены, из них 19.012.2008 года образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0101023:26 и 23:43:0101023:27. В орган кадастрового учета поступила информация о том, что на вновь образованные земельные участки зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования за МУ «Прикубанская территориальная дирекция по строительству».

В виду того, что в орган кадастрового учета, в порядке
информационноговзаимодействия, поступили сведения о зарегистрированном праве постоянного бессрочного пользования МУ «Прикубанская территориальная дирекция по строительству» на вновь образованные земельные участки от 08.04.2010г., согласно ст. 24,25 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» преобразуемый земельный участок 23:43:0101023:1 снят с кадастрового учета с даты государственной регистрации соответствующего права на вновь образованные земельные участки.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (пункт 1 статьи 2 закона о госрегистрации).

Из этой нормы закона следует, что регистрации подлежит действительное, то есть имеющееся в наличии право.

Это же относится и к договору аренды недвижимого имущества.

Отсутствие земельного участка, как объекта земельных отношений делает подлежащий регистрации договор беспредметным.

В настоящем случае, обратившись за регистрацией договора аренды, кооператив имел намерение такой регистрацией получить подтверждение государством наличия у него права аренды перед неограниченным кругом лиц, что прямо свидетельствует из пояснений представителя в судебных заседаниях.

Утратой предмета договора аренды, кооператив перестал быть арендатором земельного участка, который указан в договоре.

При фактическом занятии земельного участка в границах, указанных в договоре, юридически арендатор пользуется иными земельными участками, которые по информации земельной кадастровой палаты принадлежат титульно другому лицу.

Заявляя в суд требование об обязании ответчика провести государственную регистрацию договора аренды, кооператив имеет целью приобрести дополнительный аргумент в споре с МУ «Прикубанская территориальная дирекция по строительству».

В этом смысле заявитель по делу в части обязания государственного органа провести регистрацию договора избрал неправильный способ защиты своего, как он считает, нарушенного права.

Нарушением прав кооператива является снятие с кадастрового учета арендуемого им земельного участка, формирование из него иных участков и предоставление последних другому лицу при наличии действующего договора аренды земельного участка с заявителем по делу.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении требования об обязании регистрационной службы провести государственную регистрацию договора, кооперативу следует отказать.

Суд считает необходимым указать на следующее.

Установленные судом основания для отказа в регистрации небыли указаны в отказе в такой регистрации, полученном кооперативом от регистрирующего органа и не могут быть положены в основание решения в части требования о признании отказа незаконным.

В части требования о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка суд рассматривает основание, указанное в этом отказе.

Руководствуясь статьями 200,201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 12.01.2010 года №11-165/353 в регистрации договора аренды от 25.07.07 №755 земельного участка с кадастровым номером 23:43:01 01 023:0001, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, район х. Восточного, заключенного между Березовской сельской администрацией и главой Крестьянского хозяйства «Виктория» незаконным.

В остальной части требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар в пользу СПК «КФХ «Виктор и Я», г. Краснодар 2 000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине.

Судья М.М. Данько